杭州两房产销售员被控犯罪
　　导报记者 通讯员 郑越文/文　　盗用他人信息的行为肯定是违法的，但是是否构成犯罪，可能很多人并不清楚。最近，由杭州市滨江区检察院提起的一起公诉案件，或许能给广大读者提个醒，类似的行为可不是闹着玩的，说不准会因罪获刑。　　根据滨江区检察院审查查明的内容，《市场导报》记者还原出了事发的经过。　　80后的孙某，原为杭州中天滨鸿房地产开发有限公司的一名销售员。2014年3月，他在得知公司所售的车位即将涨价的情况后，便想利用自己所掌握的购房客户的名义，在车位涨价前购入，并在涨价后出售，从中赚取差价。　　随后，孙某联络了在另一家公司做房产销售的小倪，以客户身在外地不能出面为由，让小倪代替客户向(,)杭州分行申请，用于购买车位。孙某允诺支付给小倪5000元的好处费。　　待小倪接受了这一任务后，孙某于是伪造了客户的个人在职收入证明，并将客户的个人信息提供给小倪。小倪则伪造了该客户的身份证复印件。　　日下午，孙某、小倪与宁波银行杭州分行的工作人员选择了一家星巴克咖啡馆见面。小倪自称是那位客户，向银行工作人员提交了虚假的身份证明，并在孙某的指点下，填写了申请额度为30万元的易百分信用卡申请表。　　4月11日，宁波银行总行电话核实申领人身份情况时，小倪因未能回答出相应的问题而被识破，该信用卡故未能申领成功。　　在当事方报案之后，2014年8月，孙某和小倪因上述行为，相继被杭州市公安局西湖区分局取保候审。该案经侦查终结后，公安机关以涉嫌妨害信用卡管理罪，将两人移送至检察院审查起诉。　　滨江区检察院经审查认为，二被告人使用虚假的身份证明骗领信用卡，但因意志以外的原因而未能得逞，其行为已触犯《刑法》相关规定，应当以妨害信用卡管理罪（未遂）追究刑事责任。　　根据《刑事诉讼法》的规定，滨江区检察院近期就此案向滨江区法院提起了公诉。两被告人是否构成犯罪，有待滨江法院的进一步审理。
（责任编辑：HN666）
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开发商销售压力巨大 联合代理冲突不断
作者：贾华杰
　　贾华杰　　制度、按揭卖房、土地拍卖等房地产机制，内地几乎是从香港照样复制。上世纪90年代香港最大的代理行为利达行，创始人为邓智仁。在中国开放住宅市场之后，邓智仁攻入内地，并将“房地产代理”这一概念推向中国大陆。　　事实上，在香港房地产市场，代理行之间揽客、争抢几乎是司空见惯的事情，但彼此河界分明，不会发展到肢体冲突。然而，在内地由于限购，从卖方突转向买方市场，使代理公司陷入了“楚汉之争”，联合代理公司在项目上演全武行越来越频繁地出现。　　日，世联与思源在武汉本地企业福星惠誉的项目售楼处发生冲突，(,)一员工头部见红。　　因为处在楼市传统金九银十的档期，这一事件被迅速放大。　　本报记者在武汉市房地产交易市场网看到，本土房企福星惠誉目前在武汉的在售项目有4个，从9月开始到年底，是福星的重要推盘期，也是其回笼现金的关键期。　　在楼市低迷时期，开发商的市场销售压力正在迅速向代理行业传导。这个行业迎来了艰难时刻。　　10月，国庆假期间，成都某售楼现场就发生双代打架事件，6伤。　　东莞，万科的紫台和翡丽山两个项目，于2011年初引入联合代理。但销售过程中，各盘的两家代理行均发生过不同程度的冲突，最后以失理方撤场告终。7月初合富辉煌退出紫台、8月10日世联退出翡丽山，两盘现由中原地产独家代理。　　开发商压力最终传导为“暴力”　　按一位武汉代理机构负责人的话说，联合代理的模式之所以频繁引发销售员的肢体冲突，是因为“魔鬼在细节之中”。　　