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农村信用社房屋抵押贷款条件有哪些
　　农村信用社房屋抵押贷款条件有哪些？都说农村信用社贷款好贷，很多人想要通过把房产抵押在农村信用社来进行打卡，但是不知道农村信用社房屋抵押贷款条件有哪些，下面我们一起来了解一下。
农村信用社贷款
　　农村信用社房产抵押贷款办理要满足的条件：
　　1、年满十八周岁，具有完全民事行为能力。
　　2、在农信社服务区域内有固定住所，能提供有效居住证明。
　　3、有按时足额还款的能力。
　　4、无不良信用记录。
　　5、具备农村信用社认可的信用资格。
　　6、作为抵押的房屋产权明晰，能提供房产证、土地证。
　　7、房屋共有人同意将此房屋作抵押，并能出具相关证明。
　　8、在农信社开立了个人银行结算账户。
　　9、农信社要求满足的其他条件。
　　以上就是关于农村信用社房屋抵押贷款条件的相关内容介绍，有这方面贷款需要的朋友可以看看，看看你有没有满足以上条件。
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东莞团贷网互联网科技服务有限公司在农村信用社用房屋抵押贷款的利息是多少?_百度知道
在农村信用社用房屋抵押贷款的利息是多少?
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　　在农村信用社用房屋抵押贷款的利率，基准利率如下：　　具体多少需要本人跟银行工作人员谈，一般是在基准利率基础上上浮一定比例。
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钢结构资产的抵押潜能:枣庄案例
　　摘要:枣庄市创新开办钢结构资产抵押贷款新业务,挖掘和提高了中小企业自身抵押担保能力,突破了钢结构厂房资产动产性质认定的瓶颈,符合政银企各方利益诉求,具有较强的可操作性、易复制性,对破解中小企业融资困局具有推广价值。 中国论文网 http://www.xzbu.com/3/view-1413340.htm　　关键词:中小企业;信贷产品;钢结构资产抵押贷款 　　 　　Abstract:Zaozhuang established the steel structure’smortgage,which excavating and increasing the SMEs’collateralcapacity,breaking through the buttleneck of the movable steel plant’sconstraints.Zaozhuang’s practice is operable and reproducible,so that it has promotional value to break out the SMEs’financing problems. 　　Key Words:SMEs,credit products,the steel structure’s mortgage 　　中图分类号:F830文献标识码:B文章编号:09)07-0031-04 　　 　　一、当前中小企业的抵押担保困局 　　 　　在破解中小企业融资困局的现实选择中,一般采取三种路径:一是成立信用担保机构,对中小企业实施外部增信;二是建立风险补偿机制,对银行机构进行正向激励;三是挖掘企业内部资源潜力,扩大中小企业抵押担保能力。近年来,为促进中小企业增信融资,各地纷纷成立了各种类型的中小企业信用担保机构,但受担保基金来源有限性和内部风险收益失衡问题的制约,担保机构的增信融资能力不可能无限放大,而担保公司等商业性担保成本高,企业不堪重负,且在经济下行风险不断加大的环境下,担保机构的生存能力遇到了严峻挑战;各级政府在建立中小企业贷款风险补偿机制方面,受财政资金投入及利益权力转移制约,往往是宣传的多,实施的少,文件规定的多,落到实处的少,总体效果没有达到各方预期。