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有“露台为独立使用”的购房合同就能把楼顶占为己有吗？
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通往楼顶的通道被锁。
漓东休闲商业街小区一栋住宅楼，一扇紧闭的铁门挡住通往天台的路。
& & 桂林生活网讯（记者徐超　莫小洪　文/摄）顶楼业主拿着“露台为独立使用”的购房合同，在楼顶搭雨棚，并把通向楼顶的路锁住。其他住户质疑该业主私占公共空间。近日，世纪花园一名业主因“楼顶”之争，与邻居们发生了不愉快。
& & 记者采访了解到，关于楼房顶层空间的权属纠纷，如今屡见不鲜：楼下质疑顶楼业主侵犯集体利益，而顶楼业主或认为自己多掏了钱，或与开发商有合同约定，理应拥有天台所有权。
& & 顶楼业主将屋顶占为己有是否违规？屋顶能否买卖？成为许多市民关注的问题。
& & 现象　　楼顶被锁，邻里起纠纷
& & 据世纪花园一栋楼的住户说，其所住单元楼的顶楼是复式结构，位于六、七楼。要到达该楼位于七楼的露台，必须经过六楼住户家，因此，顶楼业主就把露台占为了己有。这样一来，其他住户就没法上去了。为此，不少住户对顶楼业主提了意见。
& & 对于其他住户的质疑，顶楼的业主梁先生有自己的看法。他说：“开发商卖房子时，在合同里注明了整个露台归个人使用，我出钱买的，难到不归我做主吗？”为了证明自己的说法，梁先生出示了商品房购销合同复印件，记者看到，合同上有手写的“露台为业主独立使用”字样。梁先生认为，这具有法律效力。
& & 记者走访发现，在一些上世纪八九十年代建造的居民区里，类似世纪花园这种屋顶被个人占用的现象比较普遍。
& & 在漓东休闲商业街小区一栋住宅楼，记者沿着楼梯想走到顶楼，被一扇紧闭的铁门挡住去路，要上屋顶只能“请”顶层业主开门。
& & 住在该楼二楼的住户说，以前楼顶没有锁，后来顶楼两户人家称要防盗，就在楼道里安装了铁门。
& & 家住漓滨路的于女士对这个问题也很有意见。她说，自己为晒衣服想上楼顶，结果通往顶楼的楼梯间竖起了一扇高高的铁门，并且上了锁，“顶楼住户凭什么独自霸占楼顶，又不是他一个人的，真不方便。”
& & 采访中，一些居民认为，平时大家都有权使用的屋顶天台，如今却被个别人占为己有。还有的居民觉得，有的人在天台乱搭乱建，破坏了楼体的结构，会影响到楼下业主的居住环境。
& & 疑问　　有合同约定是否能“专属”
& & 银锭路一小区的霍先生也是顶楼业主。他表示当时买顶楼住房时，天台是另外按面积交钱买的，开发商也在合同中有注明，天台的使用权归其个人。买房后，霍先生与其他楼层住户进行了协商，明确了天台归谁使用。他认为，自己和开发商有合同约定，理应拥有楼顶的使用权。
& & 针对天台的权属问题，霍先生还认为，不论天台是大家公用还是个人私用，都应遵循“谁使用谁负责”的原则。“如果天台是公共空间，那么所有人都应有义务对天台进行维护，而不是出了状况时把义务推给顶楼业主个人。”
& & 为此，记者也走访了一些楼盘售楼部。兰乔圣菲和东晖·国际公馆的销售人员介绍说：“现在楼房的顶层都带阁楼、露台，卖价比普通楼层的住宅高。”但销售人员坦言：“对于阁楼和露台，业主并没有产权，只有使用权。”
&&&&房产部门　屋顶为业主共同所有
& & 楼顶天台可以买卖吗？记者咨询了市房产管理局的工作人员。
& & 该局登记受理科的周科长说：“屋顶天台没有产权。根据《物权法》规定，屋顶是建筑物不可缺少的基本构成部分，它和楼梯、外墙一样，不属于任何业主住宅的专有部分，也不属于开发商，一般都推定归全体业主共有。”
& & 他认为，“屋顶天台属于公共空间，开发商将其使用权拿来买卖或‘赠与’是不妥当的，开发商在买卖合同中约定把天台卖给顶层业主的，也无法律依据。”
& & 屋顶一般是有公共通道或楼梯上去的平台，而只能从业主家中到达的平台，则多为露台。该局产权科的徐副科长说，通常人们所说的楼顶平台分为屋顶和露台两种，“屋顶是不能办理产权证的，而露台是否有私有产权，还得经过相关部门鉴定才能判断”。
& & “顶楼业主私自将屋顶挪作他用，这是不允许的。”周科长说，在天台私自搭建不仅会给楼房带来安全隐患，而且影响城市景观。如果业主要改变房屋的结构或在屋顶搭建，除了经过房屋鉴定部门和规划部门审批外，还必须征求该楼栋三分之二业主的书面同意。
& & 市城管监察支队的工作人员表示，《中华人民共和国城乡规划法》明确规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人必须经过规划主管部门审批。”若业主私自在屋顶天台搭建建筑物或附着物，则属于违法建筑。
& & 律师观点　权属视具体情况判断
