承租人擅自修建违章建筑被行政机关拆除出租人是否担责
来源：中国法院网
作者：刘瑾
　　[案情]
　　日，王某与北京市大兴区前高米店村委会签订《协议书》，内容为承租原城建三公司占有的前高米店村委会所有的房屋及土地，期限五年，租金为每年15万元，从日起至日止;承租期间，原房屋归前高米店村委会所有，新建房屋归王某所有。《协议书》签订后，因经营需要，王某未经前高米店村委会同意，在所承租的院内平地上，又新建房屋6815.75平方米，上述房屋未取得房屋准建证及产权证。日，北京市大兴区城市管理监察大队下发京大管限拆字〔2003〕第0608号限期拆除违法（临时）建设通知书，要求王某于日24时前将其自建房屋拆除。王某在自行拆除后，于8月7日找到前高米店村委会，要求前高米店村委会补偿因拆除建筑物造成的部分损失。为此，村书记（日已经申请辞去前高米店村党总支书记职务）、村长以证明人身份给王某出具《说明》一份，记载：“因未到合同期限，日，北京市大兴区城市管理监察大队下发通知，限强制拆除。因未拆迁时，大队同意按最低每平方米200元赔偿，望大队领导协商解决。”此后，王某凭此说明多次向前高米店村委会要求赔偿，但以各种理由遭到拒绝。故诉至法院要求前高米店村委会赔偿其经济损失1 363 150元。
　　[裁判要点]
　　北京市大兴区人民法院经审理后认为，王某与前高米店村委会签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的规定，应认定合法有效。合同签订后，前高米店村委会未收到王某交纳的租赁费，且王某在未取得房屋准建手续情况下，私自建房，导致被依法拆除，故对此造成的损失应自行承担责任。前高米店村委会书记、村长作为证明人，并无权利给前高米店村委会设定赔偿义务，其给王某出具的《说明》并不能作为王某向前高米店村委会主张权利的依据。故判决驳回王某的诉讼请求。
　　一审判决后，王某不服，提出上诉，请求撤销一审判决。认为村里在拆迁占地时均以每平方米200元给予赔偿，村书记及村主任作为领导以此数额为参照所出具的说明具有法律效力，理应得到相应赔偿。前高米店村委会同意一审判决。
　　二审法院经审理认为，王某与前高米店村委会签订协议后在未取得房屋准建手续情况下重建、新建了房屋，导致被城管部门依法限期拆除，对此造成的损失应自行承担。前高米店村委会书记、村长以证明人的身份，为王某出具的《说明》明确指出：因未拆迁时，大队同意按最低每平方米200元赔偿，望大队领导协商解决。现王某重建、新建房屋不是因拆迁而被拆除，故王某无权要求大队因其违章建房而被有关部门拆除的房屋对其进行赔偿。现王某以说明为依据要求前高米店村委会给予赔偿，违反民事法律上的公平原则，故判决驳回上诉，维持原判。
　　[评析]
　　本案系因租赁合同履行中，因承租人在承租土地上修建房屋因被行政部门依法拆除而与出租人就添附物的经济补偿问题所产生的民事纠纷。本案主要涉及三个法律问题：一是在租赁合同中因添附物被确认为违章建筑被行政机关依法拆除，作为虽未明确表示同意但根据实际情况应推定为明知承租人进行添附的出租人是否应承担相应的赔偿或补偿责任的问题；二是作为基层群众性自治组织的村民委员会，其村委会主任以证明人身份在未经村民委员会全体成员集体讨论或村民代表大会的表决程序且未加盖村民委员会公章的情况下，为村民委员会设定相应的赔偿义务, 其行为是否具有法律效力的问题。三是房屋被依法拆除和被依法拆迁的区别以及该事实行为发生后是否都应受到有关部门的合理补偿问题。
　　首先运用相关法学理论并结合本案所认定的事实对租赁合同中有关添附行为加以分析。《中华人民共和国合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”该法条对改善或增设物规定了两种情形：一种是经出租人明确同意或虽未经出租人明示同意，但出租人知道后不表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的善意添附；另一种是未经出租人同意或超出合同约定用途合理范围，擅自所为的恶意添附。对善意添附，《合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”审判实践中，在对租赁合同终止、合同无效等情况下，作为善意添附，是不适用恢复原状的，仍应在添附物现存审计鉴定价值基础上确定出租人的可利用价值，由出租人予以承租人折价补偿，否则出租人所获利益将会因无法律或合同依据而为不当得利。由此，不难看出，我国对合法添附物的折价补偿方式，就其立法本意上，是在遵循公平、等价有偿、诚实信用等民法基本原则的前提下，对租赁合同双方当事人的权益都给予了充分保护，使利益均衡。
