承租人未经出租人同意擅自转租的 转租合同的效力如何_百度知道
承租人未经出租人同意擅自转租的 转租合同的效力如何
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《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”同时，我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定：未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。对此。不少人认为，未经出租人同意擅自转租的合同无效。笔者认为这种观点过于草率。
对于这两处规范性文件的关系问题，笔者以为：合同法是民事法律关系的一部基本法律，是由全国人大制定的，而且其出台时间远远晚于建设部《城市房屋租赁管理办法》，故其效力远远高于建设部《城市房屋租赁管理办法》。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。同时我国最高人民法院关于对《合同法》的解释（二）对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据。我国《合同法》以充分尊重当事人意思自治为原则，对合同无效的认定标准上采取严格原则，其目的是鼓励交易，繁荣经济。只有法律和行政法规的强制性规定可作为认定合同效力的依据，地方法规和行政规章，一般不能作为判定依据。所以，建设部《城市房屋租赁管理办法》的“未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效”的规定仅具有行政管理效力，并不具有司法效力，不能作为认定合同是否生效的依据。
但是，合同法第224条规定是否就意味着擅自转租的合同无效或效力待定呢？笔者认为未必如此。
首先，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意而当然地认定为无效。因为合同法明确规定认定合同无效必须有法律和行政法规的强制性规定，对于擅自转租的行为，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并没有一概禁止转租。
其次，不能因为出租人不同意转租而认定转租合同无效。在出租人解除原租赁合同前，原租赁合同和转租合同均有效，只不过转租合同只约束转租人和转承租人。即使出租人解除了合同，转租合同仍然对合同双方有一定约束力，转承租人可以根据转租合同的约定要求转租人承担赔偿责任。
最后，出租人不同意转租而主张解除合同只导致转租合同从出租人提出该主张起终止。转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，即转租人有承租权。随着原租赁关系的解除，承租人就不再有承租权了，就无法履行转租合同了，转组合同就失去了存在的基础。但这只意味着转租合同的终止，并非无效。
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如果第三方不承认，出租方要怎么证明承租方有转租行为？
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　　按实际情况，即使第三方不承认，但出租方有其它证据（例如：人证、物证等）可以证明转租事实的，仍然可以证明承租人存在转租的行为。　　相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》　　第二百二十四条　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
首先可以通过出租方与承租方的租赁合同证明出租方与第三方不存在租赁关系。然后可以通过邻居等证人证言证明现阶段是第三方实际占有房屋，即可证明实际上承租方并没有实际履行与出租方的合同约定。同时也可以通过邻居等证人证言证明第三方是租房者，比如第三方曾跟周围人说自己是租房住等等。这时即可形成证据链条证明第三方是在出租方不知情的情况下从他人手中租赁的房屋，而目前通过合法手段取得实际占有使用权的承租人进行了转租行为。
只能通过关系人以外的人的证词来证明吗？由于承租方和第三方的私下交易，如果第三方本人都否认的话，那些证词还有法律效用吗？是不是如果没办法证明承租方和第三方在此问题上存在利益关系就没办法证明承租人进行了转租行为？
那些证词当然有用了，第三方的否认和承租人的否认都只是单方面的言辞，只要能通过其他证据形成证据链条就可以证明转租行为的事实存在。对的，如果不能证明利益关系的存在，承租人完全可以主张由承租人承担租金而房屋实际由第三方居住，比如承租人完全可以说第三人是自己的同学、同事、朋友或亲戚，目前只是借住在房子里等等。但是，如果出租人和承租人的合同里明确约定该房屋只能由承租人居住，而又能证明实际上承租人并没有在该房屋内居住，一直是由第三人居住，那么不必证明两者之间是否有金钱交易就可以主张承租人违约，可以要求其承担相应的责任；如果能证明第三人明知承租人没有房屋所有权仍行此行为的，可以要求第三人搬出房屋，如果承租人足以使第三人相信其为房屋所有人，那么此转租行为属表见代理，第三人为善意第三人，不能要求其搬出房屋，只能要求承租人赔偿出租人的损失。
