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2016年东莞住宅量跌价涨 2017年成交高位分化调整
2016年，是地王年、暴涨年、杠杆年、调控年。2016年楼市起伏跌宕，上半场受宽松政策刺激，大量投资投机需求入市，重点热点一二线城市量价暴涨，地王频现；下半场，国庆前后，全国各大城市密集出台房地产楼市收紧政策，新一轮调控开启，严重打击投资投机行为，促使楼市大幅降温。从上半年的火热回落至年底的低谷，可用“冰火两重天”来形容2016年东莞楼市的变化。上半年深圳客大幅流入，东莞楼市成交异常火爆，日光盘频现，房价飞涨，9月迎来史上最强地王潮，但10月东莞政府首次出台限购政策，同时实行限贷限价，给东莞楼市重磅一击，刚需观望、改善受伤、投资退潮，市场成交量大幅惨跌。从整体上看，2016全年东莞住宅市场蛋糕加速扩容至1320亿元，成交量964万㎡同比下跌7%，成交均价13687元/㎡同比暴涨40%。展望2017年东莞楼市，可以用一个词来形容“严峻”。新增供应放量增大，全国一线品牌房企占据半壁江山，又基于资金流动性趋紧、需求减弱，市场蛋糕争夺战愈演愈烈，明年房价将面临下行压力，“高位分化调整，理性价值回归”将是明年主调。2016年东莞住宅市场分析鱼骨图：（一）新增供应状况洋房供应小幅下滑，别墅和公寓供应套数创新高。2016年东莞新增商品房住宅供应总体情况：
据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2016年有164个项目新增供应住宅916.28万㎡（合计87358套），按面积同比2015年小幅上升2.13%，按套数同比上升2.38%。从物业类型看，除了洋房供应量同比去年有所减少外，别墅和公寓均呈现大幅增长。供应持续高位放量，但市场依然供不应求。 受政策环境宽松刺激，市场需求旺盛，2016年大部分开发商推货热情较高，住宅供应持续高位放量，以916.28万㎡的体量创历史新高。尤其上半年市场环境向好，许多项目大步快跑，进入四季度，尽管受紧缩政策调控下市场降温明显，但许多开发商推货积极性仍然比较高，年底迎来一波供应热潮。一方面，诸多开发商紧抓年底置业高峰期推货冲刺全年业绩；另一方面，部分开发商“小步”试探市场，通过摸清客户以及市场情况，为制定明年营销策略总纲提供更精准的参考。2016年东莞住宅楼市依然供不应求，其中上半年面临供应紧缺问题，下半年才逐渐有所缓解。 临深仍是主力供应区，中心城区供应严重紧缺。 据东莞中原研究部数据统计显示，2016年东莞七大片区住宅供应量从大到小依次是：临深片区209.67万㎡、滨海片区156.06万㎡、松山湖片区152.68万㎡、水乡片区137.91万㎡、东北片区120.89万㎡、大石龙片区78.43万㎡，中心城区60.64万㎡。数据显示，临深片区依然是市场供应主力军，而中心城区供应量最小。随着土地资源供给减少，中心城区住宅供应量也逐渐减少，2016年更创下2006年以来新低，中心城区供应严重紧缺。除了中心城区外，松山湖片区和临深片区供应同比下降幅度也比较大，分别为36.02%、7.25%。刚需主力持续放量，改善型产品供应明显增长。 据东莞中原研究部数据显示，2016年东莞刚需产品供应53920套，同比去年仅小幅下降1.07%，其占全市比重为62%，仍是市场供应主力。刚需主力持续放量，有利激发需求释放。2016年改善产品供应16629套，同比去年大幅增长26.85%，占全市的比重上升至19%，反映在购房政策环境宽松下，改善客户入市信心和意愿有所增强，开发商们明显加大对改善产品的推货力度。