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作者:凑冷清
大家是否看好宁波的发展?问题详情:作为一个宁波人,曾为家乡的发展而骄傲,当年,杭州与宁波是平手,南京,合肥也没有崛起。现在,相比其他城市,宁波的房价已经多年徘徊不前了,在计划单列市中,也和深圳,厦门的差距越拉越大。这个城市缺少拳头产业,唯一有戏的是港口。可惜港口城市也不少,宁波的优势也不够突出。想在宁波投资房产,却找不到城市发展的有力支点,请各位高人指点迷津。推荐回答:看好近期,财经女侠叶檀老师发表了一篇唱衰宁波的文章,基本观点摘录如下在很多人眼里,感觉似乎与叶老师一致,宁波在逐步衰退。甚至还有人提出宁波取消计划单列,列为省属市。可我要说杭州确实光芒万丈,但宁波也并不是丑小鸭。图:浙江区县人均GDP大城市,高房价,是中国当前城市发展的主要思路,这或许是都市化时代的选择。但很多人忘了,东京人口几千万,苏黎世人口不到百万,却同样影响世界。一个城市甚至国家的资源是有限的,并不能只有核心区居民享受,这就脱离了发展的本质。事实上,从改革开放伊始,对比苏州工业园,厦门特区,上海浦东新区,杭州的省会身份,宁波一致在靠自己的努力不断发展。宁波区域内发展均衡,余姚和慈溪都是全国百强县前列!杭州的发展固然可喜,但杭州吸收了太多省内企业。以诸暨为例,盾安控股,太子龙控股,海越股份等搬到杭州!但在宁波,公牛依然在慈溪,得力依然在宁海!我们先简单对比几个城市,以 2003 年为分割线:从这个表格中,经济增长速度最快的是武汉,最有前途的深圳,明星城市是厦门。但令人惊奇的是,宁波与厦门的增长倍数是一致的。但毫无疑问,很多人觉得厦门更有未来,更能代表中国经济的前进方向。而杭州高出宁波的主要原因,就在于杭州的第三产业比宁波发达:谈到第三产业,很多人认为只有三产高,城市才厉害。但我想反问的是,德国和意大利,这两个国家看好谁?盲目的追求三产和GDP数字的完美,如同把我国对标美国,这样的思路完全错误!叶檀老师文章指出,在 15 个副省级城市中,宁波都处于第 8 名左右,但可惜的是社会消费品零售总额仅为 3394.5 亿元。市民消费欲望不强,或者说市民不在当地进行高端消费。但这样的对比显然无意义,很多宁波人喜欢到上海消费。而且宁波也不像杭州、苏州、南京那样是旅游城市,自然这方面会低!还有,强烈建议叶檀老师到宁波市民家里走走,消费能力一目了然!作为把旅游当成支柱产业的杭州,是宁波无法比拟的!最快预计今年8月,滨海万人沙滩部分有条件的区域可实现对外开放。GDP差距大的南京和苏州,社会零售品总额仅相差 151 亿,难道不是巧合?如果想对比宁波,应该以非旅游城市对比。宁波上下五千年的深厚底蕴决定了宁波可以随时出击,月湖景区清淤工作已经展开。天一阁·月湖景区即将申请5A,而且这里我也大胆向宁波市委市府建议,在申请成功后,宁波城市内所有4A以上景点全部免费!再来看一个数据:客观来说,城市的发展,应该是人民生活水平的增长。“城市,让生活更美好”的口号已经喊了很多年,但很多城市发展还是与这一口号不符合。打个比方:天津2016年人均GDP超过 10 万,但人均可支配收入仅 34076 元。城市发展的本质到底为了谁?对于经济数据,如果只会把GDP作为参考,这是一个很可能有水分的数据。中国统计局的能力大家也了解,一般而言,我喜欢参考国税收入。一起看下全国各大城市国税收入水平情况(除了辽宁外,一般城市不会胆子大到区税收造假):叶檀老师说,宁波是一个“不上不下”的城市,这一点我并不认同。从税收情况来看,宁波的 GDP 含金量非常之高,远超广州和杭州,这又需要如何解释?叶檀老师说,“相对杭州的富裕,宁波逐渐落魄”,但从 GDP 含税量,人均可支配收入等。来看,宁波依然是值得骄傲的宁波我们以重庆为例,虽然重庆值得肯定,低房价的产业模式,但重庆却也靠中央巨大的补助生活:我们可以试想一下,假如宁波也获得如此巨大的补助,这将会是怎样的一种存在?