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为什么现在是投资迪拜房产最佳时机？
迪拜的开发和深圳属于同一时期，但被世界认识却比深圳迟了20年。迪拜的房价也是如此，现在迪拜平均房价也就是深圳08年的价格，2020年的世博会，迪拜的房价肯定会有一大的飞跃。就租房而言，迪拜的收益率平均在8%左右，最高12%。
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现在还是投资美国房产的好时机吗？为什么？（第二部分）
&&来源：居外
上期在居外网我已经对此题目进行了一些分析，（详细请见）。本期我将继续深入分析这个问题。现在列出一些因素来思考美国房价有没有泡沫，现在是否是房产投资的好时机。在上篇的第一部分，我比较了纽约曼哈顿公寓价格指数和美国股市标普500指数。我们看到了没有真正的泡沫迹象。这篇文章中，我们将以迥然不同的角度来探讨这个问题。我们将考查美国宏观经济情况，比如雇用率和信用度，这是两个决定房屋购买力的关键指标。房屋购买力又揭示了美国普通大众的购房需求水平。
要获得正确的观察视角，就要深入观察房产危机前和房产危机后的情况。下图揭示了美国失业率在2006年末的房产危机前达到最低的4.4%。危机爆发后，失业率在2009年末达到10%的峰值。之后由于政府刺激政策，失业率开始逐步回落。到2014年7月，失业率回落至6.2%的水平。因此，与危机期相比，仍然有一定的余地。
表一： 美国失业率
现在来看看美国房产按揭量变化（请见表二）。在危机爆发后银行为了保证按揭的质量，对申请采用了更加严厉的审核标准，很多按揭因此被拒。房产按揭量随着危机的持续不断滑落。住房市场回暖后，按揭量又不断上升，但并未达到危机前的水平。
表二：按揭量走势
以上两个指标都揭示了总体情况。与危机前比较，危机阶段按揭合格购房人数下降幅度很大，同时更多的人对工作稳定性产生恐惧心理。而这些结果没有说明美国房产市场处于泡沫水平。
即使住宅价格普遍回升，供应量相对较低可能是由于需求的回升。来自美国国内和海外的投资活动在住宅价格回升开始后迅猛增长。但是来自本土居民的购房需求增长依然缓慢。
表三：美国30年按揭利率变化
这导致了危机爆发后按揭利率持续下降。美国中央银行不断降低利率以刺激经济。这使得按揭利率跳水。理论上，低按揭利率可以刺激购房需求走强，要比刺激带来的实际购房需求更强。
总之，通过所有的分析，我相信当前状况下的美国房产市场存有泡沫的可能性很小。实际上，大多数分析师都持有认同这个结论。这明显说明尽管目前房产价格上升，但仍然是很好的投资时机。但是投资者应该明白：并非所有的房产都能成为好的投资品。全美各地的房产回升过程差异很大，基本面要作为比以往重要得多的考虑因素。明智的投资者要小心谨慎地与能够辨别投资好时机并独立于任何机构、不带偏见的市场研究专家一起合作，进行投资决策。
更多市场研究将持续发布。敬请期待！
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美国资讯排行2016年11月富人为什么都卖房去海外，海外投资为什么这么火爆
　　商务部10月18日公布的数据显示，前9个月我国对外投资规模持续放大，投资并购活跃，涉及领域不断拓宽。数据显示，前9个月，我国对外非金融类直接投资1342.2亿美元，同比增长53.7%，已超过去年全年的1214.2亿美元，在其基础上增加了128亿美元。这也夯实了中国作为世界对外投资大国的地位。
　　海外投资为什么这么火？对很多手头充裕者来说，海外配置资产已经是这几年的潮流，这和企业扩大海外投资的原因应该差不多。经济学家陈志武就说，其朋友圈中很多人都卖房去海外配置资产。
　　道理其实也很简单。以房市为例，像京沪深这样的城市，房价猛涨，但人民币兑美元的汇率却下跌很少，这就意味着，中国的房子相对于美国的房子涨了很多，今年的一套房子，可以比去年换到更多的海外的房子。假如人们认为中国房价是泡沫的话，选择把中国的房子换成美国的房子，就不难理解了。泡沫意味着资产套利的机会，但也意味着巨大的风险，企业扩大海外投资，其中很大的一个原因是基于避险、保值的需求。