此外，高端和投资产品供应比重均呈现小幅下滑。别墅供应量激增，东莞别墅市场进入“小时代”。 据东莞中原研究部监测数据统计显示，2016年东莞别墅供应激增创新高，按套数同比2015年大幅增长39.93%，其中供应量比较大的代表项目有海逸豪庭、观岭高尔夫半山、万科珠江东岸、中信红树山、恒大御景半岛、卓越蔚蓝山等。近几年，东莞别墅悄然“瘦身”，经济型别墅得益于“低总价”和“高性价比”的优势备受广大投资客青睐，逐渐成为市场新宠儿。尤其东莞房价暴涨后，经济型别墅变得更加抢手，促使越来越多开发商加入别墅瘦身行列，今年250㎡以下的经济型小别墅供应占全市比重大幅上升至73%，东莞别墅市场正式进入“小时代”。众多新盘扎推，公寓供应量再刷历史新高。 今年推出公寓产品的新盘非常多，包括有汇星商业中心、碧桂园帕克诺雅、G1蜂汇、浙商大厦、松湖云越等项目。据东莞中原研究部监测数据显示，2016年东莞公寓供应71.08万㎡（合计13356套），无论按面积还是套数均刷下历史新高。其中商业公寓供应11753套，占全市的比重为88%。（二）新开工状况受东莞总规调整影响大，住宅开工量创近六年新低。 据东莞中原研究部监测数据显示，2016年东莞住宅新开工741.79万㎡，同比2015年大幅下滑16.19%，并创近六年新低。2016年3月份东莞政府发布了《东莞市长安等27镇（园区）总体规划修改》，众多报建在建的项目面临规划调整，报建、施工明显放缓。加上上半年东莞楼市火爆，市场也出现部分开发商囤地惜售，从而造成今年全市住宅总开工量大幅下滑。（三）市场成交状况住宅市场蛋糕加速扩容至1320亿元，同比增幅高达30%。2016年东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据)
2016年东莞商品房成交1078.25万㎡，同比2015年下降2.65%，同比2014年上升57.49%。其中住宅成交964.19万㎡，同比2015年下降7.13%%，同比2014年上升62.51%；非住宅成交114.06万㎡，同比2015年上升64.41%，同比2014年上升24.90%，数据表明2015年住宅市场成交从高位小幅回落，非住宅成交增长明显。2016年东莞房地产市场蛋糕加速扩容至1320亿元，同比2015年增幅高达30%。供应紧缺制约需求释放，市场成交高位放缓。 受政策宽松刺激，外加股市低位、深圳房价加速上涨，2016年东莞住宅楼市成交继续高位运行，但同比2015年高位有所放缓，全年呈现“先扬后抑”的走势，究其原因是：一、供应紧缺是制约需求释放的最大原因。2016年东莞控规调整耽误了许多项目工程进度，新增供应减慢，而上半年楼市成交异常火热，库存消化速度较快，供应明显跟不上。二、10月后东莞政策收紧抑制需求释放，市场观望气氛浓厚，楼市成交加速大幅降温。
受10.6新政冲击，四季度市场大幅降温。 从月度走势看，自2016年初开始，市场延续2015年的火热态势，1月份东莞住宅楼市成交量以146.76万㎡创下历史新高，接着2月春节市场成交呈现常规性转谈，但春节后市场回暖速度很快，成交持续保持火热势头，日光盘“遍地开花”。从深圳出台3.25房产新政后，全国重点热点一二线城市陆续跟进收紧政策，市场观望情绪逐渐蔓延至东莞市场，加上东莞房价高升后，刚性需求受抑制，深圳客投资回归理性，三季度东莞楼市开始发生调整，深圳客成交比例出现下滑。进入10月，东莞楼市迎来重磅一击，东莞首次出台限购政策同时实行限贷限价，楼市速冻。