　　本案中前高米店村委会在知道王某擅自修建房屋后虽未明确表示反对，但王某是在未取得房屋准建手续的情况下擅自修建、新建房屋，则此行为潜在的后果是一旦租赁合同终止或被确认无效，则前高米店村委会并不能因此而享受预期利益，故如果在本案中适用善意添附原则，由前高米店村委会对王某进行折价补偿，显然有悖于立法精神和法学理论。故一、二审法院对王某因未取得房屋准建手续情况下重建、新建房屋，导致被城管部门依法限期拆除，而自行承担相应损失的认定是正确的。
　　此外，本案中王某虽未能基于租赁合同而得到折价补偿，但在房屋被依法拆除后，作为前高米店村委会主任及村书记均以证明人身分为村委会设定了按拆迁情况的赔偿义务，王某能否据此而得要求村委会赔偿或补偿的请求权？首先村书记作为一级党的领导与村委会主任在职权上是有明确分工的，在进行村务管理上应做到党政分开。其次根据法学原理和司法实践，在民主集中制的原则下，群众性基层组织兼有行政管理性质的村民委员会，其村委会主任的地位相当于法定代表人。由于社会经济生活的复杂性及法定代表人或其他组织的负责人的特殊身份，我国《民法通则》对其权利作出一定的限制。如果合同相对人明知或者应当知道法定代表人超越权限而与之订立合同，合同就属无效；如果不知道超越权限，合同就应有效，即法定代表人或者负责人超越职权而对外签订的合同是效力待定的。本案中，北京市大兴区城市管理监察大队下发通知，在对王某新建的房屋强制拆除后，村委会主任仅写下以“村里同意按最低每平方米200元赔偿，望大队领导协商解决”为内容的《说明》，且该《说明》未加盖村委会公章，显然系超越权限行为，这一点王某从《说明》的字里行间是不难看出的，故该《说明》应认定无效。
　　一、二审法院因王某以该《说明》确定的数额为依据要求前高米店村委会给予赔偿，违反民事法律上的公平原则，驳回了王某的诉讼请求。
　　[提示]
　　由于经济建设迅猛发展和城市规模不断扩大，房屋拆迁和土地征收、征用已成为触动广大人民群众每一根神经的重大议题。因此作为审判机关，运用法律知识对上述行为发生的法律后果加以提示十分必要。我国《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。” 征收和征用，是国家强行取得公民和法人的财产权或者强行使用公民和法人的财产的制度，是物权绝对性原则的例外规则。我国《宪法修正案（四）》第13条新增如下第3款：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用，并给予补偿。然而违法建筑物，是指“未经有关部门审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准，但批准的内容违法而占地所建、扩建和改建的建筑物。”违法建筑物的基本特征就是具有“先天违法性”。故我国法律、法规并未规定对违法建筑物进行补偿原则。此案中，王某在未取得有关部门审查批准的情况下，擅自修建房屋，被城市管理监察大队确认为违章建筑而予以拆除，对此国家不应给予赔偿或者补偿。]
（作者单位：北京市大兴区人民法院）
责任编辑：陈思
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租赁房屋遇拆迁如何处理？租赁房屋拆迁补偿的分配
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很多租客在进行租赁的时候都会有一种情节，喜欢在那里住的比较舒服了就不愿意换地方，所以很多都是一签都是签订的很长时间的，但是在进行租赁的时候我们都无法想象到的就是政策的改变，特别是租赁房屋遇拆迁如何处理？租赁的分配问题，下面由小编给您详细的介绍一下：