客户的归属是联合代理机构中最容易出现争执的地方。　　成都另外一家本土代理机构负责人说，联合代理中，一般的规则是，大家轮流接待客户，比如我来接待第一个客户，你来接待第二个，依此类推。业务员对客户进行全程跟踪服务。　　但简单的规则，无力应对各种突发的情况。　　“有些客户顾客知道楼盘是联合代理，为了取得更多的实惠，会多次向不同的销售员询价，在代理机构中，造成了信息不对称。”成都一位本土代理机构负责人对本报记者说。　　中原地产研究中心一位人士说，还比如在房交会期间，双方会临时雇佣接待人员，而这些人缺乏行业培训，对双方约定的客户接待规则又不了解，因此，会经常出现肢体冲突。　　在积累客户阶段，各种小冲突摩擦就会产生。代理双方积怨已深，并且多数代理行在销售现场奉行“准军事化”的团队管理原则。这样在集中开盘的时候，一个微小的事件，就能够导致双方的冲突。　　代理行“寸土必争”的背后是，开发商给予的巨大的销售压力。　　8月份，天津中原二级市场住宅项目总监刘元超说，这碗饭越来越不好吃了，简直就是白刃战！“一个联合代理项目的例会，开发商对我们绩效做了多个表格，量化到电转访率、复访率、团队成交率、单兵成交率、优惠点位、成交周期、任务达成率、渠道转化率，均投影对比。另外每位业务员均配备录音笔，每天晚上会给客户听录音。”刘元超说。　　上述成都本土代理机构的负责人说，开发商会定期对联合代理机构成交情况进行评估，一般一年的时间是一个很重要的节点。　　此外，根据双方合同的约定，开发商也可能半年或者三个月就会进行考核。　　业内人士说，这种考核简单而又残酷。“主要是看贡献的"产值"，因为联合代理双方接触客户的机会是均等的，所以如果成交额是四六开的话，代理行获得回报会有差别，按照合同的约定，开发商获得奖励或者被扣款。而如果成交是三七开的话，贡献低的代理行就会被踢出场。”　　如果一个代理机构接连在当地联合代理的项目中被踢出场的话，意味着市场份额的快速下降。　　业内人士说，实际上，在市场转冷的情况下，联合代理正在受到不少大开发商的青睐。　　实际上，以往习惯于单独代理的万科，也在尝试推广联合代理。比如万科在成都的高端别墅五龙山项目，就又选择了四个代理行共同代理。　　“乱卖”当止　　上海一家上市房企的销售经理对本报记者说，在没有完善的现场管理的情况下，联合代理公司之间的矛盾冲突将对开发商品牌造成伤害，所以关键还是看开发商的管理能力。　　对于市场渐成风气的联合代理，世联地产董事长在2008年早就曾指出，淡市下“乱卖”不如有秩序地卖。　　陈劲松当时解释说，在卖SOHO的时候也想全民卖楼，谁带客户谁就提成，干了不到两礼拜也无疾而终，为什么？一旦几家代理商开始抢客，互相不协作时，就会产生恶性竞争，影响开发商的品牌，影响信息的传递，影响售楼处的秩序。　　而同行之间发生的冲突事件一旦引起公众的关注，往往对业界形象造成无可估计的损害。　　成都同恒地产顾问有限公司总经理文化勇说，联合代理是功利化的营销手段，使得现场的亲和力不够。目前看，联合代理仍是趋势，毕竟强势的开发商比较推崇这种销售模式。　　不过，对多数代理行而言，如果没有好的游戏规则，没有好的甲方，能够在销售现场控制住场面，把潜在的矛盾及时处理，联合代理之间“血拼”事件仍将频繁出现。
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揭露网上房地产销控表变色之谜 一套新房反复卖
　　日，晨报对楼盘销售合同（含预定）高撤销率的报道。 　　某楼盘销售20多天来的可售套数变化情况
