中国买家改变伦敦人购房习惯 或催生地产泡沫
第一财经日报
近日，总部位于纽约的“外国房地产投资者协会”(AFIRE)发布的调查报告显示，英国伦敦取代纽约成为最适合外国人进行房地产投资的城市。国际投资者的大举进攻，使伦敦房价节节攀升，仅2014年第二季度，该地区房价同比上涨12%，均价达到每套53万英镑（540万人民币）。在大量涌入伦敦房地产市场的国际投资者中，约有60%来自亚洲地区，而这其中的主力军，自然少不了中国买家的身影。攀升的房价以及国际投资者的抢购，正悄然改变着伦敦居民的购房习惯。伦敦房地产开发商W1Developments董事总经理克里斯托弗·莫瑞（ChristopherMurray）在接受《第一财经日报》记者采访时表示：“伦敦当地居民在购房竞争越发激烈的情况下，突然意识到提前买房的重要性，现在甚至像中国买家一样开始为学龄前的孩子买房。”中国买家影响大在AFIRE的调查报告中，伦敦自2009年以来首次当选最适合外国人进行房地产投资的城市，同时也是上榜前5名中唯一一个美国以外的城市。纽约、旧金山、休斯敦和洛杉矶分别位居榜单的二至五名。“外国人在伦敦进行不动产投资比较容易。伦敦是一座国际大都市，它吸引并汇聚了大量来自欧洲、中东以及亚洲的资金。这里对国际地产投资商们没有限制，税收政策也利于国际投资者。”AFIRE执行总裁詹姆斯·费特加特（(JamesFetgatter)说道。仲量联行（JLL）国际住宅部负责人刘艺淇对《第一财经日报》记者表示：“伦敦房地产市场相较于其他热门城市，不仅具有较好的保值能力，随着英国经济的稳定复苏，目前也表现出更大的增值潜力。虽然澳大利亚的房产也受到国内投资者追捧，但其增值潜力略逊于伦敦。”然而，伦敦房地产市场的大受欢迎，却给当地居民带来了一些“困扰”。莫瑞告诉记者，伦敦居民向来比较保守，倾向于等到房子建成后才买，但现在受到中国买家的影响，越来越多的伦敦人也开始提前买房，做长远的投资计划，因为如果不这样，等他们想买的时候好房子已经没了。“我们看到一个趋势，相比商业地产，中国的个人投资者更喜欢投资住宅类地产。伦敦作为国际性大都市，吸引了很多来自中国的学生。很多父母提前买房，既可以获得租金回报和资产增值，同时等孩子来上学后，又有一个属于自己的房子，很多伦敦人因此意识到了买房的重要性。”莫瑞说道。除个人投资外，中国企业的大举进攻，也让伦敦的房地产商表示“压力很大”。统计显示，短短一年的时间，包括中国建设银行、中投公司、万达集团[简介 最新动态]、绿地集团[简介 最新动态]等在内的中资公司大举投资伦敦房地产市场，总资产规模将超过92亿英镑（约930亿人民币），所收购或待建项目包括伦敦多个地标。今年上半年，在伦敦市政府的各种鼓励扶持政策下，更多的中国投资资本迅速融进这个正在超速上升的地产市场。2014年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元，增长主要来自住宅投资。2014年上半年中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。“明显感觉到来自中国地产开发商的竞争，他们大多实力雄厚，尤其是伦敦的黄金地[简介 最新动态]段，竞争异常激烈，我们有一个项目谈判了8年才拿下，过程中不乏中国开发商想要拿这块地。”莫瑞说道。伦敦或有地产泡沫房地产市场持续繁荣引发了市场对于英国是否存在房地产泡沫的关注，英国央行（BOE）此前发出警告称房价快速上涨已成为威胁英国经济稳定的最主要风险之一。但更多的分析人士认为，英国目前只有伦敦地区存在房地产泡沫的风险。英国财政部秘书长丹尼·亚历山大（DannyAlexande）在7月份接受采访时表示：“英国房地产泡沫仅存在于伦敦和英国东南部地区。其他地区的地产价格也在上涨，但上涨水平无需担忧。”数据显示，伦敦房价是英国其他地区的两倍。