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门面转让费，隐藏着大问题
&&本报记者 汪兵洋 文／图 &&春节过后，中心城区银海商埠内，随着某公司所有门店中最后一名承租户依约腾退，意味着这一侧的２０多名租赁商户与门店产权单位间持续３年的门面租赁纠纷，暂时告一段落。银海商埠装修改造后，将重新投入市场运营。&&商户承担高额门面转让费，埋下隐患&&这起持续了３年的纠纷，可以简单地勾勒如下：&&几年前，多名商户承租了银海商埠门店，其中相当一部分商户属承担高额转让费后，中途接租的，或投入了大额资金装修。租期届满后，产权单位以合同到期装修改造为由，要求收回门店，于是双方发生矛盾，僵持了两年多。无奈之下，出租方向荆门仲裁委员会申请仲裁，请求裁决承租商户腾退门店。经过一年多的耐心细致的调解工作，这一矛盾终于以产权单位作出让步、承租方精疲力竭的“双输”结果告终。&&回顾整个案件处理过程，荆门仲裁委员会副秘书长唐东云感触良多。他一针见血地指出，双方表面上是事实清楚、法律关系简单的房屋租赁纠纷，为何难以化解，其根源实质就是高额的门面转让费在作怪。在荆门中心城区，收取高额门面转让费的现象已非常普遍。每起这样的现象发展到最后，总会有一方来结“总账”，因为涉及到巨额利益，有的人倾其一生的积累而血本无归，导致矛盾很难调解且容易激化。&&据了解，在荆门，泛滥成灾的门面转让费，正成为影响整个社会文明的不和谐“音符”，应引起社会各方面重视。此类事件虽屡次披露报端，但似乎未得到有效遏制，反呈愈演愈烈之势。我们有必要在此重新对这一现象作一番剖析，探究其形成原因，寻找预防和解决的办法。&&城区门面转让费，高得离谱&&在荆门城区接租老门面，经常要向上一个承租人交门面转让费，而且高得离谱。这是一个众所周知的事实。&&据了解，收取门面转让费并非合法的商业习惯，而在荆门城区却大行其道，且愈演愈烈，至今一发难收。&&这种现象目前发展到了什么程度？记者近日进行了调查。&&在金虾路靠近海慧路的一段，一个不到２０平方米的小服装店贴出了门面转租的广告。&&“这门面怎么转？”&&“转让费６万多元，还带点货。”&&“怎么要这么多转让费？”&&“这还算贵？对面那家才接的，出了１９万！”女店主指着斜对面一家大店面告诉记者。&&“为什么要转让费？”记者边问边考虑，１９万元，对于一个普通家庭来说，省吃俭用也要七八上十年积攒。&&“我接门面的时候交了转让费的，现在要是不收下家的，自己就亏了。”&&记者在城区五六条路段采访了１９家门店，有１６家是要交转让费的。转让费的高低与所在路段、门面大小有关。路段越繁华，门面越大，转让费越高。低的一般有一二万元，如竹园路、象山二路等；中等的七八上十万元，多在水产路、月亮湖路、金虾路等较繁华的路段；高的集中在最繁华的中天街及周边路段，较普遍的是２０万元左右的，超过５０万元的也不鲜见。&&在这些采访的门店中，只有３家店主没交转让费。其中一家是接的体育场的原始门店，第二家是从上一个承租人手中转租的，因为是单位公房，单位明确约定不许收取转让费。第三家是上一个承租人租期结束后将店面还给老板，老板再直接租给她的。&&多种因素，促成了恶性循环&&门面转让费，顾名思义，是由前一个租门面的人向下一个接租门面的人收取的费用。记者调查发现，很少有人质疑这项收费。&&在体育场附近一个打算转让的店面内，当记者问及有没有转让费时，女店主似乎觉得这个问题幼稚可笑：“现在，还有谁转店子不要转让费？要是不要转让费，还转给别人？不如留着自己赚钱！”&&在多数店主看来，交和收转让费好像是顺理成章的事，一个愿打一个愿挨。调查发现，很少有人试想：一个仅仅是租门面的人（而不是房东），租赁到期不再续租了就应该把门面还给房东，让房东再找承租人，你凭什么向我（即下家）收取高额转让费？调查表明大致有几种答案，最普遍是两种理由。&&“我接门面后投入了装修，转让时收取转让费就是为了弥补一点装修费。”体育场附近一门店老板的说法带有一定的普遍性。&&“因为我从上家手里接的时候交了转让费的，所以我转给别人时也要把它收回来，否则就要吃大亏。”这是许多老板说出的同样的话。&&九渊路开餐馆的朱老板的话代表了一定数量的人：“当初我接的是新门面，经过多年的经营，新门面熬成了熟门面，有了更多的人气，产生了‘码头效应’，现在接手的人捡了便宜沾了光，应该给我一些回报。”&&另外，还有少数有闲钱却没时间做生意的人，专门通过租新门面，然后转租，成为赚取转让费的投机者。&&除了收走转让费的上家外，门面转让费还应与接租门面的人和门面所有人（即老板）有关。为什么他们也不拒绝、不制止这种做法呢？&&月亮湖路开日杂店的胡店主这样解释：现在哪个店子都要收转让费，你不交，就租不到门面，做不成生意；况且，还可这样想，以后我转让时再向下家收取不就回本了吗？持这种想法的店主占了相当大比例。可见，是收取转让费的“大环境”，加上门面的供不应求，令他们由起初的迫不得已同化成恶性循环中的一个环节。&&如果说接店面的下家是迫不得已还可以理解，那么房东的放任行为就令人费解了：自己的门面怎能让别人来利用它收取转让费呢？租期结束了就应该收回来再出租。九渊路一名姓宁的房东解释，现在的承租人，有的已向上家交了转让费，当然也应该允许其再向下家收取，否则他就会占据门面与我扯皮，把矛盾引到我身上了；有的投入了装修，向下家收转让费作为补偿，也可以理解。