因此,各方进一步认识到,提高企业自身抵押担保能力,才是破解中小企业融资瓶颈的根本选择。基于此,在实践层面上,应收账款质押、物流监管动产质押等适合中小企业融资需求的动产抵质押贷款新品种,被不断创新出来,并取得了明显成效。枣庄市积极挖掘中小企业动产抵押潜能,将中小企业合法拥有的、可移动、易变现的钢结构厂房资产视为动产进行抵押,让企业实物资产“活”起来,探索开办了钢结构资产抵押贷款业务,突破了中小企业因普遍缺少土地使用证、房产证及其他有效抵押物的融资瓶颈,开辟了企业动产抵押新渠道,得到社会各界的认可和推广。 　　 　　二、钢结构资产抵押贷款业务的实践 　　 　　(一)发现市场需求 　　枣庄市是一个“因煤而建、因煤而兴”的资源枯竭型城市,随着资源型城市经济转型速度的加快,中小企业发展快、数量多,全市注册资金在100万元以上的中小企业达2492家,实现产值、利税占全市的2/3以上。但受土地使用审批权限制约,大部分中小企业存在土地使用证、房产证“两证”不全问题,在银行贷款抵押偏好中,抵押担保难问题相当突出,特别是在当前国际金融危机背景下,中小企业融资难度进一步增加,个别中小企业甚至面临资金链断裂的风险。2008年下半年,人民银行枣庄市中心支行(以下简称“枣庄中支”)在对全市中小企业融资状况的调研中发现,许多中小企业普遍拥有钢结构厂房资产,但受缺乏两证限制,企业守着“财富”却不能抵押融资,抵押物不足与资产闲置并存。如对这些市场价值较高、能移动、易变现的钢结构厂房进行抵押,将有效解决中小企业贷款抵押能力不足问题。据统计,全市拥有钢结构厂房的企业达402家,钢结构价值高达36亿元,如按30%―50%的抵押率计算,可为中小企业提供信贷资金10―18亿元,能在一定程度上缓解中小企业资金紧张问题。 　　(二)试办面临登记瓶颈 　　就在枣庄市商业银行和农村信用社准备大规模开展钢结构资产抵押贷款的时候,市工商局却以钢结构厂房作为动产抵押登记缺乏法律依据为由,不予进行抵押登记。市工商局在《关于对钢结构厂房抵押登记事宜的有关意见》的答复中指出:钢结构厂房应当属于不动产,工商部门无权办理该项抵押登记;《物权法》对不动产物权的设立、变更、转让和消灭有明确的规定;工商部门可以办理钢结构厂房建设之前的钢材等原材料的动产抵押登记。在钢结构厂房建设之前的钢材、屋面墙面板材等原材料,属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴,工商部门可以办理这些形态动产的抵押登记,不能办理钢结构厂房抵押登记事宜。同时由于钢结构厂房没有房产证,房产登记部门也不予抵押登记。至此,钢结构资产抵押贷款业务开展陷于困境。 　　(三)法院确认 　　为跨越钢结构厂房是动产还是不动产,能否抵押,由哪个部门负责办理抵押登记及其登记效力这些贷款新业务必过的“门槛”,枣庄中支积极向市政府进行专题汇报,协助市政府多次组织召开由市法院、中小企业局、工商局及银行机构参加的协调会议,研究钢结构资产性质及抵押登记的有关法律问题。日,市法院在深入调研基础上形成《关于加强钢结构抵押贷款法律适用问题探讨依法促进全市中小企业融资担保工作发展》的报告,报告认为,钢结构厂房尽管名义上或形式上称“厂房”,但其本质或实质不是“房”,不具备不动产的特质,是为生产作准备的,因而是企业的生产设备,应视为动产。而且,房产部门也未将钢结构厂房纳入房产登记管理范围,将其作为动产办理抵押登记并不违反法律规定。 　　(四)政府支持 　　对市中级法院形成的调研报告,市委书记于日批示相关部门进行专题研究。