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房屋转让买卖流程是怎样的 房屋转让手续费是多少
我现在打算购买一套房子马上就要签订合同了&&想问一下房屋转让买卖流程是怎样的 房屋转让手续费是多少
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|解答问题：41237
&&第1步：买卖前的产权审核　　担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。　　首先，要仔细查看业主的，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助以初步确认房屋产权归属。　　风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于状态，也有可能因为有而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。　　第2步：交定金与签合同　　看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。　　如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。　　一般来说，在交定金的时候会签一份预约，示范文本可以在市国土房管局网站上下载。合同至少需定物业地址、成交金额、交楼时间、和等，具体条款见示范文本。　　风险提示：　　1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;　　2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;　　3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。　　第3步：赎楼　　赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。　　“出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。　　这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。　　风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。　　第4步：付首期及资金监管　　除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。　　具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。　　出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。　　风险提示：　　1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。　　2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。　　第5步：签订买卖合同　　在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市预约买卖及居间(2008版示范文本)》作为参考。　　签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。　　交付首期之后，就可签订国土房管局的正式。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取，完全免费。据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。　　风险提示：　　1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。　　2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。　　3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。　　4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。　　5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。　　第6步：选银行和办按揭　　如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做需要买卖双方到场，要带上原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数，如果房产楼龄较新，例如是在2000年以后入伙，因为评估价比较高，贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子，那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。　　至于银行的选择，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。　　风险提示：　　1 .如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。　　2 .目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是还是赔偿违约金等。　　第7步：过户及交税　　去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。　　至于办证时间，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日，2000年以后的新证是20个工作日)。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。　　风险提示：　　1.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。　　2 .目前房价上涨，有业主会以虚假为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。　　第8步：后续事项　　交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。　　风险提示：　　1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。　　2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。以上是对房屋转让买卖流程是怎样的问题的解答
