大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
240平米五间门面及住房怎么设计
240平米五间门面及住房怎么设计
浏览次数：0
客厅餐厅厨卫、地基周边情况……建几层。房屋可以四面采光吗、坐向？请介绍一下地基长宽你只说了面积：各楼功能要求: 每层要几个卧室。设计要求
房天下知识为您分享了一条干货
下载房天下APP
提问获取更多回答
ask:3,asku:0,askr:16,askz:35,askd:5,RedisW:0askR:0,askD：63 mz:nohit,askU:0,askT:0askA:65
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：城镇临街两层楼房设计图（底层做商铺） 12x10 - 房屋设计图_农村房屋设计图 - 51盖房网
农村自建房 就上51盖房网！ 致力于新农村住宅设计图下载及设计交流的专业平台！
房屋设计图
您现在的位置：&&>&&>&&>&图纸信息
城镇临街两层楼房设计图（底层做商铺）&12x10
图纸格式：dwg/pdf 文件
制作软件：AutoCAD/AutoCAD
建筑占地：150-300m2
主体造价：15～19万 仅供参考
图纸编号：G01294
上传时间： 10:45:53
浏览人数： 人
文件大小：788&K
下载次数： 次
下载权限：普通会员
需要 50 个图纸币
图纸预览图及简介：[仅是局部效果预览，详细内容及整套图纸请下载附件查看]
本套图纸为一套临街楼房设计图，一层为商铺，二层为住宅，在农村临街地段建房很实用，图中尺寸单位，标高为米；其余的为毫米。未注明的墙体厚均为240。所有板厚为100。窗玻璃颜色自定，建议天蓝色和绿色兼用。建筑占地面积为：12m*10m；二层占地面积位：12m*14m；建筑层数：地上三层；建筑高度：8.6m(含屋顶）平屋顶；建筑结构：砖混结构；设计功能：一层：商铺、厨房；二层：厨房、餐厅、卫生间、卧室、卫生间、女儿房、书房、客卧、客厅、儿童房；图纸目录：一层平面图、二层平面图、屋面图、剖面图、A-1立面图、1-7立面图、7-1立面图、A-A大样图；结构：一层板配筋图、一层梁配筋图、二层梁、板配筋图、节点大样图等。
本套图纸包括DWG（可修改编辑及打印）和高清PDF（打开更方便，也可打印）两种格式。
建筑正立面图& 建筑高度：8.6m；
一层、二层平面图 占地面积位：12m*14m
一层结构平面图
全套建筑施工图
[本图为AutoCAD/AutoCAD制作/dwg/pdf格式] dwg格式图纸可任意放大缩小修改编辑及打印
(需要50个图纸币)
1.DWG格式图纸需要用CAD软件打开，也可以直接把文件拿到图文社打印；
2.需图纸币下载的图纸购买后24小时内可重复下载；
3.本站下载的图纸禁止外传，禁止上传到其他资源网站，一经发现永久封停账号并追究侵权法律责任。
图纸详细分类
网站名称：
服务热线：010-(周一至周五9:00-17:30) (7*24小时) 客服QQ： QQ群：
公司地址：北京市昌平区立汤路北方明珠3号楼1010室
Copyright © gaifang.com Corporation, All Rights Reserved
京ICP备号-6一层门面二层住宅设计图
最后更新时间： 07:26:25
阅读量：977
作者：可爱的草枚
谁能推荐一下带大院两层别墅设计图？问题详情：带大院，大露台，两层半，房屋占地180平，结构简单，大气，施工难度小造价低推荐回答：喜欢怎样的院落别墅？新民居专业设计四合院和别墅。可以关注我们求一套传统农村一层自建房设计图？推荐回答：其实没有想建的自住房长宽尺寸米数是很难有设计图的，现在农村自建房基本下基础时都自己把厨房卫生间洗衣间洗嗽间的下水道及上水管提前预埋好。因为好多农村房会屋内的地基内垫二尺及一米高在铺地板砖，建好后在搞这些基本不太现实及特麻烦。现在如建一层基本屋内房间是八到十间。总宽度达到十米及以上，长度达到十六至二十米。总的是靠阳光大窗为卧室客厅。背阳面厨房洗衣间洗嗽间储藏间，大部分为各自一间。中间左右内门对称。东西门对门对称带走廊，两头南北门对门。只是自己的一些看法及自己也这样建的。平地面积不低于二百平。东西15米，南北10，想盖二层，求设计图，谢谢？问题详情：农村盖房，东西15米，南北10，想盖二层，求设计图，谢谢？！！最好有露台，推荐回答：关注微信公众号：天晨别墅家园，更多别墅图让你选择这UFO飞碟设计图都写的是什么？问题详情：请看图推荐回答：从这张设计图上看，UFO的科技确有过人之处。那么，有人说这些文字是俄文，可惜我的俄文字典不在手边，也懒得验证。如果的确是俄文，我的看法是这个不是原来的手稿。原稿应是德文。那么这个飞碟已算是改进型。1、上面的文字先说了它的代号，然后说它的功能和操作。从说明上看，它的操作很简单，符合现代的智能化无人驾驶。那么这一定得益于智能Al的运用。从功能上，它的功能分三个状态，即上升、加速、下降。这三个主要功能在图上用三角上叠加三条横线表示，半圆的三个点位表示操作的位置。2、外形尺寸，高5米，直径13米。上部为对称的4个操作间，每个室内有三个操作位，一共有12个旅航者（可能实际只用三位操作者，可以分两班制航行）。有人说设计的位置很小，不像是为人类打造的。不错，因为是给小绿人制造的。所以有不少外星科技元素。3、动力系统在下部，分为两大部分。一部分是反重力悬浮设计的双星驱动。用于起飞和降落。一部分是自旋风动能黑洞动力系统，用于加速。巧妙的是它们设计在一起，可谓巧夺天工。如果人类解析清楚，自是妙不可言。4、图下三角123说明了动力原理。也是整个飞行的过程。1步是产生反重力，直到自旋体的反重力与引力场平衡时（2），飞船就悬浮在任意空间。这时很可能虫洞也打开了，如果飞船再有推进力。加上外部气压对时空隧道的加压，飞船可能瞬间达到极速（3）（这个速度理论上应高于光速）。3步的图形表示旋转加速。5、图中指出反重力系统的关键在于两处，一处是Z旋体（球），此球有八个极。用人类的知识相当于电磁系电机。一处是飞碟下部磁体材料（也许这是关键）它们是磷片状分布。6、风洞系统与人类认识大同小异。但它运用更为巧妙，比直升机来说更高效、安全、舒适。7、对人类而言的不足之处是缺少武器系统。反过来说明它的材料异常坚固，似乎材料中说它重量有48吨。可直是了不起。求开间25米进深10至12米，一层五间门面、二层以上（可飘出）居住自建房图纸？推荐回答：自己设计的，不专业。买车位选负一层还是负二层？两者差价3万？推荐回答：开门见山，首选负一层为什么呢？首先负一层大多数不属于人防工程，而且一般小区都有直达负一层的电梯，不管用起来还是牵扯到产权问题，负一层永远是首选，其次，负二层还有一个很麻烦的一点，上下坡太长，不光费油，新手还容易溜车。最后友情提示，买车位需谨慎，不要盲目跟风，很多都是开发商的托，首先要了解开发商车位租不租，租多少钱？算一算合适不合适。不租买的车位可以使用多少年，合同有效期只有20年，20年后法律不承认怎么办，还有一定不要签订霸王条款，一句话，无商不奸谨慎再谨慎。
爱福窝免责声明：您在爱福窝上所看到的内容均来源于网络或用户投稿，不构成广告也未用于商业宣传，福窝网仅为广大用户无偿传递更多信息，不代表福窝网赞同其观点，
对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。如对内容有疑义，请及时与我们联系。
阅读量：1445
阅读量：1098
阅读量：249
阅读量：109
阅读量：629
阅读量：459
阅读量：971
阅读量：369
阅读量：186
阅读量：191
阅读量：720
阅读量：527
企业版售前咨询（08:30-17:30）
业主服务号
设计师服务号&p&排头吹房价崩盘没什么影响的，回答里都有一句：“年轻人就可以买房了”……&/p&&p&就你们这样教年轻人等崩了以后去买房，房价怎么崩你教我……&/p&&p&&br&&/p&&p&你看我教别人比特币会崩盘怎么说的？&/p&&p&先进的割后进的韭菜！所以不要去碰！&/p&&p&你看我教别人做cdr的时候怎么说的？&/p&&p&不要投机你弄不明白的东西！&/p&&p&&br&&/p&&p&你们怎么说的？&/p&&p&等一会儿。&/p&&p&等它崩了，你们就买得起可以去买了。&/p&&p&这样能崩？黑人问号.jpg&/p&&p&===========&/p&&p&&br&&/p&&p&关于房价崩盘，很早我就说过了。&/p&&p&想象中的so一下房价突然腰斩其他什么都没发生的可能性是零。&/p&&p&房价崩盘是一个系统性的事情，所以我一定要再说一遍：&/p&&p&是经济危机导致房价崩盘，&/p&&p&而不是房价崩盘归房价崩盘，经济危机归经济危机。&/p&&p&经济危机了，房价一定会有压力，&/p&&p&房价崩盘了，一定是有经济危机了。&/p&&p&无论是中国海南，亚洲金融风暴中的香港，四小龙日本，还是次贷危机美国，&/p&&p&这些崩盘遍布全球，规模各异，国家地理环境政治环境都不一样，&/p&&p&唯一的共同点就是：经济都不大灵光。&/p&&p&所以那些说房价崩盘的时候和经济危机无关的……&/p&&p&我不知道这个结论你们哪儿来的……&/p&
排头吹房价崩盘没什么影响的，回答里都有一句：“年轻人就可以买房了”……就你们这样教年轻人等崩了以后去买房，房价怎么崩你教我…… 你看我教别人比特币会崩盘怎么说的？先进的割后进的韭菜！所以不要去碰！你看我教别人做cdr的时候怎么说的？不要投机你…
&p&&/p&&p&&b&所有人都以为楼市已进下半场，其实是没看懂政府的大棋！&/b&&/p&&p&&b&一城一策，因地制宜剪羊毛&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&中央经济工作会议对于房地产的定调：&/p&&p&请注意最后一句：“分清中央和地方事权，实行差别化调控。” 这是在中央经济工作会议这种级别的会议上，第一次承认了地方对于当地房地产市场具有调控权。&/p&&p&在承认地方调控权的第二天，武汉市住房保障和房屋管理局就在官网公布了《武汉市房票（人才住房券）使用办法（试行）》征求意见稿的公示。并在两天之后的23号就出台了关于房票使用的正式政策。&/p&&p&从时间点可以看出，武汉的房票政策一定是提前有所准备的，只是在等待一个合适的发布时机，这个时机就是中央对地方调控权的正式承认。&/p&&p&紧接着，郑州也出台了关于非郑户籍的购房指南，全日制本科以上学历，不用审核社保和个税，即可买房，并于元旦过后就开始执行。&/p&&p&高潮还在继续。&/p&&p&12月23日，在全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽指出：&/p&&p&2018年，我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。&/p&&p&他们不过是变着法子让你继续做接盘侠，买房兴邦啊！&/p&&p&《加快建立现代财政制度（认真学习宣传贯彻党的十九大精神）》中&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ed456e7b27fcb0bbd951fc_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&587& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&587& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ed456e7b27fcb0bbd951fc_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这一段里面，力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务的内容本来和房产税没有太大关系，但被一些人有意曲解成房产税2019年完成立法程序，2020年出台实施。