1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销北京京鲁伟业科技发展有限公司与魏月萍公司证照返还纠纷一审民事判决书关联公司：关联律所：相关法条：北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民（商）初字第05812号原告，住所地北京市海淀区学院路20号炼化楼北京招待所三层302号。法定代表人祝爱君，执行董事。委托代理人修军，律师。委托代理人贾秀兰，律师。被告魏月萍，女，日出生。委托代理人洪乔，律师。委托代理人胡尊峰，律师。原告（以下简称京鲁公司）与被告魏月萍公司证照返还纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成由法官王哲担任审判长，人民陪审员刘虎、人民陪审员靳艺红参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告京鲁公司的法定代表人祝爱君及该公司的委托代理人修军、贾秀兰，被告魏月萍及其委托代理人洪乔、胡尊峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京鲁公司诉称：京鲁公司于日在北京市海淀区工商行政管理局登记注册，由6名股东共同出资设立，其中张金锐出资31万元，持有公司31%的股权；魏月萍出资20万元，持有公司20%的股权；付桂华出资11万元，持有公司11%的股权；李景升出资19万元，持有公司19%的股权；刘春生出资11万元，持有公司11%的股权；贾文艺出资8万元，持有公司8%的股权。京鲁公司设立董事会，公司的所有股东均同时担任公司董事，张金锐担任公司董事长。京鲁公司法定代表人和公司经理也由张金锐担任。张金锐于日在北京逝世。张金锐的法定继承人为配偶祝爱君、女儿ZHANGMIN和儿子张昊。日，北京市方正公证处出具了（2012）京方正内民证字第10159号《公证书》，证明张金锐遗留在京鲁公司的股东资格由祝爱君一人继承。日，京鲁公司在山东省滕州市召开了临时股东会会议，并形成了《京鲁公司股东会决议》。该决议表明，公司股东对于祝爱君继承张金锐在京鲁公司的股东资格不持异议，决定公司不再设立董事会，由祝爱君担任公司执行董事及法定代表人。本次股东会决议作出后，公司所有股东在法定的期限内未提起决议无效和决议撤销纠纷诉讼。2014年4月，祝爱君向北京市海淀区人民法院提起股东资格确认纠纷诉讼，请求法院判决张金锐在京鲁公司所持31%的股权归祝爱君所有。法院于日作出（2014）海民初字第10665号民事判决，判决支持祝爱君的诉讼请求。法定上诉期间届满，该案原被告均未上诉，该判决已发生法律效力。京鲁公司的《营业执照》（正本和副本）、《组织机构代码证》（正本和副本）、《税务登记证》（正本和副本）及公司公章，自京鲁公司成立由原法定代表人张金锐授权，一直交由公司财务负责人刘新琪保管。日，魏月萍从刘新琪处以盖章为由将公司《营业执照》正本和公司公章拿走。日，魏月萍又从刘新琪处将公司《营业执照》副本拿走。之后，魏月萍又先后以各种借口将《组织机构代码证》（正本和副本）和《税务登记证》（正本和副本）拿走。经京鲁公司多次催要，拒不返还。魏月萍的行为，不仅违反了公司对证照和公章的内部管理规定，更严重影响了公司对外正常经营。日，公司全体股东在山东省滕州市召开2014年第一次临时股东会会议，并按照公司章程形成了股东会决议。与会股东要求魏月萍返还公司《营业执照》正本和副本及公司公章，并同意由公司法定代表人祝爱君代表公司对魏月萍提起公司证照返还纠纷的诉讼。本次股东会召开后，魏月萍向北京市海淀区人民法院提起决议撤销纠纷诉讼，要求撤销本次股东会决议。该案经过法院依法审理，判决驳回魏月萍要求撤销本次股东会决议的诉讼请求。魏月萍不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院于日作出（2014）一中民（商）终字第9092号民事判决，驳回上诉，维持一审判决，该判决为终审判决。日，公司股东在山东省滕州市召开2014年第二次临时股东会会议，并按照公司法和公司章程规定形成了股东会决议。与会股东要求魏月萍在日前返还京鲁公司的《营业执照》（正本和副本）、《组织机构代码证》（正本和副本）、《税务登记证》（正本和副本）及公司公章，并同意由公司法定代表人祝爱君代表公司对魏月萍提起公司证照返还纠纷的诉讼。京鲁公司按照此次股东会决议，给予魏月萍主动返还上述证照和公章的期限已经届满，魏月萍未主动返还。为维护自身合法权益，京鲁公司依法起诉至法院，请求法院判令：1、魏月萍返还京鲁公司《企业法人营业执照》正本和副本；2、魏月萍返还京鲁公司公章；3、本案诉讼费由魏月萍负担。被告魏月萍辩称：一、祝爱君无权代表京鲁公司提起诉讼。股东会决议生效的前提是其必须符合法律的有关规定，如果该决议违反法律的强制性规定，该股东会决议自始无效，首先，经查询全国企业信用信息公示系统，祝爱君为鱼台清河高新技术开发有限公司的法定代表人，该公司的经营范围与京鲁公司经营范围存在冲突，违反了《公司法》第148条对于董事、经理对公司的忠实勤勉及竞业禁止义务的强制性规定，故祝爱君不得担任京鲁公司的董事及法定代表人。其次，根据国家安全生产监督管理总局于日颁布的《危险化学品经营许可证管理办法》第3条的规定，国家对危险化学品经营实行许可制度。该办法第6条第2项明确规定，企业主要负责人和安全生产管理人员具备与本企业危险化学品经营活动相适应的安全生产知识和管理能力，经专门的安全生产培训和安全生产监督管理部门考核，取得相应安全资格证书，祝爱君因没有取得危化品安全资格证书，不符合《危险化学品经营许可证管理办法》的强制性要求，不能胜任京鲁公司经营管理负责人及法定代表人职务。综上，既然祝爱君不能担任京鲁公司经营管理负责人及法定代表人职务，其当然无权代表京鲁公司提起任何诉讼。祝爱君代表京鲁公司提起诉讼不具备相应的主体资格，法院应当驳回京鲁公司的起诉。二、即使代表京鲁公司提起诉讼的主体适格，本案也应当中止审理。魏月萍起诉要求解散京鲁公司，一审判决后，魏月萍不服并已向北京市第一中级人民法院提起上诉。京鲁公司目前诉争不止，其根本原因在于多数股东严重侵害公司利益，公司是否有继续存在的必要，才是解决一系列争议的关键。同时，基于公司目前财务混乱，多数股东占用公司资金长达10余年拒不返还，导致实际股东与名义股东之间的矛盾已不可调和，公司已陷入治理僵局的实际状况，法院应裁定中止审理本案，以避免司法资源的浪费，待公司解散纠纷审理完毕后，另行审理本案。三、事实背景补充：京鲁公司成立于2004年，由6位股东组成。2005年李景升提出退股，公司作了清算，作出了股东会决议，他退出了公司。2008年至2009年，刘春生、付桂华、贾文艺也退出了公司，这是不争的事实，有证据为证。魏月萍提供了2005年股东决议及2009年股东会决议，是刘春生、贾文艺的亲笔信中附带的，两份文件的原件在张金锐手中。日，刘春生、贾文艺亲笔签署了关于退出京鲁公司的情况说明，这个说明是魏月萍起草的，但是魏月萍是根据与刘春生、贾文艺两次谈话内容起草的。因为两人工作忙，魏月萍起草后通过邮件发给了他们。刘春生、贾文艺于2012年12月给魏月萍的亲笔信中也提及了这两个文件，也提及继续履行决议内容。日，张金锐、魏月萍在四位股东退股的情况下，重新签订了股东决议，分配了股权，魏月萍占40%，张金锐占60%，并重申日股东会及2009年董事会纪要有效并继续执行。根据以上证明，2005年董事会决议及2009年董事会纪要真实有效，记录了李景升退股的有效性。根据2005年董事会第二号决议计算退给李景升退股结算款，从而李景升退出了公司。刘春生、付桂华、贾文艺退出公司的决议有效，按2005年第二号决议及2009年董事会纪要同公司算帐和还款，同时以上证据还充分证明刘春生、贾文艺两次汇款到张金锐个人账户30万元，张金锐个人拿走。2009年张金锐同魏月萍签署的股东协商决议亦有效，公司现在已瘫痪，所谓的股东希望保留身份，没股本还希望得利。公司办公地点已被原单位收走，公司人员基本上走了。从2013年5月开始就停发公司员工的工资，公司电话也均被停机。