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恒大华城东林苑频道简介：
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All Rights Reserved直播实录：“造城”前滩 善待最好的土地
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与业内蜚声的重要金融中心陆家嘴相比，前滩更多元，未来集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能为一体的城市副中心;更资本约150万平方米，远期1000亿资金投入;更价值，2011年至2013年三年间，区域土地价值翻一番;更高端，约100万方妇人高端居住即将成型。日网高端品鉴团走进鹏欣壹品（户型租房），共同探讨多元的前滩、资本的前滩、价值的前滩、高端的前滩。业内研讨直播实录：“造城”前滩 善待最好的土地讨论之前，我们请鹏欣的宋先生简单的和大家聊聊项目。鹏欣置业顾问老宋：我就说说客户给我反馈的一些潜在情况，我觉得现在大多数的客户对前滩以后的价值认识的不够直观。首先一点，很多人说前滩是第二个陆家嘴，我个人（房价户型二手房租房）观点，这个话是不对的，前滩以后肯定是超越陆家嘴的，陆家嘴现在来说大家还以为它是上海的是中国的，但是前滩不一样，前滩是世界的，它的定位跟陆家嘴有区别，以后不管是它的体量，市政府（房价户型二手房租房）对现在的投资，以及吸取陆家嘴的建设经验，它更加的人性化，它的密度更加低，有更加多的绿植，更加适合宜居，包括它周边的辐射，它是世界的前滩，这是我自己的观点。其实我做房产接近十年了，我是非常荣幸的来做这个项目，我到这边时间不长，8月份来的，短短4个月，前面我做了至少十个项目，但是基本没有什么项目是让我真正有感情，我不怕说这句话，这句话我认为我已经有感情浸在里面。它是一个非常特殊的产品，周边的市场都看过了，从每一次到样板（价格动态户型图论坛）间都有给我新的不一样的感觉，从最初的，毛坯房没看过工地，先看沙盘，看他们设计图纸，那时候我感觉不是很好，但是我到工地里面，先看了这套，我感觉不错，这不是独栋，不是联排，大多数看沙盘是南北连，和一般的东西连不一样，很多人会认为后面几排是不是有很大的影响呢？随着工地日益的完善，包括我们样板间现在出来，我走进去看，真的没有一点点它的不利的因素，我觉得都是优点，包括它里面八角型的餐厅，上面的非常小。主持人：前滩是想打造世界级的商务中心，我相信业内之前也对前滩有一个了解，想请大家谈一谈对前滩的印象，以及未来对前滩前景的预判。首先请张总来聊一聊，您是负责这个项目，也会对周边，包括前滩辐射这一块，对前滩有一个全面的认识，包括它的前景希望您能够给我们分享一下您的观点。鹏欣集团营销中心总经理 张懿：我们项目应该说这个位置从目前来看，是前滩辐射范围以内，周边从地铁配套各方面来说日益在完善，所以个人感觉它的潜力应该是非常巨大的，那么从我们产品本身来说，确实一个人对一件事务能倾注他自己的感情全情投入的话它一定可以做好，这个感情的来源是什么呢？就是这个产品确实打动他，从我个人来讲，也有同样的感受，从某种意义上来说，大家坐在这样的环境中，里面，大家也可以感受到我们三面都是非常好的采光，虽然我们是联排产品，但是有独栋本身的特制在里面，我们实用面积达到700个平方，每个房间都做的套房设计，包括保姆间也是套房设计，所以整个档次和房子整体来说是远远高于别的项目。从我们的首层来说，也不是地下室的概念，因为我们是人车分流，车子从地下室直接可以走，所以我们的地下室其实就是我们的首层，我们这里相当于是二层的概念，所以我相信各位业内的专家，刚才看了以后应该也有这方面的感觉，我们的产品其实是非常耐看的，如果从居住的感觉来说就是越住越感到舒适，而且是值得珍藏的。从我们进来的门口大家也可以感受到，我们是有一个独立的入户花园，上面有帮大家预留了位置，将来大家可以栽培花。主持人：谢谢张总，有请中原的方先生。上海中原高级拓展经理 方仲澜：我的感觉，这个地方离前滩有点配合上这种层次，从这点上来看，我看到了它将来的前景。这个样板（价格动态户型图论坛）房，我刚才没有走进来，看到这个外立面，我就觉得它的设计是有一定的设计理念，是非常不错的。