又比如本轮房地产调控,很多城市布下天罗地网,希望把人阻隔在城市之外。可以这么说,很多城市的繁荣,是表面的繁荣,宁波的繁荣,是底子里的繁荣。当年余姚发生水灾,宁波的钱峰雷直接捐赠 1000 万。宁波的教育实力强劲,镇海中学蜚声海外!宁波还有邵逸夫、包玉刚、周星驰等,最近在网络传播的,号称“台湾制造业最后的荣耀”“利润是华为1.6倍”的台积电创始人张忠谋,也是宁波人。我们试想一下,如果中国的企业家都有宁波式风格,中国会不会变得更强大?还有叶檀老师提到的“计划单列市身份,使得这给予宁波更高比例的财政留成,不需与浙江省分享”。这未被证实。宁波与其他计划单列市不同,宁波是全域发展的计划单列市。浙江省的县与县级市在财政体制上是省政府直管的,地级市基本上拿不到县里的财政收入,真正的只是代管。宁波的慈溪,鄞州,都是省直管县(区)!就如浙江的绍兴县,虽然其是绍兴市最发达县,但在撤县设区前,财政一直上交省里!不需分享,不是叶老师说了算的。接下来,告诉大家宁波到底哪里牛:顶级地理位置位于杭州湾南岸核心位置。沪甬跨海铁路将开建,宁波1小时到上海!宁波西边是绍兴,南边是台州,北边是上海,这样的黄金地理位置,堪称罕见!而且,宁波拥有全国最好的港口条件!千万不要认为港口只能外贸,货物从台州到宁波,走港口可以节约200元经济成本!共富式发展模式余姚和慈溪大幅发展,轻轨先修到余姚!在《长江三角洲城市群发展规划》中,宁波将发展成大城市,余姚将发展成中等城市,宁波双核驱动!叶檀老师指出,对于县域发达的城市来说,中心城区的辐射力是一个大问题。这只是一种经济模式,客观来说,中心城区辐射就是一个伪命题。资源从来都只会集聚,而不会辐射,先富带动后富的笑话都不知听了几百年了!就如广东,粤西北曾因珠三角产业转移而风光一阵,但随后,经济增长速度还是远远落后珠三角。广东最发达的深圳人均GDP是人均最低的梅州的16倍,到底谁辐射了谁?不要想辐射,自己发展了,大家才能看。这是宁波答案。极度重视环境2016第一届中国(浙江)节能环保产业博览会在宁波开幕,宁波比以往任何时候都重视生态文明!宁波有25个森林公园,其中国家级的4个、省级的10个、市级的11个!森林覆盖率接近50%,绿满全城!就在几天前宁波市全民剿灭劣V类水攻坚行动出征仪式举行!唐书记现场讲话,万人出征,试问,全国有哪些城市能有如此魄力!以北仑为例,北仑区共有劣V类水体92个,全区共有10个街道,计划两年完成“污水零直排区”创建工作。今年安排5个街道完成创建工作,290个治水工程项目,计划总投资近20亿元。所以,也希望叶老师在发现问题同时,多看看宁波的未来!超强执行力十二五,大宁波目标更坚定:打造国际强港,建设智慧城市。当时提出两方面目标:一是率先全面建成惠及全市人民更高水平的小康社会;二是努力实现现代化国际港口城市的新跨越。宁波也变得理性,如 GDP 增长未给出明确目标,但还是给港口设定要求:预计集装箱吞吐量年均增长8%左右,到2015年达1500万标箱。按照8%来计算,2015年宁波GDP应为7530亿。看2015年的数据,2015宁波港域完成吞吐3850.8万吨,突破2000万标箱;实现GDP为8011.5亿元,均出色完成预期!到了十三五,到2020年,确保高水平全面建成小康社会,为全面建成现代化国际港口城市打下基础。明确一圈三中心的战略目标,即更具国际影响力的港口经济圈和制造业创新中心、经贸合作交流中心、港航物流服务中心!有文明有文化,浙江第一雪窦山是中国佛教五大名山之一;天一阁是我国中国现存最古老的藏书楼;河姆渡遗址是中国已发现的最早的新石器时期文化遗址之一;宁波还有王阳明、黄宗羲等大师;宁波的司机也会车让人!2015年全市文化法人单位机构数25856家,实现文创产业增加值565.14亿,占全市GDP的7.1%,总量在浙江省排名第二。文化制造业总量居浙江省首位,文创产业已成为宁波国民经济发展当仁不让的支柱产业。百姓收入高过去5年,宁波城镇居民可支配收入由33310元提高到了51560元,农村由17600元提高到28572元,生活水平极大提升!