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居住小区地下室产权归谁所有？
前不久，我所了一起关于居住小区公共区域经营权及经营收益的案子：某小区将管理该小区的公司告上法庭，认为利用属于业主所有的地下室进行经营，侵犯了全体业主的财产收益，要求法院判令被告停止对地下室的的经营行为，将地下室的经营权交给业主委员会，返还历年的租金收入，并赔偿全体业主的经济损失。在代理该案的过程中，我们发现不仅是业主、物业管理公司、开发商，甚至一些著名的专家、学者在居住小区的公共区域问题上都存在一些模糊的认识。那么，地下室的的经营权和产权究竟属于谁所有？我们认为：地下室的经营权是依附于地下室产权的，谁拥有地下室的产权，谁就拥有地下室的经营权。关于地下室的产权归属问题，应当从地下室的建设、销售、分摊以及人防工程的权属性质等多方面来分析，而不应从单一的或笼统的角度就认为地下室的产权归业主或开发商所有。我们认为：在商品房销售时，地下室中未分摊部位和空间的产权应属于原建设单位DD开发商所有；在商品房销售时，地下室中已分摊部位和空间的产权应属于全体业主所有；而地下室中人防工程的产权，应属于国家所有，由政府的人民防空办公室管理。上述观点的理由是：一、依据原理，房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种，而居住小区的开发商作为房屋及辅助设施的建设单位，对于地下室的产权属于原始取得。因为原始取得的方法之一就是通过生产而取得产品，开发商建成商品楼，就是通过生产方式原始取得了商品楼中全部房屋和空间的产权。而继受取得是指因买卖、继承、赠与等法律行为，使所有权发生转移而取得的所有权，比如购房人通过购买商品房而取得所购买房屋的所有权。开发商将原始取得的包括商品房在内的产品出卖给购房人，购房人按照合同支付价款后，取得了所购买房屋的所有权，成为该房屋的所有权人（业主）。但是，业主所取得的也只是所购买房屋及合同约定公摊面积的所有权，并没有取得未购买和未分摊面积的所有权。因此，地下室中未分摊的部位和空间的产权并没有转移，仍属于开发商所有。二、通过现行法律、法规和事实情况也可以判断出未分摊的地下室属于原建设单位所有，而不属于业主。以北京市为例：1、依据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，可分摊的公用面积为：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工作休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。这些规定说明了业主享有权利的范围只是分摊的各种设施、设备用房，不包含地下室的其他部位和空间。业主在买房时仅仅支付了分摊面积的价款，没有支付未分摊面积的价款，因此，依据《》等价有偿的原则，业主没有支付未分摊面积的对价，当然就没有取得未分摊部位和空间的产权。2、依据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，不应计入的公用建筑空间是：作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营、自用的房屋。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》也规定：&凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。&从上述这些规定可以看出，地下室有大量的空间没有分摊，也没有出售给业主，是可以由开发商销售或出租的。地下室中未分摊部位和空间并不属于公摊面积，其所有权仍然属于建设单位，建设单位有权对其自营、自用。3、我们收集到了北京市一些商品房项目的《》及开发商与业主在购买商品房时关于分摊面积的约定，从实践中也可以看出，业主不可能购得地下室的所有权。以北京市的商品房为例：大多数业主分摊并拥有权的公用部分只是：水箱间、水泵房、集水坑、风机房、管道间、电气井、设备井、正压送风井、电梯井、电梯前厅、过道、&接室、配电室、值班警卫室、垃圾间；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。上述分摊的公用部分并未包括地下室中的其他部位。因此地下室未出售以及未分摊部位的产权并没有发生变更，仍然属于原始产权人DD开发商所有。4、法律、法规并没有关于业主购买房屋后，就自动将开发商所有的未分摊和未出售的其他房产，都无偿划拨给广大业主所有的规定。因此，业主并没有可以无偿取得地下室未出售及未分摊部位产权的法定依据。三、依据实务中办理产权的手续，也说明未出售、未分摊的面积不属于业主。实务中办理产权先是由开发商办理整栋楼房的产权，而后随着商品房的销售，各购房人取得自己所购买的房屋面积的产权，开发商在整栋楼房中的产权面积逐步扣减，未出售的产权面积，因所有权未发生变动，其产权仍属于开发商所有。业主购买房屋后，所办理的上登记的房产面积只含有其购房的套内面积和已分摊的面积，而不含有未分摊的面积和开发商还未出售的面积。故业主要求对自己产权证中不包含的部分行使、使用和收益的权利，没有事实与法律依据。
看后心情如何：
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扫一扫，关注法律快车微信随时随地为您提供免费法律咨询[02-26]一楼带地下室的房子能要吗?_鹭岛生活_厦门小鱼社区_厦门小鱼网
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选复式层，自己挖一个地下室，呵呵，就两全其美啦
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不能要，每年春季太潮湿了。对身体不好。