原本公司年经营额在1000万以上，现在寥寥无几。公司在2005年进行过清算以后，至今从未进行过财务审计及财务清算。魏月萍至今没有见过公司的财务报表，没有分过红，这样的公司极其不正常。公司的财务同时担任公司的监事，这是不符合公司法的相关规定的。京鲁公司是从事研发的高科技企业，其研发的产品均无偿给了鱼台清河高新技术开发有限公司，祝爱君本身不具备高科技产业的知识，也没有管理高科技企业的能力，不具备作为京鲁公司法定代表人的能力。魏月萍作为公司创办人之一，张金锐去世以后公司均由其管理。魏月萍将公司公章和营业执照保管起来，是为了防止有人作出损害公司利益的事，在京鲁公司只有魏月萍有资格对公司进行日常管理。在北京市第一中级人民法院对公司解散纠纷作出终审判决前，魏月萍作为唯一一个没有撤回出资的股东，有权继续保有证照。经审理查明：日，京鲁公司依法注册成立。根据企业法人营业执照（注册号：**********5853）记载，法定代表人为张金锐，注册资本为100万元，公司类型为有限责任公司，许可经营项目为组装色谱仪，一般经营项目为货物进出口、技术进出口、代理进出口；法律、行政法规、国务院决定禁止经营的，不得经营；法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可的，自主选择经营项目开展经营活动。根据京鲁公司工商登记档案材料记载，该公司股东的姓名、出资方式及出资额情况为：股东张金锐以货币方式出资31万元；股东魏月萍以货币方式出资20万元；股东付桂华以货币方式出资11万元；股东李景升以货币方式出资19万元；股东刘春生以货币方式出资11万元；股东贾文艺以货币方式出资8万元。根据京鲁公司形成于日的公司章程记载，该公司股东会由全部股东组成，是公司的权利机构。股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。股东会会议为定期会议和临时会议，并应当于会议召开十五日以前通知全体股东，定期会议应每年召开一次，临时会议由代表四分之一以上表决权的股东，三分之一以上的董事，或者监事提议方可召开。股东会会议应对所议事项作出决议，决议应由代表二分之一以上表决权的股东表决通过，但股东会对公司增加或减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式，修改公司章程所作出的决议，应由代表三分之二以上表决权的股东表决通过。股东会应当对所议事项的决定作出会议记录，出席会议的股东应当在会议记录上签名。公司的营业期限10年，从《企业法人营业执照》签发之日起计算。公司登记事项以公司登记机关核定的为准。章程由全体股东共同订立，自公司设立之日起生效。上述章程落款处，分别有张金锐、刘春生、付桂华、李景升、魏月萍、贾文艺的签名字样。日，张金锐死亡。其后，张金锐的妻子祝爱君将京鲁公司诉至本院，请求确认其股东资格。日，本院作出（2014）海民初字第10665号判决，判决原张金锐在京鲁公司所持31%股权归祝爱君所有。其后，该案当事人未上诉，判决已生效。日，京鲁公司形成一份股东会会议决议（以下简称2012年股东会决议）。根据决议记载，参加会议的股东为：刘春生、付桂华、李景升、贾文艺、魏月萍、祝爱君。会议讨论内容为：1、公司的股东问题。修军宣读北京市方正公证处出具的《公证书》，公司5名股东对《公证书》内容无异议，同意由祝爱君继承张金锐在公司的31%股权，担任公司股东。公司同意股东之间股权的相互转让，股东转让股权不再召开股东会会议（同意该事项的股东合计持有80%股权，不同意该事项的股东魏月萍持有公司20%股权）。公司股东魏月萍提出，公司股东张金锐已拿走30万元，认为该款偿还到公司账户后，张金锐继承人祝爱君才可以正式成为公司股东，再进行公司股东变更（同意该事项的股东魏月萍持有公司20%的股权）。2、公司法定代表人任职。公司股东除魏月萍外，均同意祝爱君担任公司法定代表人（同意该事项的股东合计持有80%股权，不同意该事项的股东魏月萍持有公司20%股权）。3、公司董事。公司董事李景升、刘春生、付桂华、贾文艺要求退出公司董事会，公司不设董事会，设执行董事一人，由法定代表人担任（同意该事项的股东合计持有80%股权，不同意该事项的股东魏月萍持有公司20%股权）。公司股东魏月萍要求认为公司董事会人员组成不合法（同意该事项的股东魏月萍持有公司20%的股权）。4、公司章程变更。公司章程变更由公司法定代表人决定并委托人员办理（同意该事项的股东合计持有80%股权，不同意该事项的股东魏月萍持有公司20%股权）。5、公司审计。公司是否审计由公司法定代表人决定（同意该事项的股东合计持有80%股权）。公司股东魏月萍认为公司应该进行审计，在本次股东会会议召开前就应该进行审计，由于种种原因而阻止了此项工作进行。6、公司财务负责人。公司财务负责人由公司法定代表人决定，公司监事不担任财务负责人（同意该事项的股东合计持有80%股权，不同意该事项的股东魏月萍持有公司20%股权。）7、债务问题。刘春生和贾文艺合计原欠京鲁公司91万元，两人通过多种方式，已累计偿还41万，尚欠50万（含30万股权转让款）。除上述决议事项，公司股东认为暂无其他事项需要讨论。特别说明：公司股东魏月萍认为，参加本次会议的人员不具有公司股东身份，不符合法律程序，本次股东会会议所作决议无效。公司股东魏月萍同时提出，自己和张金锐有股权约定协议，魏月萍占40%的股权，并享有公司40%的表决权。本次股东会议的召集程序、议事方式和表决程序符合公司章程和法律法规的规定，股东签章真实、自愿，决议内容真实、合法。上述决议的落款处，分别有李景升、刘春生、付桂华、贾文艺、魏月萍、祝爱君的签名字样。日，京鲁公司形成2014年第一次临时股东会会议决议（以下简称2014年股东会决议）。根据决议记载，参加会议的股东为：祝爱君系张金锐合法继承人（持股31％）、刘春生（持股11％）、贾文艺（持股8％）、付桂华（持股11％）和李景升（持股19％）、魏月萍（持股20％）。会议议题为：协商表决侵害公司权益、影响公司正常经营、公司经营期限届满的存续问题以及本公司公章和营业执照返还和公司起诉、应诉等事宜共13项。经与会股东协商，讨论并通过如下决议：一、是否同意公司所有股东都应积极配合公司正常经营所需的各项工作？是否同意对于任何人实施包括阻挠公司年检和纳税申报等妨碍公司正常经营行为采取一切合理合法措施予以制止和制裁，追究侵权人的法律责任，以切实有效的维护公司合法权益。因维护公司合法权益的一切费用由公司负担，侵权人给公司造成的损失应予以赔偿。二、是否同意在公司经营期限届满前到海淀区工商局办理经营期限变更及顺延手续？是否同意将经营期限在目前工商登记的基础上顺延20年？是否同意该变更事项委托祝爱君安排办理？办理变更登记的费用由公司负担？三、是否同意公司对魏月萍占用公司营业执照和公章的行为提起公司证照返还纠纷诉讼？四、是否同意祝爱君对公司提起股东资格确认诉讼，公司作为被告应诉？五、是否同意公司在通过合法途径取得公章和营业执照后去工商登记管理机关办理相应的变更登记手续？六、是否同意包括但不限于上述案件中涉及公司起诉和应诉事宜的办理和代理人的委托（包括特别代理）均由公司执行董事兼法定代表人祝爱君办理？七、是否同意包括但不限于上述案件的与公司有关案件的诉讼费和代理人代理费由公司负担？八、是否同意严格执行公司2012年股东会决议，由祝爱君继承张金锐持有的公司31％的股权，成为公司股东，担任公司执行董事和法定代表人，主持公司全面工作，全面负责公司对内对外的经营管理和各项事务？九、是否同意魏月萍对李景升、刘春生和贾文艺以及祝爱君分别提起的损害公司利益责任纠纷案件公司作为第三人应诉？是否同意委托修军律师作为公司代理人代表公司参加诉讼，代理权限是特别代理？是否不同意委托其他人员代理公司出庭应诉？十、是否同意公司对李景升、刘春生和贾文艺以及祝爱君通过诉讼方式追索欠款或借款？十一、是否同意委托公司法定代表人祝爱君与公司所有债务人进行协商，核对欠款和借款金额，并且签订还款协议？十二、是否同意解散公司，对公司进行清算？十三、是否同意对公司进行财务审计，审计费用由公司负担？