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从一起案例评析无民事行为能力人订立合同的效力问题
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卖家毁约，买家可告合同继续履行强制过户
卖家毁约，买家就告合同继续履行强制过户自从330以来，不少业主签单之后，看着房价暴涨，有的业主想着法子不去赎楼，不去配合办理资金监管，不去递件过户，撤销公证委托，言而总之，要么接受加价，否则就是不见面玩失踪，拖着不配合去办交易，甚至公开转卖。面对卖家的公开拒绝交易，不配合办理，买家难道只有一味地忍让求同存异，被迫接受加价嘛。面对卖家不配合交易行为，在房价暴涨的今天，买家完全依据合同直接告继续履行，强制过户，通过法律途径索要房屋并追究迟延履行违约金，这种诉讼途径易于操作，控制风险，同时可打压制裁卖家的违约行为，比索赔违约金更能屈服卖家。
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法院很难支持的
我是败家娘门
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我的卖家总是不接电话，我的房子泡汤了嘛，睡不好觉了
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买家告合同继续履行强制过户，法院判决机率大，易于把控，前提是房子没有转卖[liamchen]( 21:44:39)法院很难支持的
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强制过户不是法律术语，合同法中规定的是守约方可要求违约方继续履行合同。对于二手房买卖案件中，认为只要卖方不配合办理，合同无法继续履行，法院难以判决继续履行强制过户。这种理解是片面的，不可取，会误导买方的判断，造成不恰当的维权选择。从目前的房市环境下，买方主张违约金赔偿显然不能保障买方合法权益，并且违约金按房价20%赔偿还存有不确定性，故在房价大幅上涨的情况下，告违约金索赔不合实际，不利于确保诉讼利益最大化。
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帮我要回房子，我现在无家可归了
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强制过户，以往判决实践案例比较少，但不代表不可行。法律是门实践应用学科，之所以以往的判决合同继续履行案例比较少，是跟房市的大环境相关联的。09年房市回暖是缓慢渐进的回暖，并没有价格明显暴涨，卖家违约的话，买家选择追究违约赔偿就可维护自己合法权益，同时又可在市场上重新选择合适房屋，无需也没必要强烈要求卖家继续履行合同。但现如今卖家如毁约的话，买家很难在市场上买到同样的房屋，哪怕获得20%违约金也无法弥补重新买房的损失，有可能买家因卖方毁约而导致无房可住的情况。故今时今日根本不同往日形势，今时今日从买家的角度要求合同继续履行，强制过户是达到经济效益最大化和社会效益最大化。不管买方有没有办好资金监管，不管卖方有没有完成赎楼，只要双方签订合同，买家都可要求合同继续履行，强制过户，都是可行的。
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听你这么一说，让我们这些受害者重新看到了希望！
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合同履行从法律层面思考是没有任何障碍，但在具体履行中还是须考虑诸多不利于履行的主客观因素：1、告合同继续履行诉讼成本高于违约索赔成本，法院收取诉讼费是按合同交易价计费，担保公司也是按合同交易价收取担保费，相比违约索赔来说，是要高些。比如合同交易价是300万元，按继续履行诉讼，法院诉讼费30800元，担保费大概20000元，保全费5000元。按房价20%违约金索赔即60万索赔，法院诉讼费9800，担保费5000元，保全费5000元。两者投入诉讼成本是不同，但获得的效益也是截然不同。相比房价上升幅度大的话，多花点成本支出还是值得的，官司胜诉了，预先支出的成本最终还是由违约方承担。2、告合同继续履行，在过户交易过程中如卖方不配合办理资金监管，不主动办理赎楼，会相应增加购房交易成本支出，如税费，贷款成本。3、告合同继续履行强调速度，速战速决，以免夜长梦多，一房多卖，增加诉讼成本。
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成事在人，机会是给有准备的人，只要坚定信念，终究会属于你的，有问题悄悄话聊[农民仔]( 21:54:50)帮我要回房子，我现在无家可归了
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有理有据，逻辑严密！半桶水律师们应该读一读。