第1、租赁房屋遇拆迁如何处理： １、根据中华人民共和国国务院令（第３０５号）《管理条例》第十三条的相关规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立协议。” 中华人民共和国建设部令第４２号　《城市房屋租赁管理办法》 ２、第十二条　有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；　因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；　当事人协商一致的。 因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。 ３、第十九条　“出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。”　具体的情况可以咨询当地的房产管理部门和拆迁管理部门。 第2、租赁房屋拆迁补偿的分配： 在过程中，情况复杂。各类不同所有权性质的房屋，也有所不同，出租人应和承租人协商解决解除合同和安置的问题，不能达成协议的，拆迁人应对被拆迁人实行调换；达成协议由被拆迁人安置承租人的，拆迁人对被拆迁人给与补偿。 选择货币补偿的，因给与被拆迁人的补偿款已经考虑了房屋的非住宅性质，所以不再支付停业停产损失费用；选择房屋置换的，停业停产损失费用应归属实际经营人。具体确定停业停产损失费用的标准各地规定不一样，应查询当地的规定。 以上就是关于租赁房屋遇拆迁如何处理和租赁房屋拆迁补偿的分配相关问题的介绍，在进行租赁的时候应该根据两者的具体的情况进行分析，租赁方和房东应该坐下来好好的协商，这样才能更好的解决其中所遇到的情况，希望对您有所帮助。
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你找律师去，这补偿明显违背政策
是的啊，我也觉的，自少相同面积吧，或者你给我批同样大小地皮，我自己造也行啊
国家政策是先补偿后拆迁，你钱和房没拿到不能拆迁，我们这有个市中心的房，拆迁之后开发商跑路，等了十几年也没有房子。建议你直接去找你们附近省市的律师。
1 你自己跟老婆在外面买了房子吗？如果没有 你可以跟老婆向征收部门提出申请你跟老婆孩子也是住在父母家 只是户口没在 这是事实居住 找找关系可以搞定 2你爸妈这是集体土地 村里给你500一平这个价格肯定不是最高的 毕竟还有的谈 估计在1000左右 你可以要他们给你看看关于集体土地征收补偿的文件
另外还有一些奖励费用你也没说 3 把你父母病历拿出来找医院盖章 申请困难补助 能有5万左右 4 你按面积赔偿就蠢了 你值钱的不是房子是土地 你家难道没有菜地什么的吗 5 集体土地看有没有附属设施补偿
我忘记了毕竟地区不同
你们村上的集体土地应该也要按人头分钱给你爸妈 你问问看有没有
就算按评估公司均价给你评估你家这应该是砖木结构的房屋 就算给你3000一个平方 200个平方也才60万 你干？买个200平方的房子难道不要装修？1000一个平方装修费用不贵吧 按期搬迁应该也有1000一个平方的奖励 过度安置费也有 停产停业补偿也有 选择货币补偿比产权置换补偿应该也多一点
按期搬迁奖等等
缺牙要及时修复，揭秘种植牙如何做到几十年不掉？
太亏了，尽量先拿钱再搬迁，不然后面真没人理你们。其实也不是老人们权利意识差，关键是这种事一辈子也碰不上机会啊。
目前还有两家，一家新造楼房，要求按商品房价格乘，他家三层楼面积大，另一家开水泥预制场，场地面积只肯赔70每平，所以没谈好
拆迁这个东西是没数的，国家标准是市场价，但肯定拿不到。你要估计土地和房屋的市场价，打个折就差不多了。影响因素太多，但500每平那就明抢。
拆迁这个东西是没数的，国家标准是市场价，但肯定拿不到。你要估计土地和房屋的市场价，打个折就差不多了。影响因素太多，但500每平那就明抢。
可能各地不同。拆迁是有上头的文件的，你可以要求他出示，上面有土地补偿标准，房屋折旧补偿标准，安置费用（包括搬出，搬入，租房补贴标准）。拆迁之前房屋补偿是要公示，全体村民签字同意后才能开始的。
是的啊，只听父亲说算建筑的钱，没建筑的院子只算30，这不是不算地的钱嘛这，明明是地才值钱的嘛，我好好的住着，跑过来拆我房子，给点打发叫花子的钱，说这是政策规定，实在不服
我是四川自贡的，我们这边都是谈一家拆一家，最差的补偿的都是三套房子8万以上，要看房子大小，重了几层
内地小城市，山高皇帝远啊
我们家小孩都在外地，故老房就平房，只有一层，可也不能就算给我两个人口70平，现在面积远大于70平啊。前两年拆一个户口也是70平，到今年那里一个户口变50平了，都那些人想怎么农怎么弄
政策什么的别想的太好，只有忍了
这明显不太合理，就像如果女人被强奸，也要忍了？