一方面，东莞实行限购导致部分客户失去购房资格，另一方面，限贷收紧导致客户购房门槛提高，尤其是多家银行对144方以上住房要求首付款比例不低于6成后，严重扼杀了许多改善及投资客户。受新政影响，市场观望情绪加重，客户购房行为趋于谨慎并回归价值，四季度东莞住宅楼市成交大幅降温。二线镇区对接旺盛的深圳外溢需求，迅速走热。 过去，深圳客向莞外溢置业主要选择靠近深圳的塘厦、凤岗、虎门、松山湖等临深一线区域，但随着临深房价上涨太快太高，部分深圳客购买力渐遇瓶颈，只有向离深圳较近或交通通达性好的价格洼地转移，常平、大岭山、沙田、道滘、麻涌等二线镇区乘势而上对接旺盛的深圳外溢需求，迅速走热。深圳客渗透东莞全城，虎门镇一马当先。2016年，深圳房价依然高企不下，而东莞临深房价不断高升，又受三级转介推动作用，许多深圳客纷纷向东莞的其他价格洼地深入，除了大岭山、常平、沙田、道滘等二线区域吸引了大量深圳客外，石龙、桥头、企石、东坑、望牛墩、横沥等镇区也吸引了不少深圳客前往，2016年深圳客已渗透东莞全城，身影在东莞无处不在。据东莞中原研究监测数据显示，虎门镇一马当先，以93万㎡位列全市榜首，区域内的南部湾万科城、万科云城和虎门碧桂园均深受广大深圳客和虎门客青睐，成交量惊人，分别为3172套、1068套、1049套。另外，长安长期供应短缺而虎门放量剧增，许多长安购房需求外溢至虎门，也是推高虎门成交量的重要原因之一。投资需求强烈，别墅和公寓成交创新高。 今年股市低位震荡赚钱效应弱，经济低迷生意难做，资产荒下，大量投资资金流入向好的楼市。深圳限购不放松且房价快速上涨，在莞深融城加深加快的形势下，深圳客看好东莞房产升值潜力，促使大量投资投机资金不断涌入东莞楼市。据东莞中原研究部监测数据显示，2016年东莞别墅和公寓分别以132.35万㎡、81.90万㎡刷历史新高，同比2015年涨幅分别为14.08%、77.10%。改善型需求逐步抬头，高房价导致刚需释放放缓。 受宽松政策支撑，2016年东莞楼市刚需、改善及投资产品齐头并进，成交量均保持在较高位水平运行。但值得注意的是，受低首付低利率以及二胎放开等宽松政策刺激，改善需求逐步抬头，尤其东莞本土改善型购房需求正在加快入市，2016年改善产品成交15835套，同比去年增长5.26%，其占全市的比重也从15.88%提高至17.43%。而随着东莞房价不断高升，本土购买力严重脱钩，深圳刚需购买力也渐遇瓶颈，刚需释放受抑制，成交明显放缓。据东莞中原研究部监测数据显示，2016年刚需产品共成交52702套，同比去年大幅下降14.90%，其占全市比重也随之骤降了7个百分点。多家银行紧缩房贷，144方以上的大户型产品严重“受伤”。 自东莞出台10.6新政后，农行、中行、建行等多家银行响应中央调控精神并严控风险，纷纷对144㎡以上的住房首付比例提高至6成，严重打击了豪宅及别墅投资客，但改善自住需求也直接中枪。据东莞中原研究部监测数据显示，四季度144方以上的住宅产品成交量连续三个月大幅下滑，于12月创近四年新低(除2015年春节外)，其占全市的比重也同步大幅下降，从先前的13%三连跌至5%。随着供应大幅放量，经济型别墅成别墅市场大主流。 除了政策宽松、股市低位等原因外，经济型别墅供应大幅放量也是推动东莞别墅成交创新高的重要原因之一。在供应大幅放量的前提下，经济型别墅凭借“低总价”和“高性价比”的优势持续走热，2016年东莞经济型别墅（250㎡以下）成交3355套，占全市的比重高达63%，经济型别墅正式成为别墅市场大主流。（四）价格分析2016年东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：