枣庄中支会同市法制局、工商局、中小企业局及部分银行业机构起草制定了《枣庄市钢结构资产抵押授信管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》),并上报市政府。日枣庄市市长亲自签发,明确规定中小企业的钢结构厂房经评估,由企业注册地工商部门办理贷款抵押登记手续。 　　(五)工商登记 　　根据市法院关于钢结构厂房资产动产性质的认定和《暂行办法》的规定,市工商局于日印发了《关于充分发挥动产抵押登记职能促进我市经济快速发展的通知》,明确要求各区(市)工商局对企业、个体工商户以钢结构厂房、大棚、塔台等钢结构资产抵押融资的,及时给予办理动产抵押登记。 　　(六)实施金融跟进 　　根据《暂行办法》,凡是在本市登记注册并办理年检手续、信誉良好无不良记录、产品有市场、拥有钢结构厂房资产的企业均可申请抵押;钢结构厂房资产价值由贷款人与借款申请人或抵押人协商确定,或由专业的评估机构评估确认;贷款额度按不超过评估价值50%的比例进行确定;对所抵押的钢结构资产价值有明显减少足以危害贷款人权利的,可要求借款人提供相应的担保;贷款未能按期归还的,贷款人可以依法拍卖或变卖钢结构资产。 　　(七)开展联合推介 　　日,枣庄中支联合市法院、民经委、工商局及各家银行机构,组织召开了全市钢结构资产抵押贷款启动仪式,加大对钢结构抵押贷款业务的宣传推介力度。在启动仪式上,市商业银行、恒泰农村合作银行向5家中小企业发放了1200万元的钢结构资产抵押贷款,标志着枣庄市钢结构资产抵押贷款迈出了实质性的一步,引起社会各界较大反响。《齐鲁晚报》以《铁厂房抵押贷出全国第一单》进行了专题报道,山东省政府称其为中小企业融资的又一“创新”,中央电视台等10余家知名媒体进行了宣传。
　　(八)业务推广进展顺利 　　各级政府对贷款业务开办高度重视,组织召开了不同形式的银企对接活动。至2009年5月末,市工行、商行、恒泰合行和农信社已全面推广开办了钢结构资产抵押贷款业务,全市已累计发放钢结构资产抵押贷款1.69亿元。 　　 　　三、钢结构厂房资产抵押融资功能分析 　　 　　新凯恩斯主义信贷配给论指出:贷款抵押品有正向选择效应和反向选择效应。正向选择效应是指当信贷市场存在超额需求时,银行通过提高贷款抵押品水平来增加还贷款的可靠性,减少坏账的风险,增加银行收入,同时还抑制了借款者对贷款的需求;反向选择效应是指贷款抵押品水平的递增会增加贷款的风险,降低还款的可靠性;银行可以根据这两者确定最佳抵押品水平。枣庄钢结构资产抵押释放企业资产抵押潜能,是贷款抵押品正向选择效应的成功案例。 　　(一)钢结构厂房资产作为担保标的物的可行性分析 　　抵押品是一种保证履行义务的资产,通常是还款的第二来源。银行发放贷款时抵押品会降低银行的风险。银行所认可的抵押品范围很广,只要证明它能发挥实质性的、一致的和可靠的减少损失的作用,都可作为抵押品。抵押品共有的特征包括:耐用性、确定性、可交易性、价值稳定性及标准化。 　　钢结构资产是企业资产的一部分,作为担保标的,是对企业厂房建筑物的虚拟分割,从建筑物中分离出最有价值部分,而单独设定的抵押权。从钢结构资产的自然属性和社会属性考察,其具备担当抵押品的特性。一是钢结构资产的自然属性。自然属性又称物理性质,是指与物质实体或物理形态相联系的性质,它是钢结构资产社会经济性质的物质内容和物质基础。它表现为具有特定用途和明确属主的实体物,具有充当保证抵押品的耐用性、标准化、稳定性和持续性特征。二是社会属性。是指钢结构资产的经济属性和法律属性(即权属问题)。经济属性表现为它的单一商品属性。商品属性是由钢结构资产的使用价值和商品经济决定的,它具有几方面的实质性内容:钢结构资产的价值和使用价值是通过市场交易活动得以实现的,钢结构资产的买卖、租赁、抵押,使用权的出让与转让都是体现其商品性的具体方式,表现为它的可交易性和保值、增值的价值稳定性。