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房地产税究竟要如何征收？
　　引导语：十八届三中全会《决定》提出，&加快房地产税立法并适时推进改革&。这里我们试图系统地设计各方互让权力、平衡多方利益，各方都能接受和大体满意的城乡房地产税征收方案。
　　一、出让金小改与两极分化及其经济泡沫化
　　从目前地方财政收入的正规渠道看，增值税的75%归中央，营业税改革为增值税后，如果没有新的税种，未来地方财政收入在全部财政收入中的比例将进一步下降，几乎没有稳定的税收收入。
　　地方政府目前的开支，除了税收部分外，65%到75%来自于卖地、收费和借债。地方财政中，三年土地出让金收入为年平均3万亿元，2014年近4万亿元，已经高达地方政府年收入的40%到50%，有的地区更高。而且，从历史的更长时间看，年度间收入很不稳定;未来，城市化的进程总有一天将基本完成，卖地财政也形将终结。并且，目前的土地财政，形成地方政府扩大城区、大上项目、强征强拆、垄断出让、推高房价、实业趋落、房地泡沫等一系列问题。那么，如何改革呢?
　　一些学者不主张房地产税改革，而是进行微调，在其他方面开源节流。这种思路遇到体制和社会格局的变化：
　　(1)按照党的十八届三中全会《决定》部署的农村土地体制改革，农民同地同价，减少征地范围;
　　(2)强调用地红线、用途规划管制，约束政府用地;
　　(3)农民抵制强拆强征，征地难度越来越大;
　　(4)一些三四线城市，住宅总体过剩，土地已经出让不出去，土地财政枯竭;
　　(5)一线二线城市人口流动集中，加上行政寡头垄断卖地，持续推高房价，三线四线城市人口收缩甚至流出，出让金很少，形成不同地区和规模政府间收入的极不公平。
　　结果：地方政府的土地出让金部分将大幅度下降，并越来越少，征地囤地储备抵押给银行借债的行为也将受到限制，其他借债行为也会因债务审计和考核，大大减少。一方面，地方政府财政将遇到前所未有的困难，行政公务经费紧张，交通补助等公共服务开支将缩减，生态保护环境污染治理支出将不保，低收入人员保障将受到影响，城镇基础设施无法建设和维护。另一方面，住宅投资性需求也无法抑制，房价继续快速上涨。
　　而如果将《决定》视为一纸空文，仍然维持原有征地制度，仍然收取3到4万亿的元的土地出让金，则一方面还是在过多地掠取农民群体的利益转移到城市，另一方面，如前讨论过的，地价房价不断上涨，或者使城市中需要买第一套房的群体，变成房奴，地方政府实际从他们手中，征了很高的&税收&;或者因房价太高，使他们沦为城市中长期的租客。
　　不改革废止收取土地出让金体制，对农村农民、进城农民工和新进入城镇的大学毕业生及其他青年人群体是不公平的。特别是如前所述的，未来迁移入城市的7亿农民和买不起住房的群体，租住在有多套房的2亿左右居民家中，租房者将收入的40%到50%左右交给房东，形成城市中新的房主和佃户两个阶层。
　　目前，在城镇中的2.77亿农民工，在自己务工城镇买房的只有1%左右，约为100万套;在自己的家乡城镇城郊等买房的估计在20%到35%之间;按照2015年城镇住宅存量，除去农民购买的城镇住宅，城镇居民平均每户为2.1套住宅。而据有关抽样调查，前三四年，1.38亿户城镇居民家庭中，13%没有自己的住宅，租住房屋，大多是青年人和极低收入的家庭;66%左右的，只有一套房，大多为中低收入者;21%的城镇居民有多套房，并且平均6.8套。城镇中住宅资产的分配极不公平。
　　而城镇中，2015年各种性质的住宅有3.4亿套，在建52亿平米，新开工10平米，就是以后一个住宅项目不开工，建成后新增6200万套住宅，届时城镇将有4亿套住宅，每户3.5人，仅城镇住宅就可以容纳14亿人口居住。如果将全部住宅作为消费产品，实际已经严重过剩。加上城镇居民独生子女格局，老人过世越来越多，未来由于独生子继承上一代和两代房产，房屋将更加过剩。
　　2016年住宅在这样过剩的情况下，其价格为什么还会暴涨呢?
