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买二手房三大问题不容忽略
日 13:49来源：
随着新房房价的不断攀升，一些精明的购房者开始将购房眼光转向市场。不过，虽说同是房屋买卖，但不论是贷款政策、所需缴纳税费等均与新房交易不尽相同。那么，与新房相比，二手房交易过程中究竟有哪些不同之处？购买二手房应注意哪些问题呢？就此记者采访了智宇中介资深房地产经纪人杨泉。
二手房标价不等于实际购买价
一套总价为80万元的新房，购房者最终买到手需要支付的购房款也就是80万元，这在签订购房合同时就已经写得清清楚楚明明白白的。而若是一套标价同样为80万元的二手房，购房者是不是只要拿出80万元就可以买到手了呢？答案是否定的。
与新房不同的是，除房价本身外，二手房交易过程中还需缴纳各项税费，如果是通过中介完成交易的还涉及有中介费等。据了解，目前在二手房市场上，几乎所有卖家开出的都是“净价”，房屋交易过程中所需缴纳的一切税费甚至是中介费都被卖家转嫁到买家身上，卖家只收“净价”不管税费，已成为当前二手房市场的。
以一套标价为80万元的二手房为例，所有税费和交易费用全部加起来共计10.92万元。也就是说，选择购买这套二手房买家所需拿出的费用是90.92万元而不是80万元。
购房提示：在选择购买二手房时，购房者一定要了解清楚，房屋交易中所产生的其他费用具体由谁承担，以免在后期交易过程中吃“哑巴亏”。
二手房贷款额按评估价计算
市民周女士准备购买一套标价为78万元的二手房。根据自己对贷款政策的了解，周女士认为自己只需准备30%首付即可。然而，在办理二手房贷款过程中，周女士却被告知，由于其购买的是旧房，实际贷款额度只能按照房屋总价的80%来计算。也就说，周女士购买这套二手房所需支付的首付应为34.32万元，而不是其预想的23.4万元。记者在采访中了解到，在贵阳二手房市场中有很多购房者都是通过贷款方式购房，但大多数人对二手房贷款政策却并不是很了解，从而导致后期申请贷款过程中遇到很多难题。
据了解，虽然二手房贷款与新房贷款的首付比例和贷款利率均完全一样，但与新房贷款的首付款按照购房时的市场价作为参考不同，二手房则是按照评估价来计算贷款额。在申请二手房贷款时，银行一般要先对房产进行评估，评估值一般都要低于市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。据了解，房龄在1998年以后的房子，申请二手房贷款时，能够享受到七成贷款成数。1998年以前的房屋，贷款成数则相对较少，年限不同成数也不尽相同，具体要视房龄而定。通常，二手房评估价大多为市场价值的80%—90%，房屋年限越长，评估价则越低。像周女士看中的这套标价为78万元的二手房，如果按照80%的市场价值计算，评估价则为62.4万元。如果按照贷款首付三成计算，首付款为187200元，加上成交价与评估价的差额15.6万元(78万元——62.4万元)，周女士通过按揭贷款方式购买这套二手房，则需要准备34.32万元的首付款。
购房提示：如果您是准备通过按揭方式购买二手房的市民，在购房前一定要找银行有关部门了解清楚自己究竟能贷多少款？应准备多少首付？千万不能在未了解清楚情况前即盲目下定。
贷款额度直接挂钩房龄
与新房无房龄限制不同的是，银行对于二手房房龄有着较为严格的限制。换言之，二手房房龄与贷款额度是直接挂钩的，房龄越老，贷款额度越低。一般房龄较老的二手房，在银行申请贷款的难度也相对较大。
据了解，目前我市多数银行在办理二手房贷款业务时，贷款年限都是按照房龄+贷款年限≤30年来计算的。例如，某房屋的房龄为10年，其贷款年限最长即为20年(30—10)。由于不少市民对于二手房贷款政策知之甚少，致使在后期申请贷款过程中困难重重。
购房提示：贷款购买二手房时，为避免产生不必要的纠纷，在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定，如贷款合同审批不能通过时，违约责任该如何约定等。(记者 刘圆圆)(来源：贵阳日报　)
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财富焦虑症 选二手房各种纠结其实没必要
[导读]炒股还是买房？最后总结下来，好像还是买房比较靠谱。于是又进入了另一个领域的焦虑，到底要不要趁现在首套房认定标准放松，还款利息低的情况下赶紧换套房？是买市区贵价学位房，还是买郊区舒适大四房？再买房，当然教育、环境、交通、户型等各种要素一个都不能少，然而看来看去，似乎还不如现在自己正在住的这套……
&&& 貌似这几个月来，随着股市的潮起潮落，大部分人都得了程度不一的财富焦虑症。不是感慨昨天又亏了多少，敢于打开股票账户的都是真正的勇士；就是在到处咨询还有什么好办法可以让财产又能增值又比较安全。最后总结下来，好像还是买房比较靠谱。于是又进入了另一个领域的焦虑，到底要不要趁现在首套房认定标准放松，还款利息低的情况下赶紧换套房？是买市区贵价学位房，还是买郊区舒适大四房？再买房，当然教育、环境、交通、户型等各种要素一个都不能少，然而看来看去，似乎还不如现在自己正在住的这套……&&& 在这种情况下，记者突然感觉到没钱也有没钱的好处啊，你看，焦虑症就这样妥妥的避开了。但记者周围还是不乏手握两三套房，再有些闲钱，不折腾不罢休的人。如果说，这种想换房的直奔一手房，其实真的还不需要那么纠结。毕竟市中心一手房就那么几个项目，价格清清楚楚，学位一目了然。想买学位一手房的，按承受能力计算，能看的市中心楼盘估计10个手指不用就数完了。但如果可以接受二手房的话，恐怕就要陷入二手房源的汪洋大海中。