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民事审判业务规范
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）
&&&来源:北京市高级人民法院
&&&&为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。&&&&第一条&&本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。&&&&商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。&&&&第二条&&当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。&&&&因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。&&&&第三条&&《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。&&&&第四条&&对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。&&&&前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。&&&&第五条&&出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支持。&&&&前款中出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定的，应当优先适用该规定。&&&&第六条&&相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。&&&&出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。&&&&经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。&&&&第七条&&出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。&&&&第八条&&房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。&&&&出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。&&&&法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。&&&&第九条&&出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。&&&&出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，可以参照本意见第八条第二款规定的内容处理。&&&&第十条&&房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。&&&&第十一条&&出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权，其配偶、其他亲属或被拆迁安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋，并形成共居事实，居住人以出卖人转让房屋未经其同意，侵害其居住权益为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。但居住人的相关权益应当得到法律保护。&&&&第十二条&&当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。&&&&第十三条&&出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：&&&&（1）已经办理房屋所有权转移登记的；&&&&（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；&&&&（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。&&&&买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。&&&&第十四条&&房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。&&&&对于参与中间流转的其他出卖人，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人。&&&&第十五条&&当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。&&&&当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。&&&&第十六条&&借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。&&&&第十七条&&登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的，可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。&&&&第十八条&&《物权法》第一百零六条规定的房屋的无权处分主要包括以下情形：&&&&（1）权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；&&&&（2）因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的；&&&&（3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋的；&&&&（4）出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或被撤销、解除，尚未办理所有权回复登记，登记人（买受人）擅自以自己名义处分房屋的；&&&&（5）其他无权处分房屋的情形。&&&&第十九条&&《物权法》第一百零六条第一款规定在适用上应作如下理解：&&&&（1）房屋善意取得中“善意”的判断标准：买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。&&&&（2）“以合理的价格转让”是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。&&&&（3）房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。&&&&第二十条&&房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。&&&&第二十一条&&房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。&&&&第二十二条&&房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。&&&&第二十三条&&当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。&&&&房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。&&&&第二十四条&&房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。&&&&在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。&&&&第二十五条&&房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等），损失赔偿数额以不超过履行利益为限。&&&&第二十六条&&出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。&&&&承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。&&&&第二十七条&&房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。&&&&房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。&&&&第二十八条&&在房屋买卖等非权属纠纷民事案件中，当事人一方对另一方作为权属证据提供的房屋登记簿和权属证书提出异议，法院原则上仅对房屋登记簿和权属证书形式上的真实性进行审查，经查证属实的，即可作为民事诉讼的证据使用。&&&&第二十九条&&因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，原则上按照《民事诉讼法》第二十四条关于合同纠纷管辖的规定确定管辖权。&&&&第三十条&&本意见自下发之日起施行。&&&&本意见的具体规定与新颁布的法律、法规和司法解释不一致的，本意见的相关规定不予执行。&&&&本意见施行后尚未审结的一、二审案件，适用本意见；本意见施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本意见。您的位置： 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合同中的显名代理方是什么角色 正文
