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我想买一套二手房，但是房产证上的面积比实际面积小得多，请问对我有什么影响？！
房产证上的面积能改吗，如果要改，是不是要原房主去改，他是按实际面积卖给我的？！
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二手房经纪人
对于实得面积比产权证上面积大 对你的影响还是有一些 利弊都有吧 看你买来主要是自住还是考虑到以后要出售 因为卖的时候很多都要看面积的
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
如果您购买的这套房子，是房改房，房子的面积一般可以测大，到时实际面积就会体现在房产证上。如果实际面积比房产证上多出来的，是个人或单位加盖的，就很难再房产证上体现。除非但是是单位加盖，在房管局里备案的，还有可能把加盖的面积，算到房产证上。
二手房经纪人
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二手房经纪人
现在的新证都是一样的即使不一样也没有影响
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对于实得面积比产权证上面积大 对你的影响还是有一些 利弊都有吧 看你买来主要是自住还是考虑到以后要出售 因为卖的时候很多都要看面积的
二手房经纪人
如果您购买的这套房子，是房改房，房子的面积一般可以测大，到时实际面积就会体现在房产证上。如果实际面积比房产证上多出来的，是个人或单位加盖的，就很难再房产证上体现。除非但是是单位加盖，在房管局里备案的，还有可能把加盖的面积，算到房产证上。
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如果您购买的这套房子，是房改房，房子的面积一般可以测大，到时实际面积就会体现在房产证上。如果实际面积比房产证上多出来的，是个人或单位加盖的，就很难再房产证上体现。除非但是是单位加盖，在房管局里备案的，还有可能把加盖的面积，算到房产证上。
这个没有必要去改，之所以房产证上的面积会比实际面积小，有可能是之前的业主装修时向外扩了一点空间，但这都不会进入房产面积，也就是所谓的产权面积，这个没事的，对你只有好处没有坏处！
买的时候就不太好了，交易的时候按照房本面积交易，你自己住还行。
第1-10条,共11条 &
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违法信息举报邮箱：任志强说“你们别搞错了，现在房子是不够用的”，其实他也有些搞错了
一、事件回放
2018年某日，《经济观察报》采访了房地产“老司机”任志强。然后在2018年5月下旬，网上就铺天盖地出现了题为《任志强：你们别搞错了，我们现在房子是不够用的》的文章，内容就是这次采访实录。文章信息量很大，也非常有深度，强烈推荐大家阅读。
文章标题“你们别搞错了，我们现在房子是不够用的”，正是任志强的原话。只不过这两句话是分开讲的，但被编辑连起来了。显然，这个标题很吸引眼球。它给人强烈的暗示，让大家认为，任志强这番话意味着房价还会涨。这当然非常刺激大众神经。编辑深谙此道，所以起了这个标题。笔者也略懂此法，所以标题也直接用了这句话（有标题党之嫌，请见谅）。
其实任志强在采访中并未提及未来房价走势。他只是提出很多观点和数据，证明“现在房子不够用”，而且“未来可能更不够用”。既然如此，房价自然就有上涨动力了。
笔者也认为“现在房子不够用”，但未来房子够不够用，房价会不会涨，我有不同看法。而且，任志强提到的观点和数据，有些也是搞错了。本文的目的，就是弄清楚这些数据和事实。
二、为什么任志强说房子不够用？他在采访中到底说了什么？
下面就是任志强的观点。为精简表达和顺畅阅读，笔者对其原话略微做了修改，但不改变意思表达。
1、独居户问题。