　　晨报记者 徐&运 刘&畅 实习生 刘晓E 施文君 文&雯
　　沪上买房者大都上过官方的“网上房地产”网站。该网站将在售新盘的每一套房子都用颜色标注：绿色代表“可售”，紫色表示“已付定金”，黄色表示“已签约”，红色表示“已登记”。如此一来，购房者对新盘的销售情况便一目了然，开发商也没法明目张胆地暗箱操作。
　　然而，晨报记者经过连续20天的追踪调查发现，部分新盘在“网上房地产”的销控表上玩起了“变色”游戏，一套房子翻来覆去变化六七次颜色一点都不稀奇。与此相对应，这些楼盘往往有着超过50%的定金撤销率。
　　在这些怪现状的背后，可能隐藏着开发商自买自卖、伪造热销场面等手段。如果开发商是玩这类把戏，将对普通购房者的心理产生不小的影响，甚至会使他们被迫“咬牙”买下原本并不确定要买的房子。与此同时，这些色彩变幻不定的房源，有可能被开发商变相地“捂”下来，然后加价出售。如此等等，最终都是购房者买单。
　　销售状态变幻不定：
　　一套房能“变色”六七次
　　记者对虹口区的A楼盘“在售楼销售表”进行了连续20天持续观察，发现其“变色”花样可谓五花八门。
　　其中，2号楼的&902、、2502均在7月31日正常签好合同(黄色)后，于8月1日转为“已登记”状态(红色)，接着又在8月4日上午9点统一变回“已签约”(黄色)，当天下午3点又变成“已登记”(红色)。绿变紫，紫变黄，黄变红，红变黄，黄又变红，简直让人摸不着头脑。
　　无独有偶，2号楼的601、703在7月28日之前都处于“已付定金”状态(紫色)，7月28日突然变成了“可售”(绿色)房屋，也就是说之前的预定者均放弃两套房屋，可售状态(绿色)一直持续到7月30日下午1点。当日下午3点，其状态又发生改变，销售表显示：这两套房屋又有客户预定(紫色)。到了8月6日上午9点，两套房屋又恢复了“自由身”(绿色)，而中午12点又被人相中(紫色)。紫变绿，绿变紫，紫又变绿，绿又变紫，两种颜色就能有诸多变化。
　　这样匪夷所思的“变色”，在三栋楼共计80套房屋中反复上演。1号楼更是除了3、4、16、21层没有出现过不正常变动外，其他楼层均发生过“变色”。
　　撤销率畸高：
　　超过30%不是少数楼盘
　　同样蹊跷的还有畸高的撤销率。记者通过“网上房地产”发布的在售楼销售表统计，截至昨晚9时，一共只有288套物业的A楼盘，尚有26套未售出，而“已付定金”、“已签约”、“已登记”的总数量为262套。
　　然而，就是这个楼盘，定金逾期总次数居然达到199次，合同撤销总次数则为1次。单纯从数字上来看，似乎有199个购房者放弃了至少2万元的定金，让开发商白赚了398多万元。
　　难道购房者都如此大方，超过75%的客户都肯轻易将定金拱手送人？
　　A楼盘的“变色”并不是个案。与之相距不远的B楼盘在一个月前也上演过“变色”好戏，如今的定金逾期率也高达138次。而记者通过“网上房地产”发布的信息统计后发现，截至日，本年度开盘的住宅中，沪上共有14个楼盘的“定金逾期率”(含合同撤销)均在30%以上。
　　其中，位于静安区的“经典茂名公寓”的“定金逾期率”达209%！该楼盘共有134套可售房屋，其“合同撤销次数”为7次，“定金逾期次数”为280次；位于普陀区的“中环凯旋公寓”的情况更加令人费解：可售房屋为626套，而“合同撤销次数”为256次。
　　销售代表说辞多：
　　与网上销售状态大不一样
　　在对“网上房地产”进行数据分析的同时，记者还以购房者的身份，连日电话咨询A楼盘的销售情况，销售代表的说辞也是变化万千，对每天所说的销售态势反复无常，与网上公布的销售信息也出入甚大。