&&& 记者有朋友从去年就开始看房，但因为要换房就必须卖掉现在住的房，一是为名额，二是为资金。但去年楼市低迷，朋友担心手上的单位卖不出好价格而选择继续观望。等到今年5、6月份，一二手价格都有回升趋势时，这位朋友又担心现在卖房，等到资金回笼办好手续再买房，中间隔了两三个月，房价会不会又涨了几个点。同时，换房的人也总是会对目标房源更加挑剔，地段好的嫌吵，安静的嫌偏。地段又好小区又大，楼盘素质又高的，基本买不起。地段还行，环境不错，价格又适中的，往往没有好学位。在这种每天刷屏看房过程中，时间又过去了两个多月。最近几天，这位朋友发现自己所在小区的二手房价似乎有点下跌，于是又颇有些悔恨没有早点放盘，焦虑感又一次袭来。&&& 其实，南昌二手房价都比较稳定，即便在几个月内会经历小幅度的涨跌，但优质盘源总体价格都是稳中有升，特别是带比较好学位的市区盘，卖家心态都比较强，放盘的不必太担心卖亏，买盘的也不要有侥幸心理可以买到所谓的笋盘。记者建议，有意卖掉市区盘再入手另一套大面积市区盘的买家，不需要过于纠结，在咨询中介意见后，报出自己能够接受的卖价和买价就好。南昌暂时还不会出现波动太大的情况，能尽快买到自己喜欢的单位才是最关键的。
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扫描左侧二维码或搜索 nclfang 即可添加爱房网官方微信；问二手房的评估价一般是成交价的多少？为什么呢？
提问者:热心网友
二手评估价会比现在一手成交价，低500元左右，现一手成交了是4800左右。二手评估应在4300左右
我是做二手房的.你成交的价格和当时市场的均价也许相差并不多但是房地局会根据地段,小区,面积之类的因素,有一个标准价格,如果你低于这个价格,房地局就会要求你按照他们的评估价格交税费.找中介的原因,就是做哪行精哪行,肯定有熟悉的房地局人员税票和交的费用不一样是因为中介为您代办过户事项,肯定要收取一定的费用
购买二手房契税，是按照评估价来征收的。购买二手房，按照双方成交价收费的只有中介方的佣金。除此之外都是按照评估价缴纳。
如果您是做按揭贷款，你把详细情况给我我帮你预评一下，看看合适否？
我是做中介的，一般情况是这样，（因为近年到处房子都在涨价，有一定的泡沫，所以评估价格会比实际价格低）但也不是决对的，建议您可以在看中房子后，先找家评估公司帮你预评下（不花钱），看看自己口袋，再做打算，
有无猫腻都没有影响的。只是按哪个收取税费而已，您的房屋以后买卖与此毫无关系的。放心好了。如果按大连的收取税费标准就会按评估价和成交价中的最高价计算，也就是按28万那个，这样对买方很不公平，像您这样不错啊，可以少交些税钱，但是如果您要发票报销的话那就不合算了。别的都无影响。
契税是按评估总价来收的，就只有这一种
按成交价算,不过一般这两个价格差不了太多,估值高、卖值低,卖家傻疯了。估值低、卖值高,买家有病啊,不值那个价,多花钱去买。所以一般这两个价格是相同的。
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二手房交易四种情况需要房产评估
15:30&&来源： |
　　一、房产评估方法
　　目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括：
　　1. 所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
　　2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
　　3.所在小区和所在板块的房价走势
　　4.被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
　　对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。
　　二、房产评估的四种情况
　　一般情况下，二手房买卖价格只要双方协商确定，房地产相关部门就会据此登记过户，但以下四种情形必须进行评估。
　　1、买卖双方认为有必要时。
　　如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或房产中介机构的评估，可自行委托或双方共同委托有资格的评估公司进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。
　　2、进行房地产保险时。
　　房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。
　　3、申请抵押贷款时。
　　向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房者为了少付首付款而报高交易价格，这对贷款银行来说风险很大。因此，银行为确定抵押物的担保价值，需对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利地贷到款，证实其拥有的房地产价值，会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行也会要求其进行评估。
　　4、发生房地产纠纷时。
　　二手房签订后，一方以价格过高或过低而显失公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁和诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
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