有很多小的细节都做的特别的不错，包括刚才说的婴儿房、公主房，那种采光，我其他的地方去看，基本上没有看到过，这个我觉得是一个创新。虽然也不是说百分之一百的做的完美，但是我觉得能够配得上将来这些企业老总们的身价，也可以体现出我们上海有独特的一面，我们的别墅也是做的有亮点的。鹏欣集团营销中心总经理 张懿：我补充一句，我们地理位置上应该说是一个城市别墅（房价户型二手房租房），刚才我是从虹桥机场那边过来的，到这里只有16分钟，开的还不是很快，中环过来的，非常畅通，这个从实际的位置来说，将来是非常便利的。主持人：做投资的俞总眼光是更宏观的。上海亿兆投资集团营销总监 俞斌：前滩就像一块土壤一样，想当年陆家嘴也是一块土壤，在一块土壤通过每个不同的发展商，通过不同的人建设出来，至于前滩将来是世界的还是中国的，这个是前滩土壤到底多少的容量，壹品（房价户型二手房租房）别墅来说，我现在是比较觉得这个产品体现了发展商有一定的胆量，做南北连接的联体别墅，我们看看从东西改成南北，是方位上简单的不同，但是它要解决很多的问题，第一个就是采光，从我们角度上来说，中国人喜欢朝南的，这个采光的问题是在南北连接上最大的一个问题。但是整个产品来看，因为我第一个看模型的时候一定会认为你的连廊会很狭窄，因为你的连接点是用技术层连接的，是一定有一条狭长的连廊，但是到看了以后，这个连廊长度，这个距离感并不是很大，把度拉开了，包括一些下层式的人车分流。在上海真正提倡人车分流的据我的印象是在99年，区的新加坡花园（价格动态户型图论坛），提倡的人车分流，这是、别墅的分流，我特别到了地下室看地下车位总体的分布，那是可以做到人车分流的，这条小径是为客人准备的，二楼是一条小径，是尽量为客人准备，或者家里不开车出去的情况下准备的，倒过来说一下，可能是把我们西式别墅概念回归到我们自己老祖宗的园林式的围墙式的花园概念。门楼的话，因为你贴的是大理石，如果是毛石更贴近我们原始生活的态，这是实在材料上的选择，可能个人（房价户型二手房租房）的品位不一样。在清朝之前我们大宅门（价格动态户型图论坛）的概念，现在回归到这样的，在现代上有一些府住牌号是不一样的，这个大家都有自己的看法，如果说除了名牌之外，本身这个产品就是在中西结合的融入过程当中，很多元素，单一的位置元素也可以做一些融合。主持人：谢谢俞总。上海中原高级拓展总监 隽鹏伟：今天很有幸跟在座的各位能讨教跟学习，前滩刚才项目经理说的很准确，国家给它的定位就是世界级的CBD（房价户型二手房租房），未来世界（房价户型二手房租房）很多大的企业会来进驻，我们项目在这个区位的优势上，作为世界级CBD后花园，而且这个项目今天参观来说，产品还是不错的，是非常少见的精品，很多的细节方面都把握的很不错，可以看得出来是用心雕琢的，包括人行道的铺石，在建筑空间的处理，比如说的中西厨的分区等等，以及包括我们钻石餐厅等等，这些其实都是现在很多产品使用者对或追求质量的过程当中所追求的一种趋势，但是像这么多的亮点都能集合在这一个产品身上，很少见。我刚到上海没多久，之前我在海南做的一个别墅目前是海南卖的最贵的，单价在12万以上，它卖的是产品比较来讲跟我们的产品是没有办法比的，但是我觉得，我们在楼的，氛围包装上挺好的，包括售楼处的感觉，氛围渲染上不错。主持人：各位看的都很细，不管是优点还是不足，都是看的很细的。上海中原高级拓展总监 隽鹏伟：是不是有点毒舌，眼光比较挑剔，但是真的是很棒。鹏欣集团营销中心总经理 张懿：今天邀请各位来就是帮我们提意见的，这是我们主要的目的。上海中原高级拓展总监 隽鹏伟：大家共同探讨共同学习。主持人：我们请二十一世纪资深分析师，罗寅申谈一下。21世纪不动产市场研究部副经理 罗寅申：前滩这个概念，我们首先说前滩，从最初的规划出来以后，大家针对前滩有了很多定位，定位的标杆也是比较高的，有世界级CBD（房价户型二手房租房），甚至整个上海未来（房价户型二手房租房）很多年的GDP增长的主要推动力。从现在来看，我们上海这边的整体规划以三大方向为主，现在有大虹桥的概念，也有自贸区的新的话题出来，但是作为前滩的规划，它所处的地理位置是另外几个没有的，它的地理位置是中环附近，是江南延伸段这个区域，这是它自身先天存在的优势，而不是像自贸区这种计划推动的概念，它自身就存在很大的区位优势。