& & 市内一家律师事务所律师认为，关于顶层空间权属的问题，不能一概而论，要根据不同的具体情况进行认定。
& & 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定，“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”如果一栋楼的顶层部分符合这个规定，则顶层业主可以对该专有部分享有所有权。
& & 但是如果不符合上述要求，楼顶不能认定为专有部分。我国《物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这样一来，顶层业主不能对顶层部分作为专有部分享有所有权，应当作为专有部分以外的共有部分，归全体业主共有和共同管理。在此情况下，开发商无权将业主共有的楼顶通过买卖或附赠的方式将本属于全体业主共有的楼顶“送”给私人。
& & 同样，就算在买房时，开发商和业主之间在合同中有约定，这样的合同条款也应当无效，因为开发商无权处分本属于全体业主共有的财产。　　　　　
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特别是一些老楼房，顶楼的露台一般都属于顶层住户的。那时候那个都不愿意住顶层。所以就用露台作为条件。
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于法于理不合，于情嘛，需与其它业主斟酌。顶层业主也是受害者，不懂法而受人蒙蔽。但不能说你上当了，让大多数业主为你买单，损害他们的正当权益吧。最可恶的是那些奸商，明知而为之，骗人不眨眼。
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法律定义有模糊，一般来说：只能从住户户内 到达的屋面归本住户独立使用；从公共楼梯间可以达到的屋面归该栋号所有业主使用（私自加门隔断屋面通路属于违法行为，不管是否开发商同意）。
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你那算什么.欢迎来安新小区参观各种圈地,各种公共用地圈成自己家的花园
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只能讲无良开发商、无德住户
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楼顶是大家的
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屁话，以前没有电梯，谁都不愿意要顶楼。
现在好了列，各个都想要露台了！
等露台的隔热层踩踏多了，漏水了，要你们出钱修，有几个人会出钱？
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楼顶是大家的
夏日里的歌 发表于
& & 对，我也是这样认为的。
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楼顶准备做防水 住户之间到底该不该分摊做防水钱呢 愁人
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家住顶楼 ，准备把楼顶上做上防水 ，该不该与楼下几户分摊做防水钱呢？&&师傅说： 楼顶谁家的太阳能搬走了 ，剩个管子也没给堵上，你家不漏才怪 。顿时无语&&，这钱到底该不该分摊呢？？？？
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我家住五楼，是顶楼。前年漏水找物业，说是当初盖楼大伙没交维修基金，不管。但根据物业法，这块的维修费应该所有住户均摊。后来我自己找了修了，花了800元，想想也就算了，没有找其他住房来分摊。但是以后如果在漏，就准备找他们均摊。如果不想摊，就谁也别想在我楼上装太阳能。
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关于楼房漏雨问题，因为楼顶属于楼房公共部分，需做防水或其他维修，费用应由楼上楼下共同分摊。可以由物业或顶楼业主委托专业施工单位，将预算通告大家，远亲不如近邻，大家好好协商，应该不是问题。这里有几种房屋情况，1、如果是房改房，可以找单位申请财政房屋维修基金。2、如果是商品房也缴纳过物业基金的也可以向物业管理或业委会提出申请。这样能大大减少顶楼业主的苦恼，当然，若有不足部分还需大家共摊。3、还有就是保质期的新房（一般是五年），直接找开发商即可。
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俺家有一个破楼在一楼，楼上什么也没有，人家来商量俺，可不可以分摊，俺说没问题，你去一家一家问，他们一般全能同意的