我们这儿先按房子面积算，等平方楼房只出十分之一的钱（物业全免，水电费有一定的免费额度，超出了就自己掏），再按人头，每人5W(必须户口在本村)，每年还有土地补偿。你和一起被拆的人商量商量，再找村长之类的谈谈，我感觉是坑
你看看是不是已经什么都定下来了，我们那就是过期后发的通知
不懂，找懂得人，律师什么的帮你整
首先要看土地性质如国有土地的话土地上的构建筑物就能按你说的3000元每平的市场价补偿因为国有土地的构建筑物能上市交易。通俗就是能办房产证。而集体土地上的房屋是按建筑重置价进行评估.价格的话还要所在地区的经济水平 ,如是提考虑提要求的可以参照工程发包价减免税费.如工程发包价1000元每平其中有约100元的税费900元的实际费用.至于你说的每人30平的补偿,这有一定的法理依据国土法各省条例有集体土地每户的占用标准分平原山区丘陵各所处的是什么地型则标准不一样.政策的目的是人少占用耕地变成宅基地.但此政策不能概尔全的套用到拆迁补偿上.具体还应看房屋年限如在国土法实施之前的则应全拆一还一如在实施后的则应考虑该栋房屋事实居住人有几口不能说居民不能享受这是宅基地不是闲置土地,宅基地是可以继承的.能以考虑拆一还一的话有几口人就应算几口人的面积置换剩余的才考虑评估价货币补偿,如子女存在事实婚姻但每有分户的话也应考虑为自然分户,则应享受每户享有的优惠政策.如当地置换的面积是划屋基的话补偿也是一样.
感觉不合理就去和他谈。。
你只要没谈妥应该就不会拆
至于拖到后来搞强拆，只要屋里有人他就不敢动的。。
补偿分三种方式货币补偿产权调换划地自建,你们实行的应该是产权调换你如果结婚了那么爱人小孩加老人5人都应该换人头来算因为你曾经也是村里的人不管你转成居民或非农现在补偿的房屋你都是有权继承的,因为地上的房屋是私有财产,但假如征收的是集体土地你则没有享受权利因为你户口己迁不属于这个集体了但宅基地及地上的房屋发生的一切权利你都有权享受同时如你单独立户了则该栋房屋应己两户来享受优惠政策如一户奖励10000元或几个平米之类的政策优惠.如硬拿集体土地每户每人享受的标准来套的话你房屋78年己建而土地法是89年草拟9091年具体实施显然不能一刀切也要考虑该栋房屋的具体情况
补充一点现全国针对大部都是有多少面积算多少面积,同时还有一些优惠政策如减免物业费超面积优惠或拆一还1.2,,,1.5,,,,2之类如你们地方在产权调上还是取按国土法生搬硬套的话确实有点死板体现不出让利于民的精神...如果安置方案是选择划地自建再按人头每人分配35平的屋基的话政策也还是较灵活的
老房价值不等同于商品房，楼房平房本身价值不同
自己装修下可当别墅住，才给你换70平的小房
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国家为了缓和拆迁矛盾，平衡拆迁当事人的利益，
首先国务院颁布《城市房屋拆迁补偿条例》，之后，各地方政府又相继出台了相应《条例》或《办法》，可是一些法规界定用语，作为拆迁当事人看不明白，急需好心人帮忙，对一些给予明确解释。下面是《城市房屋拆迁管理办法》的部分条款。
第三十四条　拆迁租赁房屋，除本办法第三十五条、第三十六条、第三十七条规定的情形外，拆迁人应当根据租赁双方有关处置租赁关系所约定的方式，支付货币补偿金额或者实行产权调换。
　第三十五条　拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，拆迁人应当将货币补偿金额的10%支付给被拆迁人，90%支付给房屋承租人，租赁关系终止。租赁双方约定货币补偿金额分配比例的，从其约定。
　第三十六条　拆迁执行政府规定租金标准的公有非住宅房屋，租赁双方选择货币补偿但未约定分配比例的，拆迁人按照下列比例分别支付货币补偿金额：
　(一)租赁合同期限内实际使用在1年以内的，被拆迁人100%;
　(二)租赁合同期限内实际使用超过1年、在2年以内的，被拆迁人90%，房屋承租人10%;
　(三)租赁合同期限内实际使用超过2年、在5年以内的，被拆迁人80%，房屋承租人20%;
　(四)租赁合同期限内实际使用超过5年、在10年以内的，被拆迁人60%，房屋承租人40%;
　(五)租赁合同期限内实际使用超过10年、在15年以内的，被拆迁人50%，房屋承租人50%;
　　(六)租赁合同期限内实际使用超过15年的，被拆迁人40%，房屋承租人60%.