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地区：山东&
|解答问题：39645
是指通过转让、买卖、赠予、遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。即产权转移从甲方转移到乙方的全过程。房产过户有几种不同的情形，有继承的房产过户、赠与的房产过户、等。手续(1)房地产转移登记申请表;(2)申请人身份证明;(3)房地产权利证书;(4)有关行政机关的行政决定书，书，(按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书;(5)已设定的，应提交抵押权人同意的书面文件;(6)人民法院强制性转移应提交生效的、裁定书、调解书和协助执行通知书;(7)非法人企业、组织房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件;(8)行政划拨、减免地价土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明;(9)以、拍卖、挂牌方式取得房地产，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、合同书和付清地价款证明;(10)属于政府福利性的应提交相关主管部门的批复;(11)的应提交补偿协议书;(12)房地产共有人同意转移的意见书;(13)收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件;(14)国有企业之间或其他组织之间房地产调拨，(15)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。费用房屋过户费用继承主要费用 继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、和契税。凭办理公证，凭继承权公证书到房管局转名。在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行，所以这种过户方式的人比较少。同时，继承房产需要满足以下三个条件：第一，有两种形式，和。法定继承即法律规定的人，遗嘱继承必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力;第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产;第三，因遗产是所有继承人的，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。赠与主要费用 个税+契税+公证费如果以赠与方式过户，是没有营业税的，但因为赠与是被认为无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时还需要契税和赠与公证费，这些费用要远远高于买卖过户的税费。　不过，对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此受赠房屋不能办理按揭贷款。买卖主要费用 营业税+个税+契税以该房产满五年和未满五年两种情况计算：第一种，房产满五年，营业税是免征的，同时个税也免征，需要缴纳契税和产权转移登记费;第二种，房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。　个贷专家指出，在房产过户中，买卖是最常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。
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业主在国外 房子该如何卖
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
想要卖房，但身处在国外，这种情况下该如何把房产卖掉，来和小编一起看看。售房委托公证办理流程如下：一、中国驻该国大使馆查找登录中国领事服务网（cs.）确定所负责自己辖区领事业务大使馆官网可以通过中国领事服务网查找（以美国为例：中国在美国设有一个大使馆和五个总领馆，负责各自辖区内的领事业务。中国驻美国大使馆：华盛顿特区、特拉华、爱达荷、肯塔基、马里兰、蒙大拿、内布拉斯加、北卡罗来纳、北达科他、南卡罗莱纳、南达科他、田纳西、犹他、弗吉尼亚、西弗吉尼亚、怀俄明中国驻纽约总领馆：科罗拉多、伊利诺斯、印第安纳、衣阿华、堪萨斯、密执安、明尼苏达、密苏里、威斯康星中国驻旧金山总领馆：阿拉斯加、北加利福尼亚、内华达、俄勒冈、华盛顿中国驻洛杉矶总领馆：亚利桑那、南加利福尼亚、夏威夷、新墨西哥、太平洋岛屿中国驻休斯敦总领馆：阿拉巴马、阿肯色、弗罗里达、佐治亚、路易斯安那、密西西比、俄克拉何马、德克萨斯二、做售房委托公证前准备（以中国驻洛杉矶总领馆为例）到场人：卖方及委托方办理地点：中国驻洛杉矶总领馆所需材料：1）卖方及委托方身份证原件及复印件2）房本原件及复印件3）结婚证4）卖方全家户 口本5）申请人有效的在美合法居留证原件和复印件（如绿卡、工卡、I-20表等）6）需公证的售房委托书注意：1.每个国家不太一样，应当以当地实际为准。2.若房产为二人及以上共有，还需要提供共有人的结婚状况证明（如结婚证或者离婚证）复印件。登记为二人及以共有的，应当权人共同办理；不能到场的应有本人签署的书面意见书。3.房产证（已购、、带原始，带原始购房合同或者购房或者）。4.一般建议公证书做3-5份，多做一些是为了方便提供给相关机构，防止公证书不够用时还要重新在国外做。三、售房委托公证内容委托事项建议涵盖：还款解押、签署相关协议、收取及房款，资金、办理贷款等方面，越全越好。