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请问,小区的地下车库是归开发商所有吗,开发商有权出售车位吗,
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[焦点爆料] 开发商出售没有产权的地下车库的使用权是欺诈违法行为吗？
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最近看 很多开发商 都在卖 地下车库的使用权，上网查了些资料 ，不查不知道，一查 吓一跳。不知道我们的 很多部门都在漠视 这个行为，也希望有法律界人士 看看这个 行为合不合法。
对开发商一次性收取几万元钱，和业主签订年限近X0年的车库长期租赁合同的做法，这对业主而言具有风险，因为《合同法》明确规定，最长物业出租期限为20年，这适用于各种形态的物业租赁协议，包括地下车库。超过20年的，超过部分无效。所以 开发商出售没有产权的地下车库的使用权是违法行为？等于说拿了人家的东西卖给第三方。 签订这合同是否是违法行为，是否是欺诈行为？& &&&另外这个地下车库的所有权 到底属于谁， 开发商有没有权利买卖。买卖的钱属于谁？
希望我们的法律专家和政府部门了解下，不要让违法欺诈行为 在乱行？关于几个小区车位的法律权属：1．敞开式的地上车位——属于全体业主
　　主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第七条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。”这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。　　2．三面有护围的地上车库（位）——可办产权，可销售　　若开发商在当初规划时，明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。如根据&&北京巿关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知&&，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。　　3．地下车位（库）建筑面积未分摊——可办产权可销售，但是无约定的话就属于全体业主　　如果地下车位（库）建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的（不能办产权的当然还是禁止销售属于全体业主的），则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。如按照《北京市城市房屋管理办法》第十三条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”即如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。　4．地下车位（库）建筑面积已分摊——属于全体业主　　如果地下车位（库）面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位（库）属全体小区业主所有，严格的说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。　　5．该地下车位（库）属于“人防工程”——收益属于全体业主　　根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。　　6．改造车位（库）——属于全体业主还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处分这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产。
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关于车库地下室的问题，搜了网上很多关于地下室车库的帖子，希望更多的网友能有所了解，特转发此贴~~~~~~~~
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「&审理开发商出售小区地下车库(车位)案件的几个疑难问题　 」
→biglaw 发表于
　　王& 忠& 北京市房地产法学会常务理事
　　侯琛娟& 北京市人民检察院第一分院