英格兰和苏格兰地区6月份的房地产均价约为每套26万英镑，同比涨幅只有5.9％。而伦敦房价最贵的肯辛顿－切尔西区（RBKC）和威斯敏斯特区（Westminster）房价在过去12个月上涨了11.29％，销售量上升20％，创2007年以来新高。“伦敦有很多地区房价是正常的，而有些地区波动非常明显。波动可以分为两类，一类是有机增长，是基于该地区的基本面出现的一个非常有序、健康的增长；另一类是过度增长，即一个地区没有任何原因地突然出现一个大幅度的价格调整，”莫瑞说道，“作为普通投资者，如果你绞尽脑汁想不出为什么值这个价钱，那就不要投资，很可能确实存在泡沫。”伦敦房价不断攀升的最大“受害者”，即为当地的普通居民。目前伦敦首次购房者平均需向银行贷款20万英镑，约相当于当地人均年收入的4倍。同时，8月中旬公布的英国第二季度薪资水平同比下滑0.2%，创历史最低水平，这一数值也远低于1.9%的通胀率，意味着英国民众的实际工资不增反降。在这种情况下，英国央行行长马克·卡尼（Markcamey)对于市场日渐高涨的加息预期做出回应，他担心如果加息，英国民众恐怕无法承担更高的借贷成本，房地产市场及国民经济均会受到严重影响。但莫瑞认为，加息对于购买1000万英镑以上地产的投资者来说影响更大一些，但对于购买70万到200万英镑普通住房的居民来说影响不大。“房地产市场也不会因为加息受到很大波动，因为目前利率一直处于极低的水平，市场早就消化了加息的预期，预计会在今年圣诞节前加息0.25个百分点。”他说道。
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公投后时代，伦敦楼市会去泡沫么？
　　文/新浪财经欧洲站站长 郝倩
　　月初，房产咨询机构第一太平戴维斯（Savills）预计，伦敦中心区价值在400万英镑以上的高档房产受“公投后时代”的不确定性打击最大。预计到年底，平均房价将比年初缩水36万英镑，这意味着楼价可能下跌9%。
公投后时代，伦敦楼市会去泡沫么？
　　肯辛顿宫花园（Kensington Palace Gardens）这一条街是伦敦最贵的街区之一。去年夏天，这里的平均房价是每套4260万；14个月过去，9月底的数据显示平均房价跌了400万英镑，跌幅大概是9%。
　　肯辛顿宫花园紧邻威廉王子府邸，集中了全球的富豪——其中包括万达集团董事长王健林。他去年底花了8000万英镑在这里买了10间卧室，8间卫生间的肯辛顿宫花园15A号。王家新房旁边是俄罗斯大使馆，以及切尔西足球俱乐部老板阿布拉莫维奇（Roman Abramovich），和一级方程式赛车总裁的女儿，英国名模Tamara Ecclestone的府邸。
　　在英国公投“脱欧”前两个月，伦敦房价和英镑一起迎来一波涨幅，有机构乐观预言伦敦房价会在未来15年翻番。但还没待脱欧正式启动，今年最贵的楼盘已经比去年楼价跌去了10%。这在过去两年伦敦最风光的时候是很难想象的，因为很多人都相信伦敦的高端及超高端房产是抗击打能力最强的投资手段。
　　肯辛顿宫花园并不是个案，几乎伦敦排名前十的富裕街区都出现了房价下跌。其中，白金汉宫附近的贝尔格莱维亚区（Belgravia），和格罗夫纳新月街（Grosvenor Crescent）两条街也从去年夏天7月份的2280万英镑平均房价下降至2160万英镑。2014年，格罗夫纳新月这条街的平均房价一年涨了18%。北伦敦三区海格特（Highgate），也是伦敦郊外最昂贵的地区之一，1960万英镑的住房均价跌去了3%。
　　中国买房客给全球楼市造泡沫？
　　在伦敦楼市去火的消息爆出同时，瑞银（UBS）也发布了一份“全球房地产泡沫指数”，这一“泡沫指数”分析了包括温哥华，伦敦，斯德哥尔摩，悉尼，香港和新加坡在内的全球金融中心城市的楼市，其中温哥华在2016年泡沫风险指数中居于首位，伦敦第二。此外悉尼和香港也面临较高的泡沫风险。该报告指出，温哥华，伦敦，悉尼的“泡沫”都和中国购房者撇不开关系。