　　(1)地方政府低价征地，囤地，饥饿供地，土地市场行政寡头垄断，一家高价倒卖地，千家竞价，报价最高者得，不断地推动地价房价上涨;
　　(2)银行贷款利率，投资企业产业，搞实体经济高，实际民营企业，中小微企业，利率10%到20%，贷款买房投资低，利率目前只有5%以下;
　　(3)投资实体办企业，要交很高税收，17%增值税，有的要交消费税，要交工资42%的社保费;投资生育抚养两个(过去)个孩子，三个孩子要交更高昂的社会扶养费，投资房子，不管多少套，持有都不用缴税交费;
　　(4)由于22到44岁经济主力人口持续萎缩，总需求收缩，传统工业化提前结束，制造业全面过剩，股市不温不热，教育卫生文化等服务业相当程度没有开放，新的投资领域还没有拓展和放开，相当多人换外汇投资国外不熟悉或者换不出外汇或者钱出不了境，国民经济杠杆率很高，唯恐人民币不保险，只好投资房产避险;
　　(5)几千万党政事业机关干部和一两亿其家属近亲中产阶层规定不能投资做实体办企业赚钱，这个阶层巨额资金合规的只能炒股炒房，股市不行就爆炒房产;
　　(6)由于地方政府寡头垄断卖地，人口流向集中密集地，还不根据需求增加供地，但有不断增加的住宅需求力，价格有持续循环上涨的预期，人们有不断追投的动力，甚至不惜加杠杆危险地追投，认为政府土地财政，只能让土地房屋不断高速涨价，而政府不能自己断自己财路，跟着政府高价卖地风向标，肯定赚钱;
　　(7)房价会持续上涨的炒作和恐慌，赌博侥幸心理，羊群追涨效应，形成全社会炒房热，而且，特别是一些刚需的居民，也不惜借钱贷款跟风购买;
　　(8)为了促进经济增长，央行大放货币，但为防止人民币贬值堵住换汇流出，而地方政府和商业银行则恰逢时机去房地产库存，减少房地产企业在银行呆坏账，增加地方政府的销售等税收，放出的货币没有流入实体经济，而是由房地产领域的资产涨价加以平衡和消化，也即资产价格上涨形式的通货膨胀;
　　(9)许多商业银行因风险太大和风险责任的所有制规避，不愿意将款贷给民营企业，中小微企业，以及实体经济，而是贷给国企，一些大的央企得到贷款后，不投实业，而是更高价格去买地做房产，又进一步推动地价和房价的上涨。
　　这需要尽快出台房地产税，一是抑制房地产泡沫，脱虚归实，避免金融危机，使国民经济健康发展;二是房屋尽快归于消费产品，而不是投资产品;三是调节平均财富，控制和缩小住宅拥有不同和出租食利形成的资产和收入吉尼系数扩大趋势;三是尽早废除推高房价的出让金体制，断地方政府土地财路，给市县级地方政府有一个稳定的收入渠道。
　　过去曾经通过购买房改房、低出让金及低房价时商品房等途径积累了不断增值的两三套、甚至更多套房财富的一些城市居民不交税，而农民却要通过耕地林地宅地低价给政府转移集中收入，没有住宅要买第一套居住房的城市新居民，实际则要向政府交纳高额的&税收&&出让金。如果不进行较为彻底的改革，税负和财富的分配是不公平的!