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顶一个！卖方的不道德，凭什么要买方承担后果！
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从深圳目前楼市交易环境及司法实践主张告合同违约的弊端很多，表现如下：1、告合同违约，追究违约金，程序复杂。根据买卖合同的规定，前提要解除合同，解除合同需要严谨的法律程序，不是可以随便说解除就产生解除的法律效力。很多案件中，解除合同程序不到位，反而被认为是自己违约。谁违约，有没有违约，违约严不严重，这些都需要证据，不只是仅仅看交易时间，这些认定都需要耗费时间，时间对于买家来说就是金钱，所以这种打法不可取。2、违约金存在不确定性，司法实践中对于合同中约定违约金按房价20%赔偿比例，法官还有个根据买方实际损失综合评判，自由裁量权。如果法官没有深入一线楼市感受房价升幅，如果法官恰恰也刚卖了房，这自由裁量权可能就不利于买方。即使目前按房价20%判付违约金，买方的利益也没有得到充分保障。当然也有人说，买方付了十来万定金，获得这么高的赔偿，应该是捡了个大便宜，沾沾自喜，我只能说这种小农思想，怎能理解买家的内心。3、告违约金索赔，官司未打，卖家已胜。现时的房价涨幅都接近50%了，如果买家仅仅根据买卖合同主张房价20%违约索赔，案件尚未判决，卖家因毁约已获得回报。这种诉讼行为，就是公开地鼓励卖方违约，不利于惩恶扬善，弘扬正气，反过来还会玷污法律的公平正义。4、目前楼市评估价跟不上市场交易价，按评估价计算买家损失是有限的，特别是对于那些赠送面积大的更吃亏，故告违约损失评估房价难以跟上行情。
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我五月二十号签的合同，六月十号做的资金监管，红本在手，现卖方不配合办过户了，龙哥能要到房嘛
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二手房交易中，买方不能仅依靠地产中介同卖方联系，为了确保买家权益，必要时买方应主动同卖家联系，电话联系，短信联系，在不接电话，不回短信情况，邮寄联系。同时还多与看房签约地产中介业务员，门店经理电话联系，短信联系，以确保买方是在积极配合完成交易。[我是败家娘门]( 21:44:50)我的卖家总是不接电话，我的房子泡汤了嘛，睡不好觉了
cccccmmmmmnnnnn
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我们也是，本来下午去过户的，早上来电话要违约了，怎么办[妙手成章]( 13:03:45)我五月二十号签的合同，六月十号做的资金监管，红本在手，现卖方不配合办过户了，龙哥能要到房嘛
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资金已监管，红本在手，买方可告卖家继续履行强制过户。只要卖方公开表示不卖，买方在履行期之前就可向法院起诉要求履行[妙手成章]( 13:03:45)我五月二十号签的合同，六月十号做的资金监管，红本在手，现卖方不配合办过户了，龙哥能要到房嘛
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卖方违约，理应卖方承担后果，让守约方获得利益。如何确保守约方获得最大经济利益，要视个案交易时间情况而定，守约方可从最有利于自己权益角度选择维权。[shenxx]( 6:36:11)顶一个！卖方的不道德，凭什么要买方承担后果！
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一定要严惩那些不守信誉的卖家，在利益面前变得那么无耻！
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           &&&&&&&&&&&郑重声明最近有不少因房价上涨的卖家向我打听如何违约少赔，如何只双倍退还定金，不配合交易履行。本人在此郑重声明，本人绝不向因房价上涨而毁约的卖方提供任何咨询信息，也不接受任何卖方有关毁约的诉讼，并且在此善意提醒，违约有风险，后果很严重，失房又赔钱，违法又失信，敬请看到的卖方留意毁约的法律风险，不仅仅是双倍返还定金的法律后果，做个重合同，守信用，遵法纪的新时代公民。
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为了房事觉都睡不踏实，老做梦，帮帮我
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（论坛广告业务）未按时过户，上家想解约被驳回 13-以案说法?土地市场-房地产时报
& 13：以案说法?土地市场
未按时过户，上家想解约被驳回
日 & 13 ：以案说法?土地市场 &
稿件来源：房地产时报 &