&/p&&p&涨价的是地皮，地段，又不是房子。一线城市和三线城市房子单材料成本和人工成本能相差多少，最多百分之十，房价却是六七倍，增税只会增加工薪阶层的负担，绝对降不了房价，100块政府要拿60块，开发商要拿30块，中介拿5块，工人拿5块，现在的状态是他要拿61块，你说，房子会降价。&/p&&p&&b&能不能降房价？看是不是让空置的房子真正进去房屋买卖市场和租房市场&/b&&/p&&p&每一种税收，都是对财富的重新分配，结果只有两个，要么劫富济贫，要么劫贫济富。换一句话说，只要是税，最终都要落在大家身上。房产税，对有房人征税，主要对富人阶层征税，但富人具有较强的转嫁风险的能力，最后很可能通过房租的提升把负担转嫁给无房的贫困者，使生活成本增加，直接推动用工成本的增加，导致企业利润减少发展受损物价上升，从而影响到社会的每一个人。就如历次油价的上涨，都引发物价上涨，影响到社会的每一个人，有车的没车的，一个不漏。最终受益的是掌握资源的卖油者。&/p&&p&税是无法抑制价格的，这是个基本常识。真的如果想抑制高房价，比房产税有效的办法多的是。比如，永远禁止一个家庭买第三套房不就完了。收税，就是为了创收。这点必须清醒。&/p&&p&显然现在出台房产税是为了解决财政困难，&b&房价越高估值越大能征收的税就越多，你觉得准备征收这项税的人会让房价降下来吗？&/b&还有，众所周知，我们的房子价格里本身就已经包含了40-50%的各种税费，现在再按估值征税，等于剪第三次羊毛（前两次是土地和房价），而且是关起门来剪。&/p&&p&&b&房产税最起码可以逼迫部分空置房拿出来出租或者销售吧。&/b&以前有钱人买一堆房子放到那。也没成本就空置在那，等房价上涨。收房产税增加了持有成本课题迫使这些空置房流入市场加大供需，尤其是对三四线城市，房价本身上涨就缺乏动力，租也不好租。房产税的出台应该是对人口长期流出的三四线城市影响最大，大都市圈该涨还是涨，像美国纽约
洛杉矶房价也很高，但是其他地方房子很便宜。未来中国房价会因为房产税而分化严重。。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-57d9dd7cc216_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&740& data-rawheight=&375& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&740& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-57d9dd7cc216_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&房产税是简单的增税，还是要同时减免其他税费？&/b&&/p&&p&支持房产税的很多要么没房，要么只有一套房，他们希望房产税的出台，成为压倒高房价的最后一根稻草。&/p&&p&房地产领域的税费改革应在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调收税，却不理会其他税种。&/p&&p&房产税的第一目的就是为政府增加收入，没有比这个目的更重要的目的了。在房产税的征收目的上，笔者坚决反对那种含糊不清的“与国际接轨”之类的站不住的理由。&b&要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度的取消其他的税费。&/b&&/p&&p&2&b&003年十六届三中全会&/b&确定的房产税的立法思路是：将现行的房产税（即老的房产税，对个人房产免征）、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及房地产开发领域的各种收费和土地使用权出让金等&b&税费合并&/b&，转化为房地产保有阶段&b&按年统一收取的物业税（即现在的房产税&/b&）的思路。可见，&b&房产税的出台是和其他税费的改革与减免并行的，不是简单的“增税&/b&”。2003年之后关于房产税的改革，特别是&b&后来重庆、上海的试点，却悄然转换成“增税”的思维。只谈房产税，不谈合并或者取消其他的税费。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&房产税和土地出让金的关系如何？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达几十种，占房价的比例保守估计在40%左右。&/p&&p&中国房地产领域最大的特色是“房权”的无限性和“地权”的有限性。所谓的住房产权不过是70年的长期租赁权而已。&b&在立法的时候，必须明确房产税征收之后土地出让金是取消还是正常收取，征收之后的房产税究竟又做何用途&/b&，是搞政绩工程，还是用于保障房等民生领域的建设，不对这些问题进行回答，我们就无法理直气壮的进行立法，更无法理直气壮地讲什么国际经验，与国际接轨云云。&/p&&p&&br&&/p&&p&关于房产税立法的其他关键技术问题。主要有：&/p&&p&一、房产税和房地产税究竟是什么关系？究竟有何不同？&/p&&p&二、肖捷的文章提出按照“评估值征税”，如何评估？美国征收房产税是要对每个房子都进行具体评估的，因为每个房子的价值都是不一样的。&b&如果真的按照评估值征收，我们是否有那么多的评估人员？&/b&&/p&&p&三、税率如何确定，如何确定免征范围？无论确定1%，还是3%，对房价很高的城市而言，绝不是一个小数字，在免征范围上，如果不能合理设计，很可能出现大量的避税行为出现，造成税收征收的不公平。&/p&&p&&br&&/p&&p&作者：任志强&/p&&p&来源：博士高管汇A（原文附音频链接）&/p&&p&链接：&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzU3NjI3OTQzMQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D978d68f3ee8bdf2d49762f%26chksm%3Dfd1704efca608df9a8c8b4fcb99fda12487b2abecdf%26mpshare%3D1%26scene%3D1%26srcid%3D1228JeBMleHq6SIRqL4fDOiE%26key%3D32b3daffe2fcacaa25cc737dc6e5f2cb2eca591b12eaea0f9872c74debf00adbd199ceb911c98f7da8e3d528e2bffd83f%26ascene%3D1%26uin%3DMTQ4Njc4NzcwOQ%253D%253D%26devicetype%3DWindows%2B10%26version%3Dlang%3Dzh_CN%26pass_ticket%3DHq2FcOe4wQ8AjEuJpdifM6bW1UnHIL8edqRlcBCxzADBWCwjJ7KzXtYXmcpa5sRz%26winzoom%3D1%23%23& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&任志强内部讲话：所有人都以为楼市已进下半场，其实是没看懂政府的大棋！&/a&&/p&&p&&/p&
所有人都以为楼市已进下半场，其实是没看懂政府的大棋！一城一策，因地制宜剪羊毛 中央经济工作会议对于房地产的定调：请注意最后一句：“分清中央和地方事权，实行差别化调控。” 这是在中央经济工作会议这种级别的会议上，第一次承认了地方对于当地房地产…
能有什么影响，我觉得能区分出阶级，收房产税后还能继续呆在北京上海等地的，那是真的有钱且有相当的赚钱能力;
没钱交房产税的就乖乖的把房子卖了去其它城市生活，或者可以买个小点的房子。&br&
若干年后，围绕北京上海等地的一张阶级分布图就出来了，看看你属于哪个阶级，参照《进击的巨人》的隔离墙。&/p&
能有什么影响，我觉得能区分出阶级，收房产税后还能继续呆在北京上海等地的，那是真的有钱且有相当的赚钱能力; 没钱交房产税的就乖乖的把房子卖了去其它城市生活，或者可以买个小点的房子。 若干年后，围绕北京上海等地的一张阶级分布图就出来了，看看你属…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-0c22e58b5edd_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&423& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-0c22e58b5edd_r.jpg&&&/figure&&p&&b&内容来源：和讯网 &/b&&/p&&p&&b&全文阅读需要20分钟&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一苒点评：&/b&&/p&&p&1 近期任总讲话比较直接的一次&/p&&p&2 对政策、制度、市场、价格之间的关系，讲的非常透彻&/p&&p&3 一般人只看今天的结果，聪明人猜测明天的趋势，任总能结合经验和规律去分析明天的趋势&/p&&p&4 是否坚持市场化的方向，在房地产行业，似乎存在某种不确定性（最近北京的体制内单位在自有土地建设住宅，或许是一个有些典型的信号）&/p&&p&5 个人认为：房价贵，对老百姓不利；但如果房屋产权和交易都不透明，对老百姓更不利——你真以为你能优先拿到便宜的房子？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&12月11日，以“数据驱动，美好家园“为主题的和讯网第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会在北京举行。活动当天，财经评论员、原华远地产董事长任志强就“未来的房价”发表了主旨演讲。&br&&/p&&p&&b&以下为演讲实录：&/b&&/p&&p&任志强：本来就是敏感的话题，他们非让我讲房价。有一个专家叫任泽平，和我同姓，他说短期看金融，中期看土地，长期看人口。他认为他对市场的分析，对房价的分析是这样的。&/p&&p&我个人认为在中国这个非市场化的房地产领域，我不敢说国家是非市场化的，我至少敢说房地产领域是非市场化的，决定房屋价格的是政策。&/p&&p&政策在不断的发生变化，政府计划着土地的供给，这个大家都得承认，没有计划指标你是拿不到土地的。&/p&&p&政府审批着房价，政府决定着交易的权利，政府控制着网签的数据，政府决定着房价的涨幅，政府决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。&/p&&p&一部分邓先生刚才已经讲过了，换句话说，不管什么都得听政府的。所以说，政策决定了房价。&/p&&p&&b&决定房价的因素可能分为三个层次，第一个层次是国家层次，就是基本制度，决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的，比如说微观政策，是可以通过市场博弈进行的，那么当微观政策宽松的时候博弈就非常明显。当然了，环境紧张的时候市场作用就小一些，就是得听政府的。&/b&&/p&&p&尤其最近我们看到北京连续出现的一些东西，说什么都没用，政府让拆就得拆。&/p&&p&从国家制度来说，我觉得它决定了长期房价的走势，这是市场机制没有办法调节的，只有用制度改革去解决，如果制度不变，则房价的趋势是不会发生变化的，或者说，市场是没法决定房价的。