　　目前研究开征房产税另一方案的思路是：居民住宅年期不永续化，基本居住消费部分免征房产税，对多套房累进开征房产税，对企业开征房地产税。思路是：
　　(1)现有土地管理法使用年限40到70年，到期重新申请，按照使用期结束时的价格再交纳出让金，再继续使用，否则国家收回土地使用权和地面建筑的规定不变。
　　(2)住宅法定面积，或者第一套不征，从第二套起，按市价累进征收。比如，一居民，在北京有四套住宅，都为150平方，价格均为5万元。第二套按市价2%征收，则需交税金15万元;第三套按市价3%征收，需交税金22.5万元;第四套住宅，按4%税率征收，需交30万元。
　　这个方案的结果是：
　　(1)开征的前数年中，由于累进征税，加上房产税挤出住宅交易，地方财政房产税和房地产交易税收入大幅度增加。
　　(2)房产税开征后，为了降低持有成本，多套房的居民将二套以上抛出，一是地方政府的房产税减少，如果大部分都将一套以上房抛出，只保留居住房，由于第一套免税，政府住宅房产税部分又陷入枯竭;二是如果仅开征企业的房地产税，税收负担就会全部压在企业身上，税负过重会影响企业经营和就业岗位的稳定和增加;三是房屋供应量大增、房价下跌，可能使银行坏帐增加，金融风险加大，政府房产税征税价格水平也下降，收入也会减少。
　　(3)城镇居民基本消费住宅不交房产税，二套要交税，不论一套多套，只是在规定期限内有使用产权，过期不补则土地和建筑物无偿收归国有。
　　按照这种思路，一则虽然无损基本居住居民，但持有多套房的中产阶层财富再分配过猛，将严重损害中产阶层利益，不利于中产阶层的扩大。二则中产阶层抛完一套以上房产后，居住房产方面失去了地方财政的稳定税源，不符合&居住并有房屋财产，政府就要提供公共服务，居住人相对应需要交纳税收&这一原则。这种思路方案的改革，虽然易于启动，但是后患无穷。
　　显然，房产税改革不启动，或者基本居住消费部分不改革而对多套房累进大改，这两种思路，都是行不通的。我们以下设计了一个克服这两种思路困境的第三方案。
　　二、永续使用权和继承权换取征税权
　　废除土地使用权的年期体制，实行土地使用的永佃制。对城镇自然人和法人目前使用的城镇国有和有限使用年期的房地产，以给以永续使用产权换取政府的征税权。而对不愿意选择政府征税改革的城乡居民和法人，可以保留其目前到期收回和按未来土地出让金价格重新交出让金后再继续使用的体制。
　　但是，如果城镇居民到期后，不再继续申请租期使用权的，改革目前法条中规定的无偿收回地面建筑的规定，由政府以成本重置价收购地面建筑物;而对工商金融用地不选择国有永续使用而不交房地产税的，由于企业有提取建筑物折旧收回的财务制度，地面建筑政府不进行收购，到期无偿收归国有。
　　不含土地出让金的各类集体土地产权、军产、工业产权、房改房等等，率先进行改革，并且只有一种选择，即土地不改变集体或者国有所有性质，但是永续使用权，按规定交纳房地产税，予以合法化。
　　总之，土地所有制改革的方向，是国有和集体所有不变，取消年期，永续使用。建国以来几次修宪，对于城乡土地的所有制性质规定有所不同。对原有的保留土地私有性质的一些房产，特别是文化大革命时住户不断变更，继承代际和人数增多，城镇和农村中遗留的住宅和宅地所有权方面的问题不少。对此，应当进行特殊研究，制定方案，在大方向一致的前提下，妥善加以解决。
　　三、区分消费与投资并按居住面积分类征税
　　一个非常重要的原则是，不能按照泡沫价格征收消费性房地产的税收。中国各城市，由于多年来政府行政寡头垄断卖地炒地，价格泡沫特别严重，对于合理面积的自住房而言，价格与使用价值严重偏离。因此，在中国城镇，应当按照合理房价收入比的房屋价值征税，才能为居民接受。
　　笔者认为，另一个重要原则是，要区分消费性住宅资产与投资性住宅资产。消费性的住宅资产，即使价格奇高，但是居民只有一套并居住使用时，并不能变现为市价水平的价值性财富。这里表现的是居民自己的居住消费性质的使用价值。而只有将住房出售、出租，或者持多套而等涨价时，才能表现为投资价值性质的财富。因此，对前者应当按照消费性住宅以合理的能够承受的价格水平征税，而对后者则按照投资性住宅资产市场价格水平征税。
　　对于居民不是用于投资，而是用于居住消费的，一定的法定面积，包括无法分割的法定面积外的套内面积，应当挤出房价虚高的水分，就是以当地上年的人均可支配收入，及合理的房价收入比6，来确定下年应征房产税的房价。
　　居住消费性质的第一套住宅，按家庭人收可支配收入6年可买一套人均50平米的住宅，计算房价，并且面积不论多大，都为消费性质，因此以消费性质房产价格、每年1%税率征收税金。