　　伦敦被瑞银指为“欧洲最被高估的房地产市场”，处于泡沫风险区域。自2013年以来，伦敦房价每年都以两位数的速度增长，在过去4个季度房价涨幅约10%，比英国伦敦以外地区房价涨幅高出7%。英国有中介机构分析称，过去两年伦敦楼市狂热一部分原因就是中国人买买买。
王健林去年底在伦敦中心区买下的豪宅：肯辛顿宫花园15A号
　　根据世邦魏理仕（CBRE）的统计数据，伦敦的高档板块West End的房价在过去三年上升31%，其中去年一年涨幅就达11%。在这一板块，中国买家购买的房产占新房销售的13%，这一比例仅次于英国本地买家。伦敦中心区对中国投资客的吸引力被分析为“教育投资”，因为中心区大学齐聚，可用作子女上学和移民之需。
　　在“泡沫指数”报告中，瑞银提到目前伦敦的房价已经比2007年（欧债危机前）的市场峰值又高出15%，但居民实际收入却比当年低了10%。现在一个技术工人大概需要15年的收入才能负担得起一处60平方米的住宅。
　　根据Zoopla网站的统计，现在超过六成英国百万英镑以上价值的房产都在伦敦。而伦敦中心区的房产又大概有一半是外国人买下的。这些海外买家中的大部分又并不住在伦敦的房产里，只是用来投资或者度假之用。
　　拯救伦敦的“住房危机”是伦敦市长Sadiq Khan在今年夏天选举时许诺过的。9月末他宣布要启动一项史无前例的调查，调查海外住房拥有人的背景，以及是不是有“脏钱”流入了伦敦的楼市。伦敦市长在接受《卫报》采访时表示，“很显然我们需要更好地理解海外资金在伦敦楼市起到的不同作用……我们要考虑应该采取什么样的行动来支持楼市，帮助伦敦人找到一个家。”
　　脱欧后的伦敦楼市会否去火
　　根据英格兰银行9月底的统计数据，8月份银行发放了的住房贷款数量创下两年内新低。当然，这并不说明房价已经下跌。如果同时查看英国房屋贷款抵押协会（Nationwide）的数据便会发现，9月份的房价涨幅放缓到5.3%。需求出现些许降温，但距离房价下跌还远着呢。事实上，8月英国房价上涨速度依然快于预期，英国公投是不是会带来一波楼市繁荣还未可知。
　　公投过去3个月有余，英镑贬值10%被看做国际买家进入伦敦楼市的入场券，一直有海外买家要抄底的风声，这其中又以亚洲买家兴趣最浓。但根据瑞银最近的分析，目前英国的状况是经济前景渺茫，高端住宅供应充分，所以高端房产再来一波涨幅的可能性不大。而且即使如此，高端房产对整个楼市的拉动效果也不应该被过度高估。
　　月初，房产咨询机构第一太平戴维斯（Savills）预计，伦敦中心区价值在400万英镑以上的高档房产受“公投后时代”的不确定性打击最大。预计到年底，平均房价将比年初缩水36万英镑，这意味着楼价可能下跌9%。
　　该机构同时预计说，在这9%的楼价跌幅之后，伦敦楼价在明年和后年，也就是退欧进行中的两年内会是“零增长”。到2019年退欧完成，房价有可能迎来一波8%的增幅。在2017年之后的五年，总体房价依然可能出现21%的增幅。
　　在伦敦其他地区，平均房价大概在200万英镑的“中低档”房产今年则可能出现5%的房价跌幅。在未来五年，这部分中档地产的楼价可能出现少于15%的增幅。
　　刚刚入秋，第一太平戴维斯英国住宅研究总监Lucian Cook已经看到一些高档住宅的卖家在调整策略，例如卖家把叫价悄悄调低了5%到10%。
　　为什么伦敦要挤泡沫
　　每隔一段时间，英国就会有机构探讨一下青年人逃离伦敦的现象，这和我们讨论“逃离北上广”基本是一个意思。仅伦敦一城，每年就新增30万的新毕业生，伦敦还是英国最大的雇主：无论是公务员，法律，商业，银行，以及高科技，电影，传媒或是广告行业，很多最好的工作都在伦敦。