土地制度问题，户籍制度问题，税收问题，市场化制度等问题，这些都决定了房价上涨与下降。&/p&&p&我们看一个很简单的图，这个图里面就是我们历史上所有国家都在用的历史发展阶段，就是城镇化的问题。我刚才看邓先生讲到了很多问题，他就忘了一条，各个国家在发生经济或者说房价危机的时候，是处于不同的经济发展阶段，最重要的是他们都超过了70%的城镇化率。不管是日本、美国、还是其他国家。而中国还早着呢，说我们早着呢，就是因为我们真正的户籍制度化只有40%多，为什么在住房问题上要用户籍制度的制度计算呢，因为各个地方政府所谓的保障性住房只解决有户籍的人口和家庭。没有户籍的人口和家庭不在当地政府的保障范围内，如果不改变这个，就等于什么都没有改变。&/p&&p&刚才邓先生也说了人均套数问题，这也和我们的户籍制度有关，中国计算套数是按照户口本的户数计算的，但是我们已经有7700万人城市的独居户出现，但是户口本不是。独居的子女都出去单独住，但是户口还在父母的户口本上，就出现了很多研究机构计算上的巨大的错误。如果把户口本抛开，按国际的护照计算，一个人住就按一户算，所以国际和我们的计算有一个巨大的差别，就是因为我们是按户口本计算的。&/p&&p&北京市按户口本计算没有住房困难户，我当政协委员的时候连续提了很多年，低于7.5平米是住房困难户，当时都解决了保障问题。北京一共一万多户，要不然就是你还想住小房子，给你补贴钱了，你不愿意搬迁。要不然就给你搬家。没有解决的是没有户籍的这些人。这里面有一个重大的问题，和土地和户籍有关系，世界发展为什么房价相对平稳，就是有第三个和第四个城市化发展的阶段。城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈的问题。中国没有，因为土地制度决定了你只能进入前两个，农村进入城市和小城市进入大城市，房子都聚集在那里，只有在这里可以弄房子。没有办法去郊区，郊区土地是集体土地，所以房价平均不下来，也没有办法平衡。第四个部分更不存在了，我们历来都讲城镇化的问题，或者城市群的问题，中国有城市群，但是很难有大都市圈，因为土地制度和户籍制度的问题造成的。但是国际上都是大都市圈，而不是大城市群。城市群是一个相互依赖的竞争过程，而都市圈是合力发展的关系，差别就是土地制度和户籍制度造成的结果，比如说非北京户籍的人在北京干活，卖了半天力气还得被赶走，在国际上根本不可能存在，这也是中国的特殊性。&/p&&p&所以我们没有第三、第四个发展阶段的时候，房子只能集中在城市，没有别的办法。农村的房子说拆就拆了，没有产权证。这就是我们存在的巨大矛盾。&/p&&p&第二个政策，土地政策。这张图是中国的季度土地和房价的关系。在座很多媒体说开发商买了高价地，完蛋了，开始后悔了。开发商从来不怕买高价地，因为他们可以做更好的房子。就像邓博士说了，要提高住房的质量，面粉比面包贵，是比现在的面包贵，开发商可以做更好的面包可以卖高价。问题就是政府不让你卖高价，所以高价地都出现了问题。土地的关系和房价的关系可以看到，根子在土地上，如果不解决土地制度的问题，没戏了，你让房价不涨，只能靠权力。北京今年批的八九万的房子都疯抢，因为可以卖11、12万。&/p&&p&这是全世界都有的，而我们中国没有按全世界去做的事情，就是我们用平均数做标准。有一本书《平均的终结》告诉我们所有的平均都是错的，全世界住房水平统计上都是使用的中位数。是因为中位数的控制是控制低收入阶层以下的数字里面有没有他们能买得起的房子，不是计算中位数以上的房子，那是富人买的，爱卖多少钱没有人管，那和政府没有关系。由于中国从来不公布中位数，所以所有的房价收入比都是错，你的房价、屋面积和家庭收入都不是按中位数计算的。那就是变成你和马云的关系，他赚的钱你们俩一平均，你比别人都富。&/p&&p&所以我们得出的基本结论，中国得不出一个完整的可以和世界对比的关系，就是缺乏中位数。&/p&&p&土地制度来看，暂时还破不了题。&/p&&p&户籍制度决定了人口拼命向大城市集中，如果没有这样一个结果，资源和收入分配一定是不合理的，非户籍人口向大城市集中的原因就是那有资源和收入，没有办法，他们就得往大城市跑。&/p&&p&什么情况下从城市里面出去呢，就是因为那些地区的收入低，所以很多没有资源的城市人口是减少的。因此要用当地城市的户均计算，一定是错的。&/p&&p&&b&我们可以看到北上广深的人口迅速增加，为什么老说北上广深是一线城市，而且房价高。从户籍人口和常住人口看这个比例关系也差的太多了，他们的高收入群体进来的时候不是按当地的户籍人口计算的收入，而是外来人口携带着大量的财富进入到这个城市，所以这个城市的房价就高了。你们看北京大多数外来人都买得起别墅，买得起最好的房子，怎么能不高呢？这就是城镇化发展过程中户籍制度导致的结果。&/b&&/p&&p&没有办法，你要是把这几个城市的外来人口比例降下来，或者让最有钱的这部分人别进这些城市，房价就没有那么高了。因此一定是政策决定的价格，这是长期政策，最主要的是土地和户籍，还有金融和其他的问题。&/p&&p&宏观政策里面也包括了金融政策，很多人都讨论今天房地产和金融会议。正是政策决定了利率问题，货币总量问题，决定了资金价格问题，融资方式和投 资房子的问题。&/p&&p&比如说中央政府可以下令，所有的境外投 资人不准投房地产，不准投娱乐业，其他的国家会做这种政策吗，不会。只有中国会，大量外面的企业卖资产回来了，这就是宏观政策决定了对市场的影响问题。&/p&&p&其中，当基础设施建设占主导地位的时候，我们可以看见，增长方式是一种。当我们决定要保持相对GDP的时候，你会发现离不开房地产，所以无论如何用各种办法利用房地产，因为房地产解决了大量的税收和土地财政收入问题。&/p&&p&如果不要基础设施，不要经济增长，就可以不要房地产，我们的税收，房地产税收在地方税收里面占36%，全国税收大概占40%，一共六种税收和房地产相关。&/p&&p&其中，土地财政占的比例也很大，几万亿。北京今年大概2800多亿土地的收入，如果把这些扣除了，对我们的财政影响多大？至少在短期之内我们还没有看到用任何办法可以替代这一部分。&/p&&p&大家都知道不好，利用土地财政是非常不好的政策，但是怎么替代呢？&/p&&p&这是今年我们房地产对GDP的贡献度，到二季度的时候6.9，三季度变成了6.8，为什么少了零点一个点，就是因为房地产少的0.1，二季度的0.5个贡献度变成了三季度的0.4的，到四季度估计还得降0.2个点，如果别的补不上，四季度可能也就是6.6的样子，因为房地产掉下来了。拿什么补？&/p&&p&我们至少到现在为止不管你用什么政策，短期之内出台的任何政策都补不上这多少万亿。&/p&&p&房价来说，大部分形成了这样的关系，非良性循环的关系，当我们处于低潮的时候，政府采取了一些启动措施，然后开始进入疯狂的阶段，然后开始调控，调控完了之后又进入低潮，然后再启动，再调控，这是历史上的宏观政策，大多数这样循环和重复，所以房价一定在一定的阶段里面进入疯狂，然后低潮，然后再启动。&/p&&p&这次没有人知道会不会再启动了，谁也不敢说何时调整政策，以前我们都敢说，现在不敢说了，最近开一个会说建立长效机制和什么东西，忘了。&/p&&p&就是说可能会有一些变化，但是这个变化是什么，没有人知道。&/p&&p&&b&我们很希望建立一个长效机制，最好把户籍制度和土地制度都改了，让中国的政策改的更合理，这样的话，长效机制就可以稳定增长。&/b&&/p&&p&我们看了宏观再看微观，微观上来说，当一个市场里面没有产权，没有交易环，没有定价权，没有竞争中的价格信号的时候，还叫市场吗，我们不知道。至少我们可以看到所有的限的政策都破坏了市场规律。&/p&&p&经济学讲很清楚，最重要的是价格信号，如果价格信号是限购的结果，或者限制网签的结果，比如说高价房不让你网签，在座的各位都知道，可能也都遇到过，就是低价的多签一些，房价就下降了。高价房子不是没有人买，而是不让你网签造成的结果。价格信号是虚假的时候，你知道这个市场的价格是多少，我们没有办法判断，就是因为价格信号已经不真实化了。&/p&&p&从供求关系来说，今年已经出台的政策，大概有70多个城市出台了300多个文件，所以这300多个文件想达到什么目标，就是控制价格。全年的情况来看，今年是中国有房地产历史以来历史上最好的一年，什么最好，就是销售量最大，销售金额最高，最多的一年。&/p&&p&&b&至少到目前为止我们看到的数据还是很高的，可能11、12月会有所下降。但是或许有比去年有0.5个增长也是最好的，至少价格上是这样的。&/b&&/p&&p&为什么呢，因为人民向往美好生活的愿望是无法被改变的。无论如何也不会被改变。&/p&&p&比如说有一些规律是不变的，向大中城市集中和特大城市受到限制。到目前为止是没有改变的，尽管中国的房地产是非市场化的，但是其他方面还是有一些市场化的东西。所以这些市场化的竞争形成了无论政策怎么变化，但是市场化的规律是不会因为房地产政策变化而变化的。房地产政策并不能改变人们对美好生活的需求和对资源的需求。比如说大家都说学区房的问题要解决，可是如果你不建更多的好的学校，怎么解决？这就是资源不平衡的问题。&/p&&p&资源不平衡的时候，那个地方的房子就是贵，没有办法平和，所以这些是不变的。&/p&&p&还有一些会改变，我们已经看到了价格的双轨制，短期之内的市场因为政策的限制和调控会发生很多的变化，比如说依限价而降价，不批你一定的价格你不是要降价吗，本来你想卖11万，批你8.5万，或者是因为现金流而降价，你本来想拖两年，但是现金流不够了，就需要降价。因为限制购买造成的降价也会出现。&/p&&p&换句话说，我个人觉得，现在有一个口号“新时代”，新时代最大的特点就是不确定性。没有人可以知道新时代以后会出什么政策。今天你不知道，明天也不知道。老是不告诉你未来怎么样，突然一个政策，讨论都不讨论，广告牌都拆了，就拆了。所以我们不知道新时代的情况下会出台什么样的新政策。&/p&&p&但是有几个东西是我们知道的，比如说刚才说的金融问题，金融问题不仅仅是信贷问题，最重要的是一个货币贬值的问题。&/p&&p&货币贬值对物价和资产价格的影响是巨大的，不管是房子用来住还是用来炒的，这个不需要讨论，需要讨论的是如果货币不贬值，房价怎么会变成这样？&/p&&p&我们过去1970年大白菜两分钱一斤，元，现在可能5元了，你们看看涨了多少倍，如果我们的货币不断贬值，70年的时候房租1.2元，现在是3000到一万元的都有。那就是货币贬值造成的影响，这是金融影响很重要的部分，不要以为金融影响仅仅是指当前的货币增量还有货币贬值。不仅仅是当前的利率，利率确实影响购房问题。但是长期的货币贬值问题对资产价格的影响是巨大的。&/p&&p&我们还可以看到房屋真正的价格变化，每个人都在吵吵，92年的时候是990元一平米，全国的平均房价。我已经告诉大家用平均房价的数字不合理。2017年6月份，7288元一平米。92年到17年，涨了多少倍？房子涨了七倍多，是不是你们认为涨的倍数很高了？但是我们再看一下92年一个大学生的工资是多少？84元，换句话说92年84元的大学生，你一年的工资够买一平米的房子，你干12个月能买一平米房子，虽然房价很低。但是你干一年才够。到了2017年的时候，大学生的工资多少？3500元左右，84元到3500元涨了40倍，房价才涨了七倍，你的工资收入涨了40倍，什么概念，也就是两个月多一点点可以买一平米房子，你们认为现在的房价高吗？是收入增长决定了房价，如果说收入不增长了，或者说宏观经济情况，实际经济情况都不好了，你的收入不增长了，房价能涨吗。&/p&&p&这个跟前面的图联系在一起的，就是货币不值钱了，两个月的工资够买一平米的房子，你的房价收入比是多少，按照中位数计算，住房中位数60多平方米，就是夫妻两个人房价收入比很低，5左右，一年可以买12平米房子。五年买一个60平米的房子，人均30平米。1：5的房价收入比还高吗，很低了。&/p&&p&但是在某一些地区差别巨大，包括前面所说的北上广深，人口高度集中的城市里面，最后造成的结果是高收入人群大量集中，房价极高。