房价不断冲击天花板，全市住宅成交均价同比暴涨40%。 据东莞中原研究部数据显示，2016年东莞房价如坐直升机不断冲刺天花板，全市住宅成交均价暴涨至13687元/㎡，同比2015年上涨40%，同比2014年上涨49%。究其原因：一、大批深圳客持续流入，较强购买力推高房价。二、投资投机需求十分活跃，迅速炒高房价。三、三级转介不断做大，开发商将转介成本直接转嫁至买房者身上，进一步推动房价上涨。四、品牌房企项目增多，带装修项目明显增多。深圳客推动全城房价上涨，大岭山大幅领涨。 2016年东莞房价全城全面上涨，呈现你追我赶态势。而深圳客是东莞此轮房价飞涨的幕后最大推手。首先，今年年初深圳房价疯涨，倒逼大量深圳客向周边城市外溢，塘厦、虎门、松山湖、黄江等东莞泛临深区域房价迎来大涨，接着2月7日南光、龙大高速等深圳四段高速正式取消收费，大量深圳客涌入东莞抢房，临深房价继续大涨，大岭山因受益龙大高速免费，其房价大幅领涨全市。随着临深房价越走越高，许多深圳客开始向价格洼地转移，紧接着常平、寮步、大朗、沙田追涨，最后三线镇区如茶山、望牛墩、石碣、中堂等临广区域房价出现补涨。据东莞中原研究部监测数据显示，年内大岭山大幅领涨全市，累计涨幅高达141%，全市有24个镇区房价涨幅超过50%，有7个镇区涨幅在20%-50%。年底众项目以价换量掀起新政后首波促销潮，房价有所回调。 据东莞中原研究部监测数据显示，从月度走势看，上半年刚需改善需求源源不断释放的同时，大量投资投机需求进场炒房，东莞住宅房价高速上涨，进入三季度，随着合肥、苏州、南京、厦门、武汉、杭州等热点二线城市调控陆续收紧，市场预期降低，深圳客观望情绪上升，加上又受东莞房价高企的内因抑制影响，8月份楼市成交降温明显，临深房价出现滞涨，前期涨得过快的松山湖、塘厦、清溪的房价均有所回调，三季度东莞房价已开始初现调整迹象。但受9月地王潮刺激，本土购房需求被迅速激发，本地客接盘进一步推动房价上涨，东莞住宅成交均价在10月创下历史新高。然受东莞10.6新政冲击，楼市来访量腰斩，客户理性价值回归，四季度市场成交接连惨跌，部分房企为快速回笼资金从而以价换量，东莞楼市在年末迎来了新政后的首波促销降价潮，带动全市住宅成交均价迅速回调。此外，年末低价区签约突出也是拉动全市均价回调的原因之一。价格洼地优势减弱，5个镇区房价进入“2万时代”。 据东莞中原研究部监测数据显示，目前东莞房价严重高企，其中松山湖、塘厦、凤岗、黄江和莞城12月洋房成交均价超过2万，受松山湖供应紧缺以及龙大高速免费效应刺激，大岭山房价逐渐接近临深一线，12月大岭山洋房成交均价高达19297元/㎡。临深价格与深圳房价价差缩小，价格洼地优势不再，随着价格和价值的逐渐失衡，临深房价已明显滞涨，走货难度加大。东莞其他价格洼地也被逐渐填平并堆高，石碣、道滘、茶山洋房价格也赶超1.2万每平，洼地优势减弱。 （五）东莞房企及住宅销售情况 强者越强，万科成为东莞首个全年突破150亿的房企。据东莞中原研究部监测数据统计显示，2016年商品房销售业绩排名中，万科以158亿元再次刷新历史记录，连续8年市场第一，其中单靠南部湾万科城就创收了52.64亿元，万科珠江东岸创收23.47亿元，万科翡丽山创收16.40亿元，万科广场和万科中心也均超过10亿元，而其他项目收金相对较少，可见万科在售新盘个个都是吸金盘。碧桂园成为第二个突破百亿的房企，尽管与万科仍有20亿元的距离，但其业绩增长非常迅速，同比2015年增长87%。反映碧桂园在莞扩张规模不断增大。其中松湖碧桂园也是一匹黑马，单盘创收41亿元。光大凭借锦绣山河、光大山湖城和天骄御峰大力吸金，继续排名第三。