合同中的显名代理方是什么角色
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篇一：区域销售总代理合同书(模板)有利于代理方
区域销售代理合同书
合同编号：
合同签署地：
法定代表人（或负责人）：
联系电话：
法定代表人（或负责人）：
联系电话：
甲、乙双方根据
确认内容，就附表 I 确定的甲方商品(以下简称
本商品)的销售事宜达成共识，就
区域销售总代理相关事宜，在互利共赢、利
国利民的基础上，经友好协商达成一致，特签定本合同，具体条款如下：
甲乙方在签订本合同之前须向对方递交其本年度通过年检的营业执照、税务登记证、法
定代表人身份证明 （或负责人居民身份证）等与经营有关的证书。双方承诺所递交的
上述证书真实、合法、有效，如有虚假，守约方有权解除本合同。
甲方授予乙方为甲方生产的
区域的销售总代
理，由其全权负责该地区的销售和售后等相关服务。
代理产品范围：详见附表 I。
代理期限：
年，自本协议签订之日起至
日止，有效期结束前3个月前，
甲方或乙方若没有书面提出终止或变更本合同的要求，本合同有效期则可自动延长1年，
可连续续约。在同等条件下，乙方有优先代理权。在本合同履行期间，甲乙双方书面协商一致后可以中途终止本合同。
甲方的权利和义务：
在合同期内甲方应向乙方提供以下支持：
1. 专卖店、店中店、分销网点基础建设的支持：门头及装修方案由乙方提出书面申
请经甲方核准后方可实施，费用乙方先行垫付。合同年度期满后甲方按核准时商定的比例给予报销。
2. 广告推广支持：各种广告宣传方案须由乙方提出书面申请经甲方确认后方可实施，
广告费用由甲方承担。另外甲方将陆续在全国、国际范围内参加大型展会，并在各大媒体上以强势的品牌宣传和广告给予支持。以强力拉动市场促进乙方的销售势头。
3. 产品研发与供应服务，产品规划设计服务：乙方可以拿出适合本代理地区市场特
点的产品方案，由双方评估后，甲方组织研发生产供应，以保障乙方建立起差异化的竞争优势和能力。
重大项目标书指导及支持，工程项目指导及支持：对于工程项目的投标参与，乙方实力不足的，甲方全方位地给予帮助和支持，以使乙方利益实现最大化。 甲方提供行业最前沿的技术来帮助乙方完成销售义务，以提升乙方在当地行业的知名度和品牌效应。 全面的产品培训及营销队伍的业务知识培训：甲方将对乙方管理人员用先进的经
营理念进行系统的培训，以提升乙方团队的市场竞争能力，来保证长远战略合作关系的稳定，以完成共同发展壮大的目标。
第四条 乙方的权利和义务
1. 乙方必须按甲方规定的价格体系进行销售，不得任意提高或降低价格；如果甲方
规定的价格体系不符合本地区市场情况，乙方需调整销售价格时，应当向甲方提出书面说明。双方可以根据系统的统一性要求和乙方所代理地区的市场情况综合考虑，做出调整价格的决定。 产品售前、售中、售后及技术支持：甲方将提供完善周到的整个流通环节的全面服务和毫不吝啬的将自已所掌握的最新技术与乙方共享。 甲方开发的新产品乙方拥有优先选择的权利。对乙方未选择的新产品或其它产品系列。甲方有在本区域寻求其它代理商经销的权利，乙方不得反悔。
2. 基于甲乙双方的共同利益，乙方有义务定期为甲方提供相关的产品和市场信息，
包括以下方面的内容：合同约定地区同类产品的市场占有率、价格、性能等，同行的经营状况，策略、宣传、广告、人力等市场行为以及该地区用户对各品牌的反映、意见等。并在甲方协助下做好用户对产品的意见和申诉的接受工作。
乙方必须禁止经营其他对甲方有竞争有冲击的同类产品。否则甲方有权终止合同并追究乙方的违约责任。 如因通货膨胀或其它客观原因，致使甲方所定供价必须调整，甲方必须提前
天通知乙方，并共同协调双方利益。 甲方对于乙方售出的产品，凡是属于产品质量问题的而引起的损失，一切均由甲方承担责任或给予免费更换。
第五条 代理保证
第六条 订货及供货
1. 乙方应在提前
日向甲方发送订单，订单内容包括但不限于以下内容：产品名
称、规格、数量、包装要求、送货地点、送货期限、单价、总价、运输方式，运费承担。
第七条 监督、培训及售后服务
2. 在本合同有效期内，甲方每年应对乙方或其指定承担管理职责的人员提供不少于