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他们本来就应该分摊的
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替楼主上火&&
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于情于理都应该是分摊的。。。我以前有个楼，我是3楼，5楼的屋顶漏水了。。商量均摊，我答应了。。可是好几家不同意 的。。。后来才知道，5楼不光做了防水，还起了脊，做了保温。。。上上下下好几千。。。正墨迹的时候，有个机会我把房子卖了撤退了。。。后来那哥几个，楼上楼下的和和睦睦的去了法院。。。。。再后来。。。就不知道咯。。。。
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在这里普及下业务知识：
所谓共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
所谓共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
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我家楼上做防水那会，我们就分摊了，我姨家在顶楼，她家做防水的时候，就是自己掏的钱。。。
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事实证明，在哪里住，跟谁住，很重要。
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Powered by最近我的小姨子来了我家几次以后，终于在对我老婆房间卡通风格装修的向往下，决定买房了。
我也不劝她，想买就买。不过她认为我见识多，问我一个问题，我却颇为难答，诚心在这里请教各位。（PS:对于现在该不该买房的争论此贴就不要提及了吧？）
我小姨子小时候由于一些原因，长期一直有点神经衰弱，就是晚上只要有响动，就睡不着（风声，雨声例外），尤其是对楼上出现的人为杂音，非常敏感。所以有点打算买个顶楼的房子。不过却受到她的闺蜜的集体反对，说顶楼诸多不好（如冷，热，易漏水，电梯坏等）
于是小姨子犹豫不决，在她看来，冷，热不是问题，用空调就是。电梯坏不是问题，她本来就打算每天上下班都故意爬楼梯，当锻炼20分钟。
主要现在担忧的问题：1，是否顶楼真的很容易漏水，好修么？
2，楼层这么高，是不是很容易断水，断气？
3，顶楼还有没有其他的不妥呢？　　　　注意：目前希望只讨论高层的房子，低层的没货。还有不必考虑老人爬楼，也不必考虑小姨子老了后的问题。感谢大家！请教！
楼主发言：1次 发图：0张
　　诚心请教啊！让我这个姐夫威风一把，显得很有见识吧！
　　漏水这个问题
貌似得看运气　　　　断水断气
这个没怎么听说过了吧　　　　　　　　咱住顶楼的时候
貌似顶上也有声音啊*_*　　　　
　　顶层如果有阁楼的话，就不怕冬冷夏热了。漏水也是漏阁楼里
　　如果靠近主干道，顶楼的噪音应该也挺大的。神经衰落不应该住30层顶楼的。
　　你小姨子得特别注意不能买靠街的房
　　顶楼的电梯房是最吵滴！
　　楼上说得对，噪音这个问题挺复杂。有的楼层低噪音大，有的越高噪音越大。反正买大小区中间的房子就错不了
　　顶楼有噪音？那么如果不靠近电梯的话是不是就没噪音了？　　我以前办公的地方在30几楼，确实觉得风雨声比较大，但是我小姨子对风雨声偏偏无所谓，很奇怪的
　　这么高的高层我发觉一般楼顶是没有阁楼的，暂时就按没有阁楼来考虑吧。　　　　可惜现在买不到那种有楼顶花园的底层了，哎
　　要是买顶楼就费了，那噪音不是你能忍受的，我住高层，这么说吧，下面小两口说话大声点的话说的什么一清二楚。
　　诡异了　　　　都这么说啊　　　　我小姨子和我还都以为顶楼那么高，很安静呢。。。
　　断水，断气一般是不会的,噪音是可能有,看周围交通　　真正该关心的是30层的楼在大风天会不会晃,如果底座不大,细细高高的,绝对晃,那种感觉很不好!
　　　　作者：柳暗花明1892　回复日期：　22:55:17　
　　　　要是买顶楼就费了，那噪音不是你能忍受的，我住高层，这么说吧，下面小两口说话大声点的话说的什么一清二楚。　　============　　为什么会这样？我记得在3层楼下叫人能听见，在4层就听不见了？到了高层反而听见了，不过顶层一定是会漏水的。过几年要重新做防水。
　　小椅子轮部到你关心!!!　　　　这个姐夫和小姨子,是经久不变的话题....留下的传说很多很多....　　　　　　呵呵,开个玩笑....
