苏州限购！南京限贷！合肥限贷加码！“四小龙”被新政捆绑，房价会跌吗？
随着苏州限购、南京限贷的落实，截止8月11日，楼市“四小龙”全部遭遇调控政策！
就在所有人以为二线“四小龙”当中合肥将会最先重启限购政策的时候，苏州却在今天发文将在8月12日正式启动限购政策。而南京也紧随其后推出了限贷政策，对于二线城市来说，限购可真算得上是一枚重磅炸弹！
截止今日，二线楼市“四小龙”调控政策全部落实，近一年来领涨全国楼市的二线“四小龙”接下来是否将会迎来楼市的拐点？
苏州重启限购
苏州市人民政府在8月11日正式发文《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，自日起实施，这也说明苏州的限购政策正式落地。
有业内表示，苏州此类政策，体现了供给侧结构性改革的思路，也体现了对于下半年房价管控的决心。
南京出台限贷
近日市政府办公厅转发了市房产局、市国土局、中国人民银行南京分行营管部《关于调整南京土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，决定从日起，进一步加大政策调控力度，调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例，促进房地产市场持续稳定健康发展。
今年以来，南京相继出台多项“控房价、控地价”“双控”措施，取得了积极成效。根据国家和省委、省政府促进房地产市场持续稳定健康发展的总体要求，以及近期房地产市场情况，南京又进一步加大“双控”力度，推出了新的调控措施。
合肥限贷再加码
7月1日，合肥限贷政策落地，但是由于之前房价的过快上涨，使得限贷政策对合肥楼市的影响甚微。
8月9日，合肥爆出史上最严限贷政策，对于在合肥名下有两套房且有一套住房贷款未结清的购房者，银行将拒绝提供房贷服务。
通过合肥、苏州最近的表现可以发现，二线城市开始对楼市进行调整，南京也在7月底传出将会采取限贷，通过对合肥、苏州、南京等城市楼市政策的不断收紧，也看出政府欲给市场降温。
全国部分城市的楼市之所以地王楼王频繁出现，主要原因是“加杠杆”。楼市要转向“去杠杆”，控制个人住房贷款必然成为首选。
新政后“四小龙”反应
合肥：限贷、网拍难挡疯狂
如今合肥限贷已经过去了42天，在这些天当中，合肥市场是否出现降温？答案是：呵呵！
房价：7月合肥房价首次超过1.2万元，连续5个月上涨，其中新站区均价首次超过1万元/㎡，而滨湖区销售均价更是创下历史新高1.5万元/㎡。
土拍：7月合肥土地市场共成交10宗地，总成交面积约649亩，揽金约59亿元。高新、新站、庐阳诞生单价新地王，市区地价突破1500万元/亩。
开盘：7月份合肥（包括四县一市）约20家楼盘推出住宅房源，共6545套房源入市，其中经开、滨湖、新站、北城推盘较为集中。
备案：7月合肥共计45家楼盘备案价格出炉，其中27家市区楼盘，18家三县楼盘。共计备案房源为10218套。
7月10日，庐阳区某盘开盘，近2000人买光524套房；
7月19日上午，合肥滨湖B盘二期开盘，千人抢702套房，当天售罄；
7月16-17号，新站陶冲湖某盘连开2天均售罄；
7月22日，滨湖一家楼盘开盘，332套房当晚卖光；
7月23日，当天三家开盘，均售罄；
7月24日，滨湖某盘网上开盘，1分钟售罄；
7月30日，新站某盘内部认购，1010套当天售罄。
苏州：地价超房价？地价涨100%
楼市“四小龙”的二线城市中苏州上半年政策面最为平稳风声也最小，当然有一个重要前提是苏州楼市自4月份以来成交已明显下跌，房价涨幅也连续两个月趋缓。
那么如此平稳的二线城市为什么会首启限购的城市呢？
重启限购的首要原因是为了防止房价过快的上涨，源头自然在土地拍卖这一块。
7月15日，昆山出让8幅地块，网上土拍持续长达12个小时，最后2幅熔断4幅拍出，整体溢价率达167%。
而这一年来，苏州土拍的楼面价更是同比上涨了200%，仅排在深圳的后面，位居全国第二位。加大土地供应以及对土地的“限价”政策升级，对苏州楼市或将有一定的维稳坐拥。
南京：水深火热 库存仅够2个月
相比较其他二线城市，南京的调控之路可谓是走的磕磕绊绊。说好的7月18日出到8月1日出，然后又说会在8月中下旬推出，但最终在8月11日，限贷政策终于落地。
截止7月底，南京新房共成交11882套，环比微涨，继续保持上升趋势。库存方面，截止8月9号，南京新房库存量为22986套，已经连续5个月保持在3万套以下的地位。
而从目前南京房价上来看，3万+以上的楼盘几乎占到了1/2，这主要是因为此前出让的高价地在今年下半年迎来了上市期，而老一批的相对“低价”地逐渐清盘收官。
未来南京市场上2万是门槛价、3万是刚改价、4万是改善价，而2万以下楼盘则会越来越少。
官方文件显示南京下半年将有6.5万套的供应量，假如力度够猛，这6.5万套无疑会缓解南京楼市的供应慌，库存上升，房价也会趋稳。这可能也是南京迟迟不限贷的原因之一。
厦门：限贷后一二手住宅销量均下跌
厦门的房地产市场一直非常火爆，目前房价也保持在3.5万以上，厦门的房价和合肥一样，属于环比上涨第一梯队里。2016年同比2015年价格上涨了50%左右，和合肥有的一拼。
7月9日，厦门市国土资源与房产管理局发布通知，宣布自7月15日起调整住房信贷政策，对楼市进行新的调控。
一个月的时间已经过去，限贷政策对7月份厦门的一二住宅成交量均造成了影响。
7月全市新建商品房成交3097套，其中住宅成交1446套，环比下跌38.5%，同比下跌43%；二手住宅成交总计4163套，环比下跌24.83%。