　　《物权法》第74条规定了住宅小区车位、车库的归属及利用规则。但是，《物权法》的实施并没有起到完全定分止争的效果。理论界有关小区地下车库(车位)尤其是结建人防工程归属的争议一直存在，司法实践上也存在着裁判各异的案例。本文试以两个小区地下车库、车位的真实案例为研究对象，对此问题进行探讨，以期对《物权法》第74条的正确适用有所裨益。
　　一、问题的提出
　　案例一：
　　2005年4月，杜某与京城公司签订预售商品房买卖合同。同日，双方还签订了购买相关设施协议，约定杜某可购小区内地下车位一个。约定京城公司应在日前将经验收合格的商品房交付杜某使用。后京城公司向杜某出具不动产销售通用发票，包含房款及地下车位价款。经查，所购地下车位位于该楼地下人防工程范围内。日，杜某在公司提供的房屋验收交接表上签名。后杜某诉称，原告取得的地下车位系该小区的人防工程，而被告京城公司在出售时并未告知原告。人防工程系小区的强制性附属设施，被告擅自出售人防工程，损害了国防效能和公共利益。被告销售的车位成本已计入购房成本，被告不享有所有权，故双方签订的购买相关设施协议无效。由被告返还价款85000元并赔偿利息损失。
　　一审法院经审理认为：诉争地下车位系人防工程，因京城公司享有该人防工程使用权、收益权，故京城公司与杜某签订的购买相关设施协议有效。协议中约定的车位价款经双方合意形成，反映了双方真实意愿。杜某称京城公司销售的车位成本已计入购房成本，与事实不符。据此，判决驳回杜某的诉讼请求。一审判决后杜某不服，上诉称：诉争小区人防工程不属于京城公司所有，京城公司无权出卖，因此，应认定双方签订的购买相关设施协议无效。
　　二审法院经审理认为，诉争地下车位虽系人防工程，但根据《中华人民共和国人民防空法》(以下简称《防空法》)相关规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。京城公司是诉争人防工程的投资者，有投资收益的权利。鉴于现行法律对地下人防工程的具体收益形式没有作出明确规定且以车位的形态进行利用为常态。京城公司通过与杜某签订协议有偿转让诉争人防车位专有使用权的方式实现投资收益，不违反法律、行政法规的强制性规定。杜某与京城公司签订的《购买相关设施协议》有效。原审判决并无不当，驳回上诉，维持原判。
　　案例二：
　　2004年5月，王某与某房地产公司签订商品房出售合同，约定王某向该公司购买地下车位，所购地下车位号为054号，实测建筑面积为35平方米，并明确王某在签订合同前已到该车位实地进行现场踏勘，对该车位现状包括位置、标高、宽度、面积、相邻关系、出入动线等情况已充分了解，王某承诺同意按此现状接受该车位，无任何异议。日王某接收了车位，双方订立车位交接书，交接书对车位的实测面积再次作了确认，并明确了该车位经王某验收后符合出售合同中的交付条件，王某同意接受。而事实上由于车位的紧俏，王某根本没有时间对所购车位的实况作一了解。此后，王某由于无法正常使用车位，又无法将车位出租，才发觉车位的宽度不符合国家标准，故其诉至一审法院，要求房地产公司重新划线确定车位的宽度，要求达到国家标准规定的2．4米，且要求赔偿由于054号停车位不能正常使用造成的经济损失。
　　一审法院在审理过程中调取了市公安局交巡警总队出具的“建筑工程交通设计验收通知书”，该通知书中对系争车位所在地下车库的有关情况进行了核验，并且验收通过，一审法院又查实了市房屋土地管理局出具的《房屋土地测绘技术报告书》，该报告书载明，系争车位的建筑面积为35平方米，符合合同约定的交付面积。由此一审法院认定王某提出重新划分车位并赔偿损失的诉请无法律依据，对其诉讼请求不予支持。
　　王某不服一审判决，提起上诉，认为其在使用后发现车位宽度比其他车位小，按照国家标准应为2．4米，而该车位宽度仅为2．17米，故王某认为开发商应该重新划线确定该停车位的宽度，并达到国家标准规定的2．4米。
　　二审法院经审理认为，王某在合同中明确其签订合同前已到该车位实地进行踏勘，对该车位的情况已充分了解，承诺同意按此现状接受该车位。故王某与开发商就系争车位的买卖合同已履行完毕，王某并无异议。现王某提出车位宽度较相邻车位窄，且不符合行业标准的问题，因相邻车位均已出售交付，难以再有空间变更，故王某要求交付宽度为2．4米车位的请求客观上无法予以满足，对其上诉请求难以支持，判决驳回上诉。
　　上述案件审理中主要涉及下面几个争议问题：小区车位、车库的基本理论，结建人防工程的权属问题，小区地下车位的交付等。
　　二、小区车位、车库的基本理论
　　1．车库、车位的定义和主要形态