　　顶楼下一层，29楼
　　漏水很常见　　电梯间噪音
　　好，好挖
　　暖气不热因为管道里有气......每天20分钟放气
　　没住过，但看房时看过。有一些市区的闹中取静的楼盘，我的实际体会是千万不能买高层的，视野是开阔了，问题是噪音传播面也开阔了，车流的声音能吵死你，反倒是低层的因为前面楼的遮挡，能够非常的安静。
　　恩 好 建议回家就背上降落伞
　　顶楼如果不漏水的话 可以考虑。　　25层以上的话，近地面的噪声是没有了，但是远处的噪声会比较多。不过现在的高层都是双层隔音窗，再加上噪音源较远，而且声压很平均，没有突然的高分贝声音，所以噪音问题基本没影响。至于风雨声，小到中雨高层基本是感觉不到的。大风暴雨所有楼层都吵的。
　　房屋漏水机率很小，因为高层建筑楼板是全现浇混凝土的，以前老式砖混结构房是预制板
　　额，我畏高，基本10楼以上就不敢出阳台了o(╯□╰)o　　　　噪音是从地面反射上去的，有些被树木档住, 挡不住的继续往上传，楼层越高得到的反射波也越多，楼与楼之间还有回声……大概只记得这么多，以前学物理看的课外书说的，半桶水水平　　　　不过真实的是，朋友公司在22楼，打开窗简直和加工厂差不多，他那楼正对着个高速匝道，吵死了。我站他们公司门口就那路路边还没一半吵
　　越高越好，但别住顶楼　　如果发展商的防漏做得不好，多数是会漏水的，而且那些冷却塔之类多数会放到顶楼上，一是废气，二是晚上冷却塔启动那一声轰鸣声会让人从睡梦中惊醒。
　　这样看来。。。。　　　　还是先去租个顶楼住3个月，　　　　如果没有问题再买比较好。。。　　　　不过就只有去买二手房了　　　　一手房没法试住啊。。。
　　研究表明，住的越高，智力越低。
　　.3....
　　顶楼容易漏雨，而且千万不能买电梯间旁的房子，电梯运行时噪音比楼上的声音更让人接受不了。千万考虑好！
　　楼容易漏雨，而且千万不能买电梯间旁的房子，电梯运行时噪音比楼上的声音更让人接受不了。一定考虑好！
　　恩，楼上各位的意见　　　　感谢感谢　　　　尤其提醒了我一点的是　　　　特别不要买电梯旁的！！！
　　我承认我看错了　　30多层的高层，买顶楼到底
好不好？？　　以为碰见了富二代！
　　顶楼不好，那个噪音绝对能让人耳鸣。　　偏低一点的楼层，虽然有声音，感觉还是在人间
　　除非是高档小区　　不然，贼总是要来的
　　回答楼主问题的人,有住在高层顶楼的么? 不要误导人啊。　　　　我住过楼梯楼和电梯楼的顶楼,最有发言权。　　　　顶楼的缺点是可能会漏水和热。如果是近年新建的大楼，防水做得基本没问题的。热嘛，可以开空调阿。了解有没冷凝塔再上面就行了。　　　　上面讨论的噪音问题是10几楼以上都会有的，非顶楼才有。顶楼最大的好处是不用担心楼上住了过噪音制造者。住得高视野和空气都好些。　　　　如果去买二手的顶楼单位，可以用上面帖子讲的缺点压压价，住起来其实是不错的选择。
　　一般顶楼的防水能保持5年的算做得很好了，我小叔做房地产的一些工程，对于房子工程上的问题比较了解，这是做防水的自己说的～～
　　住得高尿的远
　　　　作者：zyxdyx　回复日期：　09:10:36　
　　　　　　住得高尿的远　　　　--------------　　可别尿到高压线上
　　作者：寂寞如斯人　回复日期：　10:52:54　
　　　　　　　　　　作者：zyxdyx　回复日期：　09:10:36　 　　　　　　　　　　住得高尿的远　　　　　　　　--------------　　　　可别尿到高压线上
　　简直就是一SB.顶楼多好,我就住十八楼顶楼,还安了卫星接收机,连有线电视都不用装了.