　　7月28日下午，记者致电A楼盘售楼处。销售代表说：“中区全部都卖完了。”当记者问到“网上房地产”上怎么还有1号楼14层的房子时，该销售代表告诉记者：“早上有客户过来签掉了，今天是签约最后一天，所以大家都很急的，有很多客户都是请假过来的。”
　　7月31日记者来到该楼盘售楼中心，向该销售代表询问是否会有退房的，得到的答案是“可能会有，不过周末来购房的会很多，退房的可能性不大。”而当天网上公布的信息却显示：1号楼14层有90平方米的房子，而销售口中所说的18层，在网上显示的却是“已预定”。
　　8月4日上午，网上公布的销售信息有很大变化，可售总套数突然大幅增加，该销售代表解释道：“网上可售的房子可能是因为支票付款，合同还没有签，但是这些房子肯定都是已经有人要了的。”她还表示，如果一旦有人退房会马上联系记者，但是要“马上过来签约”，不然“过一会就被人家抢掉了”。当天下午2点，该销售代表打电话告诉记者，她手里1号楼903退房了，“赶紧来订，现在这个户型很抢手。”
　　有趣的是，就在这20天内，记者还在4个不同的日子里收到该楼盘发出的短信：“现一期尚余少量房源，有意者请速至售楼处认购”。
　　业内解释：频繁变色或是开发商自我炒作
　　对于部分楼盘交易图例“变色”频繁和定金逾期率高，记者昨天采访了多名开发商销售人士，他们普遍的说法是：购房者交了定金却一直没签销售合同的话，大概过10－15天左右，图例就会自动变成绿色(“可售”状态)，就会显示定金逾期。而实际上购房者没有退定金，只是拖延了签合同的时间。
　　一家开发商的销售负责人告诉记者：正常情况下，购房者从交付定金到正式签约有10－15天的期限，如果过了这个期限还没有签约的话，“网上房地产”的系统会将已预定房源自动变为可售的，也就是图例重新“返绿”，等购房者最终签约后，这套房的图例才会最终“变黄”、“变红”。同一套房甚至有可能多次定金逾期，所以部分热销楼盘的“定金合同撤销率”会特别高。对于这些过期来签约的购房者来说，不一定是真的不买了，有可能是银行贷款没有批下来，或者买房人出差不在本地，所以要晚几天才可以签约。
　　尽管如此，频繁的“变色”并不代表没有其他“花样经”。
　　易居中国分析师薛建雄表示，“图例出现变色，正常情况下是购房者付了定金后又毁约，比如房贷出现问题，或者当初个人信息如姓名、地址之类登记错误，要退掉重来。但是如果频繁变色，就有可能是开发商自我炒作，他们可以自己签定金合同，过几天又退掉，其实就是把资金(定金)从左手换到右手，其本身没有任何损失，但制造了楼盘销售紧张的假象。”同时他又解释道，“如果到了已签的地步再变色，那就有可能是存在骗贷的情况，比如开发商授意其员工或者是有关系的人与其签合同，然后到银行贷款，如果过段时间有客人真想买这套房子了，他们就将客户买房的钱再还给银行。”
　　透明销售落空 购房者咽下“高价”苦果
　　开发商保留房源也好，骗贷也好，“左手进右手出”也好，总之就是造成人为的销售火爆，“供不应求”。如果开发商玩这类把戏，将那对普通购房者的心理产生不小的影响：原本也许觉得房子太贵，没必要立刻买，看到这种“都快卖光了”，“再不买就只剩底层”的情况，也会不由自主地咬牙掏钱买下，甚至加价买下原本并不确定要买的房子。
　　此外，被开发商“保留”的房源，可能会被“捂”一阵后再加价出售，这个高价的“苦果”，自然要由后来的购房者来尝。
　　一名房地产开发企业负责人对记者表示，在目前的市场情况下，多数开发商都在借助楼市高潮加快推房，但对于只有少数“尾房”或开发规模不大的企业而言，有可能通过反复签订“假定金”、“假合同”的手法变相达到囤房惜售的目的。
