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为什么中介代理的房子比开发商售楼处的都便宜？
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因为中介公司代理的楼盘一般是尾盘或不是很热的楼盘，所以报价低，好的房子都是开发商自己销售的。其实你找到的情况很可能属于中介代理尾盘，这样开发商可以把主要精力放在热销的楼盘上，希望有帮助。
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server is ok为什么开发商说没房子卖，但一些房产中介却声称有房子卖？ - 象盒找房
> 为什么开发商说没房子卖，但一些房产中介却声称有房子卖？
为什么开发商说没房子卖，但一些房产中介却声称有房子卖？
&&&&编辑：象盒小编&&&&
对于购房者来说，现在买房不仅要要跟开发商保持联系，还得跟一些房产中介搞好关系。
最后又有不少网友反映，他们去售楼处看房，现场销售总是说没房子，但现场转悠的一些“房产中介”却声称可以搞到房子，但需要付一笔钱。对于这种情况，如果你回头去找售楼处的销售对质，也不会得到想要的结果。
很多网友会有疑问，开发商都没房子卖，这些“跟开发商没关系的”房产中介又怎么会有房子卖呢？
不过这种事的确很难杜绝的，部分城市万人摇号，98岁老太排队买房，开发商夜里偷偷开盘等情况说明楼市仍然扭曲。在这种情况下，不排除部分开发商继续铤而走险，赚房价之外的钱。
将房价通过特殊渠道加价分销出去，是开发商应对调控的策略之一。
开发商现在可以说是压力非常大。一方面，买土地不能再贷款了，只能用自有资金，买地还得“限地价竞房价”，地价越来越高，房价被卡得死死的。开发商买了地，盖了房，如果按照备案价来正常预售，利润几乎为零事小，大概率是会亏本的。
所以他们会想方设法赚钱，赚房价之外的钱。你所遇到的这种“售楼处没有房子，反而中介手里有很多售楼处的房源”情形就是一种。其实售楼处手里有钱，只不过他们都统一口径“没房源”，然后在售楼处里晃悠的那些中介会围上来向你推销房源。
他们手里的房源都是开发商给的，只不过谁也不会承认。你要找他们预定房源，就得掏一笔钱，这笔钱少则几万，多则几十万，由头也五花八门，比如“茶水费”“号头费”“户头费”等等。
为了规避风险，他们收钱也不会接受银行转账，只接受现金，也不会开票。这笔钱他们会跟开发商分账。
除了上述情形之外，房产中介手中的房源，实际上来自于关系户。关系户，最近是个热词，买房必定有关系户，这是房产圈中公开的秘密。他们拿到的房子，价格是最最便宜的。更名期限由开发商确定，一般是项目开盘后多少天内，比如两周内可免费更名一次。
只要房产中介在规定期限内把房子推销出去，就可以很方便地更名。这种更名，可是无本的生意，罗圈一转，几十万甚至上百万的差价就到手了。
说实话，这种情况在2017年非常普遍，比如武汉、广州、杭州等城市。但今年一二线城市全面落实公开公证摇号购房之后，所有房源必须一次性公开预售，上述情况要少不不少。
摇号已经是目前相对公平的方式，如果这都不能保证，那还谈什么保刚需呢？
如果发现这种情况，还是建议举报吧。部分城市，出台了非常严格的惩戒机制，开发商万一被抓包，代价是惨重的。比如上海，一被发现，就可能彻底离开上海了。小编推荐新环境房屋网为您精选14条网友回答如下：网友回答1:您好，我是新环境地产的高级经理马俊，很高兴能够回答您的问题。网友回答2:根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的规定，开发商逾期不交房，购房人想解除合同，应当先进行催告，自催告之日起三个月内，开发商仍然没有交房的，购房...新环境房屋网为您精选7条网友回答如下：网友回答1:您好新环境杜甫很高兴为您解答：网友回答2:我曾经遇到过您这种情况的客户，而且征信上边有体现房贷记录，当时是按照有过房贷记录进行的贷款；当时政策是房贷结清可以首付3成，贷款7成。网友回答3:像您这种情况比较亏一点~网友回答4:感谢您对新环境网的支持，如果...