本回答被提问者采纳
出租方可以要求第三人出示租赁合同；或者拿出自己与承租方的租赁合同证实与第三人不存在租赁关系。
第三方自己都不承认的话没会出示租赁合同呢？拿出自己与承租方的租赁合同证实与第三人不存在租赁关系有什么用？承租人依然和出租方保持租赁关系的，只是承租方和第三方的私下交易。
出租方举证的目的是什么？
因为合同上有不得转租的条款，所以不想房子被转来转去。
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。&二、针对观点二，其争议集中在，转租是不是无权处分。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人在知道或应当知道承租人转租事实的6个月内无异议，出租人行使解除合同或确认转租合同无效的行为，不应被人民法院支持。该十六条并未如第十五条般旗帜鲜明，对于非出租人的主张，如次承租人提出合同无效的诉请，最高院的态度暧昧。而最高人民法院民一庭对该十六条说明认为：对于未经出租人同意之转租合同，只要出租人在规定的期限内提出的，应当认定为无效。故最高院民一庭的说明，似乎更直接代表最高院观点，即出租人在期限内未异议的，视为追认，转租合同为有效，否则即无效。最高院的此观点，被认为系基于《合同法》第五十一条的规定，认为未经出租人同意的转租行为效力待定，认为未经出租人同意的转租行为为无权处分行为。笔者认为，最高院的观点，需要解决以下若干方面的问题。（一）第十五条与第十六条无法自圆其说。暂不论上述第一部分阐述的，合同无效的规定应由法律行政法规作出。该司法解释第十五条明确对转租合同超出原租赁合同期限的部分系无效。若毫无争议地适用无权处分的观点，超出原租赁期限的转租，同样属于无权处分，同样属于效力待定，最高院为何在此条如此明确的持无效观点？（二）未经出租人同意的转租行为是否为无权处分行为有争议。学界传统观点认为，财产处分民事法律行为，是指能够直接发生财产变动效果的民事法律行为，即民事法律行为成立就直接发生财产权利的设定、移转、消灭的效果，而无须义务人履行。物权行为即属于此种财产处分民事法律行为。财产负担民事法律行为，是指发生债务负担效果的财产法律行为。财产负担行为成立后一方当事人设定了债权，对方当事人负有债务，经债务人履行债务，债权人才能实现财产利益。&对照以上概念可知，转租行为的效果只是再次设定了租赁权，而租赁权为债权。且在转租中，转租合同签订后，并不发生财产权利的设定、移转或者消灭的效果，次承租人要占有、使用、收益租赁物尚需承租人的交付行为，如承租人不履行交付义务，次承租人的权利无法实现。由此看来，转租行为不属于处分行为，而是负担行为。也正基于此，转租行为作为负担行为，其不以承租人对租赁物有处分权为要求。故据传统学界，最高院的观点显然无法在学理上得到支持。但也有学者认为应当重新定义无权处分。“无权处分应当理解为一项与有权处分相并列的宏大的制度体系，而不是限定在如出卖他人之物的具体制度上。基于此，无权处分应当包含纯粹的无权处分和受限制的处分。无权处分财产与处分权受限制而处分财产都是无权处分。具体而言，出卖他人之物、出卖标的物上负载有第三人权利的财产、在他人财产上设定他物权、债权的重复让与、债权撤销权、转租行为等，都属于无权处分”。笔者认为，理论非解决实践争议的具体依据。学术界的争议，在司法实践适用过程中，应当由立法者在法律上予以选择并最终确定标准。在当前立法者回避的前提下，最高院以司法解释的形式，虽对实践解决争议有指导意义，但始终系违背立法精神的行为。从法律事业的长远来看，立法的发展完善，才是从根本上解决问题的关键。&三、学理争议、立法者回避的背景下，在无《合同法》第五十二条的情形时，未经出租人同意的转租合同有效更利于避免争议。笔者认同此观点。从转租行为看，该行为可能引起的权利义务变化涉及三方，即出租人、承租人、次承租人。而关于未经出租人同意，转租合同效力问题的讨论，旨在出租人及次承租人的权利保护，故从出租人及次承租人角度讨论，认定未经出租人同意的转租合同效力问题，更符合实践要求。（一）从出租人角度，其权利保护不必影响转租合同效力。出租人不同意自己所有的租赁物转租，主要区分出租人严格不同意出租、事前不同意与事后不同意，从此几方面来讨论为何出租人不必影响转租合同效力。1、出租人严格不同意。此种情况为：出租人与承租人明确，承租人不得将租赁物转租，但承租人违背约定，擅自转租的情形。笔者认为，出租人的权利保护，源自出租人与承租人之间的租赁合同，根据合同相对性原理，相关的义务与负担应由合同相对人即承租人直接承受，并不能直接约束合同当事人以外的第三人。