对于上述第十、十二、十三项议案内容，持不同意意见的股东为：刘春生、贾文艺、付桂华、祝爱君和李景升；对于其他十项议案内容，持同意意见的股东为：刘春生、贾文艺、付桂华、祝爱君和李景升。在上述临时股东会会议决议中，股东魏月萍发表意见称：1、李景升、刘春生、贾文艺、付桂华已将股本金从公司抽回，上述四人已不是公司股东，不具有召开公司股东会的资格，更没有提出任何议案并对议案进行表决的权利。此次股东会审议的议案超出了股东会的审议范围，根据相关规定，上述议案因没有在股东会通知中列明而不得在本次股东会上进行审议。2、魏月萍于日向李景升、刘春生、贾文艺及付桂华发出了4项临时提案，分别为《要求李景升返还侵占公司资产的议案》、《关于要求刘春生、贾文艺及付桂华返还侵占公司资金的议案》、《关于撤销公司目前的经营状况及未来的发展规划等问题议题的议案》、《关于对京鲁公司进行全面审计工作的议案》，上述临时议案为其行使正当、合法的股东权利，该临时议案的提出符合公司法的规定，合法、有效。作为非法会议召集人，并不具有阻止上述临时议案提交股东会审议的权利。3、祝爱君不是京鲁公司的合法股东，不具有参加股东会会议的资格，也不具有对股东会议案进行表决的权利，其作出的表决是不合法的，是无效的。上述决议的落款处，分别有刘春生、付桂华、李景升、贾文艺、魏月萍、祝爱君的签名字样。其后，魏月萍起诉至本院，要求撤销上述京鲁公司2014年股东会决议。本院经审理作出（2014）海民初字第14841号民事判决，驳回魏月萍的诉讼请求。魏月萍不服该判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于日作出（2014）一中民（商）终字第9092号民事判决，驳回上诉，维持原判。经查，魏月萍于日从京鲁公司取走该公司营业执照正本及公章，于日取走营业执照副本。另查，祝爱君担任鱼台清河高新技术开发有限公司（以下简称鱼台清河公司）的法定代表人，根据该公司企业法人营业执照（注册号：**********0943）记载，该公司成立于日，注册资本为1451000元，公司类型为有限责任公司，许可经营范围为：异辛烷、正庚烷、甲苯、正十六烷、七甲基壬烷、溶剂油、硫酸、烧碱、乙醇胺、二乙醇胺、丙酮的批发（不带有储存设施的经营）（持危险化学品经营许可证经营，有效期限以许可证为准）；抗氧剂、高氯容脱氯剂、脱硫剂、破乳剂、润滑油添加剂、炼油助剂、车用汽油清净剂检测仪的生产销售；上述产品的进出口经营（国家禁止和限制经营的项目不得经营，依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。诉讼中，魏月萍提交了京鲁公司与鱼台清河公司分别对外签署的若干销售合同，以证明京鲁公司与鱼台清河公司的经营范围相同。京鲁公司对上述合同的真实性、关联性以及对魏月萍取得证据的合法性均持异议。以上事实，有原告京鲁公司提交的京鲁公司章程、（2014）海民初字第10665号民事判决书、（2014）一中民（商）终字第9092号民事判决书、2012年股东会决议、2014年股东会决议、收条、证明、营业执照等证据材料以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为：京鲁公司在其原法定代表人张金锐死亡后，需要选举新的法定代表人代表公司作出意思表示。本案中，京鲁公司2012年股东会决议明确由祝爱君担任法定代表人，该决议已达到章程规定的表决权比例，其内容应视为公司意志的体现，虽然工商登记尚未对法定代表人进行变更备案，但不影响京鲁公司决策变更法定代表人的效力。法定代表人的行为具有代表公司意志的效力，故祝爱君有权代表京鲁公司提起本案诉讼。同时，2014年股东会决议亦明确同意京鲁公司对魏月萍占用公司营业执照和公章的行为提起公司证照返还纠纷诉讼，同意相关诉讼事宜的办理和代理人的委托均由公司执行董事兼法定代表人祝爱君办理。魏月萍辩称祝爱君不能担任京鲁公司经营管理负责人及法定代表人职务，其代表京鲁公司起诉不具备相应的主体资格。对此，本院认为，首先，根据《公司法》第146条的规定，有下列情形之一的，不得担任公司的董事、监事、高级管理人员：（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力；（二）因贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产或者破坏社会主义市场经济秩序，被判处刑罚，执行期满未逾五年，或者因犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾五年；（三）担任破产清算的公司、企业的董事或者厂长、经理，对该公司、企业的破产负有个人责任的，自该公司、企业破产清算完结之日起未逾三年；（四）担任因违法被吊销营业执照、责令关闭的公司、企业的法定代表人，并负有个人责任的，自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾三年；（五）个人所负数额较大的债务到期未清偿。公司违反前款规定选举、委派董事、监事或者聘任高级管理人员的，该选举、委派或者聘任无效。董事、监事、高级管理人员在任职期间出现本条第一款所列情形的，公司应当解除其职务。根据本案现有证据，祝爱君并不具有上述影响其任职资格的特定情形，且魏月萍亦未就此提出异议。其次，根据《公司法》第148条的规定，董事、高级管理人员不得未经股东会的同意自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务，该规定系针对具体行为的规制条款，若相关人员违反了上述义务，公司可依法向其追责，但该规定并非是针对董事任职资格作出的规定，因此，鱼台清河公司是否与京鲁公司存在同业竞争关系、祝爱君是否违反竞业禁止义务，均非本案裁判范围。再次，就魏月萍称祝爱君未取得安全资格证书一节，本院认为，《危险化学品经营许可证管理办法》第6条规定的“企业主要负责人和安全生产管理人员具备与本企业危险化学品经营活动相适应的安全生产知识和管理能力，经专门的安全生产培训和安全生产监督管理部门考核合格，取得相应安全资格证书”，系对欲从事危险化学品经营的单位作出的限制，若相关人员未取得安全资格证书，则单位无法申请危险化学品经营许可证，此规定并非是对企业主要负责人和安全生产管理人员的任职资格作出的反向限制，亦与法定代表人的资格判断无关。综上，魏月萍提出的上述抗辩理由，于法无据，本院不予采信。魏月萍并非京鲁公司的法定代表人，其取得公司营业执照正副本和公章的行为亦未经过股东会的同意，因此，魏月萍无权代表京鲁公司开展经营业务，其继续持有京鲁公司的证章显属不当。京鲁公司起诉要求魏月萍返还证章的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。此外，魏月萍辩称京鲁公司解散的诉讼尚处于二审阶段，本案应中止诉讼。对此，本院认为，目前京鲁公司尚不存在解散事由，而股东之间存在着对公司控制权的争夺，此时更需要对因证章保管和使用产生的纠纷作出厘定。本案诉讼与公司解散之诉的审理对象并不一致，本案无需等待另案判决结果，对于魏月萍的此项抗辩意见，本院亦不予采信。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款之规定，判决如下：被告魏月萍于本判决生效之日起十日内向原告北京京鲁伟业科技发展有限公司返还该公司《企业法人营业执照》正本、副本以及公章。案件受理费七十元（原告北京京鲁伟业科技发展有限公司已预交），由被告魏月萍负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　王　哲人民陪审员　刘　虎人民陪审员　靳艺红二〇一五年七月十三日书　记　员　黄妍妍置顶反馈APP微信天眼查公众账号下载天眼查APP电&&&&&&&话 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京ICP备违法和不良信息举报电话：400-871-6266举报邮箱：1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销北京金开利华企业管理有限公司与北京西直门特别特商贸有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书关联公司：关联律所：相关法条：原告（反诉被告），住所地北京市x外大街x号楼x号9层（德胜园区）。