　　据这名房企负责人介绍，一般来说，在楼盘正常销售期间，10%-15%的定金或合同撤销率都是比较正常的；而在楼盘刚开盘的“强销售期”内，可能会因为最终确定的房价超出购房人预期，而使得定金撤销率上升到25%-30%；但如果出现超过50%的定金或者合同撤销率，那开发商一定要自我检讨了，肯定是销售策略失败或者就是有人为故意的因素。对于个别楼盘超过100%的定金撤销率，“肯定是非正常市场销售行为”。
　　［新闻回顾］
　　晨报持续关注高撤销率
　　上海部分楼盘合同撤销率(含预订)畸高已不是新鲜事。日，晨报以《如此“热卖”，签约285次撤销285次》为题报道过这一问题，并引起广泛关注。
　　针对这一问题，当时的上海市房地局随后在接受新华社记者采访时表示，对定金合同撤销率较高的楼盘，房地局将做进一步调查。一旦发现房地产企业存在违规操作行为，将按照法律法规和房地产市场专项整治规定予以查处。
　　在去年调查这一问题时，多家销售商不约而同地对晨报记者指出，高撤销率在于主管部门的交易服务系统不能区分购房人逾期签约与真正的撤销合同。对此，上海市房地局曾向新华社记者表示，下阶段将进一步改进信息发布方式，按照合同类型分类公布合同撤销信息。
　　虽然早有预感，但这一切来得还是太突然。即便我身处的地方只是一个小城市，但这恐怖的经济危机的蔓延速度却并不比大城市慢！
　　“从4月份开始，销量就持续下滑。8月份还勉强销售了30多套，但9月份销量突然下降至不足10套。我们苦苦等待的‘金九银十’不但没有带来好消息，销量反而跌到了历史最低点！从回款来看，目前已成交的消费者都只是试探性地定房，多数只缴纳了少量定金，并没有足额缴纳房款或者首期。销售部十几个置业顾问一直很努力地催款，但客户就是未见行动……”听着销售经理的汇报，公司领导们个个神色凝重...[]
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西安安达地产违规销售经适房 上千购房者受骗
[摘要]百花家园为经适房项目，但开发商西安安达房地产开发(集团)有限责任公司(以下简称安达地产)却以普通商品房的名义，与部分业主签订内部认购合同，导致大量不具备经适房购房资格的人买了“经适房”。安达地产销售部相关负责人承认，公司将经适房卖给了不具备资格的购房者，但否认是以商品房名义销售的。“当初买房时，开发商告知是商品房，我们根本不知道这是经适房，直到现在都没有网签，开发商才改口称房子是经适房，我们不具备购买资格。”近日，西安一位购买百花家园项目的业主告诉《每日经济新闻》记者。上述项目的多位业主向记者反映，百花家园为经适房项目，但开发商西安安达房地产开发(集团)有限责任公司(以下简称安达地产)却以普通商品房的名义，与部分业主签订内部认购合同，导致大量不具备经适房购房资格的人买了“经适房”。安达地产销售部相关负责人承认，公司将经适房卖给了不具备资格的购房者，但否认是以商品房名义销售的。昨日(1月7日)，记者从西安市房管局得知，该局已认定百花家园项目存在违规销售经适房的问题，其党政办公室相关人士表示，“已展开调查，调查结果将择期公布”。业主：买的商品房竟是经适房“我们在买房时，根本不知道百花家园为经适房项目，自然也没有经适房的手续。”上述业主告诉《每日经济新闻》记者，其于2009年9月购买了3号楼的房子，并缴了首付款约8万元，当时售楼部说预售证还没有下来，所以价格便宜，并让业主尽快购买。另一业主蔡先生也表示，他于2010年4月签了购房合同，买的是1号楼，首付也是8万余元，到了合同约定的交房期，才被开发商告知没有购房资格，因百花家园是经适房项目。