任志强原话：“中国现在大概有7500万的独居户，其中4000万左右是老人，有3500多万是年轻人。我们就算单独居住的。北欧现在是40%，中国现在是五点几，六点几的样子，如果我们要涨到40%的话，大概会有2.5亿户的独居户。”
解读：随着老年丧偶、单身有房族增加、小家庭分立、追求自由和隐私等现象越来越多，独居户也越来越多，所以房子是不够用的。
2、人均居住面积问题。
任志强原话：“中国现在含证面积人均36平方米左右，按套内面积计算则更低，而且北京上海更低。”
解读：现在36平的人均面积是不够的，如果按实际面积（套内面积）算则更加不够。而且以后还会追求更大的人均面积，所以房子是不够的。
3、“老破小”的问题。
任志强原话：“所有住房都算起来，商品房的占比也就30%多，剩下的70%是过去50年分配历史中提供的。大部分又破又旧又小。”
解读：现在房子中有近70%都是非商品房，而且大部分都是“老破小”，用不了多久了。
4、每年竣工面积和拆除面积对比。
任志强原话：“中国现在一年的住宅竣工面积就10亿平方米左右，按照全国现在的住宅面积，大概240亿平，5%的折旧很正常吧，5%就是10亿平（笔者注：应为12亿平）。如果我们要满足70%的城市化率，至少有440亿平才能够住，如果按5%的话，就是20多亿平了，比现在一年房地产生产量还要大……北京这么多破楼，很多要拆除重来的。”
解读：本来现在房子就不够用了。而未来每年的拆除面积比竣工面积还多，所以未来房子就更不够用了。
以上四点是任志强关于“房子不够用”的主要论据和数据。但他说的一些数据（如房屋新建面积、拆除面积、所需总面积）和观点（如独居户问题），都值得商榷。所以，未来房子够不够用，还请大家看完下文后再做判断。
（1）以上说的都是城市（城镇）的房子，不包括农村。下文说的也是城市的房子。
（2）转述毕竟割裂了上下文，会造成理解偏差。如果想更全面、更深入、更准确地了解任志强的原意，强烈建议阅读采访原文。
（3）关于全国城市现有住宅的面积，未来每年的竣工面积和拆除面积，是很关键的一组数据。但我们并没有直接数据可用（国家统计局和住建部亦无此数据）。需要通过别的数据计算出来。在这个过程中，遇到不同的统计口径要自行核实，遇到出入太大的数据要自行判断真伪，而且还要和其他数据互相验证，从而保证推算出来的最终数据，相对符合实际。此外，除了计算未来城市有多少房子外，还要计算有多少人口，最后才能判断房子够不够。这个内容非常多，所以笔者会放在下一部分来重点分析。
三、现在和未来，房子到底够不够住？
任志强从独居户增加、人均面积少、待拆除旧房多、每年竣工面积低于拆除面积等方面，证明现在和未来，房子都是不够用的。但他的论据、数据、观点和结论，有些是错误的。至于哪些对？哪些错？最终结论又如何？因为要讨论的内容很多，几句话说不清楚。当然，再复杂的问题，经过逐项分析，裁剪枝叶，最终都能用几句话概括其本质。但思考和分析过程不能省略，否则，“几句话的概括”就会丧失关键细节，让人困惑不解。下面笔者就由浅入深，逐一分析。
1、房子是否够住？如何才算够住？其实有很大的主观性。
（1）如果以“人们是否都住进了房子里”为标准，那么，房子肯定是够住的。因为街头并未发现大量的流浪者。
（2）如果要以“是否满意”为标准，那现在的房子肯定是不够的。比如城中村、农民房、旧房子，无论是房子的内部环境还是外部环境，大都是“老、破、小、窄、挤、脏、乱、差、暗、闷……”，令人非常不满。
（3）人们对“丰满理想”的预期值，以及对“骨感现实”的忍受力，都有很大的伸缩空间。例如，人均居住面积是否足够，是否要独居，是否要拆旧换新，这些判断标准，并不是只有一个“点位值”，而是有一个非常宽泛的“区间值”，并且这个区间值还是动态变化的。
（4）综合大家的满意度和期望值，现在房子肯定是不够的。但笔者认为，未来房子是够用的。这个我会拿出“客观数据”来证明。
2、人均居住面积要多少才合理？