作为前滩的规划，它未来的投入是比较巨大的，甚至它未来有一个270米的高端标杆项目在那边建设，作为整体规划里（房价户型二手房租房）面，它也分为整体定位是有50%的是商办和休闲的，10%是所谓的公共和学校这种类型的，剩余40%是针对居住类型的，国际社区（价格动态户型图论坛）的，从这个比例来看，我们对照它当初打造的概念，要做下一个陆家嘴，我们看陆家嘴，它里边的住宅的产品的比例根本是大到40这么高的比例，从这个角度而言，前滩它的人文和建筑的规划合理性，我觉得更适合去居住，大家知道很多CBD出现上班的时候很多人，一到下班的时候都没人了，有些居住区上班的时候没人了，到晚上会有人，这个时候前滩就融合了两方面的因素，我们现在这个项目所处的位置离前滩稍微有点距离，但是我们也会看到，以莘庄这个概念，它当时的位置也是属于很外面的，但是它有徐家汇，它离徐家汇是有一定的位置优势，它到徐家汇的距离比某些中心区域到徐家汇的距离近很多，我们现在浦江位置到未来前滩距离甚至到人民广场（房价户型二手房租房）的距离很近，整个上海环线是椭圆形的，内环、中环、外环，浦东这一块的外环和中环之间是比较紧凑的，造成了我们项目说出去是在外环以外，实际上它位置直线距离没这么远，这也是我们项目地理位置所在的优势。另外刚刚进来看了一下产品的概念，针对产品，个人（房价户型二手房租房）印象比较深的就是它的采光，作为联排的，我当时看第二套的时候感觉，它会不会被第一套这边有所遮挡，主卧这边一去看，这边有个业务同事跟我介绍，的确没有出现这边的楼度把一些光线给遮挡到，没有这种情况，另外就是地下室进光的程度也特别好，就目前时间段来看，现在这个时间段阳光特别大，至少我从现在感官来看，入光的程度特别好，而且两个户型的特点是不一样的，定位也是不同，像这边可能它的面积大了一点，可能在某些户型的打造上更所谓大气一点，但那边，虽然可能它的小了一点，但是它有独特的自己的餐厅，这个对某些的购房群体来说就在乎这些它的优势特点，可能每个人的取向不同，两个产品都会有不同的定位。另外针对这个项目，我以前关注这个项目是之前推过很多公寓产品，公寓产品针对这个板块来说，在这个区域属于比较热门的楼盘，这段时间，像今年楼市这么好，公寓产品特别热销，我印象当中之前推的公寓产品卖的特别好，中间的一些就接近2.7万了，这边公寓产品刚刚出头一点，相对来说这边的产品是靠近未来前滩，是比较近的，针对前滩的规划，高端人士选择可能目前来说现在先行的入市以后这边的产品会吸引到那部分有这些想法的客源。主持人：其实我也印象很深，采光方面，经历了一周的雾霾，今天能够坐在这样一个阳光通透的房间里和大家聊天，感觉幸福（房价户型二手房租房）感特别强，我们也请李婷婷分析师跟我们聊一聊。上海中原数据监测中心 李婷婷：大家好，据我了解，我们现在上海比较热点的区域，大虹桥的开发，自贸区，后世博，再有就是我们前滩，土地非常有限，现在是68家央企，在前滩这边落户，总部基地会带来很多市场需求，对于我们这个项目，离前滩距离还是比较近的，因为过来的时候大概也就十来分钟不到，这个定位非常准，因为这个产品，像我们这个总共就100多套，而且做的针对性比较强，因为它的客户群非常有限，产品的细节比较脱颖而出，南北型的联排，还有楼梯做的很好，可以从院子里直接到楼上去，好像（房价户型二手房租房）里边还是比较少见的，还有它的转角窗，270度景观，这个细节上做的很好。我也看过很多别墅，包括绿城的，隔壁的茉莉公馆，这个产品的独特性很好，看起来的品质，包括品牌的口碑，现在市场来看，住宅类的成交稍微有一些萎缩，就是受银行的银根收紧，我们这个项目本来就很稀缺，未来前景是很好的，现在银行的问题，特别是今年我们也看到这个市场交易是这么多年来最好的一年，未来的市场，我们也知道官方调控的目的，这么几年也琢磨出来了，它们的目的是想要市场成交量涨的速度不要过猛，但是调控不是让，市场一直很平稳，从目前这个情况来看，是不会有太大振荡的，而且我们的非常独特，我看下来，非常有自己本身的特制，其他别墅有很多相同特征，我们这个非常独特，对于实力较强的中产阶级，收藏来讲，对生活比较讲究的人，对这个产品会有独特的喜爱。[pagebreak]主持人：你给到了非常高的评价，张总给我们分享一下您的观点。