次的业务培训。培训费用由甲方负担。 在本合同有效期内，甲方应持续地对乙方提供开展经营所必需的营销、服务或技甲方收到订单之后的
天之内应当回复订单，若超过上述期限未作出任何书面答复的，则视为甲方确认该订单。甲方应当按照订单的要求向乙方提供相应的货物。 若甲方对于乙方的订单提出书面异议的，则视为新的邀约，必须经得乙方书面认可之后，该订单才可生效。 乙方须在收到货物后
日内对产品的质量进行检验，因产品质量及包装不符合质量标准的，乙方应当提出书面告知，甲方收到书面告知后应尽快安排换货或退货。 乙方延迟交付货物的，应当依照本合同的约定承担相应的违约责任。 在本合同未终止之前，甲方在乙方总代理地区以内，不得以任何直接或者间接的方式给其他代理商或经销商授权甲方已经代理的产品。
乙方的总代理权只在授权地区生效，不能在其他未授权的地区进行销售活动而扰乱市场。
术上的指导，并向乙方提供必要的协助。
4. 甲方为乙方提供的产品严格按照甲方提供的质保书和国家的相关规定进行质保服务。 甲方承诺对其生产的产品质量无任何瑕疵或者缺陷，若因为乙方销售甲方产品而
受到任何诉讼、投诉、行政处罚等事项，乙方应当立即通知甲方，甲方对外承担赔偿责任。若乙方先于甲方对外承担赔偿责任的，甲方应当在事后
天之内全额承担乙方的所有损失。
第八条 宣传与广告
第九条 付款方式和运输方式
1. 银行结算。乙方付款应按甲方财务专员指定的公司银行账户汇入，不得私自将钱
款交予甲方的业务人员，否则损失由甲方自负。甲方更改结算账户时，以盖有甲方公章及财务专用章的书面通知为准；
3. 甲方可代乙方发货，甲方承担铁路货运或汽运费，航空货运费等相关费用，发货方式由乙方确定。 本合同有效期内，上月21日至本月20日为一个结算月度，甲方应当于月度终了后
个工作日内向乙方提供货款支付申请书，支付上月21日至本月20日为止的乙方代理甲方产品所销售的产品货款。货款总价为乙方的销售额减去乙方的代理甲方产品所应得的销售手续费。乙方确认结算清单后，甲应以银行电汇方式将结算月度的货款汇至乙方指定的银行账户，甲方在确认货款后
的几个工作日内，向甲方出具相应的发票。若货款支付日不为法定节假日的，则付款日相应顺延直至工作日。
第十条 质量保证
甲方产品严格按照国家技术监督部门备案的企业产品质量标准生产，并经质检部门严格检验合格后方可出品。
第十一条 违约责任：
乙方是该区域市场的全权代理，应收集信息，争取客户，尽力促进产品的销售。 甲方通过制定总体广告计划及其他规定，实施产品的广告计划和发布广告;乙方应协助甲方的要求在代理区域内发布促销广告，开展促销活动。 在甲方书面认可的前提下，乙方可策划并实施针对代理区域市场特点的广告宣传或促销推广活动。 违约方未能按本合同规定的时间全面履行交货、付款等本合同相关义务的，违约
方应当承担逾期履约的赔偿责任。逾期履约的赔偿责任计算标准为每逾期一天，应支付当批订单总额_______%的违约金；
2. 违约方违反本合同的约定，除了需要向守约方承担相应的逾期履约的违约责任之
外，还应当向守约方承担相应的赔偿责任，赔偿责任的标准为当批订单总额的_______%。
4. 违约方在按照本条约定承担违约责任的同时，如果违约方的违约行为造成守约方的实际损失超过违约金标准的，乙方还应当予以全部赔偿。 本合同项下约定的违约责任、赔偿责任的赔偿范围包括但不限于由于违约方的违
约行为导致守约方所产生的全部的调查费、交通费、检验费、律师费、误工费、预期利益损失。
第十二条 合同变更：
在本合同期满续订合同时，乙方有权以新制定的销售代理合同代替本合同。对本合同的修订应基于合理和善意的准则，且新制定的销售代理合同文本应当适用于全部的代理销售商。
1. 合同终止 本合同因下列情况而终止：
(1)合同期限届满，甲乙双方不再续签本合同;
(2)甲乙双方通过书面协议解除本合同;
(3)因不可抗力致使合同目的不能实现的;
(4)在合同期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的;
(5)当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(6)当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的;
(7)一方宣告破产或宣告解散;
(8)法院、政府等行政行为要求代理商终止营业;
4. 本合同终止后，乙方应立即停止使用与代理销售有关的甲方任何的标识及知识产权。 乙方应在本合同终止之日起
日内返还甲方为履行本合同而提供的所有物品，包括文件及其副本或其他任何复制品。 本合同终止之日存在的全部完好无损、尚在保质期内、可以再次使用或销售的剩
余产品的处理方式为：
□甲方以原售价回购;篇二：合同中的表见代理