　　央行一直是干预人民币汇率下跌的，为此不惜在离岸市场抛售外储，这在某种程度上就是对企业海外投资、个人海外配置资产的一种补贴。干预使人们以低于市场价的价格买到美元。假如没有种种对资本外流的管制，海外投资的增速还要更加惊人。
　　另一方面，国内的&资产荒&一直未解决。2014年，国内还面临着&钱荒&，企业融资困难，然后突然之间，就转变为&资产荒&，企业找不到好的投资项目。&钱荒&转变为&资产荒&，其实都是宽松货币造成的。宽松货币使得生产结构扭曲，前期投资摊子铺得太大，渴求融资，表现为&钱荒&；后期错误的生产结构暴露，产能过剩，好项目少，表现为&资产荒&。在国内投资回报率下降的情况下，企业扩大海外投资，就是自然的选择。
　　造成&资产荒&、海外避险需求的原因固然值得反思，但抛开原因，在目前既定情势下，企业扩大海外投资、个人扩大海外资产配置，对中国经济是有好处的。
　　首先，既然国内投资回报下滑，那么允许企业、个人去海外做投资，获得更高的投资回报，这有利于壮大企业、个人的经济实力，自然也是有利于壮大中国这个经济体的实力。日本国内经济停滞，企业跑到海外投资，拥有巨大的海外经济实力，就是一例。
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2014年世界各地的商业地产交易规模预计将增长15%，达到6000亿美元，这在很大程度上要归功于中国人海外投资的大幅增长。房地产咨询公司莱坊预计，在2014年年终以前，流入国际地产市场的中国资金规模将增长一倍，中国投资者发起的交易数量预计将达到自2007年以来的最高水平。
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据悉，人们购买海外房产的用途可以分为三种情况。首先是移民购房，海外房产主要用于自住；其次是投资需要；最后，子女在国外留学，其父母购买海外房产“以房养学”。
对于“以房养学”，业内人士透露，这是海外房产投资中最常见的方式，一般通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学费用，而且子女读书期间可以自住，学业完成后可以转手挣钱；或者父母购置房产后，由物管代管，将其出租，争取子女留学的费用。这种情况通常在美国和澳大利亚比较多见。
世邦魏理仕中国区投资物业部执行董事邵律在采访中表示，当前海外房地产投资发展现状应该说是方兴未艾，百花齐放，后续可待。目前看整个市场，已经从国际大城市拓展到了欧洲大陆和美国的二线城市，甚至蔓延到更小国家的主要城市。未来，国内资本可能会试着在欧洲其他城市寻找更好的机会，包括在英国曼彻斯特、苏格兰等地方追逐更多的利益。邵律对于中国投资者走出去后降低风险、提高收益也提出了专业建议：第一是在当地寻找好的合作伙伴，第二是在当地寻找资质比较好的顾问公司，包括财务顾问、设计顾问、销售顾问等。
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对于海外置业，投资者在买房过程中也有自己的体会。小陈是一位海外购房者，在澳大利亚留学三年后又留在了当地工作。小陈在大学住家，因生活习惯、文化差异，与房东时有摩擦，因此动了租房的念头。
但与其租房，不如做房东。在父母的一次赴澳探亲、实地考察后，一家三口推翻了租房的打算，直接“晋升”为买房。在父母的经济支持下，小陈去澳大利亚读书的第一年就在学校附近买了一套三室一厅的公寓，总价值28万澳元。购买了这套公寓后，小陈除了自己住一个卧室外，把其余两个房间租给了同学，每月获得租金1000澳元，这已足够支付小陈一个月的生活费用。令小陈庆幸的是，近4年下来，通过汇率和房地产增值，房子已升值不少。小陈介绍，银行评估这套公寓目前价值36万澳元，已超出当时购房价格的28万澳元。小陈算了笔账，除去房屋买卖费用、税费以及三年就学期间所有的学费和生活开支，如果把房子出售，还能净赚近20万元人民币。
汇率变动令海外购房存风险
的确，海外置业有诸多吸引力，如高回报、优越的人文和自然环境、高端大气上档次的洋房等。不过，在考虑到这些优势的同时，还要尽量避免海外置业中的各种风险问题。