　　如北京市2012年城镇居民人均可支配收入36469元，法定适当的居住面积为50平米，合理的房价收入比为6，则每平米应征税价格为4376元，如果为50平米，则征税房价为218800元，按1%税率，2013年应征房产税额为2188元;三口之家，150平米的居住面积，2013年应征房产税额6564元，而200平米则征8752元。平均来看，即使1%税率分6年改革到位后，房产税为北京三口之家年总可支配收入的0.6%。在可以承受范围之内。(当然，考虑人均可支配收入线以下居民的承受能力，我们后面设计分6年到位。)
　　当房地产泡沫消失，房价收入比稳定在6，甚至低于6时，由于人均可支配收入是增长的，消费性质房产税率的确定与每个上年不断增长的人均可支配收入挂勾，也是不合理的。到那时，就不再挂勾收入而以真实的房产价格征税。然而，可能房价不断上涨，泡沫经常性存在，这种情况下，仍以房价收入6确定的税率征税比较合理，因为它对城乡居民的利益是一种保护机制。
　　第一套住房以外的住宅，视同投资资产，按市价1%征税，考虑价格泡沫因素，我认为不宜累进征税。前面已述，有的方案提出累进方案，对第二、三、四及以上多套房分别按年2%、3%、4%征税。我认为，这是不合理的。
　　一是因为地方政府的高出让金，已经推动房价过度高于居民平均收入水平，价格中包含着泡沫;二是世界上对居民多套房累进征税的国家极少，都采取普税制;三是累进税太猛烈，将会导致房价大跌，引起金融动荡。因此，我以为不论有多少套住宅，税率都应当为市价1%。比如，150平米的住宅，在北京某学区，市价每平米10万元，1500万元市价，年房产税15万元;在住宅小区，市价每平米4万元，年房产税6万元;而在昌平区，市价只有1万元，则年房产税为1.5万元。而一家庭有五套房，共1500平米，市价平均5万元，则需要交75万元税收，实际就是不累进，业主纳税也很沉重。
　　此外，不论消费性房产，还是投资性房产，其进入交易环节，均按照市场交易价格征收房地产交易税。
　　四、消费性房产税低起步、小步走和分六年到位
　　一个城市中人均可支配收入中，含有工薪以外的许多收入，因此，就是消费住宅资产，按照合理价格水平征税，对一些实际收入在该城市人均可支配收入水平线以下较多的居民，负担可能要大大超过0.6%。因此，设计按照居民收入的不断增长，分六年到位，使消费性质房产税逐步达到目标的1%税率水平。
　　达到目标税率的时间为2022年截止。在2017年到2022年中，即2017年，基本150平米面积内，按照0.167税率征收，即1/6税率征收;按照目标税率，每年税率上调1/6，在2022年达到1%目标税率。
　　这样的征税方案，起步低，小步走，分六年到位，使城镇居民逐步适应;城乡居民收入增长(特别是工资增长)，消费支出结构调整，将分年消化消费性质房产税部分;期间，可以工资增长与消费性质房产税增加联动，减轻工薪阶层房产税负担。
　　对于投资性资产，按市价1%的税率，不实行低起步和分年小步上调的方式，一年一步到位。
　　五、低收入人群减免
　　对于退休金较低，甚至没有参加退休社保的，以及参加以房养老的老年城镇居民，对于失业无收入的城镇家庭，对于统计在最低收入范围的城镇居民，严密甄别，适当减免其房产税。鼓励城镇退休居民将房间出租给大学生和农民工等获得收入，对所得收入免收个人所得税。业主去世，由子女继承;或者卖出，新业主恢复按前述规定的房产税征收。对有两套房并养老金较低的退休居民，以及有两套房的低收入居民，鼓励出租另一套房，出租收入免征所得税和投资性质房屋的房产税，但需要交纳消费性质部分房产税。
　　六、原实际征税性质的高土地出让金部分逐年退税
　　对于按照市价征收的住宅房产税，以及对工商金融商业等地产，因政府出让金是将若干年租金一次收来，因此需要从土地收取出让金改革以来，对地价构成进行动态梳理，分清和合理测算土地出让价格构成：
　　(1)所有权地价;(2)由于交通、位置等因素形成的级差地租;(3)实际是对农民过低价格收购部分的转移;(4)拆迁、安置和整理等成本;(5)实际是向购房屋土地者征取税收性质的部分。特别是高地价时购买住宅和金融商业用房的自然人和法人，房产税实行在设定的年限中，对构成(5)实行先征后退的体制，以避免双重征税。
　　对于工业用地出让金，应当分类考虑，如果政府优惠，或者价格较低的，不考虑退税;如果价格较高，没有优惠，则应当考虑适当予以退税。
　　七、方案选择自由，不同征税和交易办法