法律属性表现为:企业厂房建设物由于缺少土地证、房产证,未获法律产权,通过资产虚拟分割,产权重新界定,使钢结构资产获得的所有权不仅是一项单项权利,而且是一个权利束,拥有多项权能,如租售、抵押等,形成一个完整的、抽象的权利体系。在这一权利体系中,各种权利可以以不同形式组合,也可以相互分离,单独行使、享有。从以上特性观察,钢结构资产具备充当担保品的特征,与银行贷款抵押担保的目的相吻合,按照信贷配给正向选择效应,可以通过增加抵押品来增加还贷款的可靠性,减少坏账的风险。 　　(二)钢结构厂房资产抵押的有效性分析 　　资产抵押登记的目的是防止重复抵押,保障抵押权的实现。钢结构厂房的建设无规划许可证、施工许可证、土地使用权证及房产证,目前没有任何规定将其作为房产进行登记管理,房产部门无法办理登记。 　　枣庄市对钢结构资产实施抵押操作主要基于以下几方面的考虑:一是将钢结构厂房认定为动产,主要基于钢结构“拆移方便,移动不会损害其价值”,不是地上定着物,这种观点较易被大多数人接受。二是在将钢结构厂房界定为动产后,能进一步将其认定为企业的生产设备,从而也在物权法上找到了法定的登记部门――工商机关,从而排除了其后顾之忧。三是金融部门对开办钢结构厂房抵押贷款业务的担忧主要是民经委等部门没有办理抵押登记的经验与条件,公证部门的登记效力又显然弱于作为政府部门的工商机关。由工商机关办理登记能得到金融部门的首肯与支持,从而能激发其开办此类新业务的积极性。四是钢结构厂房是一种“新兴事物”,现行法律法规尚没有将其明确为房产类不动产,也即尚未将其纳入房产登记的范围,将其作为动产对待,至少从目前来看,并不违反法律规定。 　　(三)钢结构厂房资产抵押的安全性分析 　　抵押贷款是抵押人以其合法的资产在不转移占有方式的前提下,提供贷款偿还的担保,由金融机构向借款人发放贷款,当借款人不按期偿还或无力偿还贷款时,银行有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿,从而实现抵押权的法律行为。抵押资产对银行而言,其作用主要体现在:提高借款人的违约成本,降低违约概率;减少风险暴露的余额,降低违约损失。良好的抵押物应具备以下特征:抵押物未来可以产生可预测的稳定的现金流;资产的抵押物具有较高的变现价值或效用;持续一定时期的低违约率和低损失率的历史记录;对抵押物具有广泛的需求。 　　一是安全性。抵押贷款以安全性为首要目标,应该保证抵押资产在贷款全部还清之前的一段时间里具有物质保障的功能。钢结构厂房为地上定着物,为企业的厂房建筑,有不动产属性,相对固定,方便银行处置和保全。二是持续有效性。抵押贷款是一个较长期的、具有确定性的商业行为,抵押资产价值需要充分考虑当前和未来市场因素变化的影响以及由此带来的风险,并对未来出售的可能性进行估计和判断。在评估时必须以整个贷款期间的价值有效性为基准,考虑抵押资产的稳定性和持续性。钢结构资产自然损耗少,移动、拆装不会损害其价值,价值偏离度相对较小,银行资产保全度相对稳定。在抵押价值评估中,钢结构资产价值是按市场价值评估,市场价值反映的是公开市场上在某一时点存在的最可能实现的价格水平。由于钢材的技术常识,市场价值和市场供需信息透明度高,银行不需相应的专业评估机构和人才,就可对抵押物的变现作出准确判断,方便风险管理。三是可变现性。即抵押资产的未来可出售性。当债务人不能履行债务时,以处置抵押的资产变现所得的价款优先受偿而保障债权的实现。钢结构厂房“搬移方便,回收无污染,环保性好”,钢结构厂房在移动后,钢材可能不贬值,还可能会因为钢材市场行情的变化而升值。实际操作中,以不超过评估值50%的比例发放授信额度,即使钢结构厂房拆为钢材作为废品处置,仍可保证贷款受偿。 　　 　　四、制度优势:降低交易费用 　　 　　枣庄市钢结构资产抵押制度创新降低了中小企业的契约成本和银行的搜寻成本、监督成本,与其他担保融资方式相比具有明显优势。 　　