法定代表人芦华飞，董事长。委托代理人汪宗军，男，日出生，联系地址同该公司。委托代理人杨四龙，律师。被告（反诉原告），住所地北京市西城区x外大街x号楼x号6-7层（德胜园区）。法定代表人陆建峰，总经理。委托代理人魏红军，女，日出生，店长。被告，住所地北京市丰台区南苑路7号601。法定代表人陆建峰，总经理。委托代理人崔世伟，律师。原告（以下简称金开利华公司）与被告（以下简称西直门特别特公司）、（以下简称木樨园特别特公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金开利华公司之委托代理人杨四龙，被告西直门特别特公司之委托代理人魏红军，被告木樨园特别特公司之委托代理人崔世伟，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金开利华公司诉称，原告受托从事北京市西城区x外大街x号公交枢纽所在地地上建筑物四达大厦六至九层房屋的经营管理。2011年8月，原告与被告木樨园特别特公司签署《房屋租赁合同》，约定：木樨园特别特公司租赁位于北京市西城区x大街x号动物园枢纽四达大厦六七层房屋局部，建筑面积约8499.82平方米，供经营使用，租期10年，自日起至日，承租的房屋年租金为1650万元起，合同租期内，租金每三年环比递增10%，即日至日，每年租金分别为1650万元；日至日，每年租金分别为1815万元；日至日，每年租金分别为1996.5万元；日至日，年租金为2196.15万元。租金付款方式为按年预付，先付后用，每年提前一个月预付下一年度的房屋租金。《房屋租赁合同》第10条第2款还约定：乙方（木樨园特别特公司）未按本合同有关规定按时缴纳租金及其他费用，属乙方违约，并就未交纳部分的租金按每日千分之五承担迟延违约责任，如乙方迟延30天仍不能缴纳租金及其他费用，甲方（金开利华公司）有权采取相应的制止措施，直到甲方单方解除合同等内容。上述《房屋租赁合同》签署后，被告木樨园特别特公司的股东陆建峰、陈建林与木樨园特别特公司非股东谢雪瑞于日成立了西直门特别特公司来对上述房屋租赁合同共同进行连带履行。合同履行以来，双方合作正常，但近半年以来因被告多次拖欠房屋租金，目前日至日到期租金一直没有按照上述《房屋租赁合同》的约定支付，仅支付287.5万元，拖欠到期房屋租金合计1362.5万元及迟延违约647.1875万元，为此，原告多次向被告催收租金，同时声明保留追究被告违约责任和解除房屋租赁合同的权利，但被告一直置之不理。为此，原告委托律师于日发出催收欠款的律师函，但被告还是置之不理。现诉至法院，要求判决：1、解除原告与二被告于2011年8月签署的房屋租赁合同；2、判令二被告支付原告房屋租金（自日起至二被告实际腾退房屋，将房屋交付给原告之日止。租金分段计算：日至日，每年租金1650万元；日至日，每年租金1815万元；日至日，每年租金1996.5万元；日至日，年租金2196.15万元。扣除被告已经缴纳的287.5万元）；3、判令二被告给付原告迟延交付租金的违约金（以每期应该缴纳的租金数额为基数，按每日千分之五的标准，从被告每期应交纳租金届满日的第二日开始计算，计算至实际支付之日止）；4、判令二被告将租赁房屋腾退，从四达大厦六七层房屋中搬出包括从其现在使用的四达大厦七层西北角的房屋中搬出。被告木樨园特别特公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我方不是本案适格被告，原告虽与我方签订了租赁合同，但签订合同的目的就是另行成立新公司即西直门特别特公司，签订合同的时候双方都知道签合同的目的。西直门特别特公司成立后，都是西直门特别特公司在履行与原告之间的租赁合同，包括使用场地、交付租金。原告要求木樨园特别特公司承担连带责任，其起诉没有事实和法律依据。被告西直门特别特公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我方暂停支付租金有法律依据，不存在违约行为。原告有违约行为。我方承租的房屋在6、7层，原告将房屋的第8层出租给其他人，8层房屋经常向楼下漏水，导致商户流失，我方与原告沟通解决漏水之事，但原告没有解决。我方在2012年及2013年还在全额缴纳租金及其他费用。因为原告的房屋漏水导致商户的生意不好，我方收取租金越来越困难。2012年3月份，原告将8层出租给了汇通永源公司，该公司使用了8层500平米左右的面积，经营与我方同样的商品，经营项目与我方完全雷同，原告的做法违背了双方合同的约定，原告在签合同时和我们承诺过不把该楼的其他部分出租给其他商户经营和我方类似的项目，原告也限定了被告的经营项目。合同的第一条第二款约定了被告的经营范围，合同第6条第2款强调了被告有明确的经营范围。原告在诉讼中，于5月24日到卖场张贴公告，破坏我方和商户的正常经营。6月15日，原告让我方的商户中止与我方的合同。原告的做法是违约行为。我方只是暂停支付租金，是在行使不安抗辩权。原告不是本案房屋的所有权人，原告也是承租了其他人的房屋，原告也欠付房屋所有权人的钱。不同意原告的诉讼请求。原告在签订房屋租赁合同后，没有尽到出租人应尽的义务，出现诸多违约行为，给被告造成了重大的损失，原告的违约行为主要表现为：1、自2012年以来，八层管道多次破裂漏水；2、原告在八层开展与被告经营项目雷同的同质化经营；3、原告在诉讼期间违法干扰被告商户经营和散布强行清退被告及商户的谣言。原告的诸多违约行为给被告造成了巨大的损失，被告就此与原告进行了多次交涉，但原告没有解决问题的诚意与行动，只是在一味地催要租金。原告违约在先，被告认为在原告充分考虑被告损失的前提下，双方的合同完全可以继续履行，现提出反诉，要求判决原告赔偿被告西直门特别特经济损失21 783 900.11元，包括：一、同质化经营损失：1、从日到日，8楼和我们同质化经营造成的经营损失12 494 029.63元；2、日至日，8楼和我方同质化经营造成的经营损失元。二、2013年2月至日期间，因为6、7层漏水给被告造成的损失2 332 399元（具体包括：第一、日损失2万元，这是商户自己进行二次装修的损失，这部分损失我方已经向商户进行了赔付；第二、日损失50 520元，此损失包括三部分，第一部分是商户的商品损失3960元，该损失已经由我方向商户进行了赔付；第二部分是商户二次装修的损失32 560元，此部分损失我方已经向商户进行了赔付；第三部分是我方一台POS机的损失14 000元。第三、日损失1 359 492.5元，包括四部分损失，第一部分是商户的商品损失19 229元，我方已经赔付；第二部分是商户二次装修损失2080元，此部分损失我方已经赔付；第三部分是商户的商品损失1 84 554元，这部分损失我方没有赔付商户；第四部分是我方自己的装修损失，一共是1 153 630元，其中已经实际支出的对装修的修复费用是1 072 638元，另外还有未支出的装修尾款80 992元。第四、日漏水损失902 386.4元，包括:第一部分是商户商品损失55 961元及商户货架损失65 406.5元，这部分损失被告已经赔付给了商户；第二部分是被告尚未赔付给商户的商品及货架损失273754元；第三部分是被告西直门特别特公司自己的装修损失共计507 265元，其中已经支付给供应商的款项是3 55 085.5元，尚未结款的是1 52 179.5元）。三、日至8月20日期间被告的经营损失3 498 501元，包括：第一、日，原告在市场中张贴公告，造成有些商户撤柜即商户提前解除了商品租赁合同，给被告西直门特别特造成的损失，该损失包括：1、由于商户提前撤柜，被告西直门特别特公司将已经收取的商户的租金740 860元退还给商户，对于这项损失，要求原告给予赔偿；2、因为商户提前撤柜，提前解除了租赁合同，导致被告的预期租金收入减少的损失1 091 703元。