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& 加拿大魁北克 [我要发帖]
　　　　尽管持续红火的多伦多楼市引发泡沫担忧，但一位经济学家仍预测供不应求可能继续推高多伦多楼市，至2017年房价还将飙升17%。　　经济学家：多伦多房市2017年仍会上涨17%　　据加拿大中央第一信贷联盟首席经济分析师珀斯里克(Helmut Pastrick)预测，由于多伦多楼市供不应求的情况将继续推动房价涨幅超过通货膨胀水平，估计到2017年底时多市持续攀升的房价还将飙涨17%。　　从事楼市观察研究长达40年之久的珀斯里克称，那些认为多伦多楼市存在泡沫，以及担忧楼市泡沫将会破裂的人士都忽视了一些关键的基本因素。　　珀斯里克指出，市场供求关系是决定房价是否上涨的主要推动力。由于多伦多人口不断增长促使房屋需求增加，而市场供应却很有限，从而导致房价持续上涨，这种现象可能要一直持续至下一次经济衰退才会有所改变。　　在过去18年一直担任中央第一信贷联盟首席经济分析师的珀斯里克同时预测，除非出现不可预见的全球性危机，否则下一次经济衰退至少要到两年后才会出现。　　安省楼市有望迎来春天　　由于经济不振，安省除多伦多以外的其他地区楼市自2001年开始便一直表现不佳，但是随着石油价格暴跌促使安省经济形势发生扭转，安省楼市可能也会迎来春天。珀斯里克在3月26日公布的经济预测报告中称，虽然石油价格大跌可能不利于加拿大经济，但却有助于提振安省的出口业和制造业。　　据珀斯里克预测，到2017年底时多伦多平均房价将会飙升至$67万元，远远高于2014年的$573,183元。与此同时，安省平均房价将从2014年的$430,984元飙升至$49.6万元。　　此外，随着经济出现改善，先前楼市一直不景气的安省西南部地区，特别是温莎和萨尼亚等主要制造业基地可能也会呈现就业增加和经济增长，而这也将促使当地楼市销售向好，同时推动房价涨幅在2017年底超过通货膨胀水平。　　珀斯里克同时指出，由于多伦多楼市供应量有限，有部分买家可能会转向周边的基奇纳-滑铁卢(Kitchener-Waterloo)、巴里、汉密尔顿以及尼亚加拉等地的楼市，因此这些地区的房价可能也会持续飙升，在未来三年中涨幅可能会达到16%。　　加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)最近曾预测，低油价可能导致加国2015年房屋销售量下跌1.1%，但与此同时平均房价仍会上涨2%。　　珀斯里克称，随着美国经济快速增长、油价大跌以及加元走软，安省楼市将会呈现更强劲的增长。此外，虽然房价上行压力将会继续，但随着上市房屋数量增加，在三年预测期的后期压力将会有所缓解。　　投资顾问看法相左　　但是珀斯里克的预测可能只是他的一厢情愿。在过去几年里，多伦多的房地产经纪人一直都在翘首期盼上市房屋数量激增，以期借此鼓励业主出售旧屋更换新屋，从而可以为首次购房者提供更多选择，以免他们陷入不断推高房价的竞标战。　　但是由于担心无法找到可负担新屋，同时土地转让费及房地产交易费等费用太过高昂，大部分业主都不愿出售旧屋，而是选择整修和扩大现有房屋。　　埃德蒙顿投资顾问，《当泡沫破裂时：加拿大房地产崩盘后的生存》(When the Bubble Bursts︰ Surviving the Canadian Real Estate Crash)一书的作者麦克白(illiard MacBeth)则指出，珀斯里克的预测严重低估了家庭所面对的住房负担压力，因为在过去10年间房价涨幅已经远远超过工资增速，从而使得加人背负越来越沉重的债务。　　麦克白称，终有一天人们再无力负担更多债务，届时即便各大银行和加拿大按揭及房屋公司(CMHC)再怎么想方设法刺激人们负债消费，也终将无济于事。　　麦克白同时指出，由于供过于求，公寓市场仍然最容易受到楼市衰退的影响，他同时警告称，随着时间推移多市房价可能会下跌多达40%至50%。