　　对于目前合法的城镇国有商品房，可以给业主设计两种方案让其选择，一种是上述方案。另一种是，对于不选择国有永续使用产权改革方案的城镇居民，(1)征收住宅消费税，比照永续使用权房产减半征收。(2)房屋在国家规定的使用年限中，有继承权;到期，土地国家无偿收回，地面建筑按照建筑造价由政府回购，继承权消失。(3)由于这类房产土地国家没有将永续使用权交易给业主，业主在房地产市场上抵押、出租、入股、出售等交易时，只能有剩余的使用年限产权，不能有永续使用年限产权，其价值也按照剩余年限来评估。
　　八、非住宅房地产的永续产权和不动产税
　　对目前40年到50年不等的非住宅用房地产，特别是工商金融房地产，除极特殊的以外，也都改革为法人永续使用产权制。经营性的房地产，各投资者按照股份拥有永续使用产权;各党政军事业社团等等，永续使用权为组织和法人所有，其中非盈利基金会的，由基金投资人所有;无投资人的，其政府机构归并、营地变化、事业和社团变更等时，除了清算负债所用之外，国家无偿收回土地的永续使用权，但不包括建筑物价值，除非解体或变更后无主。
　　非住宅房地产(不包括个人在家的住宅)，因房地产的产出率不同，对工业、商业和金融地产，按市价1%、2%和3%的税率征税(世界大多数国家2%到5%)区别征收。工商金融等地产，不得减免。党政事业社团等地产，房产税按照市价的0.5%征收，都要先交纳房地产税，按照有关用房面积标准，包括教育卫生等公益和半公益用地，即征即退或者即征即减;超标准面积的，由使用单位，或者使用个人交纳。
　　还应当以降低增值税换取对非住宅不动产交纳房地产征税。其中一部分实际是中央和省一级向市县进行收入的结构性转移。目前来看，增值税税率太高，一直是国内外诟病的问题，应当往下调2个百分点，就2013年数据框算，影响中央收入2700亿左右，影响地方政府收入840亿左右。但是，从地方政府财政收入接替上看，仅城镇工商金融房产就达100多亿平米，均价8000元，80万亿资产平均征2%税率，除去减免，约有1.4万亿元税收。
　　九、地方财政可一次性稳定交替
　　从2010年到2013年，国有土地使用权出让收入看，分别为29398亿元、33477亿元、28886亿元、41000亿元，2013年的形势比较特殊，即各地政府为了还债，大规模卖地。去掉特殊情况，年平均出让金收入30000亿元左右，是为地方政府的财力。
　　2015，全国城镇各类住宅面积，达340亿平米左右，即使全部按照2015年全国居民可支配收入近2万元，房价收入比6的水平，征税房屋价格水平应当为4200元每平米，应税总资产达142.8万亿元，按照1%的消费性质房产税率，城镇房产税总额就为1.428万亿元。
　　当然，按照消费性质房产1%税率及其阶梯累进税率分6年到位的方案，第一年，只能征到其中的1M6税收，之后每年动态增加。但是，刚开征时，多套房较多，按照市价征收的投资性的房产税较多;持有成本增加，抛售多套房，所收的房产交易税也较多。随着多套房的减少，和交易量的相对下降，虽然这方面的税收相对增加放慢，甚至绝对量可能下降，然而，消费性质住宅房产税税率(从1/6到1)是每年上调的，因此，动态看，6年内每年之间的房地产税及其交易税仍然可以大体平衡。
　　城郊和农村应当纳税的超面积住房和二套宅基地等，按照城镇、城郊和农村法定面积内外不同的税率征收，征税额在亿元左右。
　　那么，假如2017年开征，全国房地产税和国有土地收入总额：
　　(1)城镇工商金融房地产可征14000亿元税金;
　　(2)即使假定全部住宅为消费性质资产，起步年按1M6征收，城镇、城郊和农村住宅房地产税15000亿元左右;
　　(3)城郊和农村的非农业的经营性的房地产，最低估计可征收2000亿元税金;
　　(4)全国房地产交易税，最低估计2000亿元;
　　(5)国有土地永续使用权在交易中心的销售收入2000亿左右(包括盐碱地改造、填海造地、废旧工矿土地整理等出售)。
　　共计35000亿元，因为土地出让金中包括了征地拆迁补偿等成本，除去此部分，完全能够接替地方财政目前的土地出让金部分，甚至有余。废除土地出让金与开征房地财产税和交易税之间，可以一次性实现平稳交替。
　　此外，在改革过程中，需要对房地产业，对土地和房屋，以及对房屋交易的各种现行政府收费和税收，进行清理、废止和归并，形成房地产税(不动产财产税)和房屋土地交易税(对交易所得征税)两个税种。
　　结语：选择阻力和风险较小的改革方案
　　为什么要进行上述的废除土地出让金，转变为开征房地产税的改革?