第二、日，由于原告在市场口头说要给市场停电，给我方造成商户撤柜6家，商户提前撤柜，导致被告预期收取的租金612 454元无法收取。第三、日，物业公司将供给原告的电停了，导致被告经营受到影响，造成被告经营损失1 053 484元，具体包括：1、商户提前撤柜损失159 302元；2、被告自己估算的8月1日当天被告自己经营毛利损失7358元。第四、日，物业公司将6层上7层的电梯停运，给被告造成的经营损失6000元，此损失是被告自己估算的。第五、日至8月20日毛利损失1 665 937元，该损失是被告自己估算的，该损失是由于被告西直门特别特公司与原告有纠纷，导致商户不敢大批量进货，导致被告销售额下降。原告金开利华公司针对被告西直门特别特公司的反诉辩称，一、关于反诉人关于“2012年以来八层管道多次破裂漏水：的损失。双方在合同第7.3条中约定：“甲方（金开利华公司）委托鸿运承物业管理中心承担公共场地、公共设备的物业管理职责，并提供维护乙方（特别特公司）正常经营所需的水、电、供暖和空调设施、电梯等。甲方应尽协调、联络、服务等管理职责。”从以上合同条款来看，答辩人的合同义务是提供维护乙方（特别特公司）正常经营所需的水、电、供暖和空调设施、电梯等义务及协调、联络、服务等项管理职责。在本案中，反诉人所说八层漏水事件与答辩人没有任何法律上的权利义务关系，也就是说如果存在损失也与答辩人没有法律上的因果关系，况且根据反诉人提供的证据，其所谓损失一直与“惠通永源”沟通解决，与“惠通永源”协商赔偿未果，现又要答辩人来承担，显然不合理。二、对反诉人特别特公司关于“五、八层同质化经营带来的经营损失”。我国《民事诉讼法》第64条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第65条规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，反诉人未提供任何有效的证据来证明其“五、八层同质化经营带来的经营损失”，具体理由如下：1、首先，反诉人要证明自己经营范围，其次是反诉人要证明五、八层的经营范围，反诉人对此没有提供有效证据。2、所谓同质化经营只是反诉人自己单方面的陈述，在双方的《房屋租赁合同》中并没有约定和解释。3、即使是同质化经营，也与反诉人所谓的损失没有法律上的直接因果关系，即反诉人的反诉与本案不具有关联性。4、反诉人的所谓损失证据不具有客观性，其性质为反诉人的自我陈述。三、关于日的所谓损失。反诉人提供的该部分证据首先形式上不合法，其次在内容上更不可能真实，另外该组证据与本案没有直接因果关系，即没有关联性。最后，我方认为，如果答辩人存在日的行为，那也是答辩人行使自力救济的合法行为，在法律上应没有责任。对此，反诉人应提供有效证据来证明我方存在此行为。四、所谓“散布谣言造成的损失”。反诉人提供的该部分证据首先形式上不合法，其次在内容上更不可能真实，另外，该组证据与本案没有直接法律因果关系，即没有关联性。最后，我方认为，如果答辩人存在所谓的“散布谣言”行为，也是答辩人行使自力救济的合法行为，在法律上应没有责任。对此，反诉人应提供有效证据来证明我方存在此行为。经审理查明，北京市西城区x大街x号x楼x号1-13、18-26号房屋（建筑面积57219.54平方米）所有权人登记为北京公共交通控股（集团）有限公司。日，北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心（出租人、甲方）与北京金开利德国际服装市场有限公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方经产权人北京公共交通控股（集团）有限公司授权同意，并与乙方充分协商后，根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，为明确双方的权利义务，本着自愿、公平、诚信原则，经双方平等协商，签订本合同，以供双方共同遵守。1、租赁房屋。1.1、甲方将位于北京市西城区x大街x号x楼x号动物园枢纽四达大厦六至九层房屋局部，建筑面积14481.98平方米的房屋租赁给乙方使用。……3、租期。3.1租赁期：甲乙双方一致同意租赁期限为15年，自起租日起计算。3.2起租日：甲乙双方一致同意起租日为日，乙方于起租日开始使用承租房屋。3.3到期日：本合同到期日为日。3.4免租期：免租期为8个月，自起租日起至计租日（日）止。……4.租金、保证金及其它费用。4.1.1、本合同租期内，乙方所承租租赁房屋年租金为1200万元，以后每五年环比递增5%。……11、转租。11.1、未经甲方书面同意，乙方不得整体转租租赁房屋，否则，转租无效，甲方有权随时终止本合同。因此造成甲方损失，乙方与第三方对甲方承担连带赔偿责任。11.2、乙方与第三方的转租合同应限制在本合同有效租赁期内，不得超过。……。21、附件。21.1、本合同未尽事宜，由双方协商签订补充协议，补充协议是本合同不可分割的组成部分，与本合同有同等的法律效力。”日，北京公共交通（集团）有限公司鸿运承物业管理中心（出租方、甲方）与北京金开利德国际服装市场有限公司（承租方、乙方）及北京金开利华企业管理有限公司（受托方）签订《补充合同》，主要内容有：“甲方经产权人授权同意于日与乙方签订《房屋租赁合同》，该合同明确了有关四达大厦六至九层房屋局部的相关租赁事宜，现因乙方经营需要，并经公司董事会同意，该项目全权委托乙方子公司北京金开利华企业管理有限公司负责经营管理。为此，甲乙双方经协商补充下列合同条款：一、《房屋租赁合同》中约定乙方应履行的经营管理职责，由受托方金开利华企业管理有限公司承担，该合同中甲乙双方的其它权利、义务仍然正常履行。二、《房屋租赁合同》中约定乙方应付的租金及费用，甲方可直接向北京金开利华企业管理有限公司结算。”日，北京公共交通控股（集团）有限公司出具证明，内容为：“北京公共交通控股（集团）有限公司系北京市西城区x大街x号x楼x号动物园枢纽站6-9层租赁标的产权单位，该标的现已委托北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心进行经营管理。”2011年8月，北京金开利华企业管理有限公司（出租方、甲方）与北京木樨园特别特商贸有限公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同主要内容有：“日甲、乙方及中踏鞋业有限公司三方就中踏鞋业有限公司承租甲方的四达大厦中踏鞋业经营场地转租给乙方事宜签订租赁合同转租协议书。现乙方已于签订租赁合同转租协议书当日一次性向中踏鞋业有限公司支付经营场地转让费，至此甲方与中踏鞋业有限公司于日签订的房屋租赁合同予以解除。根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，为明确甲乙双方的权利义务，本着自愿、公平诚信原则，经双方平等协商，签订本合同，具体条款如下：1、租赁房屋。1.1、甲方将位于北京市西城区x大街x号x楼x号动物园枢纽四达大厦六七层房屋局部，建筑面积约8499.82平方米，租赁给乙方使用。1.2、根据甲方市场规划，乙方在租赁房屋内仅限于经营运动产品、各种鞋及关联商品。2、租期。2.1、租赁期：甲乙双方一致同意租赁期限为10年，自起租日起计算，自日起至日止。……3、租金、保证金及其它费用。3.1.1、乙方所承租房屋租金为1650万元起（含公共物业管理费）。3.1.2、租金递增：本合同租期内，租金每三年环比递增10%。即：日至日，每年租金分别为1650万元。日至日，每年租金分别为1815万元。日至日，每年租金分别为1996.5万元。日至日，年租金为2196.15万元。3.1.3、租金付款方式：租金按年预付，先付后用，每年提前一个月预付下一年度的房屋租金。3.2.1、乙方在签订本合同后，应向甲方交纳人民币150万元租赁保证金。3.2.2、乙方若不能完全履行本合同的任何条款，包括但不限于租金的支付、违约金、赔偿金、水电供暖费及因影响房屋再出租造成的损失等，甲方有权扣留相应的保证金。