同策咨询研究中心总监 张宏伟：有看过不少别墅，前滩这边，包括前滩外围的区域，前滩辐射区里面的很多楼盘都去过，前滩有很多方面，政府规划，包括实际操盘经验，对于我们来讲，今天我们来这个区域，对前滩来讲又有什么新的认识呢，不能简单从政府规划，未来一张蓝图角度来看，这个好像离我们又太远，我们这个项目毕竟面临一个现实的运用，面临一个市场的问题，我们如何看待当前的市场，我觉得这是最现实的问题，规划我们是世界级的中央商务区（价格动态户型图论坛），但是现在看起来是比较远的，有的人不愿意去买这样的单，但是从我们房价市场来看，从我们目前眼下来看，着眼未来的市场，从目前来看，前滩的商务区给我们带来哪些呢？看政府规划，政府规划提出一个定位，是中央商务区，定位比较高，但是眼下我听到一些小道息，或多或少可能给我们一些启示，我们浦东新区的政府以后要搬到前滩，我们不管它以后搬还是不搬，或者搬一部分功能再搬，这意味着什么信号呢？在未来这样的CBD（房价户型二手房租房）区域里面，政府的资源向这个区域倾斜，至于说一部分还是全部，无所谓，只要政府资源向这方面倾斜，未来我们整个社会资源，包括企业，包括资本都会在这个区域里面继续，未来的发展价值绝对不止是我们历来所定位的，上午部分来讲，整个的交易环境怎么样，随之而来的是各种各样的商机，包括整个房地产市场的空间，这个很明白的，政府有这样一个意愿，什么时间搬，搬多少，这个我们在未来三到五年之后会看到。再有，前滩旁边有一个板块，世博板块，世博板块我们都很清楚整个板块的发展脉络，都是哪些企业进来的，央企，起码也是在国内有点名头的，即使是民营企业进来也是蛮牛的企业，虽然付出的代价比较高，在世博板块进入的一些企业来讲，相当有实力的，我们可以用世博板块这样一个案例去看未来，这两个是紧挨着的，未来前滩这块优势来讲，有一个后发优势的特征，本身前面世博的板块已经吸引了不少央企进来，或者比较知名的企业进来，后续在政府规划主导的背景下，前滩板块是否还会集聚大量的央企进来，并且民营企业如果想进来，由于一些优势的民营企业也是有机会，毕竟后面还有地块出让，从这个角度来讲，这个区域里面的价值，我们从短期里来看，起码未来两到三年，或者三到五年，所出让地块里面，未来的企来看，或者开发商来看，它肯定基本都属于档次比较高，这个脉络已经很清楚了。我们目前就看最近的，我看到一个消息，这个国际学校入学门槛一年学费是20万，谁能付得起这样的学费呢？这个很明显，只针对高端人群的，区域里面，从这个配套，单纯从这个国际学校来看，这个板块的定位已经很明显了，不是上海市一般的第一中学、第二中学，第一中学已经蛮好了，但是这个国际学校比它更好，从配套角度来讲，前滩班期的定位很明显，起码跟周边的CBD或者陆家嘴、徐家汇看平的，这个没有问题的，或者稍微搞一个档次的，因为本身它是后来发展的，肯定有后发优势，现在虽然是一个工地，但是未来从配套来讲，未来肯定有香港高的价值。从政府规划到底政府搬迁角度来讲，从某个现在一些入驻的配套来看，整个板块定位是相当高端的。区域里面这些人群既然这么高端，对我们房地产回来带来哪些影响呢？两点，第一点是前滩板块内，高端，无论是商务也好，居住也好，还是休闲娱乐，这个是毋庸置疑的，政府定位这方面已经提到了，从未来即将入驻的一些企业，包括未来配套来讲，也是讲到了。第二个来讲，对周边板块也起到辐射和强化的作用，很明显离的比较近的浦江镇影响比较大，其实这个时候我们不应该把浦江镇简单看成浦江镇了，应该看成大前滩的概念，简单把浦江镇理解成浦江镇，对整个板块价值来讲肯定放的很低，我们可以用另外的案例去看，上的徐泾，大家老以为它是徐泾镇，其实它离我们整个虹桥商务区核心区就靠边上的，画一个圈就在圈边上，如果大家理解为徐泾镇的话它价值远远被低估了，如果理解成一个大虹桥概念价值就不一样了，我们也带领了一个项目，是一个公寓楼盘，卖非常好，价格远远超出了周边的一些楼盘。我们浦江这个别墅也没什么问题，是大前滩这个概念，它的价值会在前滩这样的基础上发挥出来，为什么这么说呢？只讲一点，刚才讲的前滩里面它未来会有这么多企业，这么多配套入驻，这一点就是非常好的理由，这一点还不足以说明，前滩板块来说，住宅这一块来讲并没有那么多配套，包括前面世博区域出让的地块，基本都是商场和，很少有住宅，从前滩角度来讲，目前出让的地块只有一块，现在住宅配比非常小，未来我们看到有住宅的比例，但是也相对来讲这么好的板块是非常有限的，所以前滩板块内的一些住宅的量远远满足不了未来我们前滩商务区里面即将入驻的这些企业或者和这些区域有关的产业，或者人员或者企业投资客，或者一些商务人士的需求，从这个角度看，前滩板块的高端需求肯定会外溢，外溢到哪里呢？