这就是房价的情况。&/p&&p&换句话说，除了政策变化以外，可能发生的房价变化，我已经告诉你了，如果还猜不出来，说明你没有听懂。&/p&&p&&b&有人担心集体土地入市，可以告诉大家，集体土地建租赁性住房是我在政协上的提案。那时我被批评了六七年，最后他们说现在批准在12个城市用集体土地建立租赁性住房了。&/b&&/p&&p&有人担心集体土地入市会影响房价，我告诉大家，根本不可能有大量的供应量，没有那么多的城市集体设施能进入到集体土地可以建设用房的土地上去。所以我2011年提出这个提案，到目前为止唐家岭地区的改造，到现在建了5600套房子，一年建了不到一千套。原来北京计划36个村，现在只改了6个村，不是那么容易的事情。别想用大跃进的方式认为集体土地入市就可以解决很多的问题。&/p&&p&更重要的问题，租赁性住房在全国行不行？我觉得如果全国普遍铺开就是错误的政策，最多不超过20个城市，大量的需要租赁性住房。为什么这么说，第一，租赁性住房，要有一个长期建设的过程，我们商品房建设，邓博士说刚刚满足基本的需求，还是在现有的城市化的标准上。如果城市化继续增加，总量还是不足的，你用多少年能解决租赁性住房的建设问题。第二并不是所有城市都需要建设租赁住房，我们认为大概十个城市左右，只有特大城市和大城市才需要，房价越贵的地方越需要，而超过平均房价一万块钱的城市有多少个？19个，如果超过一万块钱需要建设租赁住房，就19个城市，超过两万的地方就9个城市，房价越低的地方越不需要租赁市场，房价三千块钱你建租赁住房干吗，中小城市出了门五分钟骑自行车到农村，在那租一个房子很便宜，建租赁房干什么。所以大量的建设租赁房并不是合理的东西。&/p&&p&更重要的是，租赁性住房不会影响到房价，凡是房价高的地区才需要租赁性住房，凡是租赁性住房数量最大的地区都是房价最高的地区，全世界都如此。&/p&&p&不要以为租赁性住房可以降低房价，没门。我用几个左晖给我的图，美国的十个大都市的租赁情况，可以明显看到这些地区都是房价最高的地区，而他们租赁市场靠谁提供呢，在美国最好的是REITs，他们的应用量远远比房地产公司多，所以REITs占了很大的量，因为享受减税和低息等等政策。&/p&&p&另外一个，香港的租赁市场，可以明显看到，自有住房的比例是51%，但是租房的比例占45%，房源哪来的，可以看到63.7%是私人住房提供的。也就是说，邓博士刚才说的，德国如此，全世界都是如此。德国我们作为专门的调查，住房合作社里面政府只占17%，私人占70%多，中间的差是机构或者基金的。&/p&&p&再看一下日本，中间的蓝色的比例最大的是私人住房，所以租赁市场大量靠私人住房解决的，而不是公有住房解决的。北京目前的私人住房源20%，常住人口的租赁比例占34%，什么意思，就是五到七个人租一套房子。所以左晖先生把老百姓的三居房子租了，把客厅打两个隔断说变成了五间房子了，老百姓觉得挺好，因为客厅带窗户，结果这次不行了。&/p&&p&怎么办呢，这就是北京需要的大量的租赁住房造成的结果，你没有办法解决马上能够提供的大量的住房，而大量住房的人是谁呢，不要以为是北京户口的人，大多数是非北京户口的人，很明显，租赁性住房解决的是过渡性的问题。&/p&&p&&b&我们可以得出一个结论：过去大家买房的时候都发财了，我们要感谢党和政府，党和政府的政策让我们发财了，如果中国继续坚持改革和市场化的道路，就必须开放市场或者恢复市场的定价权和交易权，但是我们现在实在不知道政策怎么样，我们只能说政策可能会改变，所以加快住房制度改革和长效机制建设是重要的任务，我们希望这个会议能给我们一个明确的答复，好让我们知道未来的房价往哪走，谢谢大家！&/b&&/p&&hr&&p&更多 &a class=&member_mention& href=&https://www.zhihu.com/people/d98b0e713fbfcc49c62c& data-hash=&d98b0e713fbfcc49c62c& data-hovercard=&p$b$d98b0e713fbfcc49c62c&&@一苒&/a& 的文章：&/p&&ol&&li&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&中国电动车创业浪潮：是革命还是泡沫？ Vol.1 传播&/a&&/li&&li&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&我们花了一周时间，将蔚来与特斯拉、比亚迪对标，告诉你5个重要发现&/a&&/li&&li&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&2017年全球纯电动车销量冠军 丨 销量反超特斯拉，计划在A股借壳上市，你们在路上见过它吗？&/a&&/li&&li&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&两种哲学：凯迪拉克CT6 PHEV与特斯拉Model S&/a&&/li&&li&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&解读北美《消费者报告》2017年度汽车品牌排行榜&/a&&/li&&li&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&特斯拉是不是史上最大的泡沫？——反驳《Harvard Business Review》 （上）&/a&&/li&&li&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&特斯拉是不是史上最大的泡沫？——反驳《Harvard Business Review》 （中）&/a&&/li&&li&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&特斯拉是不是史上最大的泡沫？——反驳《Harvard Business Review》 （下）&/a&&/li&&li&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&长城、荣威和吉利的三国演义 | 本土品牌升级的三种姿势&/a&&/li&&li&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&扮猪吃老虎的性能家用车，为何会有人买？&/a&&/li&&li&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&一苒游记 芬兰见闻录：为什么芬兰那么富有，中东难民却避之不及？&/a&&/li&&li&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&丰田为什么不做一款20万元级的MPV？&/a&&/li&&li&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&人到三十岁，什么能提升你的安全感？&/a&&/li&&li&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&识别键盘侠的十种方法&/a&&/li&&/ol&
内容来源：和讯网 全文阅读需要20分钟 一苒点评：1 近期任总讲话比较直接的一次2 对政策、制度、市场、价格之间的关系，讲的非常透彻3 一般人只看今天的结果，聪明人猜测明天的趋势，任总能结合经验和规律去分析明天的趋势4 是否坚持市场化的方向，在房地产…
&p&正文共： 6901字 1图预计阅读时间： 18分钟&/p&&p&12月11日，由&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%E8%25AE%25AF%25E7%25BD%2591& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&和讯网&/a&主办、以“数据驱动·&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E7%25BE%258E%25E5%25A5%25BD%25E5%25AE%25B6%25E5%259B%25AD& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&美好家园&/a&”为主题的第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会在北京举办。峰会凝聚了全国经济学界和&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E6%2588%25BF%25E5%259C%25B0%25E4%25BA%25A7%25E8%25A1%258C%25E4%25B8%259A& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房地产行业&/a&精英力量。&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E4%25BB%25BB%25E5%25BF%%25BC%25BA& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&任志强&/a&也来了，又发表了一通尖锐的评论，以下是他演讲的全文，保留了原汁原味。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4ced0198fedbb5dc7d4b25_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&639& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-4ced0198fedbb5dc7d4b25_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&本来就是敏感的话题，他们非让我讲&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E6%2588%25BF%25E4%25BB%25B7& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房价&/a&。有一个专家叫任泽平，和我同姓，他说短期看金融，中期看土地，长期看人口。他认为他对市场的分析，对房价的分析是这样的。&/p&&p&我个人认为在中国这个非市场化的&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E6%2588%25BF%25E5%259C%25B0%25E4%25BA%25A7& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房地产&/a&领域，我不敢说国家是非市场化的，我至少敢说房地产领域是非市场化的，决定房屋价格的是政策。&/p&&p&政策在不断的发生变化，政府计划着土地的供给，这个大家都得承认，没有计划指标你是拿不到土地的。&/p&&p&政府审批着房价，政府决定着交易的权利，政府控制着网签的数据，政府决定着房价的涨幅，政府决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。&/p&&p&一部分邓先生刚才已经讲过了，换句话说，不管什么都得听政府的。所以说，政策决定了房价。&/p&&p&决定房价的因素可能分为三个层次，第一个层次是国家层次，就是基本制度，决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的，比如说微观政策，是可以通过市场博弈进行的，那么当微观政策宽松的时候博弈就非常明显。