　　第三十七条　拆迁私有出租房屋，因国家有关私房改造政策形成租赁关系的，应当实行货币补偿。拆迁人按照住宅房屋计算货币补偿金额支付给被拆迁人；同时，按照该金额的90%对原房屋承租人给予补偿。
　　因房屋承租人改变房屋用途增加的货币补偿金额部分，租赁双方未约定分配比例的，被拆迁人与房屋承租人各得50%.
本人10年前以招商引资的形式，租赁了一个集体企业的闲置厂房从事生产经营至今，我租赁时，该企业已倒闭多年，厂房的产权已归在雄州社区名下。土地也收归国有了，现在因城市改造需要，该厂房即将面临拆迁，在拆迁补偿问题上，租赁双方对以上条款特别是划线部分的内容的理解，各自有着很大分歧。为和谐拆迁起见，特求助熟悉拆迁条例的好心人给与帮助。先面试我的问题。
1，什么是“政府规定租金标准的公有非住宅房屋”？详见以上三十六条内容。
2，什么是“因国家有关私房改造政策形成租赁关系”？详见以上三十七条内容。
3，像我们的这种租赁关系的拆迁当事人，绝非个别现象，如果以上条款皆不适合的话，应该怎么样保障租赁双方的合法权利？既然对公有和私有房屋都涉及到了，为什么唯独没有集体所有的房屋的租赁行为的补偿规定？或者明确指明参照《条例》的哪一条?
企业拆迁补偿主要分为三部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿；二是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；三是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
企业租赁的厂房拆迁时如何补偿？
根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。可见，作为承租人的企业，因其对所拆迁房屋不享有所有权，并不能享受房屋上拆迁的补偿。
事实上，拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的过程中，承租人也没有权利参与到其中来。这样一来，一旦面临拆迁，作为承租人的企业想获取补偿就会陷入非常被动的局面。在现实生活中，因历史上的改制原因，国有企业改制不彻底、集体企业转型不成功，企业产权、厂房产权、土地使用权权属混乱不清等情况，导致企业以承租人的身份从事生产经营的情况非常之多。那么，承租企业面临拆迁应当如何为自己争取利益呢？上海伟聚律师事务所认为，承租企业应当分拆迁前和拆迁实施两个阶段进行考虑。
　　一、承租企业在拆迁前的准备
　　许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候，往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为，只要我能拖得住撑得久，动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上，这是一种非常错误的想法。
首先，法律上规定了“久拖不搬”的救济手段。《房屋拆迁管理条例》第十七条确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段，面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况，拆迁人有权依照法律程度申请强制拆迁，被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁，这是不现实的想法；
其次，在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久，拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况，但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为，哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿，都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的，所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的，而不是拆迁人自主决定的事情。
再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上，而忽视了补偿款分割的法律风险化解。上海伟聚律师事务所的律师在办案的过程中，经常会遇到这种情况：在补偿款谈妥之前，被拆迁人、承租人往往站成一线，共进共退，以图争取更多的利益。而一旦补偿款落实之后，被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会因为之前的权属约定不明而再起诉讼，请求法院依法为其进行动迁款的分割，拆迁之事本已麻烦甚多，再加上动迁款的分割，更容易出现亲朋关系破裂、子女关系紧张的情况。而这一切，其实都可以通过拆迁前的准备，通过约定各方权利的方式，很容易地把拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁人、拆迁关系人并没有注意到这一点，而徒增许多烦恼和纠纷。
　　承租企业在拆迁前可以做的准备工作有：
　　（1）深度审查拆迁中的各方权利义务关系，确定因拆迁而发生关系的各方主体
　　与住宅房屋拆迁相比，非住宅房屋拆迁（企业拆迁）因为土地、房屋的权属关系复杂，在拆迁过程中会有更多的拆迁关系人在里面。如果被拆迁房屋是自有产权办公用房，并享有完整的国有土地使用权，被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人，拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。有些房屋是租赁办公用房，拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。值得引起注意的是，集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁，因原有权属不明，甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现，使得各方主体权利义务不清楚，拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。由此，上海伟聚律师事务所律师提示：对于产权归属不明确的企业，在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内，建议咨询或者聘请律师介入，以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定，以有效化解可能发生的法律风险。