（1）这里先说一下面积的含义。关于房屋面积，一般是房产证上写多少，我们就说是多少。这个面积就叫“房本面积（建筑面积）”，它是包含了分摊面积的。但“套内面积”才是房子的实际面积（注：套内面积=房本面积-分摊面积）。通常，套内面积只有房本面积的80%多一些。由于大部分的面积统计都是指房本面积，为避免换算麻烦，本文说的房屋面积和人均面积，也是按房本面积算的。
（2）据笔者观察，目前的城市常住人口中，按人均居住面积可以分为如下等级：中上人群40平/人以上，中间人群20-40平/人，中下人群10-20平/人，底层人群低于10平/人。另外，宿舍人群（工人、学生等）一般低于5平/人。当然，这种划分带有主观性。
（3）那么，人均面积到底多少才合理呢？前面说过，这个区间很宽泛。人均40平当然很好，但人均20平也能住。如按前者算，现在房子肯定是不够的，而且未来20年内都未必够。如按后者算，则现在都已经够了，只是房屋条件太差而已。笔者认为，人均面积的合理值，未来20年内都可以按30平算。你也可以提高到35-40平米。总之，这是一个比较主观的数据。当然，不能明显过高或过低。
（4）任志强在采访中说：“要满足70%的城市化率，至少有440亿平才能够住。”他这里就搞错了。综合各方面的预测，中国人口峰值会达到14.2-14.5亿人（预计会出现在2028年）。就算按14.5亿人算，乘以70%的城市化率，则城市人口为10.15亿人。按人均30平算，只需305亿平就够了。远不是他说的440亿平。当然，如果人均必须达到40平，而且城市化率能达到80%，那就确实需要450-500亿平米的房子。注意！这是一个关键问题。下面会详细分析。
3、“独居户”问题和“套均人数”分析：人们真的会一直“独”下去吗？
（1）由于人们越来越追求个人空间、自由、隐私，再加上老年丧偶，年轻人单身趋势增加，独居户确实会趋于增加。这在国外也得到了印证。然而，主观上有需求是一回事，客观上能否实现，又是另一回事。如果房价和房租居高不下，人们就会忍受群居的痛苦，或是选择“低水平的独居”。
（2）任志强在采访中说：“我们就算单独居住的。北欧现在是40%，中国现在是五点几，六点几的样子，如果我们要涨到40%的话，大概会有2.5亿户的独居户。”但这不是你想增加就能增加的。尤其是说“要涨到40%”，这就意味着，10户家庭中有4户是独居。独居和“非独居”的比例是2:3。这个比例难以置信。尤其是房价这么高，人们真的有能力这么奢侈吗？
（3）如果没钱但又想独居怎么办？那就只能住城中村和老破小了。例如，在广州深圳有大片的“城中村”。里面的每一栋“农民房”都有二三十“套”房子。每套房子就1-2个房间，连客厅都没有。记住，如果这样1“套”房只有1个人住，那也是“独居”了，虽然环境很差。我的意思是，你不能脱离收入水平，无视房价和房租之高，妄谈独居需求。非要独居，就只能住城中村农民房里的“单间套房”。
顺带说一下，大家可能会觉得，一栋只有六七层楼高和三四十个房间的农民房，按道理只能算是“一户”，怎么会算成是有“二三十户”呢？事实上，政府部门就是这么算的，即每一个独立的租户，都算是“一户”。这个也可以从电表数来理解。虽然供电局只会给一栋楼装一个总表（从电力局的角度，一栋楼确实就只是“一户”），但房东会给每一个独立租客装电表。有多少个电表就有多少户了。请记住，政府也是这么统计房子“套数”的。按照这个统计口径，你会发现，“独居户”比例确实很高，但独居户的居住面积是低于20平的。不要以为是一个人独居一套小区大房子。
（4）还有就是 “套均居住人数” 问题。笔者以前写过一篇文章，说的是以后城市的部分新增人口，比如外地来的老人和小孩，本地小孩，还有本地有房人的配偶，都不用买房了。这个意思是说，别看现在很多房子只住1-2人，但以后会住3-5人（增加了老人、小孩、配偶）。这个也会部分地抵消独居户的影响。
4、关键数据一：未来城市人口有多少？