蔡先生表示，他当初还特意询问过自己是否有购房资格，售楼处称可以买，并要求他交齐相关证件，3个月后办理按揭。“但直到现在，按揭都没有下来，也没有网签，我才发现有问题。”记者获取的一份业主申诉材料显示，2009年~2010年，一些业主相继与安达地产签订了普通商品房内部购买合同，并按合同约定缴了30%以上的首付款。业主称，当时并不知道百花家园为经适房，直到超过交房日期5个月时，售楼部才改口称划拨用地建设的为经适房，业主并不具备购买资格。“1~3号楼的业主几乎都是类似情况，4~5号楼也有部分业主存在(这种情况)。”蔡先生表示，大约有户业主与安达地产签订了内部认购合同。记者就此向安达地产求证，其销售部相关负责人称，1~3号楼当时是按照内部认购签的合同，有1000多户业主，后来有部分业主补齐了经适房手续，目前没有手续的业主的具体数量还不清楚。公开资料显示，百花家园是安达地产打造的又一经适房大盘，项目占地180亩，总投资5亿元，总建筑面积平方米，预计居住户数3769户。按照户型结构，1、2、3、5号楼均为32层的高层，一栋楼每层为12户，仅1~3号楼的户数就有1100余户。房管局：销售经适房违规目前，位于西安北郊太华北路的百花家园项目楼层已经封顶，工人们正忙于外墙装饰和景观施工。毗邻其后的是大型经适房项目“百花园(小区网 论坛)”小区，亦为安达地产开发。“因不具备购买资格，我们现在不能网签，按揭贷款也下不来。”蔡先生告诉《每日经济新闻》记者，业主已进行了多次维权，要求安达地产如期交房并履行合同。在回复业主的函件中，记者看到，安达地产认定签订的购房合同有效，已将未网签的业主上报主管部门，近期会有解决措施，并承诺将按合同约定在购房者交房时支付延期违约金。“由于历史原因和多种原因，我们是把房子卖给了不具备资格的人。”安达地产销售部相关负责人回应称，百花家园项目比较复杂，当初政策上不是很严格。而对于签订内部合同的业主，开发商也一直在协助业主补办经适房手续。不过，上述相关负责人表示，售楼部并未对外宣称百花家园为商品房项目，业主之所以误认为是商品房，是因为他们对经适房的法律和政策不太清楚。就此问题，记者向上述业主要求查阅“购房合同”，却未能如愿。截至发稿前，记者采访的数位业主均未出示与开发商签订的“购房合同”。记者就上述问题采访了西安市房管局，该局党政办公室相关人士表示，百花家园确实存在违规销售经适房的问题，西安市房管局就此已展开调查，调查结果将择期公布。“一般来说，开发商将经适房项目以普通商品房模式销售，就是为了多拿钱。”一位不愿具名的房地产律师告诉记者，也有的开发商是想通过这种方式回笼资金。
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved房产销售员以打折为名索好处费成潜规则
　　非常案件　
　　买房人到房产销售中心购买商品房,销售人员主动提出可以打折、优惠,不过要另付几千元到上万元不等的“好处费”,这种现象在江苏省南通市房产销售行业见惯不怪,甚至已经成为行业潜规则。
　　12月17日,原海门市某房地产经纪有限公司销售人员刘某等12人因涉嫌在销售房产时索贿受贿,被南通市崇川区人民检察院提起公诉。而该案主要嫌疑人,涉案公司原销售经理袁某、副经理陈某经该院公诉后,已于日分别被判处有期徒刑6年3个月、5年6个月。据悉,这是南通市首例非国家工作人员受贿案。