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房地产中介和房地产开发公司销售哪个好点
求大神们帮忙解答下
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房地产中介做的是二手房，还有一手尾盘的代理等。房地产开发商销售做的是一手房。以前，一手的要比二手的好做，因为以前人们都炒房，房子预售的时候好多人直接到售楼部，基本不怎么看就直接购买，很疯狂。而二手房，人们总是不断的对比，你的房源信息又不是很多，很难做。现在来看，一手和二手没有太大的区别了，都不是很好做了，房地产市场低迷，严重饱和，供大于求。一手房根本卖不动。相反的，二手的在销售程度上渐渐拉近了与一手房的差距，二手房的优势就是买了就可以住，配套设施完善了，学校、超市、银行、公交等等 是它的卖点，而一手房这些是不具备的，但是二手房的交易税费很高，让很多人望而却步。综合来说，差不多，没有什么太大的区别。
采纳率：72%
跟着开发商卖轻松点,销售模式都一样，中介公司也需要除去找房源找客户，而且每月都要自己掏钱去房产网做广告，而且卖的产品自己控制不了，也许到了最后一步，房源被别人买了或不卖了，你就白忙了，如果一个月没业绩，你的工资可能连吃饭钱都不够。开发商虽然需要找客源，但你卖的是自己所能控制的产品，起码有人看中了，不会出现不卖了或者跳价的情况。房产中介磨练人的耐性，也锻炼对事情处理的果断性。开发商的销售只是单纯的销售，就像数码的门店一样。
房产中介主要二手房，开发商都是新房，后者的提成可能更高平台更广，在个中介，最高能晋升到什么位置？！对比还是去房地产吧
其实是各有好处都可以去试试看的
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　　这些“优惠陷阱”就无法避免了吗？那也未必。关键还得看相关职能部门打击的决心和力度。
　　地产销售为何有电商费？
　　作者：彦猫 来源：消费者报道
　　“以钱抵钱”的房产电商费看似便宜了消费者，但实际上却是房产中介提高中介费甚至成为开发商变相涨价的手段。
　　6月23日，《消费者报道》刊发了《广州购房者佛山遭遇“优惠陷阱” 普遍存在的“电商费”涉嫌欺诈消费者》一文，报道了佛山市帝景湾业主就购房时所缴纳的5万元电商费进行维权，要求全部退回。
　　以优惠之名 行涨价之实
　　“以钱抵钱”的房产电商费来源于电商平台，故也被取名为电商费。然而，如今当我们去包括链家、中原以及合富等原先并不涉及电商业务的房产中介企业打听，便能知道电商费已经在行业中被广泛采用。
　　电商费这种听起来只存在于电商行业的收费名目到了房地产行业着实变了味。电商费能够在短短几年之内被房地产中介行业普遍采用是因为其打着“以钱抵钱”的口号能够为企业带来更高的利润。
　　以佛山市三水区帝景湾楼盘为例。开盘之初的房屋均价大概7千左右，一套70平方米的房子，总价也就50余万。而销售人员开出的“抵扣优惠”需要购房者交5万元来抵扣10万或者15万。中介收费之高达到房价10%。
　　关于电商费实质上就是中介费的说法，是一名在房产销售行业工作有5年时间的销售人员告诉笔者的。收取电商费不仅能提高企业利润，就连销售人员的抽成份额也会增加近两千元左右。其实，电商费开始在房产中介行业中流行开来是在2013年，至今也就4年时间。
　　我们知道，现行政策是“一房一价”，在比较传统的新建商品房购房流程中，购房者仅仅需要将房款付给开发商的。但现在，购房者还需在房价之外多交一笔电商费。这笔电商费套上“优惠”的名头后变得似乎合理合法了。