政府透明,全国第一宁波市政府财政信息公开情况位列全国 294 个地级及以上市政府第 10 位。在中国社会科学院法治研究所开展的政府透明度排名中,始终位居 49 个全国同类城市前列,还数度夺冠。宁波决心造就宁波效率。人才吸引力强叶檀老师指出,宁波从外部吸引的人才数量也远远不够,这也毫无依据!苏州2016年的人才总量也只有 228 万人。宁波将成为长三角人才强市。2015年,宁波新增各类人才 19.4 万人,人才总量达 187.2 万人,增长11.6%。2016年末,这个人数已经变成 201 万人,随着浙江大学宁波校区,河海大学研究生院、宁波技师学院,南京审计大学、上海交通大学生物医学工程学院等逐步进驻宁波,宁波人才局面将开创新篇章!打个比方,武汉每年培养 100 多万大学生,但留在武汉的只有 20 多万,这竟然与宁波产生的大学生相当。在人才可以自由流通的时代,片面比拼大学生数量意义不大!宁波对人才的渴望和决心毋庸置疑,如浙大建设:所有新建设施及房地产由浙江大学提出建设需求,由宁波负责建设,建成后产权归属浙江大学。按照叶老师的说法,估计全国都没人才了。浙江第一高度未来的宁波第一高楼恒大城市之光,高达 450 米。远超绿地集团投资杭州的“绿地中心·杭州之门”的 310 米。即便是宁波老二宁波中心的高度,也远超杭州。尤其是经过2016年的区划调整,宁波资源得到有效整合,宁波发展将再上快车道。比如:宁波未来前七的高楼中,恒大城市之光(450米),宁波中心(400米),曼哈顿大厦(270米),环球航运广场(256.8米),宁波市商会大厦(228米),宁波财富中心(188米),亚洲之窗(178米),全在鄞州。未来,宁波上上得厅堂,下得厨房的城市!超前战略眼光宁波还获得了全国文明城市四连冠,省市平安十连冠!宁波的城乡收入差距比从 1.89 缩小到1.8 。甚至宁波火车站也是全国为数不多的大城市中建设在市中心的火车站,对宁波而言,方便是第一位的!毫无疑问,叶檀老师(我很崇拜叶老师)所说部分问题,宁波的确存在。如果让我来找,深圳、北京、上海,都是成堆问题,杭州的高房价何尝又不是问题?撰写本文,只是希望告诉大家一个更真实的宁波。对于宁波未来,本君充满信心,在《长江经济带发展规划纲要》中,国家表达了甬舟江海联运中心的支持!当前,在新一届市委市府的带领下,宁波正在从工业经济向创新经济转变,块状经济向集群经济转变,港口经济向海洋经济转变!当下,着力构建“3511”新型产业体系、区域协同创新体系、人才支撑体系“三大体系”,世界级级制造业强市将如期出现!最后,必须强调,其实每个城市都存在问题。但宁波绝不尴尬,不论是当下的发展还是未来,宁波都无限可期。宁波,有着“宁波帮”、“梁祝文化”、“渔文化”等传统文化财富,依托甬台、甬港等亲缘关系,拥有长江出海口南翼大港的优越位置,属于宁波的大时代已经到来,宁波一定能够唱好杭甬“双城记”!合肥的房价还会涨吗?问题详情:这房价涨的太快了,还会涨吗?什么原因导致合肥的房价涨这么快?推荐回答:2017年的3月份注定是一个不平静的月份,继去年10月份热点城市集中限购以来,又有20多个城市限购或收紧限购。今年初房价上涨的排头兵——北京,更是忙得焦头烂额,不但在10天内经历了7次限购收紧,还专门被央行点名并执行史无前例的认房认贷认离婚,措施不可谓不严厉。我在3月20日的公号“小易论楼市”文章《多城限购加码,合肥会跟进吗?》中提到,下一步采取限购的城市可能有“宁波,常州,中山”,进一步收紧的城市可能有“天津,廊坊,济南,嘉兴,厦门,福州,佛山,武汉,成都”。结果随后几天里,中山限购,佛山、嘉兴、厦门、成都都不同程度的收紧了限购措施。我并不是强调自己预测有多么准确,我只是在提醒大家政府的限购逻辑是多么清晰。以上提到的这些城市,无一例外都是在去年国庆限购之后房价未停止上涨步伐,部分城市3月份以来表现尤为突出。