合肥一男子喜淘低价回迁房 风险并存的交易你知多少
来源：365淘房
摘要：今年合肥房价涨幅大超北上广，很多合肥市民对惊人的高价已经见怪不怪了，反而遇到较低的价格还不太敢信，特别是二手房市场，倘若看到低价房源，很多购房者首先认为是假房源。
编者按：今年合肥房价涨幅大超北上广，很多合肥市民对惊人的高价已经见怪不怪了，反而遇到较低的价格还不太敢信，特别是市场，倘若看到过于低价的房子，很多购房者首先认为是假房源。
近期就有一名买家张先生跟小编倾诉了一个购房烦恼，原来张先生在上个月看中了区的一处低价二手房，90平米的房子总价只要60多万，但纵观合肥市区二手房15000左右的均价，张先生很是怀疑房源的真实性，几经了解后发现对方卖的房子是回迁房，所以价格较低，对方表示可以先签购房协议合同，但过户要等5年后拿到房产证才可以，这可愁到了张先生，一边是比较中意的地段户型，一边是风险并存的交易，几经权衡下张先生最后还是没有购买。
一般来说，回迁房价格比市场价便宜几百或上千是常有的事。那么，是不是所有低价回迁房购买都有风险？又该如何规避呢？
什么是回迁房？回迁房有房产证吗？
回迁房是发展商征收土地时赔给回迁民的房子，每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。
回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。
作为第一种情况，即业主已经取得该商品的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。
另一种情况，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多加小心。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。如果只有回迁民手持的合同，那交易就有一定的风险。
购买回迁房与购买商品房的手续是一样的：
1、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。
2、按合同规定交房款并取回发票。
3、凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续。
4、视房屋面积大小减免部分或全部契税。
5、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。
购买回迁房的具体风险：
风险１：证难拿是普遍现象
许多&回迁房&会因各种复杂原因暂无法领取房产证，因此从回迁户手里购买的回迁房，无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办房产证，但办证时间难保障，这已成为很多回迁的普遍现象。
风险2：过户登记费用高
回迁户可以享受的一些政策优惠，但回迁房过户交易时就可以面临补交一些费用的情况，增加了过户登记费用支出。比如，回迁房若是使用的划拨土地，则需补交土地出让金变成出让土地，才能办理土地使用证。
风险3：不能办理按揭
无房产证的回迁房，银行不会给办理按揭贷款手续，只能双方协商分期付款或一次性付款。
风险4：经济风险
大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户故意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋产权，有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前，若回迁户对外有债务，回迁房可能会被法院查封。
如何防范规避
回迁房不是不可以买，只是相对于商品房来讲风险的确很大，购房者可以采取以下方式适当减少风险：
1、通过协调让开发商将其与回迁户签订的回迁协议上，更名成实际购房人。不过现在好多开发商不愿给办这事。
2、购房时详细审查回迁协议等全部回迁材料，与回迁户签订购买协议时约定内容尽量详细些，各自应承担的权利义务明确些，回迁户毁约的责任约定重些。
3、避免一次性付款，可以采取分批付款的方式：采取先付一部分，房产证办理后再付一分部分，过户登记后再付清的方式。最好的付款方式是去公证处办理提存公证，即将购房款交公证处提存，待办理完过户登记后，回迁户再从公证处领取。有些人以为通过公证处办理买卖协议公证能避免风险，其实这是因为对公证业务的不了解而产生的误解。办理买卖协议公证，一般只是证明买卖双方在合法有效的协议上的签字真实自愿。像这种买卖协议，因为合法性审查无法通过，公证处是不给办理公证的。
4、房屋税费缴纳要约定好。回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。
5、严防&一房数卖&。回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人&一房数卖&留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。因此签订合同时设立相应的违约责任规制十分重要。
6、一定要约定房产过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
购买一套房产，少几十万，多则上百万，对普通家庭来说是一笔非常大的支出。尽管在当下的合肥，商品房价格&大步快跑&之时&回迁房&的价格优势很是吸引眼球，但小编还是提醒，一定要慎重，最好多咨询下律师或让律师审查陪同，认真防范风险。（365淘房 金红芳）返回首页
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&　 苏 B2-一栋楼部分是回迁户，剩余几套外卖，这样的房子是商品房吧？预售还没下来，据说快了，有何风险？在质量上，
关于购买商品房注意事项一栋楼部分是回迁户，剩余几套外卖，这样的房子是商品房吧？预售还没下来，据说快了，有何风险？在质量上，和整栋楼都是商品房的的质量有差别吧？谢谢！
质量没有什么差别，住宅的质量都是一样的，不论是拆迁还是商品房，除非是开发商黑心。要买这个房最好是等预售许可证下来再买
采纳后不可撤销，确定采纳？
等预售许可证下来再买。当然，如果是纯回迁房社区的话，质量和配套通常会差一些的
没有多大的差别不能说没有风险只要还是看开发商的手续要是全的话风险就很小了
采纳后不可撤销，确定采纳？
我在锦悦四季付了2万元定金（购商品房）民生关注频道报道：锦悦四季回迁房出现质量问题，定金能退吗
如果你只交了定金，退房的方法是有的，当然电视报道有质量问题，不代表房子的质量问题严重到就符合退房的条件，因为法律上规定只有是房屋主体结构等严重的质量问题才可以退房，所以以质量问题作为退房理由是不充分。当然你只交纳了定金，还没有签订正式的商品房买卖合同，退房的方法还是有的。
请问回迁房质量和商品房质量能达到一致吗？
您好。商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。如果回迁房，跟商品房都办理房产证了，那交易都一样。如果没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。但回迁房一般来说都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
请问拆迁回迁房质量与商品房有什么区别吗？
如果说国家重点项目的话，也许相对比商品房好点，但是物业管理没有商品房好，商品房是以盈利为目的，而回迁房是以怎样能居住更多的回迁户为目的
什么是回迁房?与商品房的区别是什么?可以二手回迁房吗?有什么风险?
