商品房备案价格与实际售价不符怎么办？
一、商品房的实际销售价格不得超过商品房备案价格
1、根据《福建省住房和城乡建设厅关于转发住房和城乡建设部进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条规定，加强商品房预售方案变更管理。房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，必须提交包括预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议、预订协议（认购书等）样本等内容在内的商品住房预售方案。预售价格变动幅度原则上不超过5%，具体由各地房地产主管部门结合当地实际确定。
2、预售方案中申报的预售价格变动幅度等主要内容发生变更的，房地产开发企业应当事先向房地产主管部门提交书面说明，经备案后在销售现场公示。各地房地产市场信息系统中，应当对商品住房预售价格的变动幅度进行限制。对未经备案、预售价格超过预售方案所申报变动幅度的，房地产主管部门暂停办理商品住房买卖合同登记备案，并责令开发企业限期报备。
3、2011年为了规范商品房销售价格，保护消费者和经营者的合法权益，根据《价格法》、国家发展改革委《关于发布&&/SPAN&商品房销售明码标价规定&的通知》福建省物价局同年发布了《福建省商品房销售明码标价实施细则》。该细则第六条：“对于销售许可或者办理现售备案的商品房，商品房经营者应同时向所在地市或县级价格主管部门报备当前销售房源价格和标价方式，并在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照报备价格明码标价对外销售。”
4、商品房经营者不执行明码标价规定的，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上政府价格主管部门依据《价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。
二、实际售价与备案价格不符的定性
1、经营者销售商品房时未按备案价格标价的行为，涉嫌违反明码标价的价格违法行为。我国《价格法》第12条：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”同时经营者销售商品房的标示价格或者销售价格超过备案价格却谎称备案价格的行为，构成价格欺诈。该行为符合《价格法》第14条经营者不得有下列不正当行为中第4款的规定：“利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易；”
2、《价格法》第40条规定，经营者由本法14条所列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。有关法律对本法第十四条所列行为的处罚及处罚机关另有规定的，可以依照有关法律的规定执行。有本法第十四条第（一）项、第（二）项所列行为，由全国性的，由国务院价格主管部门认定；由省及省以下区域性的，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门认定。
三、实际价格与备案价格不符对购房者的影响及维权
实务中，开发商对于法规政策明码报价的要求，通常未严格执行，很多时候，购房者只能通过销售人员的口头得知自己看中房子的价格，而面对备案价低于实际销售价问题，开发商亦通过重新备案的方式，来规避物价部门的处罚。更有甚者，开发商采用“高报低开”的方式，将商品房备案价格定的原高于销售价，而二者之间的价差就是开发商坐地起价的空间。
对于按揭买房的购房者而言，银行将来对于按揭买房人会依据备案价格进行房产评估，意味着其向银行贷款的金额无形中缩水，从而向买房人发放贷款额度。同时，购房者购房时的房屋价格高于备案价格，则购房者合法的权益收到侵害，意味着购房者花费多于实际价款购买了房产，多支付了一笔“冤枉钱”。
依据《价格法》第41条的规定，消费者对于因经营者为价格违法行为致使消费者或其他经营者多付的价款的，消费者可向经营者要求退还多付部分；造成损害的，还可要求经营者依法承担赔偿责任。另外，购房人在买房过程中遭遇到类似情况，可将相关情况向物价局反映，由物价局对开发商的相关违规情况进行认定，由物价局对开发商作出相应的处罚。
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开发商活动价比备案价告怎么办?