&&&&□焦春伟　　江先生在浦东有一套两室一厅产权房，因置换所需，先在某中介公司挂牌出售。去年7月3日，他通过中介与顾女士签订一份买卖合同，约定总价210万元，首付110万元，贷款100万元，并于9月5日前办理产权过户手续。合同约定，下家若迟延付款超过10天，上家有权解除合同，上家迟延办理过户超过10天，下家有权解除合同。　　签约后，顾女士支付首付款，并于8月3日向银行申请贷款，因未获批，再向另一家银行申请，至9月25日才被批准。9月28日，江先生与顾女士一起去房产交易中心办理审税手续，因顾女士缺少一份资料导致审税未能完成，顾提出次日再来审税，但江先生认为顾已违约在先，自己无义务配合过户。顾女士通过中介协商未果，起诉江先生要求继续履行合同，而江先生在应诉后提出反诉，要求判令解除合同。法院经审理认为，江先生解除合同无法律依据，判决双方继续履行签订的买卖合同。　　&&&&&&&&【律师评析】　　按照《合同法》，合同解除方式分为法定解除和约定解除两种。约定解除分为事前约定解除和事后约定解除。事前约定解除，是守约方依据之前合同约定的内容行使解约权，事后约定解除是发生纠纷以后双方协商一致解除。　　本案中顾女士在履行合同中，未按合同约定在9月5日前办妥按揭贷款手续，江先生按约定有权解除与顾女士的合同，但他们并未选择解除，而是选择履行合同，既然江放弃了行使解除权利，也意味着双方继续履行合同达成了新意向，在此情况下如没有新的违约事由出现，江先生就不再享有解除合同的权利，因此法院没有支持江先生的诉求。（作者系上海远业律师事务所律师）
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解放网版权所有 未经许可不得转载无民事行为能力人签订的合同是否有效？_百度知道读者来信 无行为能力老人房屋过户难
[导读]我父亲现年83岁，5年前患大面积脑梗，不能独立行走，无语言和书写能力，不能准确表达个人意愿，其名下的房子无力照料……读者来信天津（楼盘）日报：我父亲现年83岁，5年前患大面积脑梗，不能独立行走，无语言和书写能力，不能准确表达个人意愿，其名下的房子无力照料（父亲另有住处，此房一直出租），经母亲与子女全家商量决定卖掉。正好邻居想买，于是两家达成意向，今年7月20日上午前去南开区房管局进行咨询。在负责该项业务的3楼305房间左侧第一窗口，我得到的答复是：先到司法鉴定中心给老人做一个“无行为能力的鉴定”，然后拿鉴定结果再去所在街道办事处开具“指定监护人证明”。工作人员告诉我，拿这两个文书到窗口即可办理房屋买卖手续，同时还给了我一个鉴定中心甘先生的联系电话，告知找这个人办理即可。第二天，我联系甘先生，说明具体情况，甘先生答复称可以出具相关法律文件，让我找胡法医联系预约。7月23日，我带老人到天津市津实司法鉴定中心，交付2100元鉴定费后，对老人进行了相关鉴定，并于8月4日拿到“无民事行为能力人”的司法鉴定意见书。8月14日上午，我们全家又来到华苑街法律服务所，办理了指定监护人证明，签署“人民调解协议书”，全家人表示没有异议，全部签字、按手印，并交付了500元费用。 8月18日，我们与买方一起到南开区房管局办理相关手续，在305房间左侧第一窗口交付了身份证、户口本、司法鉴定意见书及人民调解协议书后，工作人员没有任何异议，很顺利地打印了“房屋买卖合同”并签订了若干文件及承诺书。贷款手续到位后，8月27日上午9点，买卖双方一起到南开区房管局办理过户手续，在310房间左1号窗口查看了所有文件后通过。在左2号窗口办理过户时，窗口要求留“人民调解协议书”原件，我解释说如果原件扣留我再替父亲办理其他事宜就没有相关证明了，然后窗口告诉我去一楼复印相关的两个文件，复印后我把原件与复印件一起交给2号窗口，她又说复印件可能不行，于是她去楼上找相关领导，20分钟后得到答复是这些文件不行，按照房管局的要求必须要有法院出具的判决才有效。我与其理论，并表示所有程序都是按窗口指定路径办理。对方说再去问问领导，40分钟后答复说仍然不行。我说亲自去找领导，窗口说领导已经下班了。那时是11点40分，工作时间是9点至12点。9月1日下午，南开区房管局反馈称，经调查我反映的情况属实，但必须有法院的判决才行，我所出具的文件无效。我质疑称所有程序都是按窗口人员指引办理，而房管局答复我“窗口的答复，是个人行为”。我曾向部分法院的民庭法官进行咨询，法官明确告知我所拿到的两个文件合理合法，具备法律效力，走法院判决是特殊程序，正常程序也有效。法官说，如果到法院诉讼立案，需要重新指定司法机构鉴定，还得再花一次钱。政府职能部门在制定行规时，应以国家法律框架为原则，以为百姓服务为宗旨。各级政府都在简政放权，简化办事程序，为什么南开房管局却要层层设限给老百姓(603883,股吧)增加负担？窗口先是指导我们办理，现在一句“个人行为”，就把我们一个半月来所有的付出和等待全否定了？过去政府职能部门是“门难进、脸难看、事难办”，现在门好进了，但是脸依然难看，事情依然难办啊。 反映人调查附记9月16日上午，记者来到复康路5号南开区房地产交易服务大厅。大厅门口，五六个房屋中介和代办员往记者的手里塞名片和传单。