　　所谓车库，是指建设于小区范围内，有独立的空间，用以存放车辆为目的的附属建筑物。车库不仅包括地下还包括地上。所谓车位，是指以一定的标志划线分割形成的用于停放车辆的位置。车库不同于车位，车库本身是建筑物，具有建筑物的一般特点，其在建筑物内形成一定的空间，车库四周的范围是确定的，且有独立的出入口，已经成为与房屋相区别的独立的特定物，具有构造上和利用上的独立性。与地面车位不同，车库一般不是利用小区的土地使用权的地表而兴建的(地面车库除外)，通常在地下。小区车库对住宅小区的依附性很强，是小区的附属设施。
　　小区车库、车位从物理形态看主要有：一是地面车位，即占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，一般是直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。二是地下车库中划分的车位，即利用小区地下空间建造的停车位，内部设有若干划线编号且没有墙壁隔离的停车位。此种车库分为利用人防工程改造即结建地下车位和以地下车库报批的车库两种。三是首层架空层停车位，即将楼房的首层以墙、柱等架空，依附于楼房形成的停车位。四是独立车库，即在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，一般见于高档住宅小区。由于理论上、实务上通常对地下车库包括结建人防工程的产权归属存有争议，所以下文主要围绕地下车库尤其是结建人防工程的权属问题进行探讨。在明晰该问题后，在地下车库中划线或以其他方式确定的地下车位的问题就会迎刃而解。
　　2．小区地下车库的法律性质
　　理论界和实务界对小区地下车库的法律性质争议较大，有下面几种观点。第一种观点认为，小区地下车库是小区的配套设施；第二种观点认为，小区地下车库是建筑物或建设用地使用权的添附物；第三种观点认为，小区地下车库是建筑物的从物。笔者赞同第一种观点。在小区的建设中，相关的国家标准和地方性规定都要求小区设置相当数量、类型的车位、车库以满足业主的需要。所以，建筑物区分所有制度中的地下车库是服务于全体业主的建筑物区分所有权的重要设施，是整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产。将小区地下车库定性为小区的配套设施的法律意义在于，法律应当规定开发商在开发小区的同时负有建设一定数量车位的法定义务。有学者认为：既然车库是配套设施，那么就应当属于小区业主共同所有。需要指出的是，由于车位、车库形态的不同，所以，从功能上将其宽泛地定位为小区的配套设施并不意味着在权属上将车位、车库进行了确权。理由是： 1．从《物权法》第73条和74条的规定中就可以推出立法上就车位、车库的权属的确定并不同于小区内道路、绿地、物业用房等权属确定的原则。 2．配套设施是为全体或者部分业主的利益增加住宅功能和提供生活便利，其所有权状态存在两种可能：一是该配套设施只能为全体业主共有并且公用；二是该附属设施缺少立法规定，系空白，如结建人防工程的车库等。3．根据物权法定的基本原则，权属的确定必须有《物权法》的明文规定，仅在设计功能上的定位并不代表在权属上的定性。所以，将来立法上必须就该空白地带进行规定。
　　3．界定小区地下车库权属的相关理论
　　《物权法》颁布前，关于小区地下车库权属的主要观点有：1．以地下车库是否享有土地使用权确定权属。车库的建筑面积不计入建筑容积率，未参与土地面积的分摊，车库不享有土地使用权。根据“房地一致”的原则，车库应该归小区业主所有。2．以地下车库作为从物确定权属。地下车库是小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。3．以价格构成理论确定地下车库的权属。该观点认为，从房屋价格构成来讲，开发商已将小区的公共配套设施建设费及土地出让费等计入房屋价格构成，并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到小区的每一业主的房屋单价中。广大业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。从公平原则来讲，小区公共配套设施的所有权 (包括地下车库)应归该小区全体业主共有。4．以地下车库的建筑面积是否计入公摊面积确定权属。根据建筑物区分所有权原理，建筑物区分所有权的客体分为专有部分和共有部分，建筑物区分所有权的共有部分不得作为单独所有权的客体，而应当归全体建筑物区分所有权人共有。对于地下车库而言，应以其建筑面积是否计入公摊面积确定其属专有部分或共有部分，进而确定权属。《物权法》颁布后，关于小区地下车库权属的争议并未全部解决，争议突出表现在结建人防工程上。
　　三、结建人防工程权属的界定