由于市场火热，今年恒大在售项目吸金能力也相当强，恒大绿洲单盘吸金23个亿，恒大御景半岛和恒大华府吸金也有14个亿左右，促使恒大反超金地排名全市第四。前十房企销售总额创新高，市场集中度有所提升。 据东莞中原研究部监测数据显示，2016年商品房销售金额排名前十的房企总销售额合计652.50亿元，同比2015年暴增34.17%，所占全市比重为44.06%，市场集中度同比去年略有提升。由于排名前十的基本全是品牌房企，反映品牌房企实力强，优势明显。资金回笼速度加快，过半房企业绩报优。 据东莞中原研究部数据显示，2016年东莞楼市中出现商品房签约的房企有288个，同比去年增多17个，尽管更多房企进入市场瓜分“蛋糕”，但大部分开发商业绩收金仍然十分可观。2016年东莞商品房销售金额排行中，出现两家百亿房企分别是万科和碧桂园，超过30亿的房企共有10家，同比去年增多了3家。从业绩增长情况来看，2016年过半房企销售业绩同比大幅增长，其中商品房销售金额同比翻倍的房企数量也占全市的四成，由此反映出大部分开发商资金回笼速度加快，到位资金较为充裕。刚需盘跑赢大市，品牌竞争力更为强劲。 据东莞中原研究部监测数据统计显示，2016年东莞全市住宅销售套数排行前10名中，大部分为深圳客支撑的项目，全部以刚需产品跑赢大市。刚需楼盘热销势头猛，全市住宅销售套数排行前10的门槛依然保持在1200套左右。热市下，品牌竞争力也更为强劲，反映深圳客追求品牌、注重品质，更优先选择大品牌、口碑好、注重品质的品牌项目。（六）库存状况住宅消化周期探底回升，供不应求矛盾逐渐缓解。 据东莞中原研究部监测数据显示，截止日，东莞住宅库存量438.34万㎡，环比上升13.67%，根据过去一年的市场消化成绩计算，12月底东莞住宅市场消化周期刚好为5.5个月。今年上半年年楼市火热，新增供应速度跟不上成交，库存加速下滑，直至下半年，随着热点二线城市政策逐渐收紧，深圳客观望情绪加浓，又受东莞10.6新政冲击，四季度市场成交大幅降温，造成库存加速回升，住宅消化周期快速拉长，供不应求的矛盾逐渐缓解。
市场降温加快库存回升，各类住宅消化周期拉长。 新政后市场大幅降温，住宅库存量加快回升，各类住宅库存消化周期也迅速拉长。截止日，洋房、别墅和公寓库存量分别为294.93万㎡、85.91万㎡、57.50万㎡，其消化周期分别为4.7个月、7.8个月、8.4个月。（七）后市展望宏观面：（1）经济：结构改革深化，预计明年经济稳中求进。今年12月中旬召开的中央政治局会议指出，2017年是实施“十三五”规划的重要一年和推进供给侧结构性改革深化之年，要深入推进“三去一降一补”，推动五大任务有实质性进展。明年供给侧深化改革将有利优化经济结构，助长有效需求，促进经济增长。但内需动力依然不足，外加美联储加快加息引发国际金融市场动荡，资本流入压力加大，经济存下行压力，因此预计明年稳中求进。（2）政策：区域调控分化，控一线、稳二线、活三线。中央经济工作会议定调明年政策，要严控房地产市场泡沫。2016年中央经济工作会议12月14日至16日在京召开，会议强化了供给侧改革和提着实体经济的重要性，因目前市场资金充裕但现有进入实体的意愿，工业等实体经济发展较弱；会议强调了着力防控资产泡沫，因市场资金未进入实体经济，扎堆在房地产和金融资产领域，或已产生一定程度的价格泡沫；同时货币政策定调为“稳健中性”，市场利率中枢上行的趋势将持续；继续实施积极的财政政策，同样是为了助力实体经济。过去，很难得看到泡沫会在这个会议上提到，而此次会议强调着力防控房地产泡沫，已经定调明年房地产政策方向。