离的最近的受影响最大，对于浦江镇来讲，它就会受益我们大前滩的概念，未来在大前滩的辐射背景下，浦江镇项目的价值会更加凸现出来，浦江镇未来看大前滩，这才是我们整个区域真正意义所在。主持人：非常感谢张总，今天在场的各位都是非常资深，从业多年的房地产圈人士，对于我们地产界每个细小的变动都是非常敏感的，2013年注定是非常不平静的一年，政策频出，热点频出，距离2013年结束只有20天了，我们网也做了一个调查，对数百万网友做出一个投票，选出今年对房地产行业影响的十键词，现在请根据你平时关注的点看一下哪一个是你们认为今年最为有影响的关键词。罗寅申：列出来的十大关键词，在今年整个楼市走势当中，都是市场的争论和焦点，我作为二手房的企业，我主要关注的是14年，20%的个税，我们也知道，今年整体楼市承载的税下半年向上的态势，以一月份的二手房2万多套，2月份有节假日的因素，可能有所回落，但是到了3月当时出台了20%的个税，出台以后直接的造成了整体的市场出现了恐慌性成交，当时有一段过渡期，无论是上海还是其他城市，都出现了被挤爆的报道，这就是20%个税带来的情况，这个点主要是针对二手房，我个人（房价户型二手房租房）认为这个理念作为我们二手房特别会关注到这一点，而且它单月成交的7万套，就我个人认为也是未来多年没办法复制的历史高峰，之后一系列的成交也是和3月份带动的市场热度是密不可分的，我主要对这十大关键词比较关注。其他像放贷收紧，这个在近期也是不同的热点，相信下面各位的专家也会有自己的理解。主持人：感谢您让我们回顾了一下当时的情景。李婷婷：我觉得应该是上海地皇，在以往的几年里面土地成交，特别是10年，流拍很多，议价比较低，今年很多特别是宅地，有些议价已经200%多了，特别是徐家汇的那块最价地皇，我觉得从房企对市场的预期应该是看多的，加上我们本身今年，特别是商品住宅的销售非常好，这个应该是大家都看好后市的时候，不管是一级二级都是这么疯狂，像自贸区只是一个概念，像之前迪士尼地块出来之后，周边房价也出现翻番，然后疯狂，现在感觉销声匿迹了，没有动静了。主持人：确实今年是地皇频出的一年，您刚才提到的那块，到现在还是全国总价地皇。张宏伟：我也认为是地皇，怎么来理解呢？这10个里边，所有的关键词都可以与地皇有关系，自贸区之后产生的，整个自贸区在上海地产概念推到了高峰期，三中全会之后不得不有一个政策出来，是因为这个引起的，最核心的还是地皇，我们整个上海楼市发展阶段，是9月份、10月份地皇产生非常密集的时间段，这个时候引起了我们政府层面的一些政策的关注。我们普通老百姓肯定买房，今年不买明年就白干了，有一些政策保障低收入人群，各地方都发了三房并轨之后的计划，都是为了缓解一下房价，这都是围绕上海地皇，楼市已经已经发展到这样的高峰去做的，是这样的情况。主持人：很多业内都认为地皇是房价涨的很重要的根源。张宏伟：售楼处去多了就知道了，无论哪个售楼处，10个里面至少有5个都会把今年的地皇拿出来做一个说法，徐家汇地皇怎么样，价地皇怎么样，哪个公司拿来的地皇怎么样，我们现在楼板价这样，我们房价这样，我们这边的价格洼地，基本都是这样的营销思路，今天在这个项目没看到并不例外，在其他楼盘里，在我们现在实际营销的时候也在这么说，影响是蛮大的，地皇营销，包括明年一个阶段，明年也会加大推动力度，明年肯定会产生地皇，明年的特征还是这样的。鹏欣置业顾问老宋：和前两位观点一样，上海地皇，拿到这张纸我扫了一眼，是这个，平时做这方面的工作，最近听到恒大进军上海市场，拿了四块地，包括听到某某项目开盘之前周边有一块地成交什么价格，形成了挑战，从哪些方面来说，对价格最敏感的，最有研究的是这个，地皇产生，说明我们大多数的甲方、开发商，对于后市的预期肯定看好。主持人：张总怎么看呢？张懿：这个题目出的很好，把我们的话题都打开了。这里有一个个性，三中全会换届，我选的是第八个，为什么呢？