　　一方面，是改变目前地方财政收入从农民和刚要买房人等低收入人群收取这样的不合理渠道的需要，是避免财富两极分化的需要，是抑制投资性房产需求而平抑房价的需要，是克服地方政府卖地冲动的需要，也是节约宝贵土地资源的需要。
　　另一方面，在改革中：(1)国家让出了永续使用权，给了城乡居民以真正意义上的财产权和继承权，也给一部分居民保留了选择年期使用产权而不进行改革的选择自由权。
　　(2)考虑了城乡居民的承受能力，区分了消费性房产和投资性房产，居住的房产按照挤出泡沫的房价征税，对低收入人群实行减免。
　　(3)消费性质房产税，由于分6年逐步调到1%税率，考虑了工资等收入增长与税率逐步上调的联动，防止突然一步到位，对城乡居民其他生活消费方面的影响。
　　(4)对于中产阶层的投资性房产，包括工商金融地产，国家考虑价格因素，按世界各国较低税率征收，并且不进行累进征收，对于土地出让金特别高时投资性住宅和非住宅房地产，进行适当的退税。
　　(5)考虑企业开征房地产税后的税收负担，降低2个百分点的增值税率，社保费率降低到30%，进行平衡。
　　(6)对于农村和城郊住宅宅地及生产性用房地产，农业性质的全面免除，非农业性质的进行减免。
　　(7)中央政府让一部分利，换取地方对企业的房地产征税，完善地方房地产税种。
　　这是一个考虑兼顾政府、城乡居民和企业、高中低不同收入群体，以及中央和地方关系等各方利益，相互妥协，各自让步利益，权益互换，并且阻力较小、风险较低和可控，可以平稳过度的改革方案。
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2015上海房产税实施细则
第1篇:上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法
为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际，制定本暂行办法。
一、试点范围
试点范围为本市行政区域。
二、征收对象
征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称&应税住房&）。
除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。
新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。
居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。
三、纳税人
纳税人为应税住房产权所有人。
产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。
四、计税依据
计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。
房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
五、适用税率
适用税率暂定为0.6%。
应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。
六、税收减免
（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。
（二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。
（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
（五）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
（六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。
七、收入用途
对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。
八、征收管理
（一）房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。
（二）房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。
（三）凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。
交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。
（四）纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承担法律责任。
纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。
（五）应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外，按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定执行。具体征收管理办法，由市地税局负责制定。
九、部门职责
（一）建立工作机制
市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，建立健全工作机制，推进房产税试点工作。
（二）协同征收管理
市住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要，提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。