前两年中央对房地产市场的促进推动的态度将转变，预计明年中央政策或继续收紧，但城市调控有分化：控一线及热点二线城市、稳二线、活三四线！ 东莞调控以稳为主，限购限贷限价政策持续不放松。东莞市住建局住房科相关负责人曾表示，东莞限购限贷政策出台的初衷主要是为了遏制市场过热的投资投机需求，同时保障刚需及改善型需求。加上12月的中央经济工作会议也强调明年将继续严控房地产市场泡沫，沿着这轮楼市调控的基本思路：“压一线、稳二线、活三线”，而东莞又作为临深的二线城市，预计明年东莞限购限贷限价政策持续不放松，抑制过热的投资投机需求，同时支持刚需合理释放，让市场回归价值，从而达到稳定市场的目的。（2）资金：受美元加息冲击，货币政策或告别宽松，流动性或收紧。今年12月中旬，美国联邦储备委员会宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到0.5%至0.75%的水平，这是美联储时隔一年后再度加息，也是十年半以来美联储第二次加息。随着美国经济继续温和扩张，美联储官员预计明年将加息3次。美国当选总统特朗普的减税、财政刺激等政策或可能推升美国通胀压力，预计明年美联储可能将加快加息步伐以避免美国经济过热。美联储加息，美元升值必将会导致海外热钱回流美国，一旦明年美联储实现多次加息，我国或会采取加息等政策收紧银根以应对资金大规模抽离。随着我国经济逐步企稳回升也给加息以支撑。我国一旦追随加息，会造成市场借贷成本升高，资金流动性收紧对房地产行业造成利空。（3）股市：东莞房价高位与股市低位形成反差，股市分流楼市资金。 目前东莞房价高位风险与股市低位已形成反差，加上明年房地产严控深化，投资投机需求被严重抑制，楼市下行压力加剧。楼市出现拐点、债市已见顶，从中流出的资金将会成为推动A股上涨的因素。还有中国继续扩张财政、养老金入市、“十九大”改革预期升温等积极作用共振，将进一步催化A股上行，明显分流楼市资金。（4）房企：土地招拍挂竞争白热化，收并购成房企提升业绩利器。在政策宽松的环境下，一二线楼市火爆，三四线城市大部分表现不温不火，三四线城市高库存且投资泡沫加剧促使房企们重回一二线抢地。由于一二线城市土地资源供应有限，房企们抢地战尤为激烈，地王频出。东莞作为临深二线也吸引了大批的知名房企进驻，从今年外来知名品牌房企融创大举进驻东莞后，时代、鲁能也踊跃而至，还有中海、泰禾、星河等外来知名房企也曲线入莞。随着越来越越多大房企进入东莞抢地，中小房企拿地变得更加艰难，又因东莞土地供应有限，土地市场竞争激烈，一些在东莞扎根已久的大牌房企通过招拍挂拿地量也有所减少。在这种形势下，收并购成为了房企提升业绩利器，预计明年这种房企收并购现象会更多。东莞市场：（1）供应：品牌开发商高周转开发模式，2017年楼市供应将出现井喷放量。据东莞中原研究部初步统计数据显示，2017年楼市供应将出现井喷放量，尤其万科、碧桂园的住宅供应量均超百万平，霸主之争依旧激烈。明年楼市供应依然高位放量，究其原因：一、近两年众多品牌房企出手拿地，由于品牌开发商高周转模式，预计明年上市的品牌房企项目较多。二、不少在2016年受东莞控规调整耽误未能入市的项目，将在2017年陆续入市。三、近两年东莞楼市火爆，许多房企资金回笼良好，有利于推进新地块的开发。四、随着众多品牌房企进驻，越往后走竞争愈加剧烈，而现阶段市场仍处于供不应求的状态，开发商会抓住时机加快入市。据东莞中原研究部初步统计数据显示，2017年东莞住宅潜在新增供应量约950万㎡，同比2016年增长3.7%。 全国一线品牌房企占据半壁江山，市场进入“品牌时代”。