需要补充的内容可参照下文：1.代为办理手续，领取还款证明；2.领取解除抵押证明材料，办理解除抵押登记及与之有关的一切手续，领取解除抵押登记后的房产证；3.代为签署、赎楼、借款等相关协议，代为收取垫资款、借款；4.代为签订，代办手续费及注销网签手续；5.代为办理央产房上市审核手续并签署相关文件；6.到相关房管局查阅与该相关的一切档案资料；7.待上述房产符合出售条件后，有权代为办理上述房屋的立契、权属登记相关一切手续；8.待上述房产符合出售条件后，有权代为办理上述房产的产权过户、税务登记等一切手续；9.代为缴纳转让上述房地产过程中的有关税、费；10.转让房地产过程中，有权代为接受房屋管理部门的询问并签署文件；11.如买房需要办理贷款，则有权协助买方办理，包括但不限于前往住房、代委托人签《首付款收据》、《房价款收据》、《》、《存量房交易结算资金划转协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》；12.代收出售上述房产的房款并签署相关文件；13.代为办理房地产交易资金手续并签署资金协议及相关文件；14.代为办理房地产交易涉及的资金解冻手续；15.代为办理房地产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件；16.代为办理商业贷款手续等事宜；17.代为办理物业交割手续、有限电视过户手续、电、燃气、水卡过户手续等相关事宜；18.代为办理转让上述房地产过程中的其他事项并签署与转让上述房地产有关的文件。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任。委托期限：自签字之日起至上述事项办理完为止。公证完之后，委托人即可拿着公证书代理户主进行签约、面签以及过户。公证售房的出新房本的时间会晚5个工作日。四、收费标准1.个人房产委托公证：每份150元2.加急信息：每份加收170元3.特急办理：每份加收250元注：实际收费折合成当地货币收取
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按Ctrl+Enter发送济南市民买房没法网签 原是房子被开发商抵押了！
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近日，有购买济南三庆御园小区住房的业主投诉称，三庆御园开发商因为擅自将部分房产抵押而导致购房业主无法及时网签，并因此不得不面对贷款利率已经上浮的事实。
原标题：济南市民买房没法网签 原是房子被开发商抵押了！近日，有购买济南三庆御园小区住房的业主投诉称，三庆御园开发商因为擅自将部分房产抵押而导致购房业主无法及时网签，并因此不得不面对贷款利率已经上浮的事实。&我们为此要多掏近10万的利息。&不少业主如此表示。对此，三庆御园营销中心工作人员表示，目前被抵押的房产已经开始启动解冻程序，解冻后业主即可网签。房子被抵押导致无法网签6月9日，刘先生满心欢喜地从山东荣宝斋文化投资置业有限公司开发的三庆御园楼盘选购了一套住房，并于11日就交齐了首付款。当时开发商向刘先生表示，一个月左右就可以进行网签，但直到现在，刘先生所购住房仍未顺利网签。刘先生告诉记者，按照开发商的要求，在此购房需要绑定地下室，由于自己的购房预算有限，便想尽快交齐首付款后优先选择一个面积较小的地下室。&交首付的时间越早，就可以越早选购地下室，我想早交首付后就可以选个小点的地下室了。&交完首付款后，刘先生便一直等着开发商的网签通知，但一直等待无果。&每次打电话给开发商，就说建委那边需要排号，就是让等着。&直到最近，刘先生听说自己所购买的住房因为被开发商抵押贷款而无法网签，&后来我给建委那边打电话，建委跟我说我买的这个5号楼，从11层到20层都被开发商抵押了，所以办不了网签。&与刘先生有着同样遭遇的还有很多购买三庆御园的业主。同样6月份在三庆御园购买一套住房的闫先生，也一直在等着开发商的网签通知。&当时就交了首付了，到现在一直没有网签，这期间催了多次开发商，到这个月，售楼处的人才说部分楼层被冻结了，无法网签，让我们继续等待。&贷款要多掏近10万利息让刘先生和众多业主更加气愤的是，在等待网签的近3个月里，购房的贷款利率已经出现上浮。刘先生告诉记者，自己在三庆御园所购的房产是一套110平米的住房，总房款在110万左右。交完首付款后，刘先生还需要贷款77万，贷款年限为25年，每个月需还房贷4450多元。&当时虽然贷款利率已经没有折扣优惠了，但还是按照基准利率来贷款，现在因为开发商的原因，导致我们现在还没有网签，而现在贷款利率已经上浮10%了，我每个月需要多还将近200块钱，总利息也快10万了。&而郑女士在三庆御园所购的住房属于第二套住宅，由于一直未能网签，如今也面临着贷款利率上浮的问题。&当时顾问跟我说一个月之内就能网签，现在都快三个月了吧?关键是贷款利率上浮了啊，以前是上浮10%，现在至少也是15%了吧?那我们损失这么多钱，开发商来给我们承担吗?我希望能有一个说法，这又不是我们的原因，是开发商把房子抵押贷款了，开发商应该给我们承担责任。&开发商称房产正在解冻中25日下午，就业主所反映的问题，记者来到了位于西客站片区齐州路上的三庆御园营销中心。记者了解到，三庆御园小区共规划8栋住宅楼，其中一期4栋住宅已经交房，二期正在建设之中，一期和二期住宅以齐州路相隔。营销中心内并无前来看房的购房者，仅有2名工作人员正在休息。当记者表明来意后，一位工作人员表示业主之所以未进行网签，是由于网签需要排队。&建委一个月给多少个网签名额是一定的，大家都在排队等着网签呢，并不是业主想网签就能网签的。&该工作人员告诉记者，目前三庆御园的业主无法网签的原因是需要业主排队网签。不过，当记者表示有业主称是由于开发商将部分房产抵押导致冻结而无法网签时，该工作人员又表示&确实是因为部分住房抵押贷款被冻结了&。该工作人员告诉记者，即使购买了没有被抵押房产的业主，也一样无法网签，&都在等着呢，没冻结的也网签不了啊，都得排队。&而对于业主因无法及时网签导致贷款利率上浮的问题，该工作人员表示&现在被冻结的房产正在解冻，已经启动相关的程序了，解冻后业主就能够网签了。我们也希望业主赶紧网签，业主不网签我们也回不了款。&
[责任编辑：徐梦梦]
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