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2014注册税务师考试《税法二》预习：新建房地产的扣除项目的确定
14:44 来源：中华会计网校&& |
<font face="楷体_GB2312" color="#14年备考已经开始，为了帮助参加2014年注册的学员巩固知识，提高备考效果，中华会计网校精心为大家整理了注册税务师考试各科目知识点，希望对广大考生有所帮助。
　　第三章　
　　知识点四、新建房地产的扣除项目的确定：
　　1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：
　　（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：
　　出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；
　　以行政划拨方式取得的为按规定补交的土地出让金；
　　以转让方式取得的为支付的地价款。
　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用，如登记、过户手续费。（含契税P255）
　　2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：
　　①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。
　　②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、&三通一平&等支出。
　　③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
　　④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
　　⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
　　⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
　　3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）：销售费用、管理费用、财务费用。
　　开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。
　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。
　　①利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
　　②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；
　　公式表示：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）&5%以内
　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。
　　公式表示：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）&10%以内
　　注意：
　　①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。
　　②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
　　③全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。（P255）
　　④房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。（P255）
　　⑤土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（P255）
　　4.与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的&三税一费&，即：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。
　　注意：
　　在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：
　　①房地产开发企业在转让开发产品时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。（可扣二税一费）
　　②其他纳税人缴纳的印花税允许扣除（按产权转移书据所载金额的0.5&贴花）。（可扣三税一费）
　　5.财政部规定的其它扣除项目：
　　只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）&20%
　　注意：
　　（1）对取得土地使用权后，未进行开发即转让，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。
　　（2）纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
　　①代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
　　②代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
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集成房屋（可拆卸箱式房、移动房屋等）