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加拿大房价飙升因素曝光：外国买家这锅背的冤，尤其是中国买家！
阅读&690&发表& 23:30:50
进入2016年，多伦多和温哥华的两地的房价已经不能用“火热”这个词来形容了，简直就是“疯狂”。加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)主席斯达尔(Evan Siddall)本周三(11月30日)在大温贸易局(The Greater Vancouver Board of Trade)的会议上发言，首次就外国买家是否推高加拿大房价、并造成加拿大人房屋负担问题作出正式评论。斯达尔在精心准备的发言稿中称，究竟谁该为加拿大人房屋负担问题负责？最简单的办法就是责怪海外买家，让他们成为替罪羊，尤其是来自中国的买家。一些本地人对中国买家的看法在房价最疯狂的时期，其实就有这样的讨论，当时对于一些本地人的采访中，或许就能看出一些房价疯涨的原因：Ajax房主：中国人，斯里兰卡和中东人抬高了房价Ganesh先生在士嘉堡工作，多年来帮民众修理相机和摄像机。前几年，他在Ajax买了一套三层独立屋。他和妻子，儿女一起住。他说：“大多地区的房子太高了，没钱换大房子。”Ganesh先生表示，他的很多亲戚住在温哥华，他们都买不起房。他说：“一些中国人在温哥华买很多房子，把房价抬高了许多。斯里兰卡人和中东人也把加拿大的房价抬高了，他们在Ajax买房子，出价总是高于房主提出的价格，所以房价越来越高。”多伦多房主：不能把矛头指向中国人Mario先生和妻子、女儿住在多伦多。一家人在北约克Don Mills Road和Sheppard Avenue一带买了一套镇屋。Mario说，“多伦多的房价像疯了一样。许多国家的人都在加拿大买房，不只是中国人。谁有证据能证明中国人把房价抬高了？没人能拿出证据，只是谣言。也许是因为很多移民近年来在多伦多定居，所以房价上升了。所以人们不能把矛头指向中国人。”地产经纪：外国人买房促进经济有20多年经验的地产经纪金先生(Daryl King)自今年1月份以来卖出了约280套房子，其中包括几百万元的豪宅。他遇到过许多华人买家和华人卖家。地产经纪Daryl King金先生认为，中国人在加拿大买房，对经济非常有好处，为加拿大创造了很多就业机会。每当有人买房时，需要获得律师和地产经纪的服务。新房主需要买很多东西，比如家具、电视机、灯具、地毯和窗帘等。他们还需要很多服务，比如修窗户、整理院子等。每当有人买新房时，建筑公司和施工队也会受益。金先生说：“如果中国人不在多伦多、温哥华买房，房价不会是现在这个样子。但是，我们不能怪中国投资者。房价上涨不是他们的错。只能说很多外籍人士买房后，市场价格自动作出调整。”他说：“中国人在多伦多买许多公寓(Condo)，很多公寓空着，没人住。这些买主是投资者，想等房价上涨后出售公寓。”“许多外籍人士在加拿大买房，比如俄国人、义大利人等。在所有外籍投资者当中，中国人的购买力很强。有些中国人拿现金买房，有些中国人在加拿大申请房屋贷款。”金先生表示：“我预计会有更多中国人在加拿大房地产投资。因为加元贬值，相对来讲人民币比较值钱，这使中国人有很强的购买力。金先生认为，加拿大应该找到平衡，不能为了吸引外籍投资，让犯罪分子和恐怖分子也进来。加拿大要吸取法国和英格兰的教训。不要让加拿大成为犯罪分子洗钱(Money laundering)的地方。有钱买房的人不等于是诚实的好人。有的人在中国被控重大经济犯罪之后逃到了加拿大，买了大房子。