承租人违背约定，假设次承租人知道该约定，双方仍恶意串通，损害出租人利益的，此种情况已符合合同法关于无效规定的情形，该转租合同自然无效，毫无争议。承租人违背约定，但次承租人不知道该约定，出租人可根据原租赁合同的约定，继续履行追究承租人的违约责任或者直接解除租赁合同，即，在不过问转租合同效力的情况下，出租人亦有途径维护自己的权益。2、事前不同意。此种情况为：出租人与承租人约定，若承租人将租赁物转租需事前得到人的同意，但实际上承租人与次承租人签订转租合同前，未事先获得出租人同意的情形。同样，出租人可不必过问转租合同的效力，根据原租赁合同的约定，选择继续履行追究承租人的违约责任或者直接解除租赁合同。3、事后不同意。此种情况为：出租人与承租人事先未就租赁物能否转租事宜进行约定，承租人与次承租人签订转租合同后，出租人不同意转租的情形。在该情形下，由于转租可否未在原租赁合同中约定，若承租人尚未将租赁物交付次承租人使用，出租人的实际权利尚未受损，故其对转租合同作出无效请求并无实际意义。倘若承租人已经将租赁物交付次承租人使用，出租人依然可以根据《合同法》第二百二十四条，以自己不同意为由，解除原租赁合同，同时根据《合同法》九十条规定，要求承租人恢复原状、赔偿损失。承租人如何恢复原状，应当是其与次承租人之间解决的问题。故从上述几种情形概况可知，出租人不管基于何种情形不同意承租人将租赁物转租，其均可向承租人主张权利，而不必过问转租合同的效力。实际情况是，在实践中，出租人几乎不介入转租合同效力，主要向承租人提出具体请求以维护自己权益。（二）从次承租人角度，主张转租合同无效并不更有利于其权利保护。从次承租人角度，主要解决的是，在其不知情的情形下，出租人不同意转租，其权利该如何保护的问题。次承租人的不知情，无非承租人刻意隐瞒、几方的误解等等。不管承租人的主观恶意如何，次承租人可根据具体情况，要求撤销转租合同或者解除转租合同。依据合同法规定，撤销合同与合同无效的后果是一致的，无效的合同或者被撤销的合同均自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而解除合同的后果为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故而，次承租人的具体损失，可以在撤销或者解除合同时，一并提出。上述对比可知，从实践角度，主张转租合同无效并不更有利于次承租人的权利保护。&笔者认为，法律的本质和目的是其社会作用，即法律的最终目的应当是定纷止争。故一切争议，最终的落脚点归于实践问题的解决。在我国理论尚有争议，立法又不完善的前提下，应当尽量无争议的适用法律，才能维护法律的稳定性，才能更突显法律公平公正的价值。在未经出租人同意的转租合同效力问题上，认定该转租合同有效，更有利于使法律在实践运用中自圆其说。
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未经出租人同意进行转租需承担法律责任
来源：信息时报
作者：罗莎琳
协会近期收到关于“未经出租人同意进行转租”的投诉咨询案件。在此，协会以下述案例提醒消费者，注意交易安全，减少不必要的交易风险。
日前，广州市房地产中介协会发布报告称，日至30日期间，协会共受理投诉9宗，与10月相比增加3宗。协会近期收到关于“未经出租人同意进行转租”的投诉咨询案件。在此，协会以下述案例提醒消费者，注意交易安全，减少不必要的交易风险。
日，梁某通过某中介公司与出租人叶某签订《租赁合同》，承租位于广州市天河区的某物业，约定租赁期限为日至日，提前解除合同须赔偿违约金。同日，梁某向叶某支付押金5000元。日，梁某因工作调动原因，需离开广州，遂向叶某提出解除租赁关系。但叶某表示若需提前解除，押金将作为违约金不予返还。于是，梁某为维持与叶某的租赁关系，决定将该物业进行转租。
日，梁某将该物业转租给胡某。但胡某在居住期间，因用电不当导致物业起火，使叶某遭受损失。事后，叶某向法院提起诉讼，请求解除与梁某的租赁关系，并要求梁某承担因该物业起火所造成的损失。经审查，《租赁合同》未约定梁某有转租的权利，且梁某也无证据证明其已获得业主叶某的同意进行转租。最后，法院判决叶某与梁某解除租赁关系，梁某须承担因该物业起火所造成的损失。
房地产中介协会表示，转租，是指在租赁合同的有效期限内，承租人经出租人同意，将物业转租给次承租人的行为。《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
本案中，梁某在未经叶某同意的情况下，将该物业转租给胡某，其行为已违反了《合同法》的上述规定。并且，胡某对该物业造成的损失，梁某应向叶某承担赔偿责任。
此外，58同城有关律师提醒广大消费者：承租人若要将租赁的物业进行转租的，需经出租人同意，否则不可进行转租。若在未经出租人同意的情况下进行转租的，承租人需承担由此产生的法律责任。此外，承租人可与出租人在租赁合同中事先约定转租的相关事项，以减少因转租所造成的损失。
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