　　（2）积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明
　　有很多当事人并没有预估到相关材料证明是件很复杂的事情，临到限期，匆匆估算企业内的设备数目，对因拆迁而引起的设备迁移费、哪些设备迁移动是损害设备价值的没有进行精细的清点核查，而使被拆迁企业、承租企业在安置补偿时相当被动。常言道，破家值万贯，对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的工作，应当提前介入，为后来的评估做好准备。被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件；现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单。
劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同，以证明本企业内共有多少在职员工，劳动期限如何等。如有事实劳动情形的，建议应尽快补充劳动合同，以证明双方的劳动关系。另外，社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明也应一并整理并列清单。装修装潢费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明，如果协商确定装修装潢费用的补偿，可依照装修装潢费用的原始支出、使用年限、现在状况等参数进行协商；如果依照评估确定装修装潢费用的补偿，也应提交相应数据及证明材料，以便对装修装潢费用进行合理的评估。
　　（3）聘请律师介入，在专业律师的指导下制定拆迁策略
　　拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异，而且拆迁人在拆迁中往往有着更优势的地位，使得很多被拆迁人、拆迁关系人 “怕”拆迁。“怕”的原因无外乎两点：一是拆迁跨度时间长，繁琐事情多，很多企业初次接触拆迁，对此束手无策；二是缺乏相关的拆迁法律知识，在与拆迁人交涉的过程中怕吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性，对于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁律师介入是非常有必要的。
雷敬祺律师在《律师在企业拆迁法律工作中的服务》一文中将律师在企业拆迁中的作用界定为五大项：尽职调查、制定拆迁损失报告、拆迁补偿安置协商谈判、参与诉讼和裁决、签订拆迁安置补偿协议。而且，企业拆迁事关企业的发展乃至生死存亡，如何打好拆迁这一战，需要根据各个阶段的特殊情况，在做好调查的前提下，制定相应的应对策略，在拆迁中把握主动权。在这个时候，拆迁律师兼有专业知识和实战经验，能够对拆迁进行大局掌握，提供策略性的指导意见，不仅能解决诸多法律问题，更重要的是能够提前化解法律风险，防止不利后果的出现。
二、拆迁实施中，拆迁人应对承租企业补偿的项目
　　《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条、第三十三条分别规定了拆迁人应当向拆迁人、房屋承租人支付搬迁补助费、停产停业的适当补偿。在上海市政府发布的《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》的规范性文件中，明确了承租企业应赔偿的以下几个项目：1、设备搬迁安装费；2、设备重置成新价；3、停产、停业补偿。
　　在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为三部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿；二是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；三是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
　　（一）拆迁资产补偿
　　1、土地补偿
　　作为承租人的企业，其经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障？根据拆迁法规，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。在《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》中明确了“土地使用权补偿基本价格按照市场评估、整体平衡、政府定价的原则确定：浦东地区为110-130万元/亩，浦西地区为120-140万元/亩”的补偿办法。这是上海市第一次以政策性文件的形式明确土地使用权的补偿办法。
其他地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。
　　2、房屋、建筑物补偿
　　对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。低于上海市城市房屋拆迁最低补偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算。并依照上海市有关补偿口径，计算房屋、建筑物实际应得的补偿费用。
　　3、设备重置成新价