明年入市的品牌房企项目众多，潜在新增供应量靠前的分别是碧桂园、万科、保利、金地、卓越等，全国一线品牌房企占据半壁江山，总推货量约485万㎡，东莞楼市将进入“品牌时代”，届时品牌房企会给楼市带来更多创新的事物，包括产品、营销以及服务上的创新和提升。外来品牌大鄂进驻抢食“蛋糕”，态势严峻。明年入市的品牌项目以外来品牌居多，除了原有的万科、碧桂园、保利、恒大外，市场将新进多个外来品牌大鳄，如融创、时代、鲁能、星河。诸多外来品牌房企进驻抢食“蛋糕”，市场竞争加剧，对中小房企而言，态势严峻。城区多个新盘抢滩入市迎来“供应井喷”，公寓产品占大头。明年临深片区仍是供应主力，中心城区有望迎来“供应井喷”。据监测发现，明年城区将有多个新盘抢滩入市，分别包括万科中天城市、金地艺境水岸花园、凯晟景园、城南四季、阳光城天地商务中心、碧桂园东江月、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、万科城市财富公馆等项目。从产品角度看，明年城区供应以公寓产品占大头，约5千套左右，若加上目前库存2千套，明年城区公寓待售货量非常庞大，去化压力剧增。（2）需求：莞深融城加深加快，东莞整体购房需求仍然旺盛。尽管莞深自住需求受到东莞高房价抑制，后市需求减少，但从整体上看，明年东莞整体购房需求仍然较为旺盛。一方面，在资产荒、低利率、货币贬值的形势下，通过投资房产保值的需求将仍然活跃。另一方面，明年东莞楼市将持续承接外溢的深圳客刚性需求，同时东莞本土需求受激活，本土刚需、改善需求也会持续释放。深圳客刚性需求持续向莞外溢，投资需求比例缩减。①深圳调控全国最严厉，深圳高房价继续挤压深圳客流出。2016年深圳楼市调控升级，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房，连续缴纳5年以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭，限购1套住房；首套房首付最低30%，二套房最低为70%。在这新一轮楼市调控中，深圳调控为全国最严厉，外加房价高企，客户购房门槛提高必然会逼使深圳客向莞外溢。②莞深融城加深加快，深圳客刚性需求持续向莞外溢。今年5月东莞R2线地铁开通，莞深融城明显加快。加上龙大高速、南光高速等多条高速公路取消收费，还有从莞高速明年也即将开通，东莞交通日益便利有利对接深圳外溢的购房需求。此外，近年来，深圳紧缺的土地资源和不断上升的成本，导致众多优质企业外迁。随着华为、中集搬迁至东莞，越来越多深圳企业撤离深圳搬到东莞，深圳产业转移东莞反映莞深同城化正在加速，将会吸引更多深圳客选择在临深镇区置业。③受东莞10.6新政压制，深圳客投资比例缩减。受东莞10.6房产新政压制，投资投机需求将大幅离场，预计明年深圳客投资比例缩减。从今年四季度楼市表现看，深圳客投资退潮已经非常明显。另外，惠州政策相对宽松或会分流部分深圳投资客过去，因此预计明年东莞深圳客投资比例缩减。本地需求被激活，本土刚需、改善需求持续释放。随着东莞房价不断高升，东莞本地需求被激活，本土潜在购房需求会加快入市。一方面，在莞深融城加深加快下，本土投资客看好东莞楼市未来前景。另一方面，明年楼市大量新品入市会刺激本土刚需、改善需求持续释放。又受二胎政策持续刺激，东莞改善需求也会加快入市步伐。（3）房企：万科、碧桂园供应势均力敌，诸侯厮杀激烈。据东莞中原研究部不完全统计显示，明年万科和碧桂园的住宅潜在推货量均超过百万平，两者势均力敌。其中万科预计会推货的有万科中央公园、万科云城、南部湾万科城、万科中天城市花园、万科金域缇香等10个项目，主要集中在松山湖片区、城区和虎门。