　　实际上销售人员告诉业主的房价并不是备案价格，而是高于备案价格十万或十五万整。“优惠”之后，除去电商费刚好就是备案价格。
　　那么，问题来了。如果，一个特殊的购房者不愿意享受房产中介提供的优惠，按照销售提供的原价，能买房吗？答案是，那是不可能的。因为，如果购房者以原价购房，就意味着最终写入《商品房买卖合同》中的价格，会大幅超过备案价格，这是违规的。所以，从众多消费者的投诉情况来看，只有先交了电商费，才具有购房的资格。“交电商费”这一步骤是不容跳过的。
　　电商费改换名头
　　房产交易对于购房者来说本就是高度不透明的。而房产中介正是瞅准了正一点，将自己所收取的中介费，伪装以电商费，以虚假优惠变相提高。
　　如报道所说，开发商的负责人面对业主的质问，回答的是开发商只给了中介代理商备案价格，备案价格公示在销售大堂。但实际上，又有多少购房者在购房时会认真仔细查看那些叠落在边角的公开文件？
　　连开发商的负责人都认为这笔电商费不该交，那房产中介为何长此以往地向购房者收取电商费？
　　关于电商费的限令其实早有发布，在政府发布的现行条例当中也能找到可依之处。比如说，佛山市发展改革局在2016年8月份就发布了《关于规范新建商品房销售环节律师服务费和网络营销等收费行为的通知》。《通知》中明确对网络营销收费的问题规定如下：商品房销售实行明码标价和一套一价；属于房价外加收项目的一律禁止；在取得预售许可前，禁止一切营销收费。
　　房产电商费由于遭到太多购房者的投诉，从2013年开始，存在3年之后，被政府部门命令禁止了。
　　但是据笔者了解，如今电商费换了一个名头之后仍然还在大行其道。电商费已经改名成团购金、服务费、信息费等等。但不变的是其仍然打着“以钱抵钱”的口号，给购房者以虚假优惠。让购房者以为捡了一个大便宜，实际上却是被增加了购房款。
　　一房产中介的销售人员告诉笔者：“到我们这边买房都是有优惠的，不然我们和开发商自己卖有什么区别？”这样的情况，在佛山和广州两地已经有部分改善，但是在肇庆和清远两地仍然肆无忌惮。
　　地产商社会责任要担当
　　一房产中介高层告诉笔者：“我们作为企业当然想着如何赚更多的钱。电商费行不通之后，就改名成其它费用，我们并不违背“一房一价”的原则，在购房者和开发商签的合同中，成交价格肯定是符合规定的。整个行业都在打“擦边球”，我们也在观望，这样的收费到底合不合法？”
　　事实上，这样的收费在法律上至少是不被禁止的。笔者在“中国裁判文书网”上以“电商费”为关键词进行搜索，共搜得39个结果。而每一份判决书显示出来的纠纷均是发生在房地产行业。而再以“团购费”为关键词进行搜索，搜得547个结果，且大部分也是发生在房地产行业。
　　从2013年开始，关于电商费的纠纷就已经能从法院判决书中找到答案。中介的“虚假优惠”是合法的，法院并没有支持购房者要求退回电商费和团购费等等。而房产中介的意思也很简单，一切以合同为准，我们并没有逼他们签优惠合同。
　　这涉及到电商费的具体操作手段。往往，这笔电商费并不会直接打款给房产中介，更不会给开发商，而是一个电商公司。这个直接收款的电商公司往往是中介企业的子公司或有合作往来的公司。这样的做法，可以在法庭上让房产中介直接规避自己的责任。“你的钱并不是直接给我的，和我无关。”
　　另一方面发，销售人员一定会告诉你，这笔优惠可以直接抵扣房款，但是在签优惠合同的时候，上面却写着“此费用不抵扣房款”。法院是讲证据的，这往往置购房者于不利。
　　就这样，房产电商费换个名头，在政府文件的禁止和法律允许的背景下，继续增加购房者的负担。