今年大家知道，新的领导人出来以后，对于调控以及一些政策还没有明确的挑战，只是说通过市场来调节，所以一些官方的说法，房价还会涨，有5%到10%的幅度，政策到底会怎么样，大家都不太知道，所以在这个情况下，从原来我们上海也好，其他城市也好，跟多政策是为了收紧房地产市场。土地一直在涨，钱也在给，所以现在有很多也在这样说，土地的价值本身是越来越少，价值越来越高，但是对于整个发展商来说，它的判断，除了市场这一块以外，可能就对政策的判断，政策还出了一个新的政策，可以放开这个对房地产也是有影响的。希望通过政策来推动一些导向。鹏欣项目处负责人：我选的是第三个，收紧我觉得有点相关联的，房地产市场发展到现在，作为购房者来说，如果，除了刚刚结婚的年轻人以外，其他手上应该不止一套，所以如果现在出台房贷收紧，是三成，首付七成，他手头有三四套，卖了一套，撇开我们限购的政策，首付七成是完全没什么问题，所以我觉得房贷收紧对于目前的市场来说影响不是很大。主持人：请方总说一下。方仲澜：刚才大家都说的很好，这个就是看的角度不同，大家见仁见智，我就从这个角度谈一下，因为大家都知道我们国家是世界上人口最多的，现在绝对数字老人也越来越多，将来养老地产的发展可能是一个房地产的趋势，但是我们中国的开发商在养老地产上面，只不过大家都是在一种尝试的阶段，不像国外那么成熟，其实这个市场是很大的，因为我们老人多，关键就在于寻找一个开发的方式，但是大家现在都不懂，因为大家都不知道怎么一个养老比较适合于中国的国情，如果开发商能够第一个找到这样一个模式，他就吃了第一碗羹了，经济利润也肯定是最高。刚才大家都谈到现在房地产市场已经发展的很高了，地皇频出，在这种阶段我们更加要把眼光看的远一点，怎么样才是长久地产的开发方式，如果我们在这个时候着眼于养老地产，前景应该是比较可观的，现在我们政策上面先推出来一个以房养老，这等于是一个小小的试水，是一种倒的方式，有房子的老人，可以先从银行那里拿到钱，慢慢等到他过世以后这个房子再还给银行，这个其实是养老地产的一种试水，其实国家的政策将来肯定是非常偏重于养老地产的，现在世界上的养老地产主流分成两种，一种是日式的，一种是美式的，日式的国家要贴补老人取多的钱给他养老，美式的是比较独立，自己掏出钱来，先买好合适的养老地产他入住，能够有人照顾他，中国将来走怎么样一条路，这么大一个市场，这么多的老人，你从养老地产上面该怎么样摸出这样一套模式，这肯定是地产商最最关注的，所以我从这个角度来说，我觉得这个关键词，在我的概念里面是比较重要的。主持人：再继续往深一点讨论，我们以房养老刚出来的时候被许多网民诟病，可能不太符合我们中国人的传统，对于网友这样的观点，您赞同吗？方仲澜：中国人有一种恋家的情节，这个家我是不能轻易交出去的，所以这个以房养老的概念推出以后，可能受到了许多的诟病，但是再怎么样说，也会随着实际情况的改变而改变，不是说将来大家一定能接受，也不是大家一定会否定，它是随着事态的发展，可能将来大家全部都走这个路线，也可能会找出更加好的适合中国国情的这种方式，我们其实现在走到这个阶段，就是在摸索这样一个适合我们的方式，也希望大家的开发商，能在这个方面多投力气，因为这样的精力花的绝不是白花，将来肯定会有很大的回报。张懿：其实的目的就是为了保值增值，每年房价在涨，无非就是抵御了通胀的风险，买了房子以后要养老就是把这个房子出租，房子一直在的，为什么？房子本身是贬损的，但是土地价值在往上涨，所以你每年可以通过这个租金来养，这个房子还是你的，租金一直有，租了若干年以后把房子掉还是值钱的，一样的道理，反过来以房养老，在中国不一定行得通。主持人：大家更多是通过这样一个词，激发大家对养老地产更多的关注，会引发出大家更多的思考。俞斌：我以前是发展商，现在是投资公司，对于以前发展的期权首付和贷款收紧，另外一种看法和一种角度，我们知道，在整个楼市或者说房产的参议者中，一个是发展商，一个是客户，还有一个最关键的是什么呢？就是银行，相对来说，房贷收紧，可能我有一些银行业内的朋友觉得，不是房贷收紧的问题，而是银行不愿意再把这些钱借出来，准备金利率的增加使得银行的可放贷的资源减少，对上市公司的一些银行它都要有业绩的报表，借你7.5我还不如借给企业8，因为房代的利润是银行最小的一块利润，它的利润点小，甚至于民间银行，尤其是现在政府又在提倡银行利率市场化，更不愿意做这些指导性的利率，这可能在下手上面也不影响，房贷手紧银行对这个市场宣告它也是参与者的方式，这个是我这个层面上的一些理解。