去年碧桂园已经布局东莞全城，多个镇街项目均有望在明年入市，包括有碧桂园首座、碧桂园森林里、碧桂园旗山玖珑湾、碧桂园珑远·紫宸府等16个项目。由此可见，2017年诸侯厮杀激烈，尤其在松山湖片区两者厮杀局面更为激烈。另外，基于明年融创、时代、星河、卓越等诸多品牌房企新盘纷纷亮相入市，市场也将进入品牌竞争时代，而在需求方冷静和投资方理性谨慎的形势下，各房企间竞争局面或更加激烈。（4）区域：区域分化明显，高价区出货比较艰难。外围客主要投资居多，对高价盘的上涨预期低，呈观望态度；高价盘总价高，深圳刚需自住客购买力有限，本地客又买不起，明年高价区出货比较艰难，而低价区域出货相对容易，区域分化明显。（5）产品：市场资金趋紧，豪宅、别墅成交或大幅降温。受资金、政策面收紧等影响，明年大户型豪宅、别墅出货较为艰难，成交或明显降温，究其原因是：一、美联储已于今年12月再度加息，预计明年还有几次加息，海外热钱加速回流美国，投资需求减少。二 、房地产市场受严控，股市投资机会大，股市会分流楼市资金。三、多家银行响应中央调控精神并严控风险，提高144㎡以上的户型首付比例至6成，由于明年中央强调继续严控房地产泡沫，银行将继续收紧对大户型及别墅产品的房贷按揭。（6）房价：市场价格回归理性，高位分化调整是明年的主调。明年随着供应大幅上市，投资预期转淡而导致深圳投资需求减弱，而莞深自住需求则受到高房价抑制，后市需求不足，库存持续回升直至供求关系逐步趋向平衡；同时各大品牌房企冲刺新高的业绩目标，以价换量为王道。部分品牌开发商、货量充足有比较大出货压力的开发商、国企、低价地项目的售价会领降市场，率先理性回归，会带动整体市场价格回归理性，高位分化调整是明年的主调。（7）成交：成交先抑后扬，理性价值回归。成交先抑后扬。2017年上半年，全国性楼市政策预计仍未松动，需求受抑制，市场观望氛围仍然较浓，预计成交量不会有太大的突破或改变。下半年，预计政策有所缓和，受压抑的购房需求会陆续释放，市场成交量或在第三季度大幅提升，全年成交呈现“先抑后扬”态势。成交分化，理性价值回归。2017年楼市成交将回归价值，成交主要集中在品牌开发商项目，具有配套、地段、资源、交通价值的项目中，而其他项目基本上成交比较难。回顾2016年年底，能跑量的大部分是品牌开发商项目，而其他项目即使降价也难出货，这现象已经很明显反映出客户十分理性，购房回归价值。（8）对开发商建议：2017年楼市形势严峻，应尽快跑量回笼资金。2017年楼市形势较为严峻，首先是资金流动性会收紧。在资产荒下楼市调控收紧，资金重回股市，股市对楼市分流作用逐显；美元或再多次加息，人民币贬值压力重重，热钱加速外流。其次是整体购房需求减少。前两年市场需求已大幅透支，人口老龄化下购房需求增长减弱，高房价抑制刚需释放以及投资客退潮。最后，2017年楼市潜在供应量很大，尤其品牌房企的项目较多，市场竞争愈加激烈，外加明年下半年交楼项目增多，部分房源会进入二手市场冲击一手市场。因此，建议目前手头有货的开发商应合理定价，尽快推货跑量，现金流才是王道。事实上，2016年年底有不少开发商意识到这一点，已在年底提前促销加快资金回笼，这是非常明智的。由于客户购房回归价值，所以现场展示变得尤为重要，同时项目价值挖掘变得尤为重要，物业价值、配套价值、区位价值、企业实力、产品品质等都要充分展示出去。
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[责任编辑：wyalisashu]
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