一名代办员告诉记者，在这儿办业务的人多，工作人员少，如果自己办的话很费时费力，流程很繁琐，“我们给你代办，既省事还快。费用1000元。”记者称“家里老人神志不清想卖房子，需要什么手续？”该代办员说“需要办个司法鉴定，街道再开个证明。我们可以给你代办，很快就可以搞定。”记者以“想自己先看看”为由，甩开代办员，走进交易大厅一楼。并不宽敞的交易大厅一楼内，前来办房屋手续的市民进进出出，异常拥挤。在前台咨询处，一个年轻男性工作人员一边与同事和柜台前的女性朋友聊天，一边解答群众提出的办事流程咨询。当记者叙述完基本情况后，该工作人员肯定地答复称“房子现在卖不了。老人神志不清，没有行为能力，怎么卖房子？一旦成交，家里人反对咋办？要卖，必须要等到老人去世。”记者很诧异，询问有没有相关的书面规定，该工作人员称他手里没有，如果需要可以到三楼办事窗口问问，“不过你现在还是别去了，人太多……”记者犹豫了一下，还是径直来到三楼305房间。不大的房间内，挤了20多名办理业务的市民，记者好不容易挤到前面，一个男性工作人员不耐烦地答复：“找一个鉴定单位去做司法鉴定，然后到街道开证明……”几分钟后，记者又来到另外一个窗口，该女性的答复如出一辙：“你去开一个司法鉴定，然后去街道再开个证明。”记者出于好意提醒到：“是不是需要去法院诉讼？”该工作人员顿时没有了主意，扭头询问左侧的一名女性办事人员后，说“需要到法院，由法院委托鉴定机构认定老人无行为能力”。离开305房间，记者找到该交易大厅负责人的办公室。接待人员李先生称科长不在，记者说明来意，希望对方能出示相关的法律依据，提供准确的说法。直到这时，记者才第一次看到登载相关房地产买卖法律法规的“小蓝本”。李先生翻查着“小蓝本”，找到了相关条款，指给记者。记者看到，《天津市房地产登记规范》规定，监护人需要提交“无民事行为能力人”的有关证明是“生效判决等”文件。对于“生效判决”字样后的“等”字，天津市律师协会副会长、北京（楼盘）中伦文德律师事务所天津分所温志胜主任称，法律中的“等”字含义是“包括但不限于”，也就是说，相关证明文件应不只限于“生效判决”，还包括能够证明此事项真实性的其他权威证据材料。记者查询得知，天津市津实司法鉴定中心是本市有鉴定资质的权威鉴定机构之一，该鉴定文书后加盖公章，并留有鉴定人的亲笔签名。该文书详细记载了老人医院就诊情况，以及鉴定人员的现场调查记录，确认老人已完全丧失民事行为能力。不过，李先生在向该局相关领导请示后依旧答复称，尽管目前有司法鉴定报告，但因缺少法院的生效判决，房管局不能办理登记。“窗口人员为何开始的时候没有提到法院判决？事发已经两个月，为何办事大厅工作人员答复依然前后不一？对当事人造成的损失，怎么解决？这些房屋交易流程，既然有书面规定，为什么工作人员不清楚，当事人看不到？大厅内也没有张贴？”对于记者的上述提问，李先生解释称原来大厅内张贴有相关文件，后来因为搬家，三四个月前就给拆了。李先生说，经过调查是办事大厅工作人员业务不熟练，解答出现错误。“我们不允许办事人员指定司法鉴定机构，如果反映人提供出相关录音、录像等证据材料，我们将对违规的办事人员予以处罚。”对于给当事人造成的损失等问题，该工作人员始终未作答复。记者离开南开区房地产交易大厅前，在一楼再次遇到刚才的那位负责咨询的工作人员。“老人没有行为能力，房子肯定是卖不了的。必须等老人去世……”面对记者的询问，他再次言之凿凿地答复。 本报记者 胡然记者手记窗口答复怎成个人行为本市民政部门近日宣布将取消“是否单身”的证明文件，这个消息让人看到了可喜的变化。很显然，这与李克强总理痛斥“证明你妈是你妈”的不合理规定有关。总理痛斥相关办事机构“到底是出于对老百姓负责的态度，还是在故意给老百姓设置障碍”的新闻，引来群众拍手称快。采访过程中，反映人也反复提及这个事情，他说自己正在遭遇同样经历。“我们找的是天津市最权威的司法鉴定单位，他们明明已经出具了证明，为何还需要再重新走一遍法院的程序？”反映人坚持认为，《天津市房地产登记规范》上标注有“等”字，也就是说，给其他证明文件留了“口子”。南开房管局之所以不给“过关”，是因为怕承担责任，是一种懒政的行为，与强要“你妈是你妈” 的证明没有什么区别。一个并不复杂的问题，在南开房管局的专业工作人员那里，竟然有三种截然不同的答复。这让记者最为啼笑皆非。很明显，当事人不可能了解所有的法律法规，房管部门应该主动公示。诸如法规上墙，免费发放印刷资料等。而在南开房管局，连专业工作人员也成为“外行”，令人遗憾。更令人遗憾的是，等当事人跑断了腿，却突然改口，说以前的作废，原来的是“个人行为”，当事人要重新来。记者曾多次联系南开区房管局，希望与产权科科长和该局领导沟通、了解情况。但是，直至发稿时止，除了该局李姓工作人员外，没有其他任何人露面。专业人员的答复不专业，让人失望。而处理问题时的敷衍塞责，则让人心寒。
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[责任编辑：houselanzhou]
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