（1）截至2017年底，城市人口有8.13亿人（国家统计局数据）。至于未来有多少，由于每一年都不同，这里只计算其峰值。它有多个版本。如果按乐观预期算，假设全国人口峰值为14.5亿人，城市化率为80%，并且两者同时出现，则城市人口峰值为：14.5亿X80%=11.6亿人。如果按保守预期算，则城市人口峰值为：14.2亿X70%=9.94亿人。注意，其实全国总人口的峰值年份和城市化率的峰值年份，不是刚好在同一年。例如，当全国总人口达到峰值时（可能是2028年），城市化率可能只有70%。当城市化率达到峰值（80%）时，全国总人口可能已经跌到13.5-14亿人。在非常遥远的未来，城市化率可能会达到更高，但总人口迅速下降了。综合考虑，不妨认为未来城市人口峰值为11亿。
（2）注意，人口数据特别关键。希望关心房价的人，能够真正重视人口变动趋势。因为这是未来影响房价的最重要因素。尤其是小城市和县城，虽然目前房价仍在上涨，但只需10-15年后，便将长期承受人口减少带来的巨大利空。这将让现在或未来追高的买房者，产生巨大的吃亏感。具体内容参见笔者另外的文章（文末有链接）。
（3）说句题外话，虽然以上分析存在诸多假设，但关于城市人口的预测数据，仍然是比较“客观”的数字。而所谓的人均居住面积合理值，则是比较“主观”的数字。两者是不一样的。请大家体会。
5、关键数据二：现在城市有多少房子？
这个很难统计。下面列出几个版本。
（1）任志强提到：“全国现在的（城市）住宅面积大概240亿平”。这个“现在”是指2017年左右。
（2）任志强还提到：“现在城市人均36平方米左右”。而2017年底全国城镇常住人口为8.13亿人（2017年全国统计公报数据）。两者相乘，则2017年城市住宅面积为293亿平米。
（3）国家统计局曾提到：“2016年全国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平米”。而2016年底全国城镇常住人口为7.93亿人（2016年全国统计公报数据）。两者相乘，则2016年城市住宅面积为290亿平米。
（4）另外，笔者做了一个计算后发现（不保证绝对准确）：年，城市累计建造了大约140亿平的房子。这个统计包括了各种小产权房。
（5）用（1）或（3）减去（4）可知，1998年以前的房子，大约有100-150亿平。这个在下面计算每年拆除面积时用得到。
综上，2017年左右，全国城市住宅总面积为240亿平-290亿平之间（指房本面积，不是套内面积）。下面是几点说明：
（1）上面说的“城市”或“城镇”，都是指“直辖市+地级市+县级市+县城”（下同）。
（2）上面的计算，时间上可能会相差一两年，但影响不大。
（3）笔者不清楚上述统计是否包含了城市中的“城中村、农民房”等小产权房。应该是包含了的。
（4）其实我们不用计算房屋总面积，仅仅根据“城镇人均住房面积约36平米”，就可以知道房子总量是够的，只不过是分配不均和质量不佳罢了。
（5）至于未来够不够，还要计算每年的房屋新建面积，房屋拆除面积、人口增加数量等数据，同时考虑其他因素，例如独居户和小家庭分立的问题。
6、关键数据三：未来每年会拆掉多少房子？为什么说任志强错了？
为简化起见，这里只分析2019年-2038年这20年。因为20年以后，人口会持续减少，而房子会保持不变。所以，关键就在于分析这20年。
（1）房子是否拆除，主要和房龄有关。1998年以来建的房子，在未来30-50年内都不会拆掉，所以这里不用考虑。
（2）我们只需考虑1998年以前的房子。这个到底有多少呢？这个很难找到数据。根据笔者估算，1998年以前的房子，现在大约有100-150亿平。由于越早年代的房子是越少的，例如1980年以前的房子很少了，大部分都是1980年以后建的，于是可以合理地假设，1998年以前的房子平均还能用25年。因此折旧率就是4%，即未来每年要拆除4-6亿平。
（3）任志强在采访中说：“全国现在的住宅面积大概240亿平，5%的折旧很正常吧，5%就是10亿平（笔者注：应为12亿平）。如果我们要满足70%的城市化率，至少有440亿平才能够住，如果按5%的话，就是20多亿平了，比现在一年房地产生产量还要大”。显然，他的计算是错误的。前面分析过了，每年只会拆除4-6亿平，而不是任志强说的12亿平甚至20多亿平。另外，他说的440亿平才够住，也是说多了。
7、关键数据四：未来城市每年会建造多少房子？