厦门总体比北方潮湿，但是实际情况也要分地点的，我住过厦门不同地段的房子，有个别小区楼盘，在春季，哪怕五楼，楼道一样往下淌水，房间不24小时使用空调除湿功能就会湿哒哒的很难受。。。有的则一楼都不会明显感觉太过潮湿，最主要还是看地段及周边环境，所以最好先问问邻居住户至于你的两种选择，只能你朋友自己根据实际情况选择了。。每个人的喜好，经济实力等等不一样，给出的答案也不一样，没有参考价值
做鸡窝不错
到了返潮季节，连三、四层楼甚至更高的楼层都湿漉漉的。
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潮湿的房子还是不要住好
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A應該要看地段，如果是發大水什麼的，地下室很麻煩的梅雨季和南風天就夠你喝一壺的
土豪啊~配置大功率除湿机，万事ok！
看地段吧，但是南风天，厦门哪里都潮湿！
厦门潮湿的南风天，连3-4楼都会湿漉漉的。&&
家具、衣服等等发霉。。。
引用 引用第6楼战神项羽于 16:56发表的&&:到了返潮季节，连三、四层楼甚至更高的楼层都湿漉漉的。
那是是空气湿度大，室内外有温差，室内温度低，热湿空气进来就冷凝了，基本无解，跟楼层关系不大，重要的是关窗户或者给室内升温
一要的确潮湿，对身体不好，建议还是别先了。如果沿街倒是挺好的，可以开个门做店铺。
厦门每年都有一个月比较潮湿。但是只要肯开空调，是可以克服潮湿问题的。但是一楼还有采光、晒太阳、蚊虫等其他问题。
中航城，老人选1-2层，年轻人选3-5层
不要地下室吧~
厦门潮湿的南风天，连3-4楼都会湿漉漉的，最好不要选一楼
南方回南天的天气，那里都潮，多看天气预报说有回南天的天气时，都要把所有门窗都关上，这样就不会潮
还是带店面的好,偶尔邻里邻居可以聊天泡茶,不至于像套房那么有限
最好不要，我就是北方人，现在住二楼，因为厦门雨季和湿气，下个月之前要搬到六楼去，楼主借鉴一下吧，厦门无论在哪里，都是很潮湿的尤其是对于北方人而言，所以尽可能往高走，风大些，通风条件好。
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蚊虫不说&&电器基本要一年一坏
只要是房子都可以住
既然买了就买好点儿 的，地下室老鼠蚊虫各种多，住多久就不爽多久，反正既然哪都潮湿，1楼要贵几十万，何不再看看其他楼盘呢？准备买房的，即使不是很有钱的 也是有点钱的，何不多再看看呢？非得纠结在这个楼盘吗？
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地下室么，如果做做健身房什么的还是可以的，住人是绝对不合适的
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不要啦，五楼以下不要住。湿气很重，对老人小孩子很不好。
赞同：最好不要，我就是北方人，现在住二楼，因为厦门雨季和湿气，下个月之前要搬到六楼去，楼主借鉴一下吧，厦门无论在哪里，都是很潮湿的尤其是对于北方人而言，所以尽可能往高走，风大些，通风条件好。重点：一楼老鼠多，蟑螂多、虫子多、采光不如五楼以上好。
一楼确实潮，不过可以多出很多空间，边上的花园也是你的。我买房的时候，就没考虑过一楼和顶楼。一楼潮湿，顶楼漏水，就算再便宜送再多的空间也不买
一楼特么潮湿&&住一辈子不好的！&&真的 6月份开始才不潮
引用 引用第4楼柒分屌丝于 14:30发表的&&:厦门总体比北方潮湿，但是实际情况也要分地点的，我住过厦门不同地段的房子，有个别小区楼盘，在春季，哪怕五楼，楼道一样往下淌水，房间不24小时使用空调除湿功能就会湿哒哒的很难受。。。有的则一楼都不会明显感觉太过潮湿，最主要还是看地段及周边环境，所以最好先问问邻居住户至于你的两种选择，只能你朋友自己根据实际情况选择了。。每个人的喜好，经济实力等等不一样，给出的答案也不一样，没有参考价值
赞同。一楼不一定都会潮湿，虽然“大部分”会潮湿。我现在住的房子，底楼+花园，一样非常干爽，除了大家都潮湿的南风天，不过在南风天不潮湿的也只有高层上部风大的房子了。所以还是要看地段，旁边如果有比你楼盘低的地势（只要低一些就行），那你的一楼就不会潮。
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一楼不好，买房可不是住一年两年的，去年三四月份雨水超多，住四楼，衣柜是木的衣服全发霉了
7层墙壁都是出水
不要，慎重啊！
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地下室 不太适合，除非只是停车、、、、、
有钱人....土豪！还住1-5层小洋房
潮湿主要是南风天，就是冷暖交替的时候会很难受，平时不会
厦门春过的天气总会带来一些回潮湿气的，过完就不会了，这是南方这边的天气原因造成的，主要看自己的需要，本人自己也在一楼，如果担心潮湿的话就想办法让它干燥喽。
选复式层，自己挖一个地下室，呵呵，就两全其美啦
a太潮湿了，而且花园会充满楼上抛下的各种垃圾。b 听起来很不错。
各买一套，分别住一年就知道了。
你没说买岛内还是岛外？
真的很潮，连被子都是潮潮的感觉，擦玻璃是不需要喷水的
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Time 0.141668 second(s),query:3 Gzip disabled房子是我的，所属的地下室是我的吗？我买了个二手房（现在我有产权证 - 爱问知识人
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房子是我的，所属的地下室是我的吗？
（现在我有产权证和土地使用证），该房子有个附属独立地下室（层高2.8米），当时买房子时我不知道（原业主故意隐瞒，不过是他另外掏了钱买的，但他没有产权证），该地下室的电都是从我的总表中引出的，请问该地下室我有使用权吗？谢谢你的回答！
如果你的产权证里有地下室那产权就是你的啊。
按照与住宅一样价格计算，只要是是产证上有面积的，与房屋一样计算税费。如果解决了你的问题，请点好评，谢谢
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