浅析合同中的表见代理
摘要：《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 关键词：表见代理 无权代理 表见代理的效力
一． 表见代理
表见代理又被称为表现代理，指行为人无代理权而以本人的名义实施民事行为，但有足以使第三人相信行为人又代理权的事实和理由，善意第三人与行为人实施民事行为的，可发生与有权代理相同的法律后果。
表见代理在民法上属于广义无权代理的一种情况，其成立出须必备无权代理的要件外，还须具备以下条件：
1. 行为人无代理权却以本人的名义为民事行为
因表见代理属于广义无权代理，因此，只有行为人无权代理却以本人的名义实施民事行为的，才会发生表见代理。
2. 客观上有足以使第三人相信行为人有代理权的事实和理由
表见代理最根本的实质在于行为人无代理权而又表现为有代理权。因此，只有从外表上看行为人有代理权时，才会发生表见代理。所谓的从外表上行为人有代理权，是指虽然行为人与本人之间实际上无代理权，但客观上有足以使第三人相信行为人有代理权的事实或理由。如行为人持有本人盖章的空白合同书。正因为在行为人方面有使人相信行为人有代理权的事实和理由，相对人基于此才与行为人实施民事行为的，所以为维护交易的安全和第三人的利益，法律才规定表见代理，使其成为有效代理。
3． 须相对人为善意且无过失
相对人为善意且无过失，是指与行为人实施民事行为的第三人不知道行为人无代理权且无过失的相信行为人有代理权。若相对人为恶意，知道行为人无权代理而仍与之发生民事行为，则因法律不保护恶意当事人，没有对相对人加以保护的必要，也就不能成立表见代理。相对人应当知道行为人无权代理，因其过失而不知道的，因相对人主观上的过错，一般也无保护的必要，也不应该成立表见代理。相对人是否具有故意或者过失，应由否认表见代理的本人负举证责任。
4.须行为人与相对人所为民事行为具备生效要件
表见代理为有效代理，本人应承担行为人与相对人所为民事行为的法律后果。因此，只有行为人与相对人所为民事行为有效时，才能成里表见代理，才发生由本人承担该行为后果。若行为人与相对人所为的民事行为不具备民事行为的生效条件，则不成立表见代理。 根据上述可以看出张某代理甲公司与乙公司签订的合同属于表见代理，其中张某手持的加盖公章的空白合同就是从外表看上行为人有代理权的一个表现。
二． 无权代理
无权代理，指行为人没有代理权而以本人的名义与第三人实施民事行为的现象。《民法通则》中第六十六条对无权代理作了原则性规定，《合同法》中对狭义的无权代理与表见代理分别作出规定。
1． 无权代理发生的三种情形
一是行为人自己自始没有代理权；二是行为人有代理权但其所为的民事行为超越代理权；三是行为人原有代理权但代理权已经终止。
2.无权代理的条件
(转载于: 在点 网)
第一，行为人以本人名义实施民事行为。无权代理本不属于代理，但因行为人是以本人的名义实施民事行为，符合代理的外部表征，所以将该现象规定于代理制度中。如行为人不是以本人的名义的名义实施民事行为，则不成立无权代理。
第二，行为人没有实施该代理行为的代理权。无权代理的前提是行为人没有实施该行为的代理权。
第三，行为人与第三人之间的行为是有效的。如果行为人与第三人所实施的民事行为无效，则不涉及能否对本人发生效力的问题，不属于无权代理。
根据《合同法》中关于无权代理的解释，不难发现张某的行为不属于无权代理。
三． 表见代理的效力
《合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后被代理人的名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，表见代理发生与有效代理的相同效力，即该代理行为对被代理人发生效力，被代理人应当承受该代理行为所设立的权力义务。但表见代理毕竟属于无权代理而不同于有权代理，其设置目的在于保护交易的安全，因此，表见代理是否为有效代理，应决定于相对人的意思。 综上所述，案例中，张某手持加盖公章的空白合同代理甲公司与乙公司签订了买卖100吨草莓的合同，而后才发现张某没有代理购买草莓的权力。根据《合同法》关于表见代理的解释，可以看出乙公司在不知张某没有代理权的情况下与张某签订了买卖合同，同时张某手中有使第三人相信他有代理权的事实，即加盖公章的空白合同。所以根据《合同法》第四十九条的规定，乙公司去函要求甲公司履行合同是合法的，甲公司作为被代理人应当承担代理行为所产生的法律后果，即履行合同。
参考文献：
高等教育出版社《民法》.[郭明瑞]
中国政法大学出版社《合同法》.[王玉梅]篇三：显名代理与非显名代理之比较研究
显名代理与非显名代理之比较研究