国家一再强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,然而北京的表现却与此大相径庭,所谓棒打出头鸟,央行的板子注定要先打在北京身上。去年的房价暴涨使得本已满目疮痍的实体经济更加雪上加霜,大家的资金都跑去了楼市,实体经济得不到充足的流动性,转型升级也无从谈起。银行贷款绝大部分都是房贷,这部分资金只是在金融系统内部流转,仅仅吹大了房地产的资产泡沫。如果实体经济持续得不到补养,房地产最终也会成为无源之水无本之木,系统性金融风险随时可能爆发。之前预计合肥的限购政策收紧状态会一直持续到明年年中,也就是十九大之后,因此市场会一直相对低迷。我一再跟各位网友强调,今年房地产市场的基调是稳,国家不希望房价继续上涨,也不希望房价发生暴跌,而是走势基本保持一条横线。只要深刻理解了国家的政策底线,相信大部分人对接下来的房产投资都会游刃有余。在经历了去年房价暴涨以来,不管是兴奋还是惊慌,绝大部分人的情绪并未完全稳定下来,尽管市场在限购之后开始趋冷,但市场参与者的热情可能随时再次被点燃,国家务必死死打压投资投机者。因此一定要坚信国家调控的决心,这是经济发展的底线,如果你今年还想在房产市场再投机一把,我劝你最好放弃此念头。既然房价的走势基本上是一条平线,合肥的房地产市场还有没有投资价值了呢?我想说有,但是机会有限,收益有限。我们首先要摒除那种赚一把就跑的投机思维,这种想法在冷市短期会让你被牢牢套住,如果我们树立投资城市的长线思维,你就会过得非常坦然。未来的人口流入会集中在20个左右的热点核心城市,合肥就在其中,所以不必在意你短期投资有没有收益,长期来看(至少在10年内)合肥房价还有很大的增长空间。搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复关键词“原创”,更多关于合肥楼市的真相将呈现在您面前!2018年上半年合肥房价趋势如何?问题详情:推荐回答:这个很难确定,毕竟房价涨跌属于市场行为,一般人很难预测。个人意见:2018年合肥房价肯定还会平稳上升,但应该不会出现暴涨或者暴跌的情况。房地产行业在过去十年,住房有两个明显属性,一个是居住属性,一个是投资属性,公共物品属性相对来说是处于弱势的。(公共物品属性可以大致理解为保障性住房)但是未来十年,住房将极大的弱化投资属性,转变成居住属性+准公共物品属性。(想想最近的各种住房保障政策,保障房,人才房,共有产权房,70年只租不售房等等)下面这段非常著名的讲话,就是属性变化的最根本体现:坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。当然,作为一个想在合肥买房的刚需客来说,我还是期待着合肥的房价能降一点,毕竟现在的房价和整体工资水平太不匹配了。和我有一样想法的请点赞↓↓↓合肥等十所城市房价跌回一年前,为什么会出现“跌回一年前”的现象?问题详情:近日,有报道称全国10个城市的房价已经跌回一年前水平,而合肥就在这10个城市里,作为曾经全球涨幅第一的热点城市合肥,房价真的跌回一年前水平了吗?推荐回答:首先合肥在2016年房价一年期间均价上涨了近7000元/㎡,也是很多人没有想到的事情。看下图:但是在整个2017年,合肥房价并内有展现出暴涨暴跌的现象, 所以合肥并没有跌出一年前的八九千元一个平方的价格。看下图:现在合肥的房市已经从火热中逐渐冷却,趋于平缓,因为在如此高的房价下,许多人头脑开始清晰,知道自己需不需要购买,最大的受害者莫过于刚需房的需求者。说实在的,现在房地产商拿地,都是非常谨慎,现在经常出现未达底价流拍的现象,在这样的地价下,房地产商也是想要自己的那一份利润,所以房价不可能出现变回一万以下,不然不知道该有多少房地产商哭晕在厕所,我拿地价都比房价高,我在盖好花费的各种成本加上,这样谁还会去拿地呢?现在限购政策对于房价影响也是挺大的,还有就是备案问题,许多房产商自认为自己的项目质量、品牌都是很好的,所以价格相对应的想提高,但是现在的调控下,房价过高是备案不下来的,所以房价也不会暴涨。