　　伦敦房价和租金涨势凶猛，让很多三十多岁的年轻人“逃离伦敦”。这部分人群往往有了家庭和子女，在伦敦的生活变得难以负担。英国非营利机构Generation Rent统计显示：从年，伦敦房价涨幅高达37%，租金增长10%，将近6.6万名30多岁（30到39岁）的年轻人搬出了伦敦，减去当年搬入伦敦的新增人口，这一年龄层出现了3万名的负增长，比2011年到2012年的“负增长”人数增加了48%。
　　该机构总监Betsy Dillner认为这种“大逃离”的现象直接关系到人才的流失，伦敦市长Sadiq Khan应该重视这个问题，并采取相应的住房政策抑制这一现象。
　　同样，另一家房地产慈善机构Shelter也表示目前的房价和租金水平明显是普通人很难负担的。该组织首席执行官Campbell Robb分析说：虽然很难预计接下来英国楼市往何处走，但可以肯定的是英国的可负担住宅依然存在很大缺口，这一点并不会因为公投而改变。现在几百万英国人都只能以租度日，即使存了一些钱，薪水也完全跟不上房价上涨的脚步。
　　在公投之前，伦敦的楼市神话隔三差五地上演：在今年第一季度，南伦敦最穷的地区之一Lewisham的住宅涨至47.3万英镑，在第一季度创下英国楼价涨幅记录——平均每天价格上涨385英镑；在本来已经很昂贵的肯辛顿和切尔西板块，今年3月份住房均价已经高达138万英镑，在今年初的三个月也在每天攀高。房价和租金同时上扬，让年轻人难寻安身立命之地。今年夏天，市中心一个10平米的小公寓月租高达800英镑，中介上线仅10个小时就租出了。
　　为了挤泡沫，压制房价涨幅，英国在今年4月1日针对“二套房”提升了印花土地税。在英国购房原本就需要根据房价高低缴纳2%到15%不等的印花税。但是假设是“二套房”，则所有房产都需要缴税，从3%起征，比“一套房”的印花税各高出三个百分点。即使是父母为子女购房，只要父母姓名出现在房产证上，就需要按照“二套房”缴税。
　　与之前英国一些房地产税对海外购房客有一定姑息不同，这一“二套房”税制没有例外。在英国公投之前，该税制引发很大争议，在今年4月1日之后也对英国楼市的成交量产生一定的打击。但这一小打击远远没有起到给楼市降温的奇效。
　　(本文作者介绍：新浪财经欧洲站站长。工作十余年，从社会新闻到财经新闻，从上海到伦敦，从第一财经日报到新浪财经。)
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&&&&和讯网消息，11月25日，和讯博主龚蕾发表了题为《伦敦为何不存在泡沫》的，以下是博客全文：伦敦房地产为何不存在泡沫来源：CNBC作者：Leslie Shaffer 时间：日原文地址：http://www.cnbc.com//why-london-property-isnt-a-bubble.html翻译：龚蕾& & 根据Land证券住宅主管艾薛尔比（Tom Eshelby），尽管伦敦价格上涨刺激泡沫流行，但是投资者仍看好房地产市场。& &一个重要的乐观原因，首都伦敦供应有限，根据英国土地开发证券公司研究，在英国伦敦，接下来两三年需求将增长，英国伦敦有涌进人口努力促进新房需求。& & 物业顾问投资分析，英国伦敦平均每小时房价上涨5英镑，约等于7.54美元。分析师人认为，伦敦房价年增长率达到9.6%，伦敦房屋价格上涨超过英格兰和的两倍。& & 瑞银认为，伦敦房价在欧洲房地产市场中被高估，可能存在泡沫风险，但是有迹象表明，英国高档物业需求正在减少，而伦敦市中心销售库存比上一个季度下降。& & 外国买家仍然是伦敦房价上涨主要驱动力，伦敦房地产市场仍是全球国际买家市场，投资者在购买房屋前可能会考虑，未来五年房屋升值。东南亚购房者也带动了伦敦住房需求。& & 房地产经纪人并不担心英国房地产市场。伦敦黄金地段、当地人口潜在租房与购房需求仍没有变化。英国曼彻斯特大学学生人数增长至近4万，仅仅在曼彻斯特城市就可容纳超过10万大学生人数。过去十年来，学生宿舍增长，投资者认为，仅仅是因为需求促进增长。& & 综合以上：& &第一，英国伦敦住房供应有限，英国涌进人口促住房需求增加。