当然了，环境紧张的时候市场作用就小一些，就是得听政府的。&/p&&p&尤其最近我们看到北京连续出现的一些东西，说什么都没用，政府让拆就得拆。&/p&&p&从国家制度来说，我觉得它决定了长期房价的走势，这是市场机制没有办法调节的，只有用制度&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E6%%25E9%259D%25A9& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&改革&/a&去解决，如果制度不变，则房价的趋势是不会发生变化的，或者说，市场是没法决定房价的。土地制度问题，户籍制度问题，税收问题，市场化制度等问题，这些都决定了房价上涨与下降。&/p&&p&我们看一个很简单的图，这个图里面就是我们历史上所有国家都在用的历史发展阶段，就是城镇化的问题。我刚才看邓先生讲到了很多问题，他就忘了一条，各个国家在发生经济或者说房价危机的时候，是处于不同的经济发展阶段，最重要的是他们都超过了70%的城镇化率。不管是&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E6%%25E6%259C%25AC& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&日本&/a&、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E7%25BE%258E%25E5%259B%25BD& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&美国&/a&、还是其他国家。而中国还早着呢，说我们早着呢，就是因为我们真正的户籍制度化只有40%多，为什么在住房问题上要用户籍制度的制度计算呢，因为各个地方政府所谓的保障性住房只解决有户籍的人口和家庭。没有户籍的人口和家庭不在当地政府的保障范围内，如果不改变这个，就等于什么都没有改变。&/p&&p&刚才邓先生也说了人均套数问题，这也和我们的户籍制度有关，中国计算套数是按照户口本的户数计算的，但是我们已经有7700万人城市的独居户出现，但是户口本不是。独居的子女都出去单独住，但是户口还在父母的户口本上，就出现了很多研究机构计算上的巨大的错误。如果把户口本抛开，按国际的护照计算，一个人住就按一户算，所以国际和我们的计算有一个巨大的差别，就是因为我们是按户口本计算的。&/p&&p&北京市按户口本计算没有住房困难户，我当政协委员的时候连续提了很多年，低于7.5平米是住房困难户，当时都解决了保障问题。北京一共一万多户，要不然就是你还想住小房子，给你补贴钱了，你不愿意搬迁。要不然就给你搬家。没有解决的是没有户籍的这些人。这里面有一个重大的问题，和土地和户籍有关系，世界发展为什么房价相对平稳，就是有第三个和第四个城市化发展的阶段。城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈的问题。中国没有，因为土地制度决定了你只能进入前两个，农村进入城市和小城市进入大城市，房子都聚集在那里，只有在这里可以弄房子。没有办法去郊区，郊区土地是集体土地，所以房价平均不下来，也没有办法平衡。第四个部分更不存在了，我们历来都讲城镇化的问题，或者城市群的问题，中国有城市群，但是很难有大都市圈，因为土地制度和户籍制度的问题造成的。但是国际上都是大都市圈，而不是大城市群。城市群是一个相互依赖的竞争过程，而都市圈是合力发展的关系，差别就是土地制度和户籍制度造成的结果，比如说非北京户籍的人在北京干活，卖了半天力气还得被赶走，在国际上根本不可能存在，这也是中国的特殊性。&/p&&p&所以我们没有第三、第四个发展阶段的时候，房子只能集中在城市，没有别的办法。农村的房子说拆就拆了，没有产权证。这就是我们存在的巨大矛盾。&/p&&p&第二个政策，土地政策。这张图是中国的季度土地和房价的关系。在座很多媒体说开发商买了高价地，完蛋了，开始后悔了。开发商从来不怕买高价地，因为他们可以做更好的房子。就像邓&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%258D%259A%25E5%25A3%25AB& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&博士&/a&说了，要提高住房的质量，面粉比面包贵，是比现在的面包贵，开发商可以做更好的面包可以卖高价。问题就是政府不让你卖高价，所以高价地都出现了问题。土地的关系和房价的关系可以看到，根子在土地上，如果不解决土地制度的问题，没戏了，你让房价不涨，只能靠权力。北京今年批的八九万的房子都疯抢，因为可以卖11、12万。&/p&&p&这是全世界都有的，而我们中国没有按全世界去做的事情，就是我们用平均数做标准。有一本书《平均的终结》告诉我们所有的平均都是错的，全世界住房水平统计上都是使用的中位数。是因为中位数的控制是控制低收入阶层以下的数字里面有没有他们能买得起的房子，不是计算中位数以上的房子，那是富人买的，爱卖多少钱没有人管，那和政府没有关系。由于中国从来不公布中位数，所以所有的房价收入比都是错，你的房价、屋面积和家庭收入都不是按中位数计算的。那就是变成你和&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E9%25A9%25AC%25E4%25BA%2591& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&马云&/a&的关系，他赚的钱你们俩一平均，你比别人都富。&/p&&p&所以我们得出的基本结论，中国得不出一个完整的可以和世界对比的关系，就是缺乏中位数。&/p&&p&土地制度来看，暂时还破不了题。&/p&&p&户籍制度决定了人口拼命向大城市集中，如果没有这样一个结果，资源和收入分配一定是不合理的，非&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E6%%25E7%25B1%258D%25E4%25BA%25BA%25E5%258F%25A3& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&户籍人口&/a&向大城市集中的原因就是那有资源和收入，没有办法，他们就得往大城市跑。&/p&&p&什么情况下从城市里面出去呢，就是因为那些地区的收入低，所以很多没有资源的城市人口是减少的。因此要用当地城市的户均计算，一定是错的。&/p&&p&我们可以看到北上广深的人口迅速增加，为什么老说北上广深是一线城市，而且房价高。从户籍人口和常住人口看这个比例关系也差的太多了，他们的高收入群体进来的时候不是按当地的&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E6%%25E7%25B1%258D%25E4%25BA%25BA%25E5%258F%25A3& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&户籍人口&/a&计算的收入，而是外来人口携带着大量的财富进入到这个城市，所以这个城市的房价就高了。你们看北京大多数外来人都买得起&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%2588%25AB%25E5%25A2%2585& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&别墅&/a&，买得起最好的房子，怎么能不高呢？这就是城镇化发展过程中户籍制度导致的结果。&/p&&p&没有办法，你要是把这几个城市的外来人口比例降下来，或者让最有钱的这部分人别进这些城市，房价就没有那么高了。因此一定是政策决定的价格，这是长期政策，最主要的是土地和户籍，还有金融和其他的问题。&/p&&p&宏观政策里面也包括了金融政策，很多人都讨论今天房地产和金融会议。正是政策决定了利率问题，货币总量问题，决定了资金价格问题，&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E8%259E%258D%25E8%25B5%2584& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&融资&/a&方式和投资房子的问题。&/p&&p&比如说中央政府可以下令，所有的境外&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E6%258A%%25B5%%25BA%25BA& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&投资人&/a&不准投房地产，不准投娱乐业，其他的国家会做这种政策吗，不会。只有中国会，大量外面的企业卖资产回来了，这就是宏观政策决定了对市场的影响问题。&/p&&p&其中，当基础设施建设占主导地位的时候，我们可以看见，增长方式是一种。当我们决定要保持相对&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/gdp& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&GDP&/a&的时候，你会发现离不开房地产，所以无论如何用各种办法利用房地产，因为房地产解决了大量的税收和土地财政收入问题。&/p&&p&如果不要基础设施，不要经济增长，就可以不要房地产，我们的税收，房地产税收在地方税收里面占36%，全国税收大概占40%，一共六种税收和房地产相关。&/p&&p&其中，土地财政占的比例也很大，几万亿。北京今年大概2800多亿土地的收入，如果把这些扣除了，对我们的财政影响多大？至少在短期之内我们还没有看到用任何办法可以替代这一部分。&/p&&p&大家都知道不好，利用土地财政是非常不好的政策，但是怎么替代呢？&/p&&p&这是今年我们房地产对&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/gdp& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&GDP&/a&的贡献度，到二季度的时候6.9，三季度变成了6.8，为什么少了零点一个点，就是因为房地产少的0.1，二季度的0.5个贡献度变成了三季度的0.4的，到四季度估计还得降0.2个点，如果别的补不上，四季度可能也就是6.6的样子，因为房地产掉下来了。拿什么补？&/p&&p&我们至少到现在为止不管你用什么政策，短期之内出台的任何政策都补不上这多少万亿。&/p&&p&房价来说，大部分形成了这样的关系，非良性循环的关系，当我们处于低潮的时候，政府采取了一些启动措施，然后开始进入疯狂的阶段，然后开始调控，调控完了之后又进入低潮，然后再启动，再调控，这是历史上的宏观政策，大多数这样循环和重复，所以房价一定在一定的阶段里面进入疯狂，然后低潮，然后再启动。&/p&&p&这次没有人知道会不会再启动了，谁也不敢说何时调整政策，以前我们都敢说，现在不敢说了，最近开一个会说建立长效机制和什么东西，忘了。&/p&&p&就是说可能会有一些变化，但是这个变化是什么，没有人知道。&/p&&p&我们很希望建立一个长效机制，最好把户籍制度和土地制度都改了，让中国的政策改的更合理，这样的话，长效机制就可以稳定增长。&/p&&p&我们看了宏观再看微观，微观上来说，当一个市场里面没有产权，没有交易环，没有定价权，没有竞争中的价格信号的时候，还叫市场吗，我们不知道。