可能会在短期内没有很大的冲击，但是长期如果说银行一直保持这种收紧的情况下会对，要么我们妥协，承担它的更高浮动利率，而不是上10%。张懿：是愿意放，只不过现在不能放。俞斌：准备金限量标准是有限的，为了完成报表也会到中小贷，鼓励中小贷市场上走8点几9点几的短期借贷，使得它的准备金已经不足了，收紧它的准备金就是把它的池子水收干一点。隽鹏伟：我个人（房价户型二手房租房）看的，自贸区的概念将上海的楼市推向了新一轮的高潮，其实在今年从年初开始，作为开发商来说大家都是诚惶诚恐，作为三中全会，在中国经济它不是完全放开的，是政府政治对它的干预度比较大，那个时候大家都在想三中全会是不是新的转折点，大家都在讨论，现在三中全会出来以后主题纲要讲的很模糊，而具体的措施什么都没有出，上海楼市今年的关键词对我自身而言，自贸区，为什么这么讲呢？自贸区9月底一公布，全国好多朋友打电话问，怎么有自贸区了，影响怎么样，现在适不适合出手，现在限购住宅都买不着。包括前一段时间他们都跑到这边来炒楼，一下子又拿到好多套，我还是选择上海自贸区吧。主持人：相信这个话题也是打开了大家的话匣子。希望大家在接下来可以自由享用茶歇，自由交流。[pagebreak]与业内蜚声世界的上海重要金融中心陆家嘴相比，前滩更多元，未来集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能为一体的城市副中心;更资本总建筑面积约150万平方米，远期1000亿资金投入;更价值，2011年至2013年三年间，区域土地价值翻一番;更高端，约100万方妇人高端居住即将成型。日网高端品鉴团走进鹏欣壹品（房价户型二手房租房）别墅，共同探讨多元的前滩、资本的前滩、价值的前滩、高端的前滩。业内研讨直播实录：“造城”前滩 善待最好的土地讨论之前，我们请鹏欣的宋先生简单的和大家聊聊项目。鹏欣置业顾问老宋：我就说说客户给我反馈的一些潜在情况，我觉得现在大多数的客户对前滩以后的价值认识的不够直观。首先一点，很多人说前滩是第二个陆家嘴，我个人（房价户型二手房租房）观点，这个话是不对的，前滩以后肯定是超越陆家嘴的，陆家嘴现在来说大家还以为它是上海的是中国的，但是前滩不一样，前滩是世界的，它的定位跟陆家嘴有区别，以后不管是它的体量，市政府（房价户型二手房租房）对现在的投资，以及吸取陆家嘴的建设经验，它更加的人性化，它的密度更加低，有更加多的绿植，更加适合宜居，包括它周边的辐射，它是世界的前滩，这是我自己的观点。其实我做房产接近十年了，我是非常荣幸的来做这个项目，我到这边时间不长，8月份来的，短短4个月，前面我做了至少十个项目，但是基本没有什么项目是让我真正有感情，我不怕说这句话，这句话我认为我已经有感情浸在里面。它是一个非常特殊的产品，周边的市场都看过了，从每一次到样板（价格动态户型图论坛）间都有给我新的不一样的感觉，从最初的毛坯房，毛坯房没看过工地，先看沙盘，看他们设计图纸，那时候我感觉不是很好，但是我到工地里面，先看了这套，我感觉不错，这不是独栋，不是联排，大多数看沙盘是南北连，和一般的东西连不一样，很多人会认为后面几排是不是有很大的影响呢？随着施工工地日益的完善，包括我们样板间现在出来，我走进去看，真的没有一点点它的不利的因素，我觉得都是优点，包括它里面八角型的餐厅，上面的主卧非常小。主持人：前滩是想打造世界级的商务中心，我相信业内之前也对前滩有一个了解，想请大家谈一谈对前滩的印象，以及未来对前滩前景的预判。首先请张总来聊一聊，您是负责这个项目，也会对周边，包括前滩辐射这一块，对前滩有一个全面的认识，包括它的前景希望您能够给我们分享一下您的观点。鹏欣集团营销中心总经理 张懿：我们项目应该说这个位置从目前来看，是前滩辐射范围以内，周边从地铁配套各方面来说日益在完善，所以个人感觉它的潜力应该是非常巨大的，那么从我们产品本身来说，确实一个人对一件事务能倾注他自己的感情全情投入的话它一定可以做好，这个感情的来源是什么呢？就是这个产品确实打动他，从我个人来讲，也有同样的感受，从某种意义上来说，大家坐在这样的环境中，客厅里面，大家也可以感受到我们三面都是非常好的采光，虽然我们是联排产品，但是有独栋本身的特制在里面，我们实用面积达到700个平方，每个房间都做的套房设计，包括保姆间也是套房设计，所以整个档次和房子整体来说是远远高于别的项目。