虽然成交量持续下跌，但各大楼盘新房价格却依然坚挺。据统计，厦门7月新建住宅平均价格为27260元/平方米，稳居全国第四，仅次于深圳、上海、北京。7月厦门房价环比上涨4.05%，涨幅居全国第四，同比上涨27.02%，涨幅排名全国第十。
其实房价的上涨还是与库存的紧缺有关，目前厦门楼市供求关系仍旧趋紧，库存低、去化快。截至今年5月份，厦门市商品住房库存233.7万平方米，去化周期全省最短，仅7个月，比4月份减少2个月。
二线“四小龙”领跑全国
《70城住宅库存报告》显示，当前各地楼市库存分化加剧，如厦门库存消化周期为7个月，而苏州库存消化周期只有不到5个月，南京、合肥则仅够卖2个月。
而厦门、苏州、南京、合肥等地，正是一年来领涨中国房价的二线热点城市。
百城房价报告显示，今年7月底苏州新建住宅平均价格为15337元/平方米，比去年的12108元/平方米涨价三千多元。南京、合肥同期分别上涨四千多元和两千多元。
库存不足是房价上涨的一大推手。后续各地应坚持“因城施策”，去库存周期大的城市，继续积极去库;去库存周期偏小的城市，则应补库存或追加土地开发投资。
从平均楼面价看，深圳比去年同期涨价332%，涨幅居首。其次是苏州上涨200%，杭州上涨147%，南京上涨133%，厦门上涨117%，合肥上涨111%。
在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象，楼市豪宅化明显。南京、合肥、厦门、苏州成为今年以来“地王”最密集的二线城市，“这些城市的房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨”。
哪些招能控制房价？
参考南京和苏州的土地熔断制度可以发现，对于贪婪、饥渴的开发商来说，该机制无效，仍然无法阻挡地王的出现。
土地是国家所有，是地方政府主要财政来源，尽管政府希望摆脱对土地政策的依赖，但这不是一朝一夕的事情，只要政府还没有更好的财政来源，土地财政依然会扮演重要的角色。
何况如果土地出售价格过低，会被解读为国土资源流失，因此要让地价降下来，谈何容易。
提高银行利率
目前中国房贷利率5年以上是4.9%，也是有史以来的最低值。上调利率，使得购房者房贷压力加大，购房者数量减少，同时也使得投机投资者获利空间缩小，因此会出现大量房子涌入市场，房子会供过于求，房价会出现下跌。
像这种极端情况在中国很难出现，因为大幅度提高利率，很可能刺破房地产泡沫，经济会面临硬着陆的风险。就像1989年的日本一样，所以也不大可能。
如今苏州的限购出台，而和苏州同为增长较快的二线城市，合肥的限购声音也开始越来越大。
合肥重启限购之后会对不少改善型房企的利益造成短期的影响；拦截外地购房需求，抑制城市竞争力和进一步压缩居民的投资渠道。
但是，限购措施短期内会对商品房成交量早城颇大影响，改善购房者和投机购房者将被拒之门外，失去购买资格。
但是长远看，因为刚性需求依然强烈，加上一些有购买实力的购房者也会想出各种措施应对。
认真的生活 无论身处何处
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今日搜狐热点限购限贷加码！苏州连夜再出楼市新政
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10月3日晚，苏州市政府再发文，进一步“收紧楼市”。
这份名为《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》要求，即日起，暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。同时还进一步收紧了住房信贷和公积金贷款等。
苏州夜景（资料图）
具体内容整理如下：
户籍居民有三套房者，不得再买房
8月12日，苏州市实施新一轮的限购限贷政策，即俗称的“苏十五条”。此次调控意见，是在“苏十五条”政策基础上，制定的楼市进一步调控措施。
意见明确：非（苏州）本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前 2 年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房。购房人需提供现有房屋情况相关证明材料并出具书面承诺。违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。
二套房上调至5成，“认房又认贷”
进一步完善差别化住房信贷政策。根据银发〔号和银发〔2016〕26号文件规定，实施限购措施城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。
按照苏州市政府最新调控要求，经江苏省市场利率定价自律机制商定，对相关差别化住房信贷政策作出如下进一步要求：居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，最低首付款比例不低于30%。对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为50%。
居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由50%调整为80%，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
二次使用，贷款额度降低