（三）实现信息共享
市地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台，实现个人住房信息数据库信息共享。
十、评估机制
房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。
十一、其他事项
本暂行办法未涉及的其他事项，按国家和本市的有关规定执行。
本市开展对部分个人住房征收房产税试点中的具体规定，由市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部门制订，并报市政府同意后公布执行。
本暂行办法自日起施行。
第2篇:上海市房产税实施细则
(日上海市人民政府发布，日上海市人民政府第43号令修改后重新发布)
第一条 根据国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》第十条的规定，结合本市具体情况，制定本细则。
第二条 房产税在本市市区、金山卫石化地区、县城、建制镇和高桥、桃浦、安亭工业区开征，在开征区域内的房产，均依照本细则缴纳房产税。
第三条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在本市或产权未确定及租典纠纷未解决的，其代管人或使用人缴纳。个人共有的房产，由共有人推定代表缴纳。房产产权转移时，承受人应督促原产权所有人缴清各期税款，否则由产权承受人负责缴纳。
第四条 房产税由房产所在地的税务机关征收。纳税义务人在本市范围内跨区、县设立的各类分支机构和其他房产，凡财务上不是独立核算的，可由总机构或产权所有人所在地税务机关合并征收。
第五条 房产税依照房产原值一次减除百分之二十的余值计算缴纳。房产原值包括房屋不可分割的附属设备，没有房产原值或原值明显不合理、不足为依据的，由当地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第六条 房产税的税率，依照房产余值或计税价格计征的，年税率为百分之一点二；依照房产租金收入计征的，税率为百分之十二。
第七条 下列房产免纳房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
四、个人所有非营业用的房产；
五、经财政部或市人民政府批准免税的房产。
第八条 除本细则第七条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由市税务局确定，定期减征或者免征房产税。
第九条 房产税按年征收，分期缴纳，规定期限为：
（一）企业、机关、事业、军队等纳税单位每季度缴纳一期，每期在季度的第二个月按当地税务机关规定日期缴纳入库。
（二）房产管理部门每月缴纳一期，每期税款在次月十五日前缴纳入库；但每年十二月份的税款应在当月二十五日前先行估缴入库，下年度一月十五日前结算退补。
（三）个人每半年缴纳一期，上半年在四月份，下半年在十月份，按当地税务机关规定的日期缴纳入库；个人出租非居住用房可以分月、分季或全年一次缴纳，但不能跨年度预征税款。
第十条 各企业的房产、包括租入房屋改良工程中的改建、扩建部分，凡应列入企业固定资产管理的，均按本细则第六条规定的房产余值计算纳税。
机关、事业、军队等单位和个人出租的自有房产及房产管理部门出租的公有房产，均按租金收入计算纳税。
个人自有自用营业的房产，也按本细则第六条规定的房产余值计算纳税，无法计算房产余值的按税务机关核定的计税价格纳税。
第十一条 各单位以及基本建设单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税；未办验收手续而已经动用的，自动用的次月起缴纳房产税。在会计帐面上尚未列有价格的，可先按基建计划价格计算纳税，入帐后改按帐面价格计算，已纳税款的差额部分不再退补。
第十二条 纳税单位在房产税征收日期前调入、调出、买卖房产的，其调（卖）出前，包括调（卖）出的当月份应纳的税款，由调（卖）出单位交纳；调（买）入单位从调（买）入的次月起计算纳税。自下一个纳税期起分别调整税额。
第十三条 房产税的征收管理，依照《上海市税收征收管理暂行条例实施办法》办理。
第十四条 本细则在实施中的具体问题，由上海市税务局负责解释。
第十五条 本细则自一九八七年一月一日起施行。
第3篇:2015年房产税与房地产税最新政策大解读
房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。这是政府针对目前市面上的房产投机者进行的一次宏观市场调控 ，以保证人民住房的公平、降低房价的有效方法。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从 当年10月1日开始实施。
十八届三中全会闭幕后公布的《中共中央关于深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）里明确提到：加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境 保护费改税。此后，房地产税成为热点，但需要明白的是&房产税&跟&房地产税&是有区别。
什么是房地产税？
房地产税是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。
全国政协委员、原国税总局副局长许善达在一个论坛上表示，上届政府推行的重庆和上海试点的房产税已经失败，已经被本届财政部、建设部废弃。作为前任税务总局领导，许善达的这番表态正式宣布试点不到三年的房产税已经退完成使命，寿终正寝。