……4、租赁房屋的装修改造。4.1、乙方在租赁房屋内进行装修改造时，应事先征得甲方书面同意。……6、经营管理的约定。……6.2、乙方应根据本合同约定的经营范围从事经营活动，甲方须严格按照六至八层经营规划控制经营范围。……7.3、甲方委托北京鸿运承物业管理中心承担公共场地、公共设备的物业管理职责，并提供维护乙方正常经营所需的水、电、供暖和空调设施、电梯等。甲方应尽协调、联络、服务等项管理职责。……10.2、乙方未按本合同有关规定按时缴纳租金及其它费用，属乙方违约，并就未缴纳部分的按每日千分之五承担迟延违约责任；如乙方延迟30天仍不能缴纳租金及其他费用，甲方有权采取相应的制止措施，直到甲方单方解除合同。”合同签订后，原告将房屋交与被告木樨园特别特公司使用，被告木樨园特别特公司的部分股东于2011年9月在租赁房屋处开办了被告西直门特别特公司，此后，西直门特别特公司将租赁房屋以分割开的小商铺形式出租给多家商户在此经营。诉讼中，原告称其在本次诉讼中不要求这些小商户腾退房屋，不要求将其追加为本案第三人。被告现在实际使用的房屋位于四达大厦七层西北角，没有具体的房号。被告西直门特别特公司现已缴纳了截至日的房屋租金。至于日之后的租金，仅由被告西直门特别特公司交纳了287.5万元。诉讼中，被告称经其与原告协商，双方将租金支付方式改为季付，上述287.5万元租金是交纳2014年第一季度的租金。原告否认双方协商一致将租金支付方式改为季付，但认可关于日之后的租金，被告已经交纳287.5万元。诉讼中，原、被告双方均认可日至日的房屋租金应在日之前交纳。日及12月5日，原告两次向西直门特别特公司发出通知，催缴日至日期间的房屋租金及上一年度欠缴的房屋租金。日、3月19日及6月12日，原告再次发函催促被告交纳欠付的日至日期间的租金。被告至今未交纳日之后的全额租金。原、被告双方均认可被告的租金都是西直门特别特公司在交纳。庭审中，被告称其不交纳租金的理由是房屋漏水、其他商户与其经营范围雷同、原告在本案诉讼期间张贴公告称被告违约导致商户流失。诉讼中，被告西直门特别特公司称其承租的房屋于日遭遇漏水，漏水给承租其商铺的商户北京乔纳柏森服饰有限公司（CCDD专柜）所承租的商铺装修造成了损害，其赔偿该商户装修损失2万元。被告西直门特别特公司为此提交了以下证据：1、北京乔纳柏森服饰有限公司于日向其发出的标题为《关于西直门特别特CCDD专柜漏水赔偿事宜》的函件，该公司在函件中要求西直门特别特公司赔偿其因漏水所遭受的损失。2、日，西直门特别特公司与北京乔纳柏森服饰有限公司签署的《关于CCDD专柜漏水赔偿事宜》，双方在该文件中就此次漏水赔偿事宜达成一致意见，双方商定由西直门特别特公司赔偿该公司2万元。3、日的支出凭单、收据，证明西直门特别特公司已向商户实际支付了该款项。原告认可此次漏水事件，但不认可西直门特别特公司的赔偿金额。诉讼中，被告西直门特别特公司称其承租的房屋于日遭遇漏水，漏水给承租其商铺的商户北京盛兴行商贸有限责任公司旗下特步品牌商铺的装修、商品及营业造成了损失，导致其赔偿该商户商品损失3960元、二次装修损失32560元，此外漏水导致原告自己损失一台POS机，价值14000元。被告西直门特别特公司为此提交了以下证据：1、北京盛兴行商贸有限责任公司发给西直门特别特公司的《关于西直门特别特特步专柜漏水赔偿事宜》及报价单、照片，在该文件中，北京盛兴行商贸有限责任公司称其遭受了商品损失3960元、日当日销售额损失9000元、装修损失23560元。2、支出凭单、收据，该证据显示西直门特别特公司支付了北京盛兴行商贸有限责任公司二次装修及销售损失补偿款32560元、商品损失补偿款3960元。3、北京道易成技术有限责任公司出具的收据3张，金额共计126000元。被告称其共计购买了收银设备9台，每台14000元，因漏水损失了一台。原告认可此次漏水事实，但不认可被告的损失数额。诉讼中，被告西直门特别特公司称其承租的房屋在日遭遇漏水，漏水给承租其商铺的商户造成商品损失19229元、商户的二次装修损失2080元、商户的商品损失184554元，此外漏水还给被告西直门特别特公司自己造成了装修损失1153630元。被告西直门特别特公司为此提交了支出凭单、收据、联营合同、损失物品清单等证据材料。原告认可此次漏水的事实，但不认可被告所述的损失数额。诉讼中，被告西直门特别特公司称其承租的房屋在日遭遇漏水，漏水给承租其商铺的商户造成商品损失55961元、商品及货架损失273754元，此外，漏水还给西直门特别特公司自己的装修损失507265元。被告西直门特别特公司为此提交了支出凭单、收据、装饰装修工程合同、联营合同、损失清单等证据材料。原告认可此次漏水的事实，但不认可被告所述的损失数额。诉讼中，原告称其虽然不认可被告西直门特别特公司所述的因漏水遭受的损失数额总额、不认可被告所主张的漏水赔偿责任应该由原告承担，但为了尽快解决纠纷，其同意按照被告西直门特别特公司提出的损失总额2 332 399元对被告进行补偿。另查，日，被告西直门特别特公司向原告发出沟通函，主要内容有：“自2013年以来八层污水管道多次破裂漏水现象接连不断，直接造成我司的经济损失高达数十万元，望贵司敦促北京惠通永源商贸公司（信德时代）将八层地面进行防水整改，彻底解决漏水问题，杜绝此现象的发生，给我司一个满意的交代。下面我司将2013年以来屡次遭受八层污水管道漏水袭击的损失及过程和相关资料呈送如下（一）第一次污水管道漏水事件：2013年春节过后，我司于日正式营业。当我司进入卖场时发现女装品牌CCDD专柜家的天花板顶棚破损，从上方遗留出大量的黄色污水并散发出难闻的臭味。造成卖场内沙发被污水浸泡，地砖被脱落的石膏吊顶板砸坏。我方及时与惠通永源的管理人员联系（唐经理）要求该司到我司现场核实。经过双方多次的沟通，惠通永源将我司CCDD女装品牌的天花吊顶修复，但其专柜内的沙发至今未解决。该品牌公司多次找到我司要求赔偿，我司迫于压力先行垫付了赔偿金2万元，此事方告终。（二）第二次大型污水管道漏水事件：日晚八楼美食城疏通下水，导致污水管道破裂。使我司七楼新装修特步品牌专柜内部分衣服、鞋、配件被污水浸泡无法再次销售。次日即日（星期五）下午13：00—16:00销售高峰时段，特步专柜再次发生大面积漏水且气味刺鼻。导致顶部顶板脱漏，脱漏面积长约3米宽约2米，污水肆意横流，难闻的臭气弥漫整个卖场。因其漏水部位恰好属于特步专柜的入口，顾客无法进入该区域消费，严重影响了当天下午的销售。导致其该特步品牌专柜当日销售为1078元，造成当日销售差额近8000元。因此，特步品牌公司强烈要求我司追赔销售损失及货品损失，我司也多次与惠通永源沟通虽已将顶棚修复但其损失的商品至今仍未补偿。（三）第三次大型污水管道漏水事件：日晚由于八层疏通污水管道，将我司七层贵人鸟品牌专柜库房上方的整体污水管道打破，污水大面积灌入贵人鸟品牌专柜库房。由于污水排水量较大库房内无法承受，污水肆意横流，污水流入卖场将其周边专柜，水深约达10厘米左右。污水将其贵人鸟品牌专柜周边品牌的鞋、鞋盒、地板不同程度的浸泡。因大厦未将七层楼面做防水装置，致使积压在七层地面上的污水从七层层板往下大面积渗透到六层，导致我司西北侧天花板漏水。漏水较为集中地方是六层西北侧的左脚右脚品牌专柜，以及周边六个品牌专柜的商品及货架被不同程度的浸泡。此次八层污水管道破损虽经惠通永源（信德时代）的相关管理人员及时抢修，抽水，但仍给我司造成较大的经济损失。10月6日我司被水浸泡过的品牌商户，要求我司给予明确的答复。因其商品浸泡后经过晾晒无法二次销售，部分商户的货柜经过污水浸泡后开始变形，严重影响了专柜的形象，要求索赔。贵人鸟品牌专柜受损最为严重，库房内90%的服装和鞋被污水浸泡，无法二次销售。次日在清理库房时仍然从库房内清点出灌满污水的鞋和服装。当日忙于整理库房卫生及清点商品损失，无法正常营业，导致当日没有销售业绩，又造成近万元的销售损失。10月6日我司七层卖场弥漫呛人的氨水气味，顾客无法逗留消费，导致我司七层销售损失高达十多万元。故此，我司将寻求贵司的大力支持，与惠通永源（信德时代）协调赔偿事宜。