为什么合肥二线城市的房价会超过武汉,成都,重庆等新一线城市?问题详情:貌似合肥的发展一直默默无闻,新一线城市的评比和合肥也沾不上边,人均工资也不高,GDP也不高,但是房价确超过了很多的新一线城市。如果合肥的房价这么高,那么为什么大家不去更有发展前景,房价相对更低的新一线城市?推荐回答:1、首先合肥发展并不是默默无闻,他被国内外媒体评为全球发展最快的城市之一。2、新一线合肥差距还是很大,但是是为数不多的候选城市之一。3、人均工资偏低,但是一直在涨幅,没有跌落或者停止涨动。4、GDP近年涨幅较之前好几倍。房价不是个人可以控制的,是许多人也可以说是炒房客哄抬价格导致房价持续增高,个人觉得合肥均价控制在元/平米适中,但是合肥均价已经涨到14000,很让人难以接受,这是无法避免的事实。2017年合肥房价一直未曾过度增长,房价在政府调控下总算稳定下来,算是不幸中的万幸。至于离开合肥去往发展更好的城市,不是没想过,但是在合肥已经根深蒂固,虽然房价颇高,但是还是可以生活下去,没有必要拖家带口去往另一个城市。至于武汉、成都、重庆房价我没有去过多的关注,但是作为发展比较好的城市,房价涨幅来临是迟早的事情。合肥现在房价能否入手?问题详情:本人大学毕业两年,现在在合肥工作,工资8K+,想在合肥长期发展,不知道现在的房价值不值得购买?对于房子,不是特别急,因为还没女友所以暂时也不会结婚,但想着长期发展,房子迟早总归要购买的,求网友给给意见推荐回答: 
买房一直困扰着很多人,不同的人群有不一样的困扰,房贷收紧,利率上浮。对于还没有买房的人来说,2017下半年还能不能在合肥买房?买房到底值不值?  答案是肯定的,当然能买!但是,要看你怎么买!  该不该买  到底该不该买房,你要明白买房子的用途:  如果你是刚需买房,没有必要考虑其他问题,直接买就是了。在城市里一直漂着总归是个问题,然后结婚包括孩子的教育问题,没有一个固定的住所怎么会有安全感?因此对于刚需族来说任何时候买房都是对的,不要想着等房价跌了买,若房价十年后跌,难道你就真的要等十年再买吗?你的年龄以及其他诸多问题允许你等十年吗?  买什么地方  区位,核心就是区位,在可选的情形下,选择城市中心、次中心及其主要联系走廊上的住房;更靠近高等级的就业、商业、公共服务中心;更多更优先的投资强度等等。比如,轨道交通的投资强度和优先顺序,大型公共设施的选址等等。  买什么类型  从上班近一点、学区学位好一点等方面综合选定,不存在必然的新房好还是二手房好。  重点从上班近一点、学区学位好一点考虑,新房二手房不是关键。一般购房主力也是上班的主力,同时娃儿的上学也是重要事情,所以主要从这两方面考虑!  出手时机  从过去来看基本上时机就是越早越好,从现在房地产调控的力度和决心来看,在信息充分、充分思考、比选了最佳方案的情形下,建议该出手就出手。  按照一般决策的方法,先进行信息的充分收集,多了解多看;然后充分的思考、讨论;最后根据自身需求选择一个相对最优方案。  需要注意什么  第一,楼市的限购会进一步升级,炒房者被挡在门外,个人购房者的门槛逐渐提高。  很多炒房者的随着限购而失去买房的机会,那些想在楼市中捞金的投资,如意算盘可能要落空了。  对于刚需者来说,限购却影响甚微,这应该属于刚需的一个大利好。  第二,银行贷款利率上升,贷款条件严格。  下半年银行的房贷策略很可能会进行调整,一方面限制炒房者的资金通道,另一方面会通过提高首付和贷款利息来提高房产投资者的购房门槛。  从现在的状况来看,买房这条道路越来越艰难。首付额度提高不少,优惠力度也没有之前那么大。如果你是刚需用户,2017下半年在还是不错的买房时机。因为房价跟之前比,冷静了不少。目前合肥房价在一系列的调控政策下,已经出现了松动的迹象。但是热点区域政务区、高新区和老城区由于供应少和配套成熟,价格没有出现明显的变化,是买房的重点考虑对象。
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