　　结建人防工程是指结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。关于结建人防工程的权属，有以下三种主要观点。
　　第一种观点是“开发商所有说”。理由有三：一是根据《防空法》第5条规定的“谁投资、谁受益”原则、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》确立的“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”原则，开发商直接投资建设平战结合人防工程，开发商理所当然享有其所有权、使用权及收益权。二是建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条明确规定作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。三是部分省、市以地方性法规、规章或其他规范性法律文件的形式明确规定平战结合人防工程归投资建设者所有，如：湖南、厦门、河北、苏州、上海等地。因此，作为平战结合人防工程的地下室所有权由开发商享有，并有权依法对外出售结建人防工程。
　　第二种观点是“业主所有说”。理由是：尽管开发商是平战结合人防工程的原始投资者，但作为人防工程的地下室造价纳入开发总成本，因而开发商将房屋卖出后便不再是投资者，业主因取得房屋所有权及相关公共配套设施的共有权而成为投资者。《物权法》施行后，全国各地暂无以地方性法规、规章或规范性法律文件的形式明确平战结合人防工程归业主共有的规定。
　　第三种观点是“国家所有说”。理由是：日，国家人民防空办公室、国家国有资产管理局颁布的《人民防空国有资产管理规定》第2条规定“人防国有资产是国防资产组成部分”；第12条规定“人防国有资产按实务形态划分：(一)各类已建人防工程、在建人防工程(包括口部管理房和伪装房)；结合城市新建小区和危房改造修建，交由人防主管部门负责管理的防空地下室及其内部设备”，中共中央、国务院、中央军委《关于加强人民防空工作的决定》第25条规定“人民防空工程建设项目(包括配套设施及附属工程)属国防工程和社会公益性建设项目，按照国家规定享受优惠政策等”；《物权法》第52条规定“国防资产属于国家所有”，因此，作为国防资产的平战结合人防工程所有权应归属于国家所有。同时，部分地方城市亦明确规定平战结合人防工程归国家所有。
　　笔者认为，结建人防工程宜通过立法确定为小区全体业主共有。
　　首先，结建人防工程不宜界定为开发商所有。理由如下：其一，开发商享有结建人防工程所有权没有法律、法规依据。目前，调整人防工程的法律、法规主要有《防空法》、《城市地下空间开发利用管理规定》，以上法律、法规均未规定结建人防工程所有权的问题，只是规定了平、战管理、结合使用的关系问题。且根据《立法法》第8条规定，上述《防空法》、《城市地下空间开发利用管理规定》均不具有规范民事基本制度的资格。其二，结建人防工程的建设费用已由业主分摊。国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部《关于规范防空地下室易地建设费的规定》规定：“防空地下室建设所需的资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本”。据此，在分摊了结建人防工程建设费用的业主、已转移了建造成本的开发商和并未投资且未实行征收的国家这三个可能的权利主体之间，最无资格主张权利归属的应该是开发商。其三，从建设用地使用权的角度分析，结建人防工程所附着的地下空间权不能脱离建设用地使用权而独立存在。《物权法》第135条规定了建设用地使用权的权能、第136条规定了建设用地使用权的作用范围，即地下、地表和地面。在业主已取得了小区的建设用地使用权、已成为权利主体的前提下，如果同时承认开发商保留地下车库的产权，等于承认了地下空间权可以与土地的使用权相分离。而此问题在现有立法上是空白，在法理上也解释不通。因此，在开发商和全体业主之间，从建设用地使用权以及空间权相依存的角度分析，宜得出地下车库的产权应属于全体业主所有的结论。其四，结建人防工程归开发商所有可能造成与业主共有权在管理和维护上的冲突。开发商如享有结建人防工程所有权时，必然伴随着该工程所有权的流转，而结建人防工程作为一种特殊设施，根据《人民防空工程维护管理办法》、《中央国家机关人民防空工程维护管理实施细则》的规定，人民防空工程维护管理应当遵循统一要求、分工负责、定期维护、保障使用等原则，应进行严格的日常检查与维护。所有权人的不断流转及相关责任人的不明极易产生结建人防工程管理职责上的疏漏，这与结建人防工程的功能相冲突。