原来在一家知名IT企业任职的姚先生，2014年年初在加拿大购置了一套房子。他表示，平心而论，投资任何产业，都会存在一定的风险，海外房产自然也不能例外。
最大的风险就是外汇风险。姚先生说，比如在加拿大购房纯做投资，如果加币汇率掉下去了，就有风险了。买一套当地房子，现在用600万元人民币去兑付，如果汇率掉下来的话，只能拿到500万元人民币回来。这对急于在海外购置房产的人确实是个考验。
第二个风险源自买家自身，包括人未到海外的距离风险以及由于语言沟通方面导致的不完全了解法规、信息的障碍。姚先生说，在国外买房都是根据合同办事，法律仲裁也是一切以合同为准的。所以，寻找一个信誉良好、以注册房地产经纪人为首的专业
团队，可较大程度地规避风险。
第三，租赁市场的风险。姚先生说，人生地不熟，投资者对当地的租赁市场不了解。买房子倒是很快可能搞定，买下来后却因为所处区域租住率低，纵然是再漂亮舒适的房子，也未必能找到租赁客户。租赁市场的活跃与否，还与当地的政策法律密切相关。比如，华人在美国买房50%都用来自住，用于出租的比较少，因为美国保护租房者的法律非常多，因此出租实际上赚不到什么钱。
此外，业内人士表示，无人可以保证美国房价只涨不跌。美银美林发表研究报告称，最近的数据显示，房价涨幅已经放慢，意味着过去两年所看到的后危机时期的繁荣景象“基本已经结束”，未来8年将进入一个“房价增速极低的”、年均只有1%的新时期。
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就海外置业需注意的事项，专业人士特别提到：首先，不要想当然地认为买了这个房子，土地所有权就是永久的了，要看清楚包不包含土地。如果土地部分另外卖，卖给你的只是上面的房屋建筑，这个差别就非常大了。
其次，要考虑总成本问题，这个成本不仅仅是购买时房子的价格，还有在未来运转过程中要支付的费用，比如不动产交易税、持有税费、对利润征收的所得税等，而这些费用在国外是必须按时缴纳的。
另外，投资海外房产，莫要抱投机的心态。业内人士认为，海外置业，做中长期投资比较合适。国外房产的投资价值更多地体现在地皮的增值，像澳大利亚、加拿大这样成熟的市场，大城市的地皮翻倍增值周期一般为7至8年。
热门国家房地产投资情况
据居外网统计，中国富人寻求海外购房的主要目的地依次为美国、澳大利亚、加拿大、英国、新西兰、泰国、新加坡、葡萄牙、西班牙和马来西亚。下面，记者带您了解一下部分热门国家的房地产投资情况。
美国法律规定，居住在美国的家庭，子女可以免费就读美国的公立小学、初中、高中，这对望子成龙的家长来说无疑是一个无可比拟的优势。由此看来，购买美国房产无疑是一条更好的留学捷径。美国房地产市场经过了近20年的上升期后，从2006年中开始步入调整，经过多年的调整，美国各地区的平均价格已经从高峰回落了30%至60%。现在是购房人到美国“抄底”买房的好时机。
位列福布斯十大华人投资移民国家，是全球房地产投资安全度最高的国家之一，同时也是是世界上经济最发达、自由度高的市场之一。近年来，澳大利亚市场常年供不应求的状态决定了其房价保持稳定上涨的态势。
房产投资现在已经被越来越多的人所接受和了解，最主要的原因就是其投资门槛较低。中国人只需提供收入证明，就可以贷款在澳大利亚买到一套具有永久产权的房子。移民专家透露，悉尼和墨尔本是中国大陆移民的首选目的地，两城市地段好的房子为人民币5万至6万元/平方米，普通地段只需2万元/平方米。
投资移民的审核标准比较宽松，所以目前正是办理新西兰投资移民的最佳时机。海外人士购房也可获得当地银行60%至70%的贷款，亦可每月还利息不还本金，在贷款年限内最后还本金，提高资本利用率。
借着出国留学的热潮，英国现在买房出租市场异常火热，特别是那些位于大学城的投资房。根据专家的调查，投资者们如果投资学生房，在某些热点地区，投资回报率能达到10%。在纽约，学生房的投资回报率在所有大学城中是最高的，达到9.4%。另据统计，伦敦市房产租金回报率整体稳定，平均保持在5%至6%。目前，英国房价每年都会平稳增长10%至20%，作为一项投资收益十分稳定。
本文来源：今晚网-今晚经济周报
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