回迁房 没有向国家缴纳 土地出让金 还不是私人产权
商品房已经缴纳土地出让金 是个人产权
如果买回迁房 注意房屋是否能 过户
政府用地回迁的二手房，还没下房证，安居客可以买卖吗？有风险吗，
动迁未满三年不能交易，原拆原建的动迁房产证办理完毕可以直接交易
请问有谁从中介那买弘善家园的回迁房？中介说开发商会给办拆迁手续，只需北京户口，风险如何？多谢！
回迁房可以买，开发商可以办手续，风险是要跟原业主协商好，主要是怕原业主违约，合同里体现风险的把控！
&&&&&&一栋楼部分是回迁户，剩余几套外卖，这样的房子是商品房吧？预售还没下来，据说快了，有何风险？在质量上，
Copyright&(C)&&&沪B2-二手回迁房买卖如何才能规避风险？
来源：房天下 &&
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就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子；就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样，都有，有房产证的回迁房是可以上市交易的。的，回迁户手持的是，无法上市交易。 回迁房买卖本身就存在一定风险的，在买房过程中要如何合理规避这类风险呢?首先是购房合同的签订，在签订回迁房前要查看房屋是否已经取得，在签订时要约定好的时间和的时间，较好要出卖人配偶也在合同上面签字。
下面就是回迁房在交易中需要注意的一些问题，一起来看看吧！ 一、房屋税费缴纳要约定好 回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主取得证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。 二、严防“一房数卖” 回迁房买卖无法办理，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。 当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要。 三、一定要约定房产过户和交房的时间 签订回迁房时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。 签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。 四、买方要留尾款 的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产或者买方较高的谈判技巧。 五、要求卖方的配偶签名 实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。 六、尽量要求卖方的第1顺序继承人签字 因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第1顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第1顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。 以上就是我们在买卖二手回迁房时应该注意的一些问题，通过上述内容希望能够帮助大家更好的规避购房风险，保障好自身的权益。
你可以按区域查找吉安新房、二手房，也可以按区域查询吉安房价。同时，你买房
过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。现实中“回迁房”买卖的几种形式和各自风险提示（附注意事项）
牛浩思旧改先锋
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现实中“回迁房”买卖的几种形式和各自风险提示（附注意事项）
昨天深圳电台FM104.3聊“回迁房”，其实这个概念源于拆迁，也是中国特殊的拆迁政策的产物，顾名思义就是发展商征收土地时赔给回迁民的房子。 回迁房，从深圳城市更新和新房供应现状来讲，每一个楼盘基本都有回迁房，在新盘售楼处的沙盘里也基本会和可售商品房区分体现出来。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但是回迁房在深圳房地产交易市场的案例也不少，一般售价都普遍低于商品房的售价。 市面上会什么会出现回迁房供应交易呢？很大一部分原因是大多数回迁户同时拥有该项目的多套房子，比如大冲的66套甚至上百套，认识的一位黄贝岭旧改深业东岭项目回迁户，同时拥有该楼盘36套物业。总体分两种情况：一种是急于变现需求，一种是短期区位物业置换需求。 详情点击：
牛浩思旧改先锋
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现实生活中回迁房买卖大致分两三形式。 第一种形式，业主已经持有房产证。这和普通的二手买卖租赁交易无异，有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心，接受相关部门的认可和监督； 另一种形式，购买权交易，这种方式业主手中只有发展商的回迁协议的，只是一种协议交易，而不是真正的过户交易，就是在开发商哪里直接更名，原业主一次过拿一笔费用。虽然相对稳妥的方式当然，但手续复杂，始终是被动的关系处理，还要看回迁的拆赔协议约定。 第三种形式，这种方式业主手中也只有发展商的回迁协议。直接和回迁业主进行大笔的房款协议交易，承诺一定的期限待房产证出来，一般比例都很高，而且没有贷款可能，余数过户付清。资金风险大，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，后续争议隐患大。 
牛浩思旧改先锋
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注意事项：1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质后再行决定是否购买回迁房；2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实；3、注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权；4、须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁；5、如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金；6、在和卖方签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款；7、买方要注意让卖方将户口迁走，否则，买方的户口迁不进来。&
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大冲回迁房可以买不
牛浩思旧改先锋