　　其次，结建人防工程也不宜规定为国家所有。理由如下：其一，国家规定修建结建人防工程的主要目的是人民防空而不是与民争利。国家人民防空关注的是结建人防工程的平时养护以及战时防空功能的发挥，至于界定为小区全体业主所有而不是国家所有，并不会与国家战时的征用和人防工程功能的发挥相冲突。其二，《防空法》虽然要求开发商建设人防工程交给人防办管理，但并无国有化之特别规定，而且，国有化是特殊历史时期的特殊措施，政府即便根据严格的程序实施国有化，必须进行充分有效的补偿。况且，从《防空法》中也无法解读出国家通过国有化的方式将结建人防工程收归国有的结论。从买卖的角度分析，也不存在人防部门代表国家与开发商或者其他相关主体签订地下人防工程的买卖合同问题。所以，人防部门若取得结建人防工程权属，其法理依据肯定也不是买卖。所以，结建人防工程归国有缺乏权利来源。其三，结建人防工程依据“谁投资、谁所有”的原则确定其权利归属，这既是经济规律的要求，也是法律保障私人财产权的体现。正如上文分析，由于无法解释国家所有的权利来源问题，界定为国家所有既违背基本的法律和生活逻辑又与我们执政为民的宗旨相悖。而确定为谁投资、谁所有，则彰显了公平法理，又明确了权属、责任，杜绝了纷争。
　　再次，结建人防工程宜界定为小区全体业主共有。主要理由有二。一是，从结建人防工程的地价因素分析。我们知道，商品房开发必须履行完整的征地及国有土地使用权出让手续，初始的土地出让金显然是开发商交付的，开发商完成建设后通过销售行为又将土地出让金通过商品房销售价格或者面积公摊等直接或间接的方式转嫁给了全体业主，所以，归根结底，全体业主应该是土地出让金的最终承担者(当然也包含持有部分未售让物业产权的开发商本身)。这也是为什么对那些属于区分所有权范围的公共场所没有争议地归属全体业主的原因。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条明确规定，作为人防工程的地下室(即本文讨论的结建人防工程)不计入公用建筑面积。即上述土地出让金并不包含结建人防工程部分。计算容积率时，也不包含结建人防工程部分。换言之，对于地表以下的结建人防工程，国家实际上并没有收取土地出让金。由于未付土地出让金，结建人防工程的严格意义上的房产权始终存在争议，房屋测绘部门在进行面积测绘时，并没有将其面积列入公摊面积。可以说，这是目前产生结建人防工程产生争议的根本原因所在。因为没有支付土地出让金，人防部门认为这部分是国家所有，目的是为了实现人防用途，因而，作为国家利益的代表，人防部门拥有结建人防工程的物权；而开发商认为，既然整个建筑都由开发商建设，而结建人防工程没有列入公摊面积，因而，当然属于开发商所有；全体业主则认为他们在购买“上盖”时已经分摊了全部纳入容积率的地价，至于地下停车场部分是上盖土地的附属，没有上盖的地价款当然也不可能有地下停车场的承载土地了，既然地下停车场不用计算地价，说明地下停车场属于地面建筑物不可分割的设施。由于我国对立体物权的研究尚未成熟，在此情况下，与地表不动产物权匹配的地上或者地下建筑物仍然难以逃脱“附着土地使用权”的一般规律。(少数与地表联系并不紧密的地下、地上设施或者建筑物如地铁、无上盖的地下商场、矿井、矿脉、高架桥、立交桥、过河桥梁、铁轨、有轨电车的轨道等可以作为该规律的例外)。所以，结建人防工程当属附着地表土地使用权范畴之列。不收取土地出让金的政策更表明结建人防工程的土地价值与地表土地使用权密不可分。因此，从土地使用权上讲，该结建人防工程应该属于全体地表的全体业主。二是，从结建人防工程的工程成本投入分析。开发商将其建造费用摊入到销售成本中，从经济学的观点来看就是，结建人防工程的建筑投资者实质上就成了业主，那么，业主当然享有结建人防工程的所有权。同理，如果情况相反，则应归属于开发商所有。
　　四、对本文所涉案例的实证分析
　　1．结建人防工程中的车位能否有偿转让
　　在现有的立法背景下，可以确定开发商不可能是结建人防工程的所有权人，在该客体的所有权系空白的前提下，开发商应该不能出售该客体。但是，实际的情形是地方立法在某些方面进行突破，地下车位的诉讼也不断地涌入司法领域从而无形中为该领域的将来立法积累了素材。据笔者了解，开发商通常是在经过人防部门审批并交纳人防使用费用后将该结建人防工程中的车位出售给业主。这种出售行为的效力认定在司法实践中也是有差异的。有认定为买卖协议无效的，有从专有使用权或空间权的角度认定为有效的。至于能否办理权属证书，据笔者咨询某市房产产权部门的同志，得到的答复是暂缓办理。结合案例一，在不明晰所有权且未征得所有权人同意的情况下，开发商不得自行出售地下人防工程的所有权。