一是减少了中小企业融资的契约成本。交易费用是决定交易成败的原因之一。在银行贷款利率水平确定的情况下,中小企业契约成本主要是资金筹集过程中发生的各种费用。中小企业担保抵押融资涉及到多个利益关系和多份合同,需要更高的契约成本。担保融资中,企业要向专业担保公司提供担保手续和担保基金;抵押融资要经过评估、验证、登记等许多中间环节,涉及土地、房产、机动车、工商及税务等多个部门,手续繁、费用高。钢结构抵押模式由于钢结构厂房结构简单,材料单一,市场价值容易确定,一般不需要专业评估机构进行资产评估,银行和企业协商确定资产价值,工商部门无偿办理抵押登记手续,对企业而言,是零交易费用下的最小交易成本机制。 　　二是减少了银行的搜寻成本。中小企业规模小,其信用信息非常分散,且正规金融的记录非常有限,还没有形成完善的征信系统,银行要深入调查寻找最佳的贷款对象,就要付出巨大的搜寻成本。钢结构厂房资产抵押模式可以有效保证银行信贷资金安全,解决信贷投放的后顾之忧,开辟银行信贷投放的新领域,减少银行对贷款对象的搜寻成本。 　　三是节约了银行的监督成本。中小企业动产抵押由于“动产易动”,及其自身具有的特殊性而导致储存、保管不易,长时间存放会引起自身价值贬值甚至灭失而失去担保价值,危及银行的信贷资金安全。而不动产抵押中,银行在处理不动产抵押物变现时,时间成本和资金成本较高。钢结构厂房相对固定,市场价值较高,除受钢材价格变现影响外,自然损耗少,移动、拆装不会损害其价值,容易变现,银行管理也比较容易,减少了银行对抵押物的监督成本和抵押变现成本。 　　 　　五、结束语 　　 　　(一)须对钢结构厂房资产性质进行法律确认 　　此项贷款制度创新的核心是把缺乏房屋产权证明、具有不动产自然属性的钢结构厂房视为动产进行抵押,其地方法规确认主体是枣庄市人民政府,故制度效力有局限性。要在更大范围推广该信贷产品,还需更高层次政府机关或法律法规的认可。 　　(二)银行要全面开展钢结构厂房抵押贷款实践 　　在现实操作中,个别拥有房屋产权证明的钢结构厂房资产很容易被银行作为不动产进行抵押,而经过地方政府及有关部门认可的“钢结构资产抵押贷款”业务,是对没有房屋产权证明的钢结构厂房资产作为动产抵押的一种“法律确认”,在本区域内与前者具有同等的法律效力,信贷资金安全是可以保证的。因此,银行应积极开展钢结构厂房抵押贷款实践,促进银企双赢。 　　(三)具有较强的市场推广价值 　　钢结构厂房抵押贷款业务,盘活了中小企业现有资产,提高了资产使用价值,开辟了一条中小企业抵押担保的新路径,是破解其贷款抵押难问题的现实选择,符合企业、银行、政府各方的利益诉求,既解决了中小企业无“资”可抵的问题,也在一定程度上解决了银行业机构“贷款难”问题,实现了多方共赢。钢结构厂房作为一种新型的建筑形式,其使用具有普遍性。据不完全统计,全省仅经济园区拥有的钢结构厂房资产就达1050亿元,如按30%―50%的抵押率进行贷款,可为中小企业提供300―500亿元的信贷支持。因此,这种钢结构资产抵押贷款新产品具有需求大、易操作、可复制的优势,具有较大的市场推广潜力。 　　 　　参考文献: 　　[1]高圣.动产抵押制度研究[M].中国工商出版社,2004。 　　[2]王利明.试论动产抵押[J].法学,2007,(1). 　　[3]埃格特森.新制度经济学[M].吴经邦等译,商务印书馆,1996. 　　[4]盛洪.现代制度经济学(上卷)[M].北京:北京大学出版社,2003. 　　[5]张五常.交易费用的范式[J].社会科学战线,1999. 　　[6]杨如彦,盂辉.中国金融工具创新报告(2007)[M].中国金融出版社,2007. 　　(责任编辑 刘西顺)
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