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没有针对个盘，都一样注意风险防范引用4楼fanfengx的发言:大冲回迁房可以买不
咚咚小蜗牛
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大冲回迁房好像就是属于第三种，没有红本房产证，需要更名，而且不能贷款
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牛浩思旧改先锋
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引用6楼咚咚小蜗牛的发言:大冲回迁房好像就是属于第三种，没有红本房产证，需要更名，而且不能贷款
忘不了情123
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大冲那些有房产证，但未发到回迁户手上，估计开发商怕和一手楼有冲突，影响销售价钱！回迁户有房本，登记价是造价，以后卖税费特高！朋友买过后海回迁房
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满两年了就没税了吧引用忘不了情123的发言:大冲那些有房产证，但未发到回迁户手上，估计开发商怕和一手楼有冲突，影响销售价钱！回迁户有房本，登记价是造价，以后卖税费特高！朋友买过后海回迁房
忘不了情123
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满二，差额营业税，不满二全额营业税，其他税一样！不论评估价超不超区域豪宅标准引用10楼fanfengx的发言:满两年了就没税了吧引用忘不了情123的发言:大冲那些有房产证，但未发到回迁户手上，估计开发商怕和一手楼有冲突，影响销售价钱！回迁户有房本，登记价是造价，以后卖税费特高！朋友买过后海回迁房
龙岗房产做一成首付
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其实这个也跟做生意一样
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zydc安静的美女
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我已经买了引用4楼fanfengx的发言:大冲回迁房可以买不
zydc安静的美女
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评估价低于490万，面积不超过144平的属于豪宅满两年需要交差额增值税，普通住宅满两年免收增值税引用11楼忘不了情123的发言:满二，差额营业税，不满二全额营业税，其他税一样！不论评估价超不超区域豪宅标准引用10楼fanfengx的发言:满两年了就没税了吧引用忘不了情123的发言:大冲那些有房产证，但未发到回迁户手上，估计开发商怕和一手楼有冲突，影响销售价钱！回迁户有房本，登记价是造价，以后卖税费特高！朋友买过后海回迁房
牛浩思旧改先锋
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可以分享一下案例啊引用14楼zydc安静的美女的发言:我已经买了引用4楼fanfengx的发言:大冲回迁房可以买不
忘不了情123
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不管达不达到490，一样满二差额，不满二全额引用15楼zydc安静的美女的发言:评估价低于490万，面积不超过144平的属于豪宅满两年需要交差额增值税，普通住宅满两年免收增值税引用11楼忘不了情123的发言:满二，差额营业税，不满二全额营业税，其他税一样！不论评估价超不超区域豪宅标准引用10楼fanfengx的发言:满两年了就没税了吧引用忘不了情123的发言:大冲那些有房产证，但未发到回迁户手上，估计开发商怕和一手楼有冲突，影响销售价钱！回迁户有房本，登记价是造价，以后卖税费特高！朋友买过后海回迁房
zydc安静的美女
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找了大点的中介做介绍，交易时都是自己签合同，不是正常那种合同，是中介找律师做的合同，里面很具体，业主有拿回迁协议书，会找律师公正，首付给的八成现金，出房产证后过户时再给两成，税费有的话都是自己承担，签完合同找律师做个见证，业主就直接交钥匙给我，跟我去华润管理处把名字改了，然后又去大冲村委改了名字，回迁协议复印两份业主签字自己保留，等证出来中介会重新拿正常的二手合同再签然按一次性付款操作，直接去国土局过户，中介费给了2.5个点，不然中介说有风险佣金低不做，业主也给了中介费，现在已经在住了，平时跟业主多聊聊天，找那些房子多的业主，都能知道业主的情况引用16楼楼主的发言:可以分享一下案例啊引用14楼zydc安静的美女的发言:我已经买了引用4楼fanfengx的发言:大冲回迁房可以买不
A拍婚礼的嘉琦
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买了龙岗某地便宜&直接签合约不错&100万买120平方&已经有安置房打卡上了4年后有房也有房产证
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得小心，万一踩中地雷就……
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购买二手回迁房，有风险吗？
提问者：187****1862&
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这样做主要是对买方有风险。
1.房价上涨容易诱使卖方违约。卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里，房价大幅上涨之时，卖房者完全可能违约将房屋再次卖给出价更高的买方。
2.买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲，拆迁补偿款应当仍然属于卖方。因此，卖方在已经收取了购房款之后，仍然有权利获得拆迁补偿款。
3.易受不确定因素影响。交易时间过长，则许多不可预见的因素都将诱发纠纷。如果在完成过户之前，卖房人死亡了，而卖房人的继承人对于该买卖合同产生争议，买房人为了完成过户，就不得不与从未谋面的继承人进行交涉。最终，买房人将不得不选择通过诉讼来解决问题。而至于多长时间能够完成，就很难预测了，买方也就无法取得房屋的产权证。除此之外，国家税收、信贷等宏观调控政策的变化，也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。
以上是在交易过程中比较常见的几类风险。
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