如果他们是犯罪分子，就要离开加拿大。房价上升并非仅因外来投资其实，在加拿大就是这样，当一个白人买房的时候，大家认为正常也不以为意，但如果是非白人，尤其是有不同颜色的人，我们大家就很在意。仅从经济学意义而言，这显然不是好的经济学(And that’s not good economics)。当温哥华和多伦多的房价越涨越高的时候，我们就有一个思维定式，就很轻巧地把责任推到海外买家身上，认为高房价的罪魁祸首不是我们自己，而是来自外面的人。这个不费力气的想法也造成不好的社会影响，以致在本地居民和新来者之间、老房主和年轻家庭之间形成“不健康的紧张关系”：本地居民责备新来者大把撒钱推高了房价，年轻家庭则怪老房主把房价定得越来越高，以致于他们买不起房，不得不黯然退出房地产市场。斯达尔表示，来自外国的投资很显然是房市热、房价高的一个因素，但绝不是唯一的因素。仅就温哥华越来越昂贵的房价而言，就有一系列因素在起作用，例如超低利率、国内居民住宅投资、人口及经济增长，以及住房供应不足等等。而CMHC自己的分析和研究证实，加拿大长期以来房价上升的最重要的因素是经济学方面的。仅以温哥华和多伦多为例，至少有两个与收入相关的因素在起作用：一是高收入工作职位的增加，再是这些工作主要集中在特大城市，这一点多伦多比温哥华更为显著。温哥华与多伦多略有不同的是，不是收入，而是财富起到更重要的作用。数据显示房市外资持有下滑虽然政府数据一直显示外国投资占房市一小部分，但批评人士说这项数据并不能说明问题，而且可能被外国人使用在加拿大的家庭成员或公司名义所掩盖。 不过，根据加拿大房贷和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)的统计数字，2016年加拿大三大城市外国人拥有公寓楼单元的数量在下降。在加拿大最大城市多伦多，2016年有2.3%的公寓楼单元的房主为外国人，这个比例在2015年是3.3%。在加拿大第二大城市蒙特利尔，2016年有1.1%的公寓楼单元的房主为外国人，这个比例在2015年是1.3%。在加拿大第三大城市温哥华，今年有2.2%的公寓楼单元的房主是外国人，这个比例在2015年是3.5%。加拿大房贷和住房公司的数据显示，外国炒房者偏爱全新或较新、面积较大、处于市中心地区的公寓楼单元。不过加拿大房贷和住房公司告诫不要过度解读其上述统计数字，因为其根据对大型公寓楼管理者的问询调查得出的公寓楼外国房主的数字，是把外国房主定义为那些其主要住所不在加拿大的房主。本文由加拿大约克论坛授权转载，请与小天天联系 微信dailynetca
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加拿大楼市有多丧心病狂？开口就加价45% 疯了
　　滴答网讯 & &加拿大的房地产市场到底有多丧心病狂?相信大家多少都有亲身经历或有所耳闻，坊间也经常流传着下面这样的小故事，真的吓死宝宝们了&&
　　温哥华一幢接近90年楼龄的老房标价700多万加元出售，被11个人看中，包括&基本听不懂英文&的10名中国人和一名老外。唯一的老外只坚持了一轮就被中国人的气势吓跑了，剩下10个中国人继续争抢。其中一对夫妇最终胜出&&加价117万加元(约585万人民币)一举将房子拿下，并且不要求验房、不需要贷款，直接现金付帐，令所有人目瞪口呆。
　　素里市一幢老独立屋，叫价不到60万，结果两天有700人来看房，共接到68个Offer，地产经纪排队站满了半条街，惊动了当地警察来维持交通秩序。最终，这栋破旧不堪的房子以96万加元成交，高出叫价66%。
　　一幢估价108万加元的房子在今年1月6日由一名的华人以115万加元购入，这没什么吧对不对。问题是，刚过了一个月他就再次放盘，叫价已经高达180万加元!