　　我住11楼，是顶楼　　视野好极了，可远望大海，但背面是主要街道，吵的很　　漏水还好，基本没漏　　电梯声音，这个和电梯质量有关系，我的是非名牌，电梯声音大的很，烦　　停电的时候会停水　　电梯坏了要爬楼　　我把朝南的一间房做了书房，阳台放一把躺椅，冬天，太阳出来的时候，超级享受　　　　总的感觉，买顶楼值
　　可以买我以前住20楼。但是物业要好。
　　我買了一個汽車站的頂樓22樓 這個月底才交房
看見你們說的 我有點怕怕 爭議很大呀 問題有點嚴重 我去給大家做一次小白鼠吧
　　我住32层顶楼！望江一流！夏天风扇也不用开，那风大得你冷，晚上了也不吵，是新房子。漏水什么的没经历过，坐在飘窗会畏高。顶楼的房子单价都是最贵的，就看买不买得起咯
　　1.看开发商的质量。2.3没问题
　　收藏，等有定论了再回来看。
　　中国的消防梯最多只能到18层楼吧
　　不能购买顶层的原因：　　1、漏　　2、不隔热　　3、消防车云梯只能达到15层　　所以最好买8-15层的房子。
　　本人买过顶楼，4、5年后多数会漏水，烦！　　冬天冷，夏天热　　顶楼的下面一层是高层建筑最好的，视野好、不漏水
　　俺就是住顶楼，断水断电断煤气倒是没有，只有一点，夏天真的很热（俺在广州哈）！！！！！电梯坏也试过一回，住了两年，整体感觉还可以，除了热其他没什么大问题。话说你小姨子不要买靠街靠马路边的就行了，没必要一定选顶楼！
　　我借楼问个问题，有住华北地区高层顶楼的么？ 夏热冬冷情况严重么？　　　　一般高层，电梯水泵都放楼顶的么？
　　主要现在担忧的问题：1，是否顶楼真的很容易漏水，好修么？　　-----------------------------------------------　　这个要看房子的具体质量了，反正我家的房子住了7-8年了吧，楼上那层没漏过水。　　2，楼层这么高，是不是很容易断水，断气？　　-------------------------------------------------　　不知道有多高，高层都是二次供水的，顶楼和顶楼-1层区别不大吧。　　3，顶楼还有没有其他的不妥呢？　　-------------------------------------------　　不要买小高层9-13层的顶楼，号称扬灰层，切身感受，灰大。　　
　　楼主 这么多年住得怎么样了　　
　　楼主，出来说说体会，现在也想买房，有套30层的顶楼，正在犹豫中。
　　停电怎么办
　　我也想买顶楼　　
　　30的话我是不考虑了。
　　我觉得应该调理神经衰弱的问题。　　顶楼有隐患，不如调整她自己
　　顶楼好啊，我买的顶楼，140，楼上还送80，盖两间房子搞个花园
　　@忘忧主
20:47:09　　我住11楼，是顶楼　　视野好极了，可远望大海，但背面是主要街道，吵的很　　漏水还好，基本没漏　　电梯声音，这个和电梯质量有关系，我的是非名牌，电梯声音大的很，烦　　停电的时候会停水　　电梯坏了要...　　-----------------------　　挺爽的，沿海城市？我的顶楼送90平我盖了两个房间一个花园，俯瞰城市砖混
　　哥哥现在就是住在30多层的顶层，听哥哥的话，最高的可以购买楼层是顶层向下第三层。语音不想多说了，不听我的话他会后悔
　　如果不是经济问题，和别无选择的问题，真的不能买顶层。跟楼的高矮没关系。我上班的某小区，新房第二年就做防水，09年的房，有的楼都做了几次防水了。当然不是各个楼都是这样，可要是赶上了，真的烦死你。
　　16层，共18层，感觉还不错。比较干净，阳光充分。
　　住平房吧
　　去当地的消防队问一下登高灭火梯的最高高度再决定
　　做过物业实习的建议你，不要买顶楼，天天往客服打电话的几乎都是顶楼
　　18楼顶层，感觉还可以，视野好，光照足，楼上没人吵我只有我吵楼下的。漏水自己花了3000做了1下，3年了基本没什么问题。电梯间有点声音。17层一样侧面漏水烦恼。电梯坏了，可以从顶楼翻到另外1侧（单元）坐电梯。就是价格最贵。还有1个好处是楼顶漏水物业不管，我2年物业费没交了。
　　买个离你近点的，去的时候方便　　
　　高处不胜寒！炎寒，心寒！里面的人不要胆小，畏高，或情绪波动大的也不适宜！也不是药物能控制的。
　　仁者见仁智者见智，楼主去无忌论坛去看看有人住顶楼也不错啊，风景好不说，有大阳台，无敌啊
　　顶层，防水隔热是必须的。　　
　　高层房屋, 一般n-1层是最好的(n为层高),你看房价就知道为什么开发商把这层定最高了。
　　为什么一定要买顶楼，买倒数二，三层不行么？
　　果断30楼
　　@dad_dad
14:27:20　　诚心请教啊！让我这个姐夫威风一把，显得很有见识吧！　　-----------------------------　　现在可以解决这一些问题，问题不大，把顶楼做一下防水并绿化，很舒服的
　　@dad_dad 在北京门头沟区，打算入手一套二手房，24层的顶层，价格比其他楼层的便宜了约15%，大家觉得是否值得入手？
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