同时，从严控制公积金贷款。职工家庭首次使用公积金贷款的，贷款最高额度保持不变；职工家庭第二次使用公积金贷款的，家庭贷款最高额度从现行70万元调整至50万元，单人贷款最高额度从45万元调整至30万元；职工家庭第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的30%调整为不低于住房总价的50%；职工家庭第二次使用公积金贷款的，从按借款人个人账户余额之和的10倍计算可贷额度，调整为按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度；暂停受理职工家庭申请个人住房公积金贴息贷款（增量公转商）业务。
新房售价不得高于报备价格
此外，意见还对商品房价格管理进行了进一步约束。房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，经价格部门严格成本核算确定备案价格后，一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价。
在土地出让方面，意见指出，按照地块确定土地出让条件和建设要求，明确地块公建配套、人才公寓等配建要求；合理设置住宅用地出让市场指导价以及一次报价区间，对超过市场指导价的住宅用地，严格按照苏府119号文件规定的销售条件执行。为保证商品住宅建设品质，推动土地带设计方案出让，并可采取限价销售作为招拍挂条件。
意见明确从今天起实施。政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。意见适用于苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市。张家港市、常熟市则根据本地实际，加快制定政策意见，报经市政府备案后实施。
几天内，8市收紧楼市
苏州此次楼市调控新政，采取了多项措施，不仅从购房数量上进行限制，还从银行贷款首付比例，公积金贷款额度上收缩，此外还对开发商、土地挂拍等层面实行限制，这一系列的调控“组合拳”，目的之一，就是给楼市降温。此前，苏州楼市一度持续上扬，曾“领涨”全国。此前，江苏省要求各地，要下决心遏制楼市上涨过快的局面。苏州此次调控政策，十分严厉，势必对后市产生影响。
国庆前后短短几天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥共计8个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。加上此前的南京、厦门和上海、深圳等城市，目前已有10多个城市实施限购。业内人士认为，这意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点。
附：苏州市政府文件全文
（综合现代快报、21世纪经济报道等消息）
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来源:凤凰房产广州站
　　10月3日晚，苏州市政府再发文，进一步“收紧楼市”。　　这份名为《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》要求，即日起，暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。同时还进一步收紧了住房信贷和公积金贷款等。　　苏州夜景（资料图）　　具体内容整理如下：　　限购　　户籍居民有三套房者，不得再买房　　8月12日，苏州市实施新一轮的限购限贷政策，即俗称的“苏十五条”。此次调控意见，是在“苏十五条”政策基础上，制定的楼市进一步调控措施。　　意见明确：非（苏州）本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前 2 年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房。购房人需提供现有房屋情况相关证明材料并出具书面承诺。违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。
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十一黄金周各地出台的楼市调控政策可谓是来的浩浩荡荡，包括北京、上海、广州、深圳、南京、合肥、厦门、苏州、无锡等多个一二三线城市在内。从政策内容看，除北京、深圳、合肥、苏州、东莞等城市限购限贷、限价较为严格外，此轮收紧性政策密集出台，将降低四季度房地产市场温度。
仅10月3日到9日期间，受调控影响，北京、上海、杭州、武汉、南京、无锡、青岛、温州、苏州均出现成交量下滑，北京、上海更是量价齐跌。
以北京为例，“十一”期间，北京住宅市场无新批上市项目。3日到9日，商品住宅成交173套，2.98万平方米，面积环比下跌86.34%。价格方面，剔除保障性住房影响，商品住宅成交均价为35775元/平方米，环比下跌23.7%。
各地调控几天狂风暴雨之后，央行还是在10月12日放出了另一个大杀器——要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。但细则落地，可能要“慢半拍”。
据了解，本次楼市大整改对北京以及其周边城市影响不大，倒是燕郊二手房市场迎来了低糜时期。当前房地产市场去库存大体格局为一线城市“涨价微库存”，二线核心城市“涨价降库存”，三四线城市“平价高库存”。作为“沉默的大多数”，三四线城市库存形势依然严峻。北京、深圳、南京、杭州、苏州等新一轮限购、限贷等政策能否执行到位，将在很大程度上决定房地产市场的结构性矛盾能不能有效化解。
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