从我们的首层来说，也不是地下室的概念，因为我们是人车分流，车子从地下室直接可以走，所以我们的地下室其实就是我们的首层，我们这里相当于是二层的概念，所以我相信各位业内的专家，刚才看了以后应该也有这方面的感觉，我们的产品其实是非常耐看的，如果从居住的感觉来说就是越住越感到舒适，而且是值得珍藏的。从我们进来的门口大家也可以感受到，我们是有一个独立的入户花园，上面有帮大家预留了位置，将来大家可以栽培花。与业内蜚声世界的上海重要金融中心陆家嘴相比，前滩更多元，未来集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能为一体的城市副中心;更资本总建筑面积约150万平方米，远期1000亿资金投入;更价值，2011年至2013年三年间，区域土地价值翻一番;更高端，约100万方妇人高端居住即将成型。日网高端品鉴团走进鹏欣壹品（房价户型二手房租房）别墅，共同探讨多元的前滩、资本的前滩、价值的前滩、高端的前滩。业内研讨直播实录：“造城”前滩 善待最好的土地讨论之前，我们请鹏欣的宋先生简单的和大家聊聊项目。鹏欣置业顾问老宋：我就说说客户给我反馈的一些潜在情况，我觉得现在大多数的客户对前滩以后的价值认识的不够直观。首先一点，很多人说前滩是第二个陆家嘴，我个人（房价户型二手房租房）观点，这个话是不对的，前滩以后肯定是超越陆家嘴的，陆家嘴现在来说大家还以为它是上海的是中国的，但是前滩不一样，前滩是世界的，它的定位跟陆家嘴有区别，以后不管是它的体量，市政府（房价户型二手房租房）对现在的投资，以及吸取陆家嘴的建设经验，它更加的人性化，它的密度更加低，有更加多的绿植，更加适合宜居，包括它周边的辐射，它是世界的前滩，这是我自己的观点。其实我做房产接近十年了，我是非常荣幸的来做这个项目，我到这边时间不长，8月份来的，短短4个月，前面我做了至少十个项目，但是基本没有什么项目是让我真正有感情，我不怕说这句话，这句话我认为我已经有感情浸在里面。它是一个非常特殊的产品，周边的市场都看过了，从每一次到样板（价格动态户型图论坛）间都有给我新的不一样的感觉，从最初的毛坯房，毛坯房没看过工地，先看沙盘，看他们设计图纸，那时候我感觉不是很好，但是我到工地里面，先看了这套，我感觉不错，这不是独栋，不是联排，大多数看沙盘是南北连，和一般的东西连不一样，很多人会认为后面几排是不是有很大的影响呢？随着施工工地日益的完善，包括我们样板间现在出来，我走进去看，真的没有一点点它的不利的因素，我觉得都是优点，包括它里面八角型的餐厅，上面的主卧非常小。主持人：前滩是想打造世界级的商务中心，我相信业内之前也对前滩有一个了解，想请大家谈一谈对前滩的印象，以及未来对前滩前景的预判。首先请张总来聊一聊，您是负责这个项目，也会对周边，包括前滩辐射这一块，对前滩有一个全面的认识，包括它的前景希望您能够给我们分享一下您的观点。鹏欣集团营销中心总经理 张懿：我们项目应该说这个位置从目前来看，是前滩辐射范围以内，周边从地铁配套各方面来说日益在完善，所以个人感觉它的潜力应该是非常巨大的，那么从我们产品本身来说，确实一个人对一件事务能倾注他自己的感情全情投入的话它一定可以做好，这个感情的来源是什么呢？就是这个产品确实打动他，从我个人来讲，也有同样的感受，从某种意义上来说，大家坐在这样的环境中，客厅里面，大家也可以感受到我们三面都是非常好的采光，虽然我们是联排产品，但是有独栋本身的特制在里面，我们实用面积达到700个平方，每个房间都做的套房设计，包括保姆间也是套房设计，所以整个档次和房子整体来说是远远高于别的项目。从我们的首层来说，也不是地下室的概念，因为我们是人车分流，车子从地下室直接可以走，所以我们的地下室其实就是我们的首层，我们这里相当于是二层的概念，所以我相信各位业内的专家，刚才看了以后应该也有这方面的感觉，我们的产品其实是非常耐看的，如果从居住的感觉来说就是越住越感到舒适，而且是值得珍藏的。从我们进来的门口大家也可以感受到，我们是有一个独立的入户花园，上面有帮大家预留了位置，将来大家可以栽培花。
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