至少我们可以看到所有的限的政策都破坏了市场规律。&/p&&p&经济学讲很清楚，最重要的是价格信号，如果价格信号是限购的结果，或者限制网签的结果，比如说高价房不让你网签，在座的各位都知道，可能也都遇到过，就是低价的多签一些，房价就下降了。高价房子不是没有人买，而是不让你网签造成的结果。价格信号是虚假的时候，你知道这个市场的价格是多少，我们没有办法判断，就是因为价格信号已经不真实化了。&/p&&p&从供求关系来说，今年已经出台的政策，大概有70多个城市出台了300多个文件，所以这300多个文件想达到什么目标，就是控制价格。全年的情况来看，今年是中国有房地产历史以来历史上最好的一年，什么最好，就是销售量最大，销售金额最高，最多的一年。&/p&&p&至少到目前为止我们看到的数据还是很高的，可能11、12月会有所下降。但是或许有比去年有0.5个增长也是最好的，至少价格上是这样的。&/p&&p&为什么呢，因为人民向往美好生活的愿望是无法被改变的。无论如何也不会被改变。&/p&&p&比如说有一些规律是不变的，向大中城市集中和特大城市受到限制。到目前为止是没有改变的，尽管中国的房地产是非市场化的，但是其他方面还是有一些市场化的东西。所以这些市场化的竞争形成了无论政策怎么变化，但是市场化的规律是不会因为房地产政策变化而变化的。房地产政策并不能改变人们对美好生活的需求和对资源的需求。比如说大家都说&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%25AD%25A6%25E5%258C%25BA%25E6%2588%25BF& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&学区房&/a&的问题要解决，可是如果你不建更多的好的学校，怎么解决？这就是资源不平衡的问题。&/p&&p&资源不平衡的时候，那个地方的房子就是贵，没有办法平和，所以这些是不变的。&/p&&p&还有一些会改变，我们已经看到了价格的双轨制，短期之内的市场因为政策的限制和调控会发生很多的变化，比如说依限价而降价，不批你一定的价格你不是要降价吗，本来你想卖11万，批你8.5万，或者是因为现金流而降价，你本来想拖两年，但是现金流不够了，就需要降价。因为限制购买造成的降价也会出现。&/p&&p&换句话说，我个人觉得，现在有一个口号“新时代”，新时代最大的特点就是不确定性。没有人可以知道新时代以后会出什么政策。今天你不知道，明天也不知道。老是不告诉你未来怎么样，突然一个政策，讨论都不讨论，广告牌都拆了，就拆了。所以我们不知道新时代的情况下会出台什么样的新政策。&/p&&p&但是有几个东西是我们知道的，比如说刚才说的金融问题，金融问题不仅仅是信贷问题，最重要的是一个&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E8%25B4%25A7%25E5%25B8%%25B4%25AC%25E5%2580%25BC& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&货币贬值&/a&的问题。&/p&&p&货币贬值对物价和资产价格的影响是巨大的，不管是房子用来住还是用来炒的，这个不需要讨论，需要讨论的是如果货币不贬值，房价怎么会变成这样？&/p&&p&我们过去1970年大白菜两分钱一斤，元，现在可能5元了，你们看看涨了多少倍，如果我们的货币不断贬值，70年的时候房租1.2元，现在是3000到一万元的都有。那就是货币贬值造成的影响，这是金融影响很重要的部分，不要以为金融影响仅仅是指当前的货币增量还有货币贬值。不仅仅是当前的利率，利率确实影响购房问题。但是长期的&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E8%25B4%25A7%25E5%25B8%%25B4%25AC%25E5%2580%25BC& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&货币贬值&/a&问题对资产价格的影响是巨大的。&/p&&p&我们还可以看到房屋真正的价格变化，每个人都在吵吵，92年的时候是990元一平米，全国的平均房价。我已经告诉大家用平均房价的数字不合理。2017年6月份，7288元一平米。92年到17年，涨了多少倍？房子涨了七倍多，是不是你们认为涨的倍数很高了？但是我们再看一下92年一个&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%25A4%25A7%25E5%25AD%25A6%25E7%F& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&大学生&/a&的工资是多少？84元，换句话说92年84元的大学生，你一年的工资够买一平米的房子，你干12个月能买一平米房子，虽然房价很低。但是你干一年才够。到了2017年的时候，&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%25A4%25A7%25E5%25AD%25A6%25E7%F& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&大学生&/a&的工资多少？3500元左右，84元到3500元涨了40倍，房价才涨了七倍，你的工资收入涨了40倍，什么概念，也就是两个月多一点点可以买一平米房子，你们认为现在的房价高吗？是收入增长决定了房价，如果说收入不增长了，或者说宏观经济情况，实际经济情况都不好了，你的收入不增长了，房价能涨吗。&/p&&p&这个跟前面的图联系在一起的，就是货币不值钱了，两个月的工资够买一平米的房子，你的房价收入比是多少，按照中位数计算，住房中位数60多平方米，就是夫妻两个人房价收入比很低，5左右，一年可以买12平米房子。五年买一个60平米的房子，人均30平米。1：5的房价收入比还高吗，很低了。&/p&&p&但是在某一些地区差别巨大，包括前面所说的北上广深，人口高度集中的城市里面，最后造成的结果是高收入人群大量集中，房价极高。这就是房价的情况。&/p&&p&换句话说，除了政策变化以外，可能发生的房价变化，我已经告诉你了，如果还猜不出来，说明你没有听懂。&/p&&p&有人担心集体土地入市，可以告诉大家，集体土地建租赁性住房是我在政协上的提案。那时我被批评了六七年，最后他们说现在批准在12个城市用集体土地建立租赁性住房了。&/p&&p&有人担心集体土地入市会影响房价，我告诉大家，根本不可能有大量的供应量，没有那么多的城市集体设施能进入到集体土地可以建设用房的土地上去。所以我2011年提出这个提案，到目前为止唐家岭地区的改造，到现在建了5600套房子，一年建了不到一千套。原来北京计划36个村，现在只改了6个村，不是那么容易的事情。别想用大跃进的方式认为集体土地入市就可以解决很多的问题。&/p&&p&更重要的问题，租赁性住房在全国行不行？我觉得如果全国普遍铺开就是错误的政策，最多不超过20个城市，大量的需要租赁性住房。为什么这么说，第一，租赁性住房，要有一个长期建设的过程，我们&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%E5%E6%2588%25BF& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&商品房&/a&建设，邓博士说刚刚满足基本的需求，还是在现有的城市化的标准上。如果城市化继续增加，总量还是不足的，你用多少年能解决租赁性住房的建设问题。第二并不是所有城市都需要建设租赁住房，我们认为大概十个城市左右，只有特大城市和大城市才需要，房价越贵的地方越需要，而超过平均房价一万块钱的城市有多少个？19个，如果超过一万块钱需要建设租赁住房，就19个城市，超过两万的地方就9个城市，房价越低的地方越不需要租赁市场，房价三千块钱你建租赁住房干吗，中小城市出了门五分钟骑自行车到农村，在那租一个房子很便宜，建租赁房干什么。所以大量的建设租赁房并不是合理的东西。&/p&&p&更重要的是，租赁性住房不会影响到房价，凡是房价高的地区才需要租赁性住房，凡是租赁性住房数量最大的地区都是房价最高的地区，全世界都如此。&/p&&p&不要以为租赁性住房可以降低房价，没门。我用几个左晖给我的图，美国的十个大都市的租赁情况，可以明显看到这些地区都是房价最高的地区，而他们租赁市场靠谁提供呢，在&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E7%25BE%258E%25E5%259B%25BD& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&美国&/a&最好的是REITs，他们的应用量远远比&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E6%2588%25BF%25E5%259C%25B0%25E4%25BA%25A7& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房地产&/a&公司多，所以REITs占了很大的量，因为享受减税和低息等等政策。&/p&&p&另外一个，香港的租赁市场，可以明显看到，自有住房的比例是51%，但是&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E7%25A7%259F%25E6%2588%25BF& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&租房&/a&的比例占45%，房源哪来的，可以看到63.7%是私人住房提供的。也就是说，邓&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%258D%259A%25E5%25A3%25AB& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&博士&/a&刚才说的，&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%25BE%25B7%25E5%259B%25BD& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&德国&/a&如此，全世界都是如此。&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%25BE%25B7%25E5%259B%25BD& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&德国&/a&我们作为专门的调查，住房&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%E4%25BD%259C%25E7%25A4%25BE& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合作社&/a&里面政府只占17%，私人占70%多，中间的差是机构或者&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%259F%25BA%25E9%& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&基金&/a&的。&/p&&p&再看一下&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E6%%25E6%259C%25AC& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&日本&/a&，中间的蓝色的比例最大的是私人住房，所以租赁市场大量靠私人住房解决的，而不是公有住房解决的。