请问，我实际买房单价是9357，当时开发商说有8个点的折扣活动，但是后来发现开发商的备案价是9751，如果按8个点的折扣来算，卖房时开发商给我算的原价是10171，这样他们违规了么？如果违规了我该走什么途径？谢谢！
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碧桂园子公司价格欺诈：宣传价比备案价高1万多
图1：中庙碧桂园置业顾问陈长校发给袁女士的短信。
图2：袁女士在中庙碧桂园售楼处拿到的价格明细表显示，其购买房屋价格为508852元。
　　■本报记者 洪敬谱 文/摄
　　本报曾报道过安徽省安庆市“西湖绿洲城”小区未执行该省物价部门“商品房实行备案制度且销售价不得高于备案价”的规定，销售价格高出备案价几十元至数百元不等，开发商最终向业主退款（详见本报日A1版《备案价虚晃一枪销售价另起炉灶 楼盘假打折现形记》）。近日，本报记者接到投诉称，该类事件又在安徽中庙房地产开发有限公司（以下简称中庙碧桂园）开发的合肥中庙碧桂园林溪苑小区重现。
　　购房遭遇两种价格
　　安徽省合肥市消费者袁女士向本报记者投诉称，日，她在中庙碧桂园售楼部咨询价格，置业顾问陈长校出示的楼盘价格手册显示，中庙碧桂园林溪苑小区4街3栋1002室价格为508852元，当晚陈长校再次通过短信的形式确认价格为508852元。但是，袁女士在合肥市物价局网站上查询该房备案价为496633元。针对物价局的备案价格比开发商宣传的价格低1万多元的问题，陈长校解释说：“我们的备案价有好几种，您看到的只是其中的一种。”
　　同时，陈长校向袁女士宣传说，一次性付款打96折，交3000元享受98折“渠道优惠”，签订合同当天付清首付再打99折。在置业顾问的诱导下，日，双方签订合同，合同价为折后价，即473941元。袁女士当场付清了首付款142182元和3000元98折“渠道优惠”费。
　　然而，袁女士在支付完首付款后向物价部门咨询了解到，开发商的备案价并不是置业顾问宣传的“有好几种”，而是“一房一价”。
　　袁女士感到自己被开发商欺骗了，于是多次写邮件给碧桂园公司总部要求解决问题，并于日向中庙碧桂园发送律师函，要求对方返还多收的房款，并说明在他们返还她多交的房款之前，她不会支付余款。时隔半年，日，袁女士第一次收到碧桂园的答复，是一封律师函，称袁女士拖欠房款和违约金，构成了严重违约，要求她尽快支付尾款及违约金。
　　从日开始，袁女士就向安徽省巢湖市物价局、合肥市物价局、安徽省物价局以及合肥市市长热线多次投诉，并书面提交了售楼部价格手册的照片和置业顾问的短信记录。
　　袁女士告诉记者，合肥市物价局答复说，她提供的证据不能作为查处的依据，因为她拍到的价格手册照片没有开发商方面确认的签字；而负责出售这套房子的置业顾问陈长校已经离开中庙碧桂园，而碧桂园开发商不承认短信内容，所以短信也不能作为证据。安徽省物价局的答复是让合肥市物价局查明该开发商是否存在“一房两价”。
　　“直到现在，合肥市物价局也没就‘一房两价’问题答复我。”袁女士说。
　　袁女士说，物价部门认为只有碧桂园方面承认了其存在价格欺诈，物价部门才能查处，这显然是不合情理的。日正值中秋节期间，此栋楼签订合同的业主不止她一个，物价部门只要向其他业主核实，就可以掌握中庙碧桂园价格欺诈的事实。另外，物价部门从业主的认购书上写明的“渠道优惠98折、按时签约99折”以及中庙碧桂园的宣传中所说的“一次性付款96折”，就可以推算出开发商对该套房屋的标价是508852元。
　　商家涉嫌虚标价格
　　记者在袁女士提供的中庙碧桂园林溪苑4街3栋1002房的价格明细表上看到的价格为508852元。同时，袁女士还向记者提供了陈长校日晚上给袁女士发的短信，内容是“袁姐你好，1002面积107.18平方，总价508852元，（96，98，99折），折后473941元，均价4422元。”
　　物价部门网站上的中庙碧桂园林溪苑4街3栋1002房价格为496633元。
　　袁女士提供的该套房屋的认购书上清楚地写明了该套房在享受“渠道价98折和按时签约99折”之后的总价为473941元。
　　按照袁女士提供的证据，记者计算了一下，用交易价473941元除以0.96、0.98和0.99这3个折扣，开发商的原价正好是508852元。