但是《物权法》第241条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等，首先按照合同约定处理。按该条文所体现原则，物的归属与物的利用是可以分离，物的所有权人之外的其他权利人可取得对物占有、使用的权利。具体到本案，开发商虽非诉争标的的所有权人，但仍可以合法取得对结建人防工程占有、使用的权利。在不影响防空效能的条件下，人防工程经人防主管部门同意可以开发利用，而出售、出租车位就是最常用的方式。本案中，诉争人防工程于2007年报某市人防工程质量监督站备案，注明平时用途为停车，可认为开发商已合法取得对人防工程占有、使用的权利。《防空法》第5条规定，“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。由于本案中开发商未将人防工程建造成本摊入销售成本，所以，开发商是诉争标的的投资人。在其取得了人防工程开发利用许可的前提下，可以签约方式转让诉争结建人防工程内划分的车位专用权。关于车位专用权的期限问题，由于合同没有约定、立法没有规定，只能是空白。对《购买相关设施协议》协议名称中出现的“购买”二字，笔者认为，诉争的地下车位不能办理单独的权属证书，理由同上。购房者只能取得专属使用权，故该协议是名为买卖实为转让使用权的合同，开发商一次性收取的价款是地下车位使用期间的全部使用费。协议约定，只有小区商品房购买者可购车库、车位，故协议虽未约定使用期限，但可推定应与商品房相同。商品房所有权无期限，相应的土地使用权有期限，故地下车库、车位的使用期限应与相应商品房土地使用权期限相同。
　　该案留下了几个亟待解决的问题，如：建设用地使用权和空间权的关系问题、空间权作为一个三维的立体空间及其八维界址问题、空间权的登记等，期待我们进行进一步的研究。
　　2．结建人防工程地下车位的交付标准
　　关于车位的标准，狭义的法律层面还没有规定。笔者所查到的均是地方性或行业性规定。在库址方面，地下车库库址宜结合城市人防工程设施选择，并与城市地下空间开发相结合。车库库址，应避开地质断层及可能产生滑坡等不良地质地带。在车位划分方面，要考虑到汽车的转弯半径以及是后退式进入驻车还是前进时进入等方式。车位通常是划分为大、中、小车位，必须考虑车辆本身的尺寸加四周必须的距离组成。这些技术性的标准是非专业性的购房者甚至是销售人员都无从了解的。加之，双方在售房合同或专门的车位合同中均没有较详细的规定，导致车位的标准通常不明。关于车位的验收标准，合同少有规定，依据行业管理的现状，宜定为竣工验收备案是较为合理的。关于车位的产权登记问题，由于大量的结建人防工程产权不明，所以，无法办理产权登记，而对于以车位报建的专门车位，也涉及到根据现行的建筑测量规范和容积率计算的规范，地下车库是不计算容积率和不分摊小区土地使用权的，这就造成房地一致原则下，国土使用权证登记和车位登记的脱节。
　　结合案例二，通常开发商在出售车位时界定位层、序号、面积，但少有规定长宽度的。本案中法院是以合同意思自治以及格式合同来判定的，虽然对车位的买受人不公，但是，棘手的问题不是存在于买方和开发商之间，而是存在于相邻的两个车位之间以及与登记发证的协调。司法的困境迫使法院只能选择简单地依据合同规定而判决驳回原告的诉讼请求。因为，本案的审理无法触及到案件的实质。理由是：首先，从诉讼关系主体上讲，案例二涉及到要将相邻车位的业主列为第三人的问题，因为王某的诉求是要改变其车位的宽度，而仅将开发商列为被告是无法满足其诉求的。其次，诉争的车位是通过固定四邻界址(坐标定位)来建档并发证的。在测绘作为前置发证程序的情形下，法院判决更改车位宽度即四邻界址(坐标定位)是一个专业问题而不是法律问题。严格诉讼意义上，应该引进专家鉴定作为裁判的依据。再次，判决更改车位的宽度还涉及到已发的两份权属证书的效力问题。虽然司法裁判是确定物权归属的最终依据，但那是在权属有纷争的前提下，而本案不是该类情形。只是坐标和宽度，当然也就涉及到面积问题。案例二没有涉及到诉争车位是按面积卖还是按“个”卖，若涉及到按面积卖，还涉及到差价补偿问题。考虑到涉及诸多问题，本想保护王某利益的法院也只能绕开解不开的争议焦点而套用“王某已到该车位实地进行踏勘，对该车位的情况已充分了解，承诺同意按此现状接受该车位”判决驳回其诉讼请求。本案留下了许多有意义的思考。比如，地下车位的交付标准问题，就涉及到长、宽或者高度的问题(构筑物形式的地下车库在层高小于2．2米高度时，就不予登记)、车位不符合约定时的赔偿问题、车位业主之间的相邻关系问题等。
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