这个可以从下面几组数据来判断。
（1）年，全国住宅竣工面积分别为7.38亿平方米、7.72亿平方米、7.18亿平方米。数据来自国家统计局（下同），且统计不包含农村（下同）。
（2）年，全国住宅新开工面积分别为10.67亿平方米、11.59亿平方米、12.81亿平方米。平均每年11.69亿平。
（3）年，全国商品住宅销售面积分别为11.24亿平方米、13.75亿平方米、14.48亿平方米（均指新房，不含二手房）。
（4）以上三项数据之间出入都很大。笔者认为可以按新开工面积来算，即每年可建造11.69亿平的房子。当然，不是每一年都能保持如此规模。
（5）要注意的是，竣工面积和开工面积相差较大。一般来说，当年开工的住宅，会在2-3年后竣工。但是，2015年的新开工面积已经达到10.67平米，年更高，而2017年的竣工面积仅7.18亿平米。不知道差在哪里了。
（6）请注意，以上统计的住宅竣工面积、新开工面积、销售面积，均只包含由房地产开发经营法人单位建造的房子，均不包括拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房子，也不包括城市居民自建房等小产权房。如果算上这些，则每年建造的房子就更多了。
8、关键数据五：20年后的2038年，城市一共会有多少房子？
（1）由上，未来20年，平均每年会拆除4-6亿平老房子。若按每年5亿平算，则未来20年会拆除100亿平的房子。
（2）在未来20年内，由房地产开发经营法人单位建造的房子，假设前10年每年建造11亿平，后10年每年建造7亿平，则20年合计建造180亿平。再加上居民自建房等新房——按最保守估计都有20亿平，则总共可建造200亿平。
（3）由（2）减去（1）可知，未来20年，预计城市总共将增加100亿平的房子。
（4）由于现在有240-290亿平的房子，再加上（3），则到2038年，城市会有340-390亿平的房子。
9、终极问题：未来20年房子够住吗？
综上，我们有如下数据：
（1）未来20年内，城市人口峰值大约是11亿人。
（2）2038年，城市房子总面积约为340-390亿平。
（3）由上，2038年的人均居住面积为30.9-35.5平米。请问够住吗？
（4）有人会说，2038年的人均面积，还低于现在的水平（36平/人）。但要说明的是，随着房子不断“去旧迎新”，以后居住条件会得到显著改善。
（5）还有人说，人均面积不能说明问题，因为贫富分配不均。比如富人达到50平/人，一般人只有15-30平/人，底层人群更低。的确，现在和未来都还会这样。但是，其实人均20平也是可以接受的。比如，一套80平的三居室房子可以住4个人，只要不再是“老、破、小、窄、挤、脏、乱、差、暗、闷……”就行。
前面说过，再复杂的问题，也可以用几句话概括其本质。例如，房子够不够用这个问题，就可以概述为是：未来城市人口有多少？房子有多少？而这又要分解为如下几组问题：
1、未来是指哪一年或哪几年？可以分为几个阶段？如何简化计算（如果每一年都要算就太复杂了）？如何选取有代表性的阶段或年份？
2、每一年的人口怎么算？如何合理地简化算法（比如只计算城市峰值人口）？全国总人口数会怎么变化？全国城市化率会如何变化？分别应该取什么值才合理？这些值会出现在哪一年？
3、未来城市房子有多少？现在的房子有多少？未来每年会建造多少房子？会拆除多少房子？还有很重要的一点是，这些房子到底是按什么口径算的？是老破小？还是新建房？是商品住宅，还是各种小产权房？网上流传的不同版本的数据，到底是什么统计口径下的？能不能直接拿来用？这些数据是否足够合理？不同数据之间能否相互验证？最后得出的数据，又如何保证八九不离十？
4、然后还有一些相对简单和主观的问题。比如独居户的趋势如何？人均面积要多少才合理？
差不多就这些了。本文就是对这些问题做一个初步梳理。至于结论如何，大家不妨自己算一算。最后，谢谢您耐心看完本文。
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