以上海为例，数据显示房产税试点效果非常一般。2011年上海各类房产税收入总计22.1亿元，2012年的收入24.6亿元，上述金额和上海的每年的土地出让金收入，可谓杯水车薪。房产税征收都主要集中在交易环节，并非在持有环节，征税效果遭各方质疑，而且更为重要的是，房产税的推出，并未起到抑制房价的作用，上海和重庆的房价涨幅并未受到任何影响。 & 房地产税与房产税最大的区别在于：房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。通俗解释就是：一个财产税税种，两个财产 主体。而房地产的财产主体有两个：房屋属于卖方人，而脚下的土地却属于国家，拿住宅来说，只有70年使用权，并没有实际拥有权。
房地产税实施必须具备两大先决条件：一是需要依靠不动产统一登记制度，搞清楚全国的房产数量，这些房产分布在那些人手里。根据相关数据，再行确定房地产税的 征收对象、征收标准和相关税率。两会过后，住建部已经明确表态，将在6月份实施不动产统一登记制度，但何时上述数据能够搞清楚，并没有一个明确的时间表。
第二个条件就是房地产税里&土地&部分的税如何征收。在购买商品房时，房价已经包括开发商获取土地时缴纳的土地出让金，这就意味着土地使用年限内，已经一次 性缴清所有的租金。房地产税作为财产税一种，是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收。它以财产为课税对象，向财产的所有者征收。
只有使用权，而无所有权，按照法理是无法向房屋所有权人征收&土地&税的。即使退一万步，强行&立法&容许征收，是否存在二次征收问题。因为土地出让金的缴 纳和房地产税是重复征收的。70年出让金一次性缴清，然后每年还继续征税，两者本身就存在矛盾。所有有开发商和学者就建议，如果房地产税真的征收，土地出让金是否 应该免收？这样才能起到真正意义的上降房价之目的。
中共十八届三中全会审议通过的《决定》提出&加快房地产税立法&。此后，房地产税取代房产税试点，成为全国人大预工委、财政部、国家税务总局的工作重点所在。然而，尽管在法理等层面多有争议，但真正困扰包括财政部、国税总局在内的主管部门的问题，却是&如何获得、共享房产产权信息&的技术性问题。如果税收征管部 门不能全面、及时地掌握房产产权信息，房地产税的征收，在技术上就难以实现。
目前，房屋产权登记信息主要由住房和城乡建设系统的有关职能部门负责。这一产权信息登记系统由住建系统垂直掌握，按照目前的政府政务信息共享框架，系统内房 屋产权信息并未与税收征管部门实现实时共享。
&现有房地产税负主要集中在交易环节，即二手房交易的营业税，契税等。针对这些税种的征收，税收征管部门和住建职能部门采用的是&先税后证&的行政方式，也就是持税务部门的完税证明，由住建系统办理产权登记，所以，原有制度框架下，是没有房屋产权信息的共享机制或者方式的，房地产税是持有环节税，不掌握这些信息就 无法真正征收。&中国房地产研究所首席研究员霍域宁表示。
不动产统一登记制度的建立和实施，为解决这一问题提供了一定的可能性。多位税务系统人士表示，在不动产统一登记制度的构建和实施过程中，国税总局方面表现出了&一定的兴趣&。国税总局与不动产统一登记的牵头部门&&国土资源部，在一定层面上进行了非正式的询问和沟通，对不动产登记的流程、规程，不动产权证的颁发、换领的程序、规定进行了解。
在此过程中，国家税务总局也开始考虑将&纳税人识别号&接入不动产统一登记制度、不动产权证颁发、换领的可能性，并在一定程度上形成了共识。在此共识的基础上，&不动产登记须提交纳税人识别号&被写入了《税收征管法》征求意见稿。
&如果在《税收征管法》修订之后，纳税人识别号成为了办理不动产登记的前置条件，那么就意味着，不提交这个唯一编号，房屋产权就无法办理登记，也无法办理换发不动产权证，从而无法获得法定的财产权，这实际上是上了两道强制性的&锁&。&霍域宁说。
据了解，按照目前国土资源部不动产统一登记的有关制度设计，不动产登记主要涉及两方面的工作，一是&登记&，二是&颁证&。按照《税收征管法》的设想， 房屋产权人在申请办理不动产产权登记时，须提交&纳税人识别号&。与此相同，在办理&房产证&换发&不动产权证&的过程中，也须提交&纳税人识别号&方能办理有 关换发手续。
此外，房地产税征收的另外一个技术难题在于存量房产的税收征收问题，由于这些房产年代久远，其产权信息未能信息化，即便实现了共享机制，这部分房产的房地产税征收问题，也存在障碍。前述税务系统的权威人士认为，通过&纳税人识别号&这个制度设计，实际上解决了房地产税征收的技术瓶颈。这实际上使&纳税人识别号& 包括了纳税人的房屋产权信息，而&纳税人识别号&由税收征管部门掌握。&所以，通过&纳税人识别号&，税收征管系统的有关部门就掌握了房屋产权信息，从而获得了 征收房地产税的基础。&他说。 & 按照不动产统一登记制的要求，所有不动产将颁发、换发不动产权证，通过将原有房产证换发为不动产权证的环节，存量房产未被信息化的产权信息，也将实现信息化，从而使对其征收房地产税变为可能。
&所以，现在就要看纳税人识别号这项工作推进的工作进度是什么节奏，从现在的情况看，这项工作会作为重点工作去推进，而且企业机构本身就有税务登记号，个人有个人所得税缴纳的编码，现在所需要的，就是把这些已经存在的编码统一化、唯一化，这个工作做完，房地产税征收就不存在什么技术瓶颈了。&霍域宁说。
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