在现代市场经济社会，不断扩大的商品交易规模迫使人们必须去借助他人的行为才能达到或完成单凭的能力所不能达到的目的与事业，代理制度应运而生。代理的独特性就在于法律行为人与法律后果承受人不一致。而两大法系的差异也影响到对代理制度的规定，如大陆法系以代理显名主义为一项传统原则，即代理人必须以本人名义为民事法律行为方产生代理之效力，反之，若代理人以自己名义而行为，则视为自己的行为，应自行承担其效果。而英美法系国家的代理制度却不以显名为必要，只要求代理人有影响本人法律地位的权力-代理权，至于代理人是否以本人名义对外进行法律行为，则在所不问，即采非显名代理主义。本文拟从两大法系的代理制度在是否坚持显名主义这一角度上的差异出发进行比较研究，并试评析我国《民法典(草案)》中关于代理制度的突破及在《合同法》402、403条中的具体运用。
一、 关于两大法系对代理不同的分类
按照不同的标准可对代理进行不同的分类。大陆法根据代理人究竟是以本人的名义还是以他自己的名义与第三人订立合同、代理行为的法律后果由l直接承受为标准，把代理分为直接代理和间接代理。而英美法系上的代理以代理人在交易中是否披露本人的姓名和身份尺度，划分为披露本人的代理(Agency of disclosed principal)和未披露本人的代理(Agancy of
undisclosed principal)。披露本人的代理又有两种形式。一种形式是披露本人姓名或者名称的代理，称为显名代理(Agency of named principal)。另一种形式是只披露代理关系的存在，不披露本人姓名或者名称的代理，称为隐名代理(Agency of unnamed principal)或称为部份披露本人的代理(Agency of partially disclosed principal)。而未披露本人的代理，即既未披
露本人的姓名或者名称，也未披露代理关系的存在。隐名代理和未披露本人的代理属于非显名代理。
实际上，大陆代理法中的直接代理与间接代理的区分标准非常接近于英美代理法中的本人披露程度标准，以至于经常引起混淆。有人曾经认为，英美法系中的本人不公开(即非显名代理)的代理相当于大陆法系中的间接代理，两对概念之间虽然用词不同，但具有基本相同的功能。施米托夫也曾经认为，本人完全公开的代理(显名代理)和披露本人存在的代理(隐名代理)与大陆法上的直接代理完全相同，而本人完全不公开的代理(未披露本人的代理)与间接代理相符(他使用了比完全相同更委婉的用词)。但是笔者认为，虽然在功能上两大法系的代理概念存在一定的对应，但由于两大法系的历史发展、体系和理论构成及实际适用方式上的完全不相同，且划分的标准截然不同，它们之间还是有很多差异的。
1. 大陆法系的间接代理制度。
间接代理是指代理人为本人的利益，以自己的名义与第三人进行交易，但交易的后果通过另一合同间接归诸于本人。大陆法系国家的民法典中，并没有关于间接代理的明文规定，间接代理只是一种理论上的提法，其原因在于大陆法系严密的法律行为制度。大陆法系上认为代理是属于民事法律行为的一种特殊方式，因为借助了他人实施意思表示而与一般民事法律行为相区别。因此，民事法律行为的理论是代理理论的基础。从法律行为的角度看，代理人必须以被代理人名义进行代理行为，其法律后果也直接归属于本人。如果代理人在从事代理行为时不以本人的名义，则即使代理人内心有为本人计算的意思，而相对人却无从知晓这种意思，那么代理行为之效果归属于本人难以获得支持。大陆法系的显名主义简洁清晰，标准明确稳定，法律对公众行为的指示作用一目了然。并且在交易的过程中第三方因为确知本人，从而保证了交易的安全性。可是大陆法系坚持显名主义虽然保证了交易的安全性，但法律的这种规定因为过于
机械、僵化却和复杂的现实生活的需要产生了矛盾。如私人之间少量消费品的代购，就常常是以代理人的名义而为之，如果依据显名主义标准，则大量发生的此类行为都将被排斥出代理制度的调整范畴。在民事交往中，代理人可能由于各种原因不愿表明自己的代理人身份，如有时代理人担心揭示被代理人的姓名后，第三人直接与被代理人接触洽谈，从而使其遭受损失或失业;有时第三人只愿与代理人进行交易，而不愿与被代理人交易等。法律关于直接代理的规定并不能对这些情况作出调整，因此有学者主张代理不必以揭示被代理人的名义为必要，因为代理的实质在于“为被代理人计算”。正如有学者指出的：“然而我们也应当看到这一代理概念(指直接代理概念)是19世纪之前社会分工还不十分发达的社会实践的反映，随着社会活动社会化、商业化程度的加强，在专业技能服务、产品销售等商事领域愈来愈需要各种各样的中间人。此前立法的空白只能由以后的商法典来填补。”“??产生于民事代理制度的直接代理说，显然已不适应于高效快捷、形式多变的商事代理活动。为改变这种情况，德国商法在规定直接代理的同时，也承认并确立了间接代理。”