&&还有的房东干脆不管，当甩手掌柜：“我只管向租门面的人收租金，至于租的人转租给谁，怎么租，我都不管。”&&从方方面面的言谈中，我们可以归纳出一条转让费的生成链：门面房的供不应求，租门面人的“补偿”“谋利”和“转嫁”思想，房东老板的放任，让转让费有了生存的环境；当第一个向下家转租门面的人以各种各样的理由收取转让费后，这个恶性循环链条就形成了，而且越收越高。体育场一门店老板对记者说了一句这样的话：“１０年前，我向别人交了６万多元转让费，要是放银行，利息都有好多了，如果现在转让这个店子，转让费最起码也要翻一番。”&&不良商业潜规则，隐藏着大问题&&据荆门仲裁委员会介绍，近年来该会受理的房屋租赁合同争议数量不断上升，其中近九成是因门面转让费及装修费引发的。&&采访中，许多店主这样感叹：现在的转让费动辄好几万元，甚至超过正常经营成本，许多想做生意的拿不出这笔钱，进不来。长宁大道上一位有幸租到没有转让费的袜店老板这样说：“厂里要求我们在中天街开分店，因为转让费太高，接不起，一直没有开起来。”&&高额的转让费，大大抬高了市场准入的门槛和风险，成为许多资金不雄厚的创业者的“拦路虎”，不利于商业的健康发展，也为门面的回收和续租埋下了矛盾的“种子”。发生在银海商埠的纠纷，仅仅是一个露出水面的个案，这样的纠纷随着时间的推移会越来越多地显现。&&唐东云认为，门面转让费并非产权转移的交易费用，而是转租过程中的衍生费用，可以理解为一种租金增值收益，也不排除装修补偿及货物折价等费用，其主要是由于房地产价格不断上涨形成的。近年来中心城区普遍存在的门面转让费中有很多不合理、不合法的成分。相当一部分承租人无视租赁合同约定，未经产权人同意，非法转租门店并收取高额转让费，将隐藏的矛盾转嫁给产权人和次承租人。一旦门面面临拆迁或被产权人收回，次承租人必须退出而转让费无人买单时，矛盾就开始显露：次承租人在转让费得不到补偿的前提下不甘心交还门店；而产权人并未从转让费中受益，也不愿成为“替罪羊”。如果涉及的人数众多，很容易酿成群体性事件，影响社会和谐稳定。&&“尽管现行法律没有对门面转让费问题作出规定，但根据相关法律原理，其责任划分还是很容易界定的。”他说，门店转租应当经产权人同意。承租人在不突破合同约定租期并经产权人同意转租的前提下，向次承租人收取转让费无可厚非。但次承租人就自愿承担的转让费无权向产权人和下一个承租人要求补偿。如承租人突破租期且未经产权人同意转租门店，则为非法转租，其向次承租人收取转让费不合法，次承租人可依法要求返还。&&如何预防转让费问题发生？唐东云认为还需门店转租法律关系中的三方当事人切实增强合同意识和法律意识，共同配合。&&作为产权人即出租方，应控好源头，可在租赁合同中明确禁止转租人擅自转租；发现承租人擅自转租的，及时行使单方解除权；租期届满后应及时接管门店或重新签订合同发租。一旦放纵，将最终危及门店的回收、使用和收益。&&作为承租人，承接门店时对于租赁期限、租金标准、装修补偿等问题，应充分考虑市场风险、投资回收周期和自身承受能力，与产权人在签订租赁合同时进行明确约定。同时严格遵守合同约定，不得擅自转租门店，不要寄希望于向下一个承租人收取转让费来弥补损失或谋利，充当门店转让费恶性循环的“链条”。&&作为次承租人，建议最好直接与产权人建立租赁关系。接受转租门店时，应当查看上一个承租人与产权人签订的租赁合同，关注剩余租赁期限、是否有权转租、装修补偿、货物处理等问题，并与产权人进行确认，切忌未经产权人同意盲目承担高额转让费接租门店，让门面转让费失去接收空间。&&本报将持续关注城区门面转让费问题。我们期待着一个合法、规范、理性的门店租赁市场秩序早日回归。
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根据我国《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约责任具有一定的任意性，当事人可以预先或事后约定承担违约责任的方式和幅度，但这种约定不得显失公平。违约金过高或低于违约所造成的实际损失的，法院可以依据当事人的请求予以降低或提高，以体现法律公平性的要求。
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门面转让没写转让合同开了一个收条。有效吗可以追回转让费吗
本人转一个店面。本人转一个店面跟对面口头协议2万5，没写转让合同。只有对方写了一个收条 上面没有地址只是写的转让费多少今天收到。现在跟房东签订租赁合同。现在跟房东签订租赁合同房东不签。现在跟房东签订租赁合同房东不签（房东说当时我和房东签订的合同不是本人签的无效。要求我要重新签订合同）我现在是不想租了。要求我要重新签订合同）我现在是不想租了对方不承认转让费推给我。我可以追回我的转让费吗？能追回是走什么途径？我可以说是被骗了2w5吗 没租到门面。
咨询者：重庆
[咨询时间：
悬赏分：20
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[地区：吉林-松原市
回答时间：
协商解决，协商不成可以诉讼解决。
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