主要受损有以下三个方面：1、两层受损品牌商品价值合计161 785元；2、两层受损商品包装物价值合计2825元；3、两层受损装修价值：第一、货架价值合计21 000元，第二、地板价值合计10 972.5元，第三、吊顶价值合计9300元。以上三次污水灌入我司七层，综合不同程度的损失，直接经济价值高达四十多万元，请领导务必安排专人，尽快在规定时间内逐一解决落实。我们的要求如下：一、明确我司经济损失赔付具体时间及赔付方式；二、明确汇通永源地面防水整改的具体时间；三、明确贵司应履行的职责及解决突发事件的及时性。为给顾客、给我们打造一个合格的卖场，请贵司于日前委派主事领导与我司老总面谈沟通，妥善解决实际问题。”日，原告金开利华公司向信德时代公司发出通知：“根据贵公司餐饮场地最近几次跑水事件，我公司书面通知贵公司。请贵公司对自己经营场地的设备设施进行维护检修，避免此类事件的再次发生。”针对被告于日向原告发出的沟通函，原告复函称：“1、贵公司损失赔付的具体方式与时间。回复：贵公司的损失由8楼餐饮经营公司信德时代的施工意外所造成。接到贵公司的沟通函后，我公司已经与信德时代公司的管理人员进行了沟通，督促信德时代公司尽快给予贵公司解决。同时在日组织了贵公司与信德时代公司进行了友好协商；当天贵公司魏店长与信德时代公司唐经理经过协商已达成了初步的赔偿方案。2、明确信德时代公司防水整改的具体时间。回复：通过这几次漏水事件，我公司已经书面通知信德时代公司，要求信德时代公司对其经营场地的所有设备设施进行全面检修和维护，避免同类事件的再次发生。3、明确我公司应履行的职责及处理突发事件的及时性。回复：我公司的职责是协调贵公司与大厦物业以及信德时代公司之间所发生的矛盾与纠纷。对处理突发事件的及时性，请参阅日的事件处理过程：日收到贵公司的《沟通函》；日与信德时代公司沟通事件处理问题；日组织贵公司与信德时代公司协商解决突发事件；邀请物业公司宋主任到场见证；日电话通知魏店长安排时间与信德时代公司谈赔偿事宜；日再次电话通知魏店长安排时间谈赔偿事宜；日组织贵公司与信德时代公司谈赔偿事宜，双方对赔付方案达成统一意见；日因商户不同意赔付方案，赔偿事宜暂停。”针对原告公司的上述回函，被告西直门特别特公司于日向原告进行了回复，回复的主要内容有：“我司于日上午收到贵司的回复函，函中所提到的‘问题全部解决’我司不同意，因时至今日我司未拿到任何赔偿，故此有以下几点疑问需贵司给出明确意见：1、日下午贵司领导安排我司与信德时代公司召开有关漏水事件赔偿协调会，会上双方初步达成解决问题的方案及时间（未涉及具体金额）。会上双方初步达成解决问题的具体方案为：（1）我司商户于日分两批次对浸泡过的商品进行分检。（2）分检方案为：一部分被污水浸泡的商品能过正价二次销售的、无需任何补偿的领回进行二次销售。第二部分被污水浸泡的商品无法正价销售，只能削价处理的领回进行二次销售，我司与信德时代公司在贵司的监督下再次进行协商赔偿事宜。第三无法进行二次销售的，全部需要赔偿的，由我司与信德时代公司在贵司的监督下再次进行协商赔偿事宜。（3）与会达成解决问题的意见请贵司确认是否属实。2、日，我司商户分上下午对浸泡后的商品进行分检，分检结果如下：（1）贵人鸟公司经过对商品的辨别确认后，告知我司和信德时代公司的负责人，该商品无法进行二次销售，需要全额赔偿。（2）部分商户将被污水浸泡过的能正价二次销售的、无需任何补偿的领回。（3）剩余部分是全部需要信德时代赔偿的。由于双方对商品确认认知上的分歧，导致无法达成一致，故此搁置。请贵司核实后贵司明确的解决意见。3、现信德时代公司以施工方不在北京为由拖延解决时间。故此，我司要求贵司尽快安排双方协商解决赔偿事宜。如未在30日前解决赔偿事宜，我司高层领导将与公司高层领导协商解决事宜。”日，被告西直门特别特公司向原告发出沟通函，主要内容有：“日晚间21:00左右，我司六层卖场北侧的地面往上冒水，由于我司是经营百货的商场，卖场内没有排水管道，由于水量较大导致我司六层整个卖场近4000平米的面积被水浸泡。浸泡水深将近10公分，直接造成我司的经济损失高达十万元，望贵司敦促相关部门给我司尽快解决漏水问题，给我司一个满意的交代。下面我司将损失及过程和相关资料呈送如下：1、两层受损品牌商品价值56 736元；2、受损商品包装物价值82 377元；3、受损装修价值（货架、地板、地砖总计）：（1）货架损失金额合计86 750元；（2）地板损失金额合计68 150.7元；（3）地砖损失金额合计181 519.7元。以上是我司本次被水浸泡后的损失总计475 533.40元，请领导务必安排专人，尽快在规定时间内逐一解决落实。我们的要求如下：一、明确我司经济损失赔付具体时间及赔付方式。二、明确贵司应履行的职责及解决突发事件的及时性。为给顾客、给我们打造一个合格的卖场，请贵司于日前委派主事领导与我司老总面谈沟通，妥善解决实际问题。”诉讼中，被告西直门特别特公司称原告将其承租房屋所在楼房的第八层出租了其他公司，该公司的经营范围与其经营范围雷同，给其造成了同质化经营的损失，其中日至日同质化经营损失为1 249 4029.63元，日至日的同质化经营损失为3 458 970.48元。原告否认其曾经向被告承诺不将房屋出租给其他商户用于经营与被告相似的项目。庭审中，原、被告均称在双方签订的合同中就此没有明确的约定。但被告称合同中显示原告有经营规划，根据经营规划可以推断知道其不能再把房屋出租给其他商户经营与被告相类似的项目。日，原告在被告承租的六层扶梯及安全出口旁、七层安全出口旁张贴了公告，主要内容有：“四达大厦六、七层各承租商户：金开利华公司与特别特公司于2011年8月签署《房屋租赁合同》，由金开利华公司将位于北京市西城区x大街x号x楼x号动物园枢纽四达大厦六七层房屋局部（建筑面积约8499.82平方米）出租给特别特公司，供其经营使用，租期为10年，自日至日。租金付款方式为按年预付，先付后用，每年提前一个月预付下一年度的房屋租金。特别特公司目前拖欠到期房屋租金合计1362.5万元整及迟延违约金1185.38万元（暂计算至日）。为此，金开利华公司已通过北京崇学律师事务所向特别特公司发出解除上述《房屋租赁合同》的律师通知函，现已生效。对此，金开利华公司已经提起诉讼。现为维护现有商户的合法利益，请以各种形式入住本楼层所有经营的商户，于日至日到金开利华公司（四达大厦十层）进行登记，以维护自己合法权益，之后将根据登记情况对所涉商铺进行统一以北京金开利华企业管理有限公司名义进行管理。如未在上述期限内进行登记，金开利华公司逾期将进行依法清理，以维护自身合法权益。”被告西直门特别特公司称原告这一行为造成有些商户撤柜，即提前解除了商铺租赁合同，给被告西直门特别特公司造成了损失，该损失包括：第一、由于商户提前撤柜，被告西直门特别特公司将已经收取的商户的租金740 860元退还给商户；第二、因商户提前撤柜，导致被告的预期租金收入减少的损失1 091 703元。诉讼中，被告西直门特别特公司称原告在日在市场口头说要停电，导致商户提前撤柜6家，商户提前撤柜，导致被告西直门特别特公司预期租金收入612 454元无法收取，这项损失要求原告予以赔偿。原告否认其当天宣称要停电，被告亦未就此提交相应的证据。日，因原告欠付租金，物业公司在卖场停电三小时。被告在庭审中称物业公司在日提前告知其8月1日将会停电。被告西直门特别特公司称因此次停电，造成其经营损失1 053 484元，具体包括：1、商户提前提前撤柜损失159 302元；2、被告自己估算的8月1日当天的经营毛利损失7358元。诉讼中，被告称物业公司在日将六层上七层的扶梯停运一天，但直梯没有停运，此事给被告造成经营损失6000元，被告称该损失是被告自己估算。原告称其对电梯停运一事不知情。诉讼中，被告西直门特别特公司称由于其与原告之间有纠纷，导致商户不敢大批量进货，导致被告销售下降，在日至8月20日期间给被告造成毛利损失1 665 937元。诉讼中，原告称其只要求被告给付违约金10万元，不再主张其他的违约金。