　　退一步说，即使没有虚假优惠之说，但是在一手商品房的销售过程中，房产中介的中介费是不应该向购房者直接收取的，而是应该从开发商的房款所得当中抽取，这是落实“一房一价”政策也是很多年来市场所遵循的原则。
　　除了法不禁止之外，电商费能够大行其道，一房企高管和笔者倒出了真相。他说，我们在很多地方成立了分公司。地方政府都想把我们纳入纳税大户，政府不能收了我们的税却又不保护我们。之前，我们同行有个公司惹了官司。最终，这个企业把当地所有有同样操作的企业列了个清单递给了相关部门。
　　“电商费亦是如此，行业内几乎每一家企业都在做。如果我们因此输了官司，那其它企业也逃不了。再说了，我现在不能告诉你开发商有没有收这笔钱，但我们和它有合同在先。我们输了，那回头我们就会告开发商。”&&&
　　那么，这些“优惠陷阱”就无法避免了吗？那也未必。关键还得看相关职能部门打击的决心和力度。电商费并不写入《商品房买卖合同》中，和“一房一价”的政策不冲突。但它的存在确实加重了购房者的负担，成为一笔莫须有的费用。
责任编辑：郭一晨 SF160房屋专属博士
“给一定费用，收入和银行流水都能代办。”每一轮房价的快速上涨，都能见到开发商或中介机构作为“幕后推手”的身影。继国内20多个城市针对房地产行业集体出台限购、限贷政策之后，北京、上海、天津、成都等部分城市还加大了对房地产开发商和中介机构的严查，捂盘惜售、发布虚假房源信息等多项违规行为被相关部门公之于众。
开发商“捂盘惜售”
“感觉市场上销售的房源好少，以前开发商一次开盘能推出好多房，现在一说开盘就只有几十套，好像是故意造成房源紧张的局面，让大家去抢。”市民李女士在看完几个楼盘后，不得不发出感叹。
在房地产市场行情好的时候，“捂盘惜售”几乎是开发商们的惯用伎俩。而这一违规行为，现在已成为相关部门重点严厉查处的对象。10月3日，住建部点名，全国45家开发企业或中介机构存在捂盘惜售、发布虚假广告等违规行为。
日前，北京市住建委也对部分项目销售出现的违规行为进行通报。如国锐金顶项目，因发布房源与实际可售房源数量不符、没有明码标价等问题，被点名批评并被叫停网签。再如，公园懿府项目因没有按规定一次性公开全部房源，被北京市住建委叫停网签。京贸国际城也因“捂盘惜售”被暂停网签。10月19日，北京市住建委表示，石景山紫御长安、顺义新干线、大兴华远西红世、海淀云谷科技中心等四个销售项目存在“捂盘惜售”行为，目前已停止网签，已对这四个项目的违法违规行为立案查处。
中介代开收入证明
“如果向银行贷款200万元，每月收入至少2万多，我开不出这么高的收入证明，销售人员跟我说3000元就可搞定据记者透露，“另外一家房产中介称2000元就可以代开银行流水。只要能促成成交的事，他们好像都可以做，交点儿钱就行。”
据记者了解到，向王女士提出“交钱可办收入证明和银行流水”的是两家北京知名中介机构。与之相比，日前在重庆购房的陈女士遇到的销售人员更加“体贴”，可以为陈女士“免费提供”申请贷款所需相关材料。“我只填了基本资料，其他的都是销售帮忙做的。贷款发放很顺利，一个月左右就下来了。”
除了收入证明和银行流水之外，中介还可以为购房者提供“首付贷”。虽然“首付贷”已于今年3月被叫停，但是对首付不足的购房者来说，房产中介仍然有应对之策。据一位房产中介经纪人透露，如果买卖双方达成协议，可以根据购房者的首付金额计算出一个房款价格，作为购房合同上的金额，“然后私下再签一个合同，约定剩下的款如何支付。”对这类行为，业内人士提醒称，私下签订合同具有很大风险，买卖双方的利益都不能得到保障。
文章来源：北京晨报
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