　　记者随袁女士来到位于合肥市巢湖中庙镇的碧桂园小区。在该小区的销售中心，与袁女士对接的工作人员周女士告诉记者，该项目已经接近尾盘，目前已经交由巢湖市碧桂园房地产开发公司负责，如果采访，就要去巢湖市碧桂园房地产开发公司（以下简称巢湖碧桂园）。记者请求周女士将记者采访事宜向上级报告，遭到了拒绝。周女士告诉记者，中庙碧桂园法务部门已经同意按照袁女士投诉的价格差额，以物业费的形式，补偿给袁女士，但是袁女士不同意。
　　6月9日，巢湖碧桂园营销经理焦同杰在接受本报记者采访时说，中庙碧桂园林溪苑小区在销售价格方面没有任何问题，不存在违规的地方。
　　针对该公司给出以补偿物业费的方式来解决此事的情况，焦同杰告诉记者，当时是公司做活动，赠送物业费。记者询问袁女士购买房屋时，该公司宣传的价格是不是508852元时，焦同杰说，由于他是今年4月份才接手这个盘子的，当时的具体情况他也不清楚。“我们是个有社会责任的公司，如果我们有违规的地方，我们愿意承担责任。”焦同杰说，袁女士如果觉得该公司有什么过错，可以走法律途径。
　　物价部门将进一步调查
　　6月上旬，安徽省原声律师事务所律师王平在接受本报记者采访时说，《安徽省&商品房销售明码标价规定&实施细则》第六条规定，商品房销售明码标价实行“一套一标”。商品房经营者应当在交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式明码标价。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应保持一致。第十二条和第十三条规定，商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，以及在项目说明书、销售推介或者通知、声明、告示等对价格作出的具体确定的承诺，必须真实、准确、严谨。商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导消费者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。若房地产开发商的行为违反了以上规定，给消费者造成了损失，按上述规定应退还多收取消费者的费用，同时，行政主管部门应对房地产开发商给予相应的行政处罚。
　　针对开发商律师函中说，袁女士拖欠房款及违约金构成严重违约，王律师说，虽然袁女士与开发商签署的合同约定，在日前付清余款，但是如果开发商虚构房价在先，在开发商未先退多收的费用之前，袁女士不算违约。
　　6月9日上午，合肥市物价局价格投诉受理处副处长胡军功在接受本报记者采访时说，业主袁女士反映的该套房的备案价经物价部门核实确实是496633元，按照相关规定，开发商向消费者宣传的价格只能是这个价格或者低于这个价格，如果开发商宣传的价格高于此价格，则属于虚标价格，物价局可以根据相关规定进行查处。但是，袁女士提供的置业顾问陈长校的短信和中庙碧桂园现场的明码标价表，按照国家发改委的相关规定，物价部门无法用这两个证据作为商家的违规证据来对企业进行查处。
　　胡军功解释说，由于物价部门是属地管理，袁女士投诉后，巢湖市物价局曾前往中庙碧桂园售楼部现场调查该公司的价格明细表，并未发现能证明袁女士说法的价格表；袁女士提及的置业顾问陈长校现在也不在该公司上班了，无法联系到。由于证据不足，目前无法定性为价格欺诈。记者就用交易价（473941元）和3个折扣（96折、98折、99折）倒推，计算出开发商当时标价（508852元）的办法与胡军功交流时，他表示，将向领导积极汇报此事，建议巢湖市物价局对此事做进一步的调查。
　　针对此事的进展，本报将继续关注。
　　●链接
　　江苏靖江碧桂园涉嫌价格欺诈被罚28万　
　　据今年1月26日中国新闻网报道，江苏靖江碧桂园多位业主向媒体反映称，江苏省实行房地产销售备案制度，实行“一套一标”。而该省靖江碧桂园用远高于备案价的所谓 “按揭原价”，诱骗大批消费者买房。对此，靖江市物价局和工商局分别对靖江碧桂园进行了调查，并下达《行政处罚书》，处罚金共计28万元，同时建议受害消费者起诉开发商，以维护自身权益。
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