集成房屋（又名可拆卸箱式房）由结构系统、地面系统、楼面系统、墙面系统、屋面系统组成，每个系统由数个单元模块组成，单元模块在工厂制造完成，房屋现场由单元模块装配完成。集成房屋可拆装、可移动，不破坏土地。实现了千百年来房屋的“不动产”属性到“动产”属性的转变，实现了千百年来“房地产”的房产和”地产“的完全分离。 集成房屋的现场工期，是传统建筑模式的10%-30%。集成房屋的质量更加精细，实现了传统建筑模式厘米级误差到工厂化制造毫米级的误差的转变。集成房屋（又称可移动或可多次拆装房屋）诞生于上个世纪50年代末。其主要概念是通过在工厂预制墙体、屋面等，按照设计要求加工以钢结构为代表的承重结构，能够迅速组装称成套房屋的一种建房模式。2特点编辑其特点是一种专业化设计，标准化、模块化、通用化生产，易于拆迁、安装便捷、运输便捷、仓储，可多次重复使用、周转的临时或具有永久性质的房屋。3用途编辑广泛用于建设工地的临时办公室、宿舍；交通、水利、石油、天然气等大型野外勘探、野外作业施工用房；城市办公、民用安置、展览等临时用房；旅游区休闲别墅、度假屋；抗震救灾以及军事领域等用房。集成房屋经过近50年的发展，在欧美与日本市场发展规模以及行业集中度都已达到较高水平。日本形成以大和房屋集团、东海房屋为代表整体式和折叠式房屋，欧美形成以美国通用设备公司GE、法国ALGECO、德国ALHO、日本长河为代表的箱型活动房屋。中国在上个世纪70年代也逐步运用，在90年代末，一些企业看到集成房屋在未来的应用会逐渐扩大并可能产生革命性的影响，开始从简单的活动板房制造向生产可永久居住的整体住宅转变。在中国大陆已经产生比较有技术有规模的集成房屋制造公司，其产品以价格低、节能、环保等性能优越，已经远销世界各地。国内也已有几家在集成房屋领域研发、生产、施工领先的企业，但大部分小企业专业化水平欠缺，走低价位路线新的现象明显。同时，由于我国在此方面还没有完善相关规程，各自为战自成体系的局面势必会影响推广应用。集成房屋与传统的砖混结构房屋相比，新型建材系统的集成房屋具有的优势是无可替代的：一般的砖混结构房屋的墙体厚度多为240mm,而活动房屋在同区域条件下小于240mm。集成房屋的室内可用面积比传统的砖混结构房屋大的多。集成房屋重量轻，湿地作业少、工期短。房屋热工性能好，集成房屋的墙面板是采用隔热的泡沫彩钢夹心板。再就是集成房屋所用的建材大部分可回收利用降解、造价低、是绿色环保的房屋。尤其是砖混结构不环保，大量使用粘土，破坏生态减少了耕地，因此，集成房屋在科技上的突破和应用，将是长期的，将会改变传统意义上的建筑模式，使得人类的居住成本变得更小，居住环境变得更好。更能在环境保护上作出重大作用。5普及编辑在国外，到处可以看到活动房屋，它由成型的彩钢板和铝材搭建而成的临时房屋。然后接通水管、煤气管道、电源线，就可以入住了。活动房屋最大的优势就是造价低廉环保，仅为同面积住房的1%—10%，建一个普通的居民房需要十个月甚至一年以上，而搭建这样的活动房屋只需一两天足够了。在悉尼奥运会上这样的活动式住房的优越性几乎被发挥到了极致。在英国，活动房屋成为了上班族的寄望。英国的房地产这几年一直比较红火，新建住房供不应求是直接原因。据英国房屋建筑协会的统计数字表明，2005年英国全国新建的住宅总数为1924年以来的最低水平，这里每年新建的住房只能满足1/4家庭需要，而大多数住房是满足高收入阶层的需要。为了缓解英国住房危机，政府亲自上阵“推销”轻钢微型活动房屋，这中活动房屋面积不大，只有35平方米。但是功能齐全，卧室装有兼作存储柜的折叠餐桌，厨房内烤箱、电炉、冰箱、洗衣机样样齐全。在美国，活动房屋是汽车后面流动的家。美国流行一种可以拖在汽车后面行走的活动房屋。它实际上是一个流动的居室，一个可以移动的家。这房屋看起来很简单，有一个长方形的拖车车身做成，长度为17米左右，宽度为5米左右。虽然体积不大，但是里面却根据不同的要求分隔成卧室、起居室、浴室和厨房等等。可谓“麻雀虽小，五脏俱全”。国外活动房屋的运输半径一般从10到300公里不等，由于受运输半径限制，必须有足够的分支机构才能确保其租赁业务快速运转。法国ALGECO在欧洲9个国家有89个分支机构，7家生产基地，超过1600员工；通用公司更是有遍布全球的分公司。庞大的资金规模、技术力量、销售网络、运输系统是确保公司正常运作与竞争的有力武器。国外活动房屋除了用于临建行业的工地的临时用房外，还包括商业的办公楼、商店、实验室；用于工业的厂房；用于公用建筑的学校、幼儿园、疗养院、医院；用于旅游业的旅游别墅、汽车旅馆、酒店、餐厅；用于传统建筑业的民用住宅等等。国内的集成房屋在逐渐被认可，许多开发区、房地产商、旅游景区、新农村建设、个人等都看重了这一非常有优势的产品，快速推广集成房屋已经是本世纪新材料和建筑领域的一大亮点[1] 。未来的集成房屋将充分运用太阳能、风能、地热能，形成真正自给自足的绿色环保房屋。集成房屋的分类：彩钢活动房1：工地上用的活动板房也是集成房屋的一种，采用C型钢，H型钢焊接的骨架，墙面板和屋面板采用采用隔热的彩钢夹心板，组装而成的简易房屋。2：轻钢结构冷弯薄壁房屋：冷弯薄壁轻钢集成房屋。这种集成房屋一般都建在公园里，或者有实力的企业里当作办公场所。这种别墅型的结构件均经过镀锌特殊防腐处理，因此可以保护钢材防止锈蚀，延长钢材的使用寿命；采用新型轻质围护材料，不燃、不霉变、不虫蛀。3：木屋：木结构即承重构件采用方木或圆木制作的单层或多层木结构。木屋不仅冬暖夏凉、抗潮保湿、性强，还蕴涵着醇厚的文化气息，淳朴典雅；木质房屋具有以下特点：轻钢集成房屋别墅节能建筑物的能源效益是由构成该建筑物的结构体系和材料的保温特性决定的。木结构的墙体和屋架体系由木质规格材、木基结构覆面板和保温棉等组成，测试结果表明，150mm厚的木结构墙体，其保温能力相当于610mm厚的砖墙，木结构建筑相对混凝土结构，可节能50%---70%。环保木材是唯一可再生的主要建筑材料，在能耗、温室气体、空气和水污染以及生态资源开采方面，木结构的环保性木屋远优于砖混结构和钢结构，是公认的绿色建筑。　　由于木结构优异的保温特性，人们可以享受到木结构住宅的冬暖夏凉。另外，木材为天然材料，绿色无污染，不会对人体造成伤害，材料透气性好，易于保持室内空气清新及湿度均衡。结构稳定性高木材相对其它材料有极强的韧性，加上面板结构体系，使其对于冲击荷载及周期性疲劳破坏有很强的抵抗力，具有最佳的抗震性，木结构在各种极端的符合条件下，均表现出优异的稳定性和结构的完整性，特别在易于受到飓风影响的热带地区以及受到破坏性地震袭击的地区，如日本和北美，其表现尤为突出。需要箱式房欢迎致电：
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主营：住人集装箱出租、出售,箱式活动房出租、出售。活动房出租、出售
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