　　长此以往，大家都心知肚明了。虽然官方很少直接点名&中国人&，但去年一项调查指出，温哥华富豪区西温的房屋，66%的房主都是中国名字的买家(people with non-anglicized Chinese names)。
　　加拿大本地人的火气越来越大，抱怨中国人抬高房价，导致自己一辈子都买不起房。最近，银行家也在不断发布警告，称外资造成了加拿大房市泡沫。就连总理小杜鲁多也沉不住气了，于上周五接受采访时表示，多伦多、温哥华的房市飙涨有部分原因要归结于亚洲资本的涌入。
　　加拿大人也越来越疯狂了!
　　小杜鲁多的埋怨声还在耳边，周一一份来自Capital Economics的报告就啪啪啪打脸了。这份报告指出&&加拿大人，以及加拿大银行，其实才是火爆房产市场的&幕后推手&。
　　&加拿大家庭&高风险债务&的飙升，表明日益增加的高风险房贷种类，和越来越宽松的房贷政策，是房价上涨的主因，而并非来自国外的资金。&
　　经济学家Paul Ashworth表示，房贷利率和一系列费用的下调，导致加拿大人在申请房贷时更没有&后顾之忧&，也觉得不需要靠增加收入来弥补亏空，自然也更加胆大。
　　2016年第一季度的数据表明&&加拿大人每得到$1可支配收入，就意味着增加了$1.65的欠债。
　　2016年第一季度，加拿大家庭净资产(黑线)与债务(紫线)的对比图。揭露加拿大多伦多房市持续飙升的背后
最近有一场房地产行业内部的会议举行，参加会议的成员包括：
银行(RBC、BMO、 CIBC、 TD);
非银行贷款机构(Home capital、First National
Financial、Equitable);
房贷承保商(Genworth MI Canada、Canada Guaranty );
多伦多建筑商(Tridel);
房地产中介方(Brookfield Real Estate Services)
&&&&&会议的重要结论总结如下：多伦多与温哥华的房屋供给的稀缺是推动房价达到目前高位的最主要原因。而这种供给的严重不足有很多因素造成，比如政府对于土地使用的严格限制。
其他推动房屋价格上行的因素：
海外买家(特别是温哥华的海外买家)
贷款的低利率
稳定的就业增长率
稳定的经济增长率
因为要缓解房价的高企，要从供给关系着眼：多伦多和悉尼、墨尔本等城市一样，对房屋的需求的来源并不单一，不是控制某一种买家——比如海外买家——就能对房价产生有效影响的。
能寄希望的，只有看政府会不会逐渐提高供应量。
加拿大政府对于土地使用有严格的限制。温哥华被群山环绕，适宜建房的地形较少。BC省政府同时出台政策，限制房产开发商开发温哥华周边大量农田。安省也有相似政策限制开发商对闲置土地进行房产开发，并严格了土地审批计划。
这一点其实和纽约也有相似之处。住在纽约的诺贝尔奖得主、经济学家Paul
Krugman就在《纽约时报》上撰文分析过，纽约房价过高的一个主要原因就是政府的对于建房的限制过多、供应量太少，使得买房成为了少数富人的权利。
&他指出，政府是没有办法控制人们买房的需求的，但是却可以通过对减少限制来改变市政规划，提高供应量，让更多人能够负担纽约的住房。
但是据多伦多地产局6月4日最新公布的数据显示，大多伦多地区5月份整个房屋销售量为12,870幢，与去年同期相比上涨10.6%。新放盘数量18,611幢，却比同期下跌6.4%。
根据加拿大广播公司的报道，加拿大房屋贷款公司的估算是，2016年加拿大的新房开工量会在18.13万到19.23万之间，而2017年则只会有17.26万到18.20万