北京目前的私人住房源20%，常住人口的租赁比例占34%，什么意思，就是五到七个人租一套房子。所以左晖先生把老百姓的三居房子租了，把&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%25AE%25A2%25E5%258E%2585& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&客厅&/a&打两个隔断说变成了五间房子了，老百姓觉得挺好，因为&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E5%25AE%25A2%25E5%258E%2585& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&客厅&/a&带窗户，结果这次不行了。&/p&&p&怎么办呢，这就是北京需要的大量的租赁住房造成的结果，你没有办法解决马上能够提供的大量的住房，而大量住房的人是谁呢，不要以为是北京户口的人，大多数是非北京户口的人，很明显，租赁性住房解决的是过渡性的问题。&/p&&p&我们可以得出一个结论：过去大家&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E4%25B9%25B0%25E6%2588%25BF& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&买房&/a&的时候都发财了，我们要感谢党和政府，党和政府的政策让我们发财了，如果中国继续坚持改革和市场化的道路，就必须开放市场或者恢复市场的定价权和交易权，但是我们现在实在不知道政策怎么样，我们只能说政策可能会改变，所以加快住房制度&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E6%%25E9%259D%25A9& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&改革&/a&和长效机制建设是重要的任务，我们希望这个会议能给我们一个明确的答复，好让我们知道未来的&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.yidianzixun.com/channel/w/%25E6%2588%25BF%25E4%25BB%25B7& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房价&/a&往哪走，谢谢大家！&/p&&h2&&b&欢迎关注微信公众号“樱桃大房子”（ID：ytdfz8），可咨询&/b&&/h2&&h2&&b&樱桃，也可加入房产交流群讨论。&/b&&/h2&
正文共： 6901字 1图预计阅读时间： 18分钟12月11日，由主办、以“数据驱动·”为主题的第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会在北京举办。峰会凝聚了全国经济学界和精英力量。也来了，又发表了一通尖锐的评论，以下是他…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-e1b24fe2f016fef8a27e84e87eed7918_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&363& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-e1b24fe2f016fef8a27e84e87eed7918_r.jpg&&&/figure&&p&来自日，和讯网第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会。&/p&&p&&br&&/p&&p&仅供参考。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-32ad2c671a50ac982ce6c1_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&360& data-rawheight=&211& class=&content_image& width=&360&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&任志强 -- “未来的房价”&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&
本来就是敏感的话题，他们非让我讲房价。有一个专家叫任泽平，和我同姓，他说短期看金融，中期看土地，长期看人口。他认为他对市场的分析，对房价的分析是这样的。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　我个人认为在中国这个非市场化的房地产领域，我不敢说国家是非市场化的，我至少敢说房地产领域是非市场化的，&b&决定房屋价格的是政策&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　政策在不断的发生变化，政府计划着土地的供给，这个大家都得承认，没有计划指标你是拿不到土地的。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　政府审批着房价，政府决定着交易的权利，政府控制着网签的数据，政府决定着房价的涨幅，政府决定着收入的增长，同时政府也决定着利率和税收。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　一部分邓先生刚才已经讲过了，换句话说，不管什么都得听政府的。所以说，政策决定了房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　决定房价的因素可能&b&分为三个层次，第一个层次是国家层次，就是基本制度，决定了不同的周期变化&/b&，有一些可变，有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的，比如说微观政策，是可以通过市场博弈进行的，那么当微观政策宽松的时候博弈就非常明显。当然了，环境紧张的时候市场作用就小一些，就是得听政府的。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　尤其最近我们看到北京连续出现的一些东西，说什么都没用，政府让拆就得拆。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　从国家制度来说，我觉得它决定了长期房价的走势，这是市场机制没有办法调节的，只有用制度改革去解决，如果制度不变，则房价的趋势是不会发生变化的，或者说，市场是没法决定房价的。&b&土地制度问题，户籍制度问题，税收问题，市场化制度等问题，这些都决定了房价上涨与下降。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&　　我们看一个很简单的图，这个图里面就是我们历史上所有国家都在用的历史发展阶段，就是城镇化的问题。我刚才看邓先生讲到了很多问题，他就忘了一条，各个国家在发生经济或者说房价危机的时候，是处于不同的经济发展阶段，最重要的是他们都超过了70%的城镇化率。不管是日本、美国、还是其他国家。而中国还早着呢，说我们早着呢，&b&就是因为我们真正的户籍制度化只有40%多&/b&，为什么在住房问题上要用户籍制度的制度计算呢，因为各个地方政府所谓的保障性住房只解决有户籍的人口和家庭。没有户籍的人口和家庭不在当地政府的保障范围内，如果不改变这个，就等于什么都没有改变。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　刚才邓先生也说了人均套数问题，这也和我们的户籍制度有关，中国计算套数是按照户口本的户数计算的，但是我们已经有7700万人城市的独居户出现，但是户口本不是。独居的子女都出去单独住，但是户口还在父母的户口本上，就出现了很多研究机构计算上的巨大的错误。如果把户口本抛开，按国际的护照计算，一个人住就按一户算，所以国际和我们的计算有一个巨大的差别，就是因为我们是按户口本计算的。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　北京市按户口本计算没有住房困难户，我当政协委员的时候连续提了很多年，低于7.5平米是住房困难户，当时都解决了保障问题。北京一共一万多户，要不然就是你还想住小房子，给你补贴钱了，你不愿意搬迁。要不然就给你搬家。没有解决的是没有户籍的这些人。这里面有一个重大的问题，和土地和户籍有关系，世界发展为什么房价相对平稳，就是有第三个和第四个城市化发展的阶段。城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈的问题。中国没有，因为土地制度决定了你只能进入前两个，农村进入城市和小城市进入大城市，房子都聚集在那里，只有在这里可以弄房子。没有办法去郊区，郊区土地是集体土地，所以房价平均不下来，也没有办法平衡。第四个部分更不存在了，我们历来都讲城镇化的问题，或者城市群的问题，&b&中国有城市群，但是很难有大都市圈&/b&，因为土地制度和户籍制度的问题造成的。但是国际上都是大都市圈，而不是大城市群。城市群是一个相互依赖的竞争过程，而都市圈是合力发展的关系，差别就是土地制度和户籍制度造成的结果，比如说非北京户籍的人在北京干活，卖了半天力气还得被赶走，在国际上根本不可能存在，这也是中国的特殊性。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　所以我们没有第三、第四个发展阶段的时候，房子只能集中在城市，没有别的办法。农村的房子说拆就拆了，没有产权证。这就是我们存在的巨大矛盾。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&　第二个政策，土地政策。&/b&这张图是中国的季度土地和房价的关系。在座很多媒体说开发商买了高价地，完蛋了，开始后悔了。开发商从来不怕买高价地，因为他们可以做更好的房子。就像邓博士说了，要提高住房的质量，面粉比面包贵，是比现在的面包贵，开发商可以做更好的面包可以卖高价。问题就是政府不让你卖高价，所以高价地都出现了问题。土地的关系和房价的关系可以看到，根子在土地上，如果不解决土地制度的问题，没戏了，你让房价不涨，只能靠权力。北京今年批的八九万的房子都疯抢，因为可以卖11、12万。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　这是全世界都有的，而我们中国没有按全世界去做的事情，就是我们用平均数做标准。有一本书《平均的终结》告诉我们所有的平均都是错的，全世界住房水平统计上都是使用的中位数。是因为中位数的控制是控制低收入阶层以下的数字里面有没有他们能买得起的房子，不是计算中位数以上的房子，那是富人买的，爱卖多少钱没有人管，那和政府没有关系。由于中国从来不公布中位数，所以所有的房价收入比都是错，你的房价、屋面积和家庭收入都不是按中位数计算的。那就是变成你和马云的关系，他赚的钱你们俩一平均，你比别人都富。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　所以我们得出的基本结论，中国得不出一个完整的可以和世界对比的关系，就是缺乏中位数。