& &第二，英国伦敦平均每小时房价上涨5英镑，约等于7.54美元。伦敦房价年增长率达到9.6%。& &第三，英国高档物业需求正在减少，而伦敦市中心销售库存比上一个季度下降。& &第四，房地产经纪人并不担心英国房地产市场。伦敦黄金地段、当地人口潜在租房与购房需求仍没有变化。& &第五，英国曼彻斯特大学学生人数增长至近4万，仅仅在曼彻斯特城市就可容纳超过10万大学生人数。过去十年来，学生宿舍增长，投资者认为，仅仅是因为需求促进增长。& & （以上仅代表笔者阅读译文，译文水平有限欢迎指导。）
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11-08 18:47
　　许多经济学家认为，在泡沫出现之前不可能被意识到，然而，Algebris宏观信贷基金(Algebris Macro Credit Fund)经理及宏观策略主管Alberto Gallo在近期的一份报告指出，世界处于泡沫之中，大部分资产都被高估，他并列出了最大的14个泡沫。　　上述世界最大的潜在泡沫清单是按照规模、持续时间、升值幅度、估值以及推动因素等得出的风险程度进行排列的。Gallo表示：“我们正处于一个大部分资产都被高估的世界，这意味着几乎所有东西看起来都像泡沫，泡沫的定义因此必须改变。这不仅仅是估值问题，这也是关于非理性行为的问题。”　　除估值外，Gallo列举了现代泡沫的另外十个典型特征，这些分别是：　　1.这一次与以往不同　　2.害怕错过　　3.天空才是极限　　4.大空翻　　5.信用评级差也没问题　　6.逢跌买入　　7.尽可能去借　　8.竞购战　　9.趋势是朋友　　10.金融工程　　报告同时展示了一张“金钱树”信息图表，它解释了量化宽松如何令大量投资策略受益，以及如何通过创造泡沫来终结所有泡沫。　　在接受采访时，Gallo轻描淡写地提到，当投资者有效买入债券就能获得资本收益，买入股票就能得到股息分红时，一些东西肯定被“扭曲”了，这是“不正常的”。他的语气中略带悲哀。　　Gallo尤其担心债券市场中的负收益债券，这部分债券规模约为8万亿美元，特别是德国短期债券。　　他认为，最大的泡沫存在于澳大利亚、伦敦和香港的房地产市场。　　“有时候，最危险的泡沫形成于房地产资产中，几乎能够影响到一个国家的全部人口，而金融资产可能只对一小部分人口很重要。”Gallo说道。　　这三个地区的房地产市场已经过热，但随着货币政策转变及预期利息走高，这种高估的状态正开始发生逆转。现在对泡沫的预防措施做得还远远不够，加上潜在的影响巨大，这无疑是最大也是最令人担忧的泡沫。　　此外，做空VIX ETF、比特币和FAANG股票也被认定为高风险泡沫。　　Gallo称，通货膨胀是令央行泡沫破裂的首要因素。他强调，现在重要的是要考虑央行官员的想法。通货膨胀已被严重忽略，央行试图通过任何可能的手段来刺激经济，事实上效果也出来了，然而，虽然企业和投资者都已经获利，但就业增长和工资却没有上涨。　　货币政策是一个万能的工具，但如果使用得太多，实际上可能会增加不平等，造成资源错配到金融工具上，而不是进入实体经济，从而引发资产泡沫。目前，央行正在把泡沫吹得更大，而不是制止泡沫膨胀。　　对于投资者，Gallo建议保持警惕，保持高流动性，并采取对冲措施以应对利率的上涨。同时，他也在试图做空或对冲他认为非常泡沫化的资产，以及可能出现泡沫的资产。　　Gallo还表示，“正如花旗集团前首席执行官查克·普林斯(Chuck Prince)十年前说的，我们必须继续跳舞状态。但是现在我们已并不像2006年和2007年的银行家们那样鲁莽，我们尽可能地关上门户。”　　或许，Alberto Gallo已经离开，或即将离开这座危机重重的大厦。
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