上述事实，有当事人双方当庭陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、沟通函、回复函、公证书、支出凭单、收据等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应依约全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告依据合同将房屋交付被告使用，被告即应依约交纳房屋租金。但对于日至日的房屋租金，被告并未依约在日之前全额交纳，仅交纳了租金287.5万元，虽经原告催要，被告仍未交纳。即使被告陈述的双方将租金支付方式改为季付属实，其交纳的287.5万元也不足以支付第一季度的租金。而根据双方的合同约定“如乙方延迟30天仍不能缴纳租金及其他费用，甲方有权采取相应的制止措施，直到甲方单方解除合同”，故原告现要求解除租赁合同并要求被告支付相应的房屋租金，理由正当，本院对此予以支持。需要说明的是，在合同解除后，被告支付给原告的应是房屋使用费，该费用的数额，参照双方之间约定的房屋租金的数额予以确定。以下为表述方便，将租金及房屋使用费统称为租金。此外，原告是与被告木樨园特别特公司签订的房屋租赁合同，故本院解除的也只是此二者之间的租赁合同，对原告要求解除其与二被告之间的租赁合同的请求，本院予以纠正。合同解除后，二被告应将其所承租使用的房屋腾退给原告，故原告要求被告腾退房屋并支付直至被告实际腾退房屋之日止的房屋租金，理由正当，本院对此予以支持。诉讼中，原告表示在本次诉讼中不要求次承租人即小商户腾房，不要求将次承租人追加为第三人参加诉讼，本院对此不持异议。原、被告双方在合同中约定“乙方未按本合同有关规定按时缴纳租金及其它费用，属乙方违约，并就未缴纳部分的按每日千分之五承担迟延违约责任”，被告未按照合同约定交纳房屋租金，故原告要求被告给付违约金，理由正当，本院对此予以支持。诉讼中，原告只要求被告给付违约金10万元，本院对此不持异议。关于向原告给付租金及违约金的主体问题，本院认为，房屋的实际使用方虽然是西直门特别特公司，但是合同的签订者是木樨园特别特公司，作为合同的相对方，被告木樨园特别特公司有义务向原告支付租金并履行合同约定的其他义务。被告西直门特别特公司实际使用房屋，也以自己的名义交纳租金，这可认定为是西直门特别特公司对被告木樨园特别特公司所欠合同债务构成债务加入。综上，原告要求二被告支付其房屋租金并给付违约金，理由正当，本院对此予以支持。同理，对被告木樨园特别特公司所辩称的其不是本案适格被告的意见，本院不予采纳。关于被告辩称的其不交纳租金的理由问题，首先，关于漏水问题，本院认为，房屋租赁合同中，出租方的主要义务为交付能够正常使用的房屋，承租方的主要义务为交纳房屋租金。本案中，原告交付给被告的房屋并非不能使用或不符合使用目的，仅仅是在被告使用房屋期间出现过漏水情形，即使按照被告自己所主张的漏水损失金额，该数额也不足以与其应当交纳的租金数额相比，不能以此为由拒绝履行自己的主要义务，且原告在漏水事件发生后也并非毫无作为，其也在协调被告与漏水方以解决问题，故被告以此为由拒交租金，没有法律依据，本院对其该项抗辩意见不予采纳。其次，关于被告所述的同质化经营的问题，因双方在合同中并未就此进行明确的约定，原告现亦对此予以否认，故本院对被告所述的该意见，不予采信。第三、关于被告所述的原告在本案诉讼期间张贴公告导致商户流失的问题，本院认为，原告张贴公告的时间是在被告欠付租金之后，甚至可以说是被告欠付租金的情形引发了原告张贴公告的行为，不能将原告张贴公告的行为作为拒付租金的原因，故对被告该项意见，本院也不予采纳。关于被告西直门特别特公司反诉主张的同质化经营损失的问题，因双方并未在合同中明确约定相关的禁止性规定，故被告的此项反诉请求缺乏合同依据，对其该项要求，本院不予支持。关于被告西直门特别特公司反诉主张的2013年2月至日期间四次漏水损失2 332 399元的问题，因原告同意按照此金额对被告进行补偿，本院对此不持异议。关于被告西直门特别特公司反诉主张的日至8月20日期间经营损失3 498 501元的问题第一、关于被告所述的因原告在日在卖场张贴公告造成商户提前撤柜，从而给其造成损失的问题，本院认为，即使存在商户提前撤柜的情形，因被告未提交充分证据证明该情形与原告张贴公告的行为之间有因果关系，故对于被告所主张的该项损失，本院不予支持。第二、关于被告所述的日，原告在市场口头称要停电而导致商户提前撤柜的损失问题，因被告未举证证明原告有此行为，也未举证证明因该行为而导致了商户提前撤柜，故对被告此项反诉请求，本院不予支持。第三、关于被告所述的日停电给其造成的损失问题，因被告未举证证明由此导致了商户撤柜并造成了经营损失，故对于其反诉要求的商户撤柜及经营损失，本院不予支持。第四、关于日物业公司停运电梯的问题，本院认为，因原告称其对此不知情，被告也未就此提交充分的证据，且即使此次停运电梯属实，这次停运的也只是扶梯，顾客可以通过其他的方式通行于六层与七层之间，故对于被告反诉要求原告赔偿其自行估算的经营损失6000元的反诉请求，本院不予支持。第五、关于被告所述的因其与原告之间有纠纷，导致商户不敢大批量进货，导致其销售额下降的问题，因被告未就此提交充分的证据，且原、被告之间的纠纷主要原因在于被告欠付租金，故对于被告要求原告赔偿其自行估算的日至8月20日期间的毛利损失1 665 937元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告北京金开利华企业管理有限公司与被告北京木樨园特别特商贸有限公司于二○一一年八月签订的《房屋租赁合同》。二、本判决生效后七日内，被告北京西直门特别特商贸有限公司及被告北京木樨园特别特商贸有限公司从其承租的北京市西城区西外大街一百三十六号动物园枢纽四达大厦六、七层房屋（建筑面积约8499.82平方米）的房屋（包括其现在实际使用的四达大厦七层西北角的房屋）中搬出，将房屋腾退交与原告北京金开利华企业管理有限公司。三、本判决生效后七日内，被告北京西直门特别特商贸有限公司及被告北京木樨园特别特商贸有限公司给付原告北京金开利华企业管理有限公司自二○一三年十二月二十八日至其实际腾退房屋之日止的房屋租金（其中二○一三年十二月二十八日至二○一四年十二月二十七日期间的房屋租金按照年租金一千六百五十万元计算，但需扣除被告已经交纳的二百八十七万五千元；二○一四年十二月二十八日至二○一七年十二月二十七日，按照年租金一千八百一十五万元计算；二○一七年十二月二十八日至二○二○年十二月二十七日，按照年租金一千九百九十六万五千元计算；二○二○年十二月二十八日至二○二一年十二月二十七日，按照年租金二千一百九十六万一千五百元计算）。四、本判决生效后七日内，被告北京西直门特别特商贸有限公司及被告北京木樨园特别特商贸有限公司给付原告北京金开利华企业管理有限公司迟延交付租金的违约金人民币十万元。五、本判决生效后七日内，原告北京金开利华企业管理有限公司给付被告北京西直门特别特商贸有限公司二○一三年二月十七日、二○一三年八月十五日、二○一三年十月五日、二○一四年二月九日四次漏水损失的补偿款人民币二百三十三万二千三百九十九元。六、驳回原告北京金开利华企业管理有限公司其他诉讼请求。七、驳回被告北京西直门特别特商贸有限公司其他反诉请求。如果原告北京金开利华企业管理有限公司、被告北京西直门特别特商贸有限公司及被告北京木樨园特别特商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费十五万二千一百六十二元，由被告北京西直门特别特商贸有限公司及被告北京木樨园特别特商贸有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）；反诉费十四万九千九百四十七元，由原告北京金开利华企业管理有限公司负担二万五千四百五十九元，由被告北京西直门特别特商贸有限公司负担十二万四千四百四十八元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审
凡人民陪审员
马俊鸿人民陪审员
赵凤玲二○一四年十二月十九日书
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