　　《城市房屋拆迁管理条例》中规定，设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备；二是不可搬迁设备；可搬迁设备因拆迁而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。
　　在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米２５元计算；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。
　（二）拆迁费用补偿
　　1、停产停业损失
　　《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人可以给予适当补偿。对于“适当”的标准，何为“适当”、其计算依据、计算方法，何种情况下是“可以”补偿，何种情况下是“不可以”补偿，该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。希望有关部门能够引起重视，能够对停产停业损失进行更为明晰、清楚的规定，以促动拆迁过程中的公平公正。
　　上海市则采用了“以房屋面积计算”的方法，按被拆除城市房屋建筑面积每平方米300-400元，集体土上的房屋150-350元的标准计算，具体数额由拆迁当事人协商确定。这种计算方法虽然简便易行，明晰清楚，但其不分企业经营状况如何、经营业务如何、厂房所在地理位置如何，简单地以300-400元的范围限定停产停业损失的范围，未免也是一种缺失公平公正的计算方法。我们认为，对于停产停业损失应当由评估机构进行评估确定。针对企业的经营性质、经营业务、经营状况、赢利情况进行个案评估，才能确保公平的实现。
　　2、设备搬迁安装费
　　对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。在《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》中也明确“拆迁非居住房屋，拆迁人还应补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用”的补偿办法。具体而言，设备搬迁和安装费的补偿金额，由拆迁人、被拆迁人或承租人依照上海市指导价确定的货物运输价格、设备安装价格协商确定。协商不成的，也可委托专业的评估公司进行评估确定。
　　3、解聘员工的安置补偿费用。
　　因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体跟员工的劳动合同，结果劳动法有关规定给予补偿。
　　（三）基于拆迁政策发生的奖励费用
　　在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。
集体土地厂房拆迁赔偿
我家的厂是建在租用的集体土地上的，已经二十年了，是面粉厂，还在该厂里兼营其它生意，还有几间租给了别人，厂房面积一共大概有700平方左右!我们是在国道旁边，是一个私人老板买了要建成其它市场，请问关于赔偿问题我们应该得到哪些，都有什么????
　　问题补充：
　　我们的厂房是砖瓦结构的，88年盖的，面粉机器也值二十几万!而且一直在经营，突然说拆迁，拆迁上通知说一平方也就320! 我们只有土地租赁合同，营业执照，没有房产证、规划证!哪位专家给我们估估价!还有拆迁人说新的土地法规定，像我们这算非法占地!我想问我们这算吗??? 【详细】
厂房拆迁获得补偿能合理避税吗
企业厂房拆迁收到政府补偿金，请问怎样处理能避税呢?纳税的话都应该纳什么税?
　　要交营业税吗?
　　问题补充：
　　能合理避税吗?
　　1、企业厂房拆迁，首先要将固定资产—房屋建筑物转入清理。收到的政府补贴不计收入应转入固定资产清理。
　　2、因为不是销售固定资产，所以不用交纳营业税。但要根据清理后的具体情况，看是否需要交纳企业所得税，如果固定资产清理后的余额为贷方数，则转入营业外收入，视企业盈利状况，有可能交纳企业所得税;如果固定资产清理后的余额为借方数，则转入营业外支出，这种情况要到税务局办理固定资产报废手续，允许税前抵扣。 【详细】
相关法律：
中华人民共和国物权法
第一编 总 则
　　第一章 基本原则
　　第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
　　第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
　　本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
　　本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。
　　总理 温家宝
　　二○一一年一月二十一日
　　国有土地上房屋征收与补偿条例
　　第一章 总则
　　第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。
　　第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。
　　第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。 【全文】
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相关问答：
我以前就是民庭的，处理过不少拆迁补偿。
法律争议放一边。，基本就那几句话，肤浅的嫩律师才会和你讲那些，显得自己很牛，很懂。其实没有用！
主要现在拆迁的补偿款是财政支付，法院大部分不会判决，调解结案居多。如果给你补偿多了，到时候钱到了分管拆迁工作的领导那里，还是会打回来。
处理拆迁案件还是要看政府肯贴多少钱，一大片拆迁都要算，不会和你讲什么法律，开庭审理都是浮云，在不违背大原则方向的前提下，政府不违纪，不违法，你不会拿到期望的补偿。
最好拖着，拖着最好。
注意两点：1、审理前先于执行裁定，拆迁公司或者职能部门要搞你； 2、判决后强制执行。抢先上诉，继续拖，时间一久，开发商每天损失比较大，拿一块地利息一天就十几万，就会先妥协。你就胜利了，拿补偿款吧