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　土地制度来看，暂时还破不了题。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&户籍制度决定了人口拼命向大城市集中&/b&，如果没有这样一个结果，资源和收入分配一定是不合理的，非户籍人口向大城市集中的原因就是那有资源和收入，没有办法，他们就得往大城市跑。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　什么情况下从城市里面出去呢，就是因为那些地区的收入低，所以很多没有资源的城市人口是减少的。因此要用当地城市的户均计算，一定是错的。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　我们可以看到北上广深的人口迅速增加，为什么老说北上广深是一线城市，而且房价高。从户籍人口和常住人口看这个比例关系也差的太多了，&b&他们的高收入群体进来的时候不是按当地的户籍人口计算的收入，而是外来人口携带着大量的财富进入到这个城市，所以这个城市的房价就高了。&/b&你们看北京大多数外来人都买得起别墅，买得起最好的房子，怎么能不高呢？这就是城镇化发展过程中户籍制度导致的结果。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　没有办法，你要是把这几个城市的外来人口比例降下来，或者让最有钱的这部分人别进这些城市，房价就没有那么高了。因此一定是政策决定的价格，这是长期政策，最主要的是土地和户籍，还有金融和其他的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　宏观政策里面也包括了金融政策，很多人都讨论今天房地产和金融会议。正是政策决定了利率问题，货币总量问题，决定了资金价格问题，融资方式和投资房子的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　比如说中央政府可以下令，所有的境外投资人不准投房地产，不准投娱乐业，其他的国家会做这种政策吗，不会。只有中国会，大量外面的企业卖资产回来了，这就是宏观政策决定了对市场的影响问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　其中，当基础设施建设占主导地位的时候，我们可以看见，增长方式是一种。当我们决定要保持相对GDP的时候，你会发现离不开房地产，所以无论如何用各种办法利用房地产，因为&b&房地产解决了大量的税收和土地财政收入问题&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　如果不要基础设施，不要经济增长，就可以不要房地产，我们的税收，房地产税收在地方税收里面占36%，全国税收大概占40%，一共六种税收和房地产相关。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　其中，土地财政占的比例也很大，几万亿。北京今年大概2800多亿土地的收入，如果把这些扣除了，对我们的财政影响多大？至少在短期之内我们还没有看到用任何办法可以替代这一部分。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　大家都知道不好，利用土地财政是非常不好的政策，但是怎么替代呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&　　这是今年我们房地产对GDP的贡献度，到二季度的时候6.9，三季度变成了6.8，为什么少了零点一个点，就是因为房地产少的0.1，二季度的0.5个贡献度变成了三季度的0.4的，到四季度估计还得降0.2个点，如果别的补不上，四季度可能也就是6.6的样子，因为房地产掉下来了。拿什么补？&/p&&p&&br&&/p&&p&　　我们至少到现在为止不管你用什么政策，短期之内出台的任何政策都补不上这多少万亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　房价来说，大部分形成了这样的关系，非良性循环的关系，当我们处于低潮的时候，政府采取了一些启动措施，然后开始进入疯狂的阶段，然后开始调控，调控完了之后又进入低潮，然后再启动，再调控，这是历史上的宏观政策，大多数这样循环和重复，所以房价一定在一定的阶段里面进入疯狂，然后低潮，然后再启动。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　这次没有人知道会不会再启动了，谁也不敢说何时调整政策，以前我们都敢说，现在不敢说了，最近开一个会说建立长效机制和什么东西，忘了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&　　就是说可能会有一些变化，但是这个变化是什么，没有人知道。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-e1b24fe2f016fef8a27e84e87eed7918_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&363& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-e1b24fe2f016fef8a27e84e87eed7918_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&　　我们很希望建立一个长效机制，最好把户籍制度和土地制度都改了，让中国的政策改的更合理，这样的话，长效机制就可以稳定增长。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　我们看了宏观再看微观，微观上来说，当一个市场里面没有产权，没有交易环，没有定价权，没有竞争中的价格信号的时候，还叫市场吗，我们不知道。至少我们可以看到所有的限的政策都破坏了市场规律。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　经济学讲很清楚，最重要的是价格信号，如果价格信号是限购的结果，或者限制网签的结果，比如说高价房不让你网签，在座的各位都知道，可能也都遇到过，就是低价的多签一些，房价就下降了。高价房子不是没有人买，而是不让你网签造成的结果。价格信号是虚假的时候，你知道这个市场的价格是多少，我们没有办法判断，就是因为价格信号已经不真实化了。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　从供求关系来说，今年已经出台的政策，大概有70多个城市出台了300多个文件，所以这300多个文件想达到什么目标，就是控制价格。全年的情况来看，今年是中国有房地产历史以来历史上最好的一年，什么最好，就是销售量最大，销售金额最高，最多的一年。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　至少到目前为止我们看到的数据还是很高的，可能11、12月会有所下降。但是或许有比去年有0.5个增长也是最好的，至少价格上是这样的。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　为什么呢，因为&b&人民向往美好生活的愿望是无法被改变的&/b&。无论如何也不会被改变。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　比如说有一些规律是不变的，向大中城市集中和特大城市受到限制。到目前为止是没有改变的，尽管中国的房地产是非市场化的，但是其他方面还是有一些市场化的东西。所以这些市场化的竞争形成了无论政策怎么变化，但是市场化的规律是不会因为房地产政策变化而变化的。房地产政策并不能改变人们对美好生活的需求和对资源的需求。比如说大家都说学区房的问题要解决，可是如果你不建更多的好的学校，怎么解决？这就是资源不平衡的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&资源不平衡的时候，那个地方的房子就是贵&/b&，没有办法平和，所以这些是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&还有一些会改变，我们已经看到了价格的双轨制，短期之内的市场因为政策的限制和调控会发生很多的变化，&/b&比如说依限价而降价，不批你一定的价格你不是要降价吗，本来你想卖11万，批你8.5万，或者是因为现金流而降价，你本来想拖两年，但是现金流不够了，就需要降价。因为限制购买造成的降价也会出现。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　换句话说，我个人觉得，现在有一个口号“新时代”，新时代最大的特点就是不确定性。没有人可以知道新时代以后会出什么政策。今天你不知道，明天也不知道。老是不告诉你未来怎么样，突然一个政策，讨论都不讨论，广告牌都拆了，就拆了。所以我们不知道新时代的情况下会出台什么样的新政策。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　但是有几个东西是我们知道的，比如说刚才说的&b&金融问题&/b&，金融问题不仅仅是信贷问题，最重要的是一个货币贬值的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&货币贬值对物价和资产价格的影响是巨大的，不管是房子用来住还是用来炒的，这个不需要讨论&/b&，需要讨论的是如果货币不贬值，房价怎么会变成这样？&/p&&p&&br&&/p&&p&　　我们过去1970年大白菜两分钱一斤，元，现在可能5元了，你们看看涨了多少倍，如果我们的货币不断贬值，70年的时候房租1.2元，现在是3000到一万元的都有。那就是货币贬值造成的影响，这是金融影响很重要的部分，不要以为金融影响仅仅是指当前的货币增量还有货币贬值。不仅仅是当前的利率，利率确实影响购房问题。但是长期的货币贬值问题对资产价格的影响是巨大的。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　我们还可以看到房屋真正的价格变化，每个人都在吵吵，92年的时候是990元一平米，全国的平均房价。我已经告诉大家用平均房价的数字不合理。2017年6月份，7288元一平米。92年到17年，涨了多少倍？房子涨了七倍多，是不是你们认为涨的倍数很高了？但是我们再看一下92年一个大学生的工资是多少？84元，换句话说92年84元的大学生，你一年的工资够买一平米的房子，你干12个月能买一平米房子，虽然房价很低。但是你干一年才够。到了2017年的时候，大学生的工资多少？3500元左右，84元到3500元涨了40倍，房价才涨了七倍，你的工资收入涨了40倍，什么概念，也就是两个月多一点点可以买一平米房子，你们认为现在的房价高吗？是收入增长决定了房价，如果说收入不增长了，或者说宏观经济情况，实际经济情况都不好了，你的收入不增长了，房价能涨吗。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　这个跟前面的图联系在一起的，就是货币不值钱了，两个月的工资够买一平米的房子，你的房价收入比是多少，按照中位数计算，住房中位数60多平方米，就是夫妻两个人房价收入比很低，5左右，一年可以买12平米房子。五年买一个60平米的房子，人均30平米。1：5的房价收入比还高吗，很低了。&/p&&p&&br&&/p&&p&　　但是&b&在某一些地区差别巨大，包括前面所说的北上广深，人口高度集中的