间接代理主要是针对根据行纪合同所产生的三方关系而言，行纪人为了委托人的利益，以自己的名义与第三人进行交易活动，并将交易的结果转移给委托人，而委托人与第三人之间并不产生任何直接的权利义务关系。因为委托人通过行纪可以间接地达成与代理同一之效果，因此称这种三方关系为间接代理。在间接代理中存在两个连续性的合同，被代理人与代理人之间的合同及代理人与第三人之间的合同，有人将这样的交易过程称为“二人合同的结构”。在实际操作中，代理人与第三人法律行为的后果先由代理人承担，再由代理人移转给被代理人。间接代理只是间接地实现代理的经济功能，而非达到与代理相同的法律效果。而直接代理之“显名”，间接代理之“隐名”，不仅仅是一个形式问题，它与二者法律效果的根本差异是一致的。因此，很多学者指出，严格从大陆法系传统的代理理论讲，间接代理不属于代理。例如，德国法学家罗伯特霍恩、海因科茨、汉斯所著的《德国民商法导论》就指出：“由于行纪商是以自己的名义进行活动，其中的代理关系并不显露出来，
因此德国的法律不承认其为代理。”王泽鉴教授也说：“间接代理非属民法上所称之代理，只可谓为类似代理之制度而已。”
间接代理制度在一定程度上补充了大陆法系上传统的代理制度，突破了显名主义的缚束，适应了现实的需求。但却也有不可避免的缺陷：没有关于被代理人直接介入权和第三人选择权的规定，从而显得过于机械的呆板，而英美法系的代理制度却很好地解决了这一问题。
2. 英美法系的非显名代理制度。
由于英美法系上的代理既可以被代理人名义为之，也可以代理人自己的名义为之，只要一方为他方活动，为他方与第三人设定权利、义务关系均被称为代理。所以英美法系的代理制度更能对复杂多变的生活现象做出回应，能灵活地运用规则更好地保证交易之性和便捷性的统一。英美法系的非显名代理包括隐名代理和未披露本人的代理。
隐名代理是指“代理人签订合同时，公开一种代理关系的存在，承认自己的代理人地位，但不实际向第三人公开被代理人的姓名，该合同视为被代理人与第三人的合同，由被代理人承担合同后果”。隐名代理虽未表明被代理人的身份，但因第三人知道代理人实际上是在代理他人与自己订立合同，因此隐名代理的效果应与显名代理相同，即代理人所订立的合同直接约束被代理人和第三人。为什么代理人只披露为本人订约而不披露本人姓名时不用承担合同责任呢?有的学者解释说：“假如某人与代表不露名的人的代理人成立合同，可以推定合同当事人是谁对他不重要，而他订立这样的合同正好说明他愿意与不知名的人订约”。即仍以委托人承担合同责任为原则。既然代理人已公开表明自己是代理人，第三人对此事实的知悉足以表明他并不计较真正与自己进行交易的对方当事人是谁，因此其作出的法律行为是真实意思的表达，从而法律后果理应由被代理人承担，尽管他的姓名尚未对第三人公开。
隐名代理相较于间接代理的好处在于代理人如果由于被代理人的原因而造成对第三人的违约时，不会因此而需要承担法律责任，也避免了由于涉及两个合同关系而使得诉讼成本的增加和时间的拖延。
所谓未披露本人的代理，是指代理人在与第三人订立合同时，不但未向第三人披露本人的姓名或身份，而且根本未披露代理关系的存在，虽然对第三人来说，与不存在代理关系的情形毫无二致。但在英美法里，代理人即使不公开本人身份，但其与第三人订立的合同仍然视为本人与第三人的合同。英国的代理法专家弗里得曼就明确指出未公开身份的本人仍然是合同当事人。美国的《代理法重述》也认为：“代理人以自己的名义行动，但事实上享有该行动利益的是不公开身份的本人，不公开身份的本人是契约的一方当事人。”未公开身份的本人虽然是合同当事人，但他并不能像一般的当事人那样直截了当地参与合同的履行当中。因为当代理人未披露本人时，由于代理人是以自己的名义与第三人订立合同，而且第三人并不知道代理人与本人之间的委托关系。因此在第三人看来，代理人是以一个独立的合同当事人的身份与自己交易，第三人也就本着这种信赖与代理人订立合同。因此，虽然实际上代理人是为本人与第三人创设合同关系，但相对第三人而言，代理人却又是表面上的合同当事人。此时第三人只对代理人履行合同义务，并行使合同权利。不过，作为委托合同的一个必然结果，代理人应将一切交易所得之财产及利益转交给本人。本人一般不能直接向第三人行使权利，他只有在向第三人证明了自己作为本人的身份的情况下才能出面向第三人行使合同权利。对此理论上称之为委托人介入合同。如果第三人知道了本人的身份，那么他可以选择本人或代理人作为相对人主张其权利。这样就为本人和第三人因未公开代理身份的代理人是当事人而可能造成的损失提供了补救的机会。这实际上是英美法系通过灵活的来解决实体法上的难题。
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