;这与2015年的新房开工量相比是连续两年下降。
在需求方面：2016年4月，加拿自由党联邦政府公布了2016年加拿大移民计划。这项方案中，加拿大今年移民总名额将会提高至305,000人，创下了50年的新高。
同时多伦多在13年超越芝加哥成为北美第四大都市，加拿大1/6的就业机会集中在多伦多。大型的城市因为其就业、教育、
医疗等资源的相对更完善，而吸引大量外省移民前来聚居。
除了经济发达，工作机会多之外，当前多伦多的多元文化发展极为融洽。不仅是华人社区，穆斯林社区、菲律宾社区、韩裔社区等在多伦多的发展日益壮大，包容性更强，不同族裔的人士都可以在本民族文化的社区中找到归属感。
据统计，80%以上的移民都是最终选择居住在多伦多和温哥华两个城市。
在如此供求关系不均的环境下，房价正在朝着纽约发展的多伦多，或许也需要以同样的方式提高房屋的供应量，才可能让房价涨势有所减缓。不过，市政府会不会这样考虑，减少建筑限制呢？而且，即使市政能够意识到这个问题，按照我们的效率，发生改变起码也是十多年乃至几十年之后的事情了吧……
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加拿大房市飙升全球第二 大陆买家居功至伟？
来源：居外综合
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原标题：加拿大房市飙升全球第二 大陆买家“居功至伟”？
近年来，海外热钱大举进入加拿大楼市，大幅推升房价，按房价收入比计算，加拿大房价一举飙升至全球第二位。按租售比来看，加拿大更成了全球最大的房价泡沫市场之一。
在最受中国人欢迎的海外置业国中，加拿大排名第三。据统计，加拿大最大城市多伦多50%的新房被外国人买去，在温哥华和多伦多，50%的公寓大楼为外国投资者所拥有，温哥华更有15%的房子长期空置！
加拿大房市飙升全球第二 大陆买家“居功至伟”？
加拿大楼市泡沫对当地人影响如何？先讲一个小故事。
我的同事麦克是个挺神气的大帅哥，土生土长的加拿大人，是我所在部门的系统管理工程师，年收入七八万加元，比加拿大同龄人的平均收入高了一倍多。麦克6年前结婚，之后添了一男一女两个孩子，3年前买了一栋大洋房，生活可谓美满幸福，属于典型的北美中产阶级。
可是，近来他像变了一个人似的，瘟鸡似的时常唉声叹气。按理说在欧美不能随便打探别人的隐私，但在强烈的好奇心的驱使之下，我忍不住开口问他：Is something wrong？（出什么事了吗？）
没想到他瞪了我一眼，说道：“都怪你们中国人！”
我一愣，心想不会吧，忙问怎么回事儿。
原来，多伦多的房价这些年一路飙升，已然大大超过了当地人收入的增长幅度。麦克购房时，房价已经高处不胜寒。在北美，多年来房价一直维持在平均家庭年收入一到两倍之间，而他买房时，多伦多房价却已超过他们夫妇年收入的4倍了！按北美人的生活习惯，孩子大了必须分房而居，享受各自的独立空间，麦克只能硬着头皮买大房。这样一来，收支相抵的日子过得紧巴巴，而且由于房价上涨了，政府收取的地产税也水涨船高。最倒霉的是一年前麦克的妻子被裁员，直到6个月后才找到新工作，但薪水比先前少了不少，家庭收入减少了一大块。
想想也是，麦克妻子的收入只够请人看孩子、伙食费及零用，而麦克每个月税后拿回家4000加元（在加拿大，税前年收入7万多加元，税后5万加元左右，已属高收入群体），扣去房屋贷款、房屋保险、地税、汽车贷款和汽车保险几项大额开支，再加上旅游度假娱乐等开销，每个月都有几百加元的缺口，日子过得入不敷出。