　　12月26日,南通市崇川区检察院向《法制日报》记者独家披露了案件详情。　
　　提价再打折的“优惠”噱头
　　袁某今年33岁,老家在四川省阆中市,中专毕业后外出打工。2003年开始从事房地产销售,先在北京一家地产经纪有限公司做房产销售员,2005年进入江苏省海门市(南通市下辖县级市)一家知名房地产经纪有限公司。因能力强、业绩突出,陈某很快被提拔为销售经理。
　　2008年,26岁的陈某成为袁某的副手,担任销售副经理,两人一起负责南通市新区的两处高档楼盘销售。作为经理,袁某下面有4个销售小组,共有20余名销售员。袁某负责现场的销售管理和与开发公司的对接,陈某负责管理房源、销售的数据与报表以及案场人员管理,其他人员都直接从事一线销售。
　　2008年年底至2009年,南通整个楼市比较低迷,各大销售公司都在想尽办法促销,袁某所在的房产经纪公司也不例外。房子卖不出去,开发公司的开发资金回收压力剧增；另一方面,销售业绩不佳,销售人员的年终奖金自然就会缩水。这是开发公司和销售人员都不想看到的情景。
　　也就是在这个时候,袁某、陈某负责的两幢住宅楼准备开盘。为了让想买房的关系户签订买房合同,尽快付清购房款,袁某所在的开发公司决定在原来定价的基础上再提高一些,然后对外公布新价格。
　　这个内部信息让袁某看到了暗中敛财的空间。和上面领导关系熟的买房人毕竟是少数,没有关系的客户想买房子还得找袁某、陈某和他们手下的销售人员。袁某和陈某想出一个主意,可以编一个搭“领导顺风车”的借口,骗说可以帮他们找领导优惠,但是要给领导一些好处费。
　　索要好处费的多种借口
　　袁某、陈某的这个主意一出,立即得到手下销售人员的响应。在巨大的经济利益面前,他们开始了肆无忌惮的索贿受贿。2009年5月,被害人龚某在购买一处商铺时,刘某称若要便宜必须给好处费打点领导,向其索要好处费18万元,后刘某分给袁某6万元,刘某、戴某、黄某各分得4万元。
　　2010年11月,被害人杨某在购买店面房时,陈某和冯某以可以帮忙找领导优惠房价为由,向其索要9.5万元好处费。陈某拿到钱后分给黄某5000元,陈某、冯某、袁某各得3万元。2011年1月,被害人丁某在购买店面房时,陈某以可以帮忙找领导优惠房价为由,向丁某索要10万元好处费……
　　案发后,据陈某交代,他们索取好处费一般有两种借口:
　　要给老总好处费。有人买房时,销售人员找到袁某,袁某就会写优惠申请单给开发公司老总,说买房子的人是某些领导的亲戚或者朋友。得到领导允许后,销售人员就会跟客户说:“既然帮你们找人优惠了,你们要给一些钱作为给公司领导的好处费。”这些好处费一般是房价提价后和提价前差价的50%,这些钱袁某、陈某还有具体签订合同的销售人员私下分掉。
　　“有时候,销售人员找袁某时,袁某会跳过公司老总直接写签约审核单给销售人员,让他们自己直接去开发公司的营销部和客服部审核。胆子大的销售人员就会去冲一下,有时候就浑水摸鱼过去了。”陈某说,办妥后,客户便会把所谓的给公司领导的好处费给销售人员。
　　要给施工方好处费。开发公司有一个政策,只要是施工方的人买房子,可以按照提价前的价格卖出。这个政策,给了销售人员可乘之机。他们会跟客户讲自己跟施工方很熟,只要肯出好处费给施工方买房就能优惠。客户同意后,销售人员就会找施工方的工头或工长之类的人,让他们去找开发商按照底价拿房子,同时答应给施工方一些好处。
　　“还有一种情况是袁某难以掌控的,个别销售人员的胆子比较大,他们会在开发商提价的基础上,再私自提价,报一个虚假的价格给客户,然后说可以找人优惠一些,但要给领导好处费。”陈某交代说。