这是一个非常典型的白人家庭，生活按部就班，上学、结婚、生子，然后养孩子、养狗、工作、付账、听歌剧、看电影、旅游、减肥、看病、吃药……在他们的观念里，人生就该如此这般。
“但这和我们中国人有什么关系呢？”我反问。
麦克说，你们中国人，来到这儿有了一套房子还买第二套，买了两套还想买三套，甚至四套、五套，一门心思靠炒房子投机赚钱。一个新楼盘一开盘，70%的买家都是中国人，一套二手房一上市，中国人就争先恐后拼命地抢。中国人可以不下馆子、不进电影院、不去歌剧院、不买图书、不到体育馆看球赛、不出去旅游、不上健身房，然后一心一意买房子，哪怕自己没钱也要四下借钱去买房。多伦多的房价就是这样被你们抬高的！害得我们都住不起了！我父母已经退休了，原本准备在老房子里安度晚年，结果他们的房子也涨价了，地税也随之涨了一倍多，搞得他们入不敷出，只能将房子卖了，他们在多伦多待不了了，搬去了伦敦（加拿大安大略省的一个小城），害得我每次去看他们都不方便。我今天的生活状态全拜中国人所赐，逼迫着我像你们那样生活，不怪你们我怪谁？
听了麦克带有偏见的情绪宣泄，我心里很不是滋味，从来都不曾想到，在当地人的印象里，我们华人的形象会如此不堪。本想立刻反驳，但看着平时温文尔雅的麦克涨红了脸说出这等重话，显然是被逼急了，我的话到嘴边又咽了回去，打了个哈哈就此打住。回头仔细一想，麦克说得也并非不无依据。
这几年来，只要有中国人涌入的地方，如美国的纽约、旧金山、洛杉矶；加拿大的温哥华、多伦多；澳洲的悉尼、墨尔本等地，房价都随之高企。在全球经济不景气之际，偏偏中国人还在抢购房子，形成了一道“亮丽的景观”。
这种情况令欧美人开始无法忍受。因为传统的欧美人用于房子的支出不超过税后收入的三分之一，现在房价疯涨让他们买不起房子，或不得不改变原来的生活方式，他们气愤在所难免。
目前，澳大利亚已开始对外国人实施房子限购令。今年5月，澳大利亚政府宣布，加大对外国投资者非法购房的惩治力度，并不准购买二手房。这样的限购令在号称自由市场的西方国家实属罕见。
近两年在温哥华，英文媒体时常大幅报道华人（尤其是中国内地买家）在温哥华的抢购房产潮，已有开发商收到本地人士的抗议电邮，指房价过高遗害下一代，有人甚至扬言要炸毁开发商的办公室。有些人甚至抗议华人已太多，应该限制移民。
前些日子，温哥华市议员及市长候选人Peter Ladner明确表示，鉴于温哥华房地产价格飙升，政府应限制外国人，特别是中国人购买房子。他指出，大量来自中国的炒房者是导致房价升高的主要原因，他表示，由于房价飙升，本地人已经大量迁出，同时阻止了新移民的进入。温哥华已经不是曾为之自豪的城市。
最近，多伦多居民布拉齐在网站上发起请愿，要求政府规范外国人投资多伦多房地产，一下就得到万人呼应。
顺便提一下，前些日子，一个问卷调查的结果显示只有9%的加拿大人喜欢中国移民。谁能想到，千百年来中国人勤劳的形象，被极少数人的投机取巧代替了。
中国人的“爱房”情结，与欧美人的生活习惯已经发生了激烈的碰撞，俗话说：“入乡随俗。”身在异国他乡，我们不能要求别人来适应中国人。假如有一天真把人家惹急了，也就不能阻挡别人反对中国人移民和购房的措施。
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一个巨大的挑战摆在了张泽林面前。去深圳还是离开，这位“中海籍”老将如何抉择？