　　房价信息不对称“保”敛财安全
　　日,被害人宋某和涉案公司老总聊到买房的房价时发现被骗,随即报案。日,袁某、陈某二人被抓获归案。由此案发。
　　案发后,据袁某交代,他们所卖楼盘的房价是这样“出炉”的:先由开发公司的董事长定底价,然后销售经理再以这个底价除以一个系数(一般是零点九几)得出一个价格,然后做成一个价格表交到销售人员手里,这个表就是对外的价表。
　　“底价只有像我这一级别的销售经理才知道,不对外公布,连手下的销售人员都看不到,购房者就更不可能知晓。”袁某说。
　　“从定价机制不难看出,对外销售价格即使打折优惠,仍然在房产公司的可控范围内,底线就是房产公司老总定下的底价,有点类似商场先提价再‘出血打折’的营销‘噱头’。”崇川区检察院承办检察官申莲凤说,房价信息不对称为袁某、陈某等人伸手捞取好处费提供了一道安全屏障。
　　崇川区检察院经审查认定,2009年至2011年7月,犯罪嫌疑人袁某、陈某分别在担任某房产经纪公司销售经理、副经理职务时,利用公司管理上的漏洞及职务便利,伙同销售员刘某、冯某、纪某、葛某、朱某等人,在销售两处高档楼盘的住宅楼及商铺时,以高于销售底价报价给顾客,后谎称可以找领导打招呼打折销售等理由索要好处费,实际仍按照底价销售的方法,向多位顾客索要好处费多起,袁某分得40万余元,陈某分得近30万元。
　　“通过审查得知,2008年袁某每个月的底薪是6000元,加上销售奖金一年收入40万元左右。而2009年袁某的收入则达到七八十万元,这段时间正是他大肆收取好处费的当口。”申莲凤说。
　　据陈某交代,袁某是销售经理,从不具体分钱,都是销售人员私下把钱放在信封里给他。
　　潜规则暴露多重管理漏洞
　　大肆索要好处,袁某和陈某却觉得很正常,因为这是一种潜规则。“这种做法在整个房屋销售的圈子里早已成风,不光是自己公司,其他公司也都是如此。”袁某说。
　　据袁某交代,他在接手楼盘销售前,整个销售部的绝大部分销售人员都在这么做,这个传统是一批批销售人员“传帮带”传下来的。
　　“我也想过坚决按照政策,但销售业绩不好就会被人踢走,还不如随波逐流按照风气做,而且我想管也管不住,没人听我的,因为这样侵犯了大多数销售人员的利益。再加上他们的收入大多数也是靠销售奖金,所以我也就随着风气,睁一只眼闭一只眼了,自己也从中拿了不少好处。”袁某说。
　　屡屡向客户要钱,袁某、陈某和其他销售人员就不担心被举报吗?
　　“他们深谙买房人的心理。因为通过权衡比较,买房人一般都会觉得花个千把块钱就能得到数十万元的优惠,是占了便宜。这种好事当然越少人知道越好。”申莲凤说,至于销售人员,大家心知肚明各自发财,自然不会傻到举报他人的同时也断了自己的财路。
　　说“法”　房价信息不透明给暗箱操作提供温床
　　据江苏省南通市崇川区检察院承办检察官申莲凤介绍,他们在办案中发现,房产公司在定价机制、价格公开、人员管理、监督纠察等多个环节上都存在漏洞和问题,一环扣一环,层层缺位,导致销售队伍漠视规定,私欲膨胀铤而走险。
　　“定价由个别领导决定,打折也是如此,缺少公信力和监督,容易出现‘乱喊价’现象；价格信息不透明,使得买房人和销售方处于不对称地位,给暗箱操作提供了温床；房产销售行业流动性强,从业人员良莠不齐,房产公司只看业绩而忽视了对销售人员职业道德教育；缺少强力制度和措施约束销售人员行为,出了事顶多开会批评,最多开除,违规成本很小,加剧了销售人员‘干一票就收手’的赌博心理。”申莲凤说。
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