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10天过后正常的话应该是真的了
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这个得讲诚信，要不就是半个月都是假的
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昨天在龙岗法院开庭，我代理买家诉讼的继续履行，本案合同签订时业主的房产证还没有办理下来，中介答应双方两周内可以帮业主拿到房产证，双方约定合同签订后40日内办理首期款资金监管，业主需在40日内办理公证委托手续给担保公司，并保证在60日内完成赎楼手续。谁知道72天后业主才办理好房产证，在此期间，买家屡次催促中介约业主办理资金监管，中介均告知没有房产证无法办理资金监管，于是买家一直等中介的通知，哪知道业主从开发商处拿到房产证后第二天就通知中介要解除合同，中介此时知道房产证已经下来后，立即安排买家和业主的公证委托人办理了首期款资金监管，买家依约打入首期款，在需要业主配合银行办理房产评估提交房产证复印件时，业主不予配合，告知买家已经违约要解约，买家委托我起诉继续履行。立案后业主发函给买家，以买家没有在合同签订后40内支付给其本人首期款为由解除买卖合同。
前几月，我就买卖二手期房需要注意的问题写了篇文章，主要谈了五个问题，1、二手期房买卖合同是合法有效的；2、期房发生纠纷也是可以申请人民法院依法查封的，法律术语叫预查封；3、买卖二手期房存在查档困难，买家容易买到查封房；4、买卖二手期房存在办理房产证时，税务部门没测算出纳税评估价导致纳税困难；5、买卖二手期房在房产证没有办理下来的情况下，只要开发商已经完成初始登记有了大产权证，可以业主为被告，列开发商为第三人诉讼继续履行。
针对本案庭审交锋的焦点问题，我再谈下买卖二手期房需要注意和考虑的有关问题：
一、买卖二手期房在买卖合同中一定注明业主最迟办理房产证的时间并约定违约责任。
二手期房买卖，不是一个常规的二手房交易行为，中介格式版本的二手房买卖合同，针对的是已经办理房产证的存量房，而在买卖二手期房过程中，首先必须解决的一个问题是，业主的房产证什么时候可以办下来，没有约定这一项，业主在具备办理房产证的条件下，拒不办理，你就要傻等着，不利于维护自己的合法权益。特别是像本案一样，房产证还没有办理出来，倒是合同约定的办理首期款资金监管和业主赎楼的时间先到了，双方依约去办首期款资金监管不，在没有房产证的情况下银行同意不，就算是你办理了资金监管，没有房产证合同约定的赎楼和注销抵押登记如何实现，担保公司愿意在没有房产证的情况下赎楼吗，我认为除非业主自己赎楼，不然担保公司不会在没有产权证的情况下办理赎楼手续的。
二、买卖二手期房要确保业主夫妻二人签字，在合同中约定提前交付房产由买家保持占有状态，并提前办理好物业的交接手续。
确保业主夫妻二人签字，确保在房价暴涨后，业主不能用夫妻一方不同意的理由阻止买家诉讼继续履行。如果没有房产共有权人的签字，以后有纠纷，买家就要举证共有权人对买卖合同知情并同意，为了不在以后诉讼时让律师费劲，合同签订时就要排除掉这个风险。
在合同中约定提前交付房产，并签订书面的交房协议，明确房产已经交付，可以约定收到定金后交付。买家保持占有状态，占有权在物权法中是个单独的权利，有时候该权利高于所有人的所有权，只要你是合法途径取得的占有权，加上业主夫妻二人已经签字确认合同效力，基本可以确保诉讼继续成功。占有和登记一样也是物权公示的一种外在表现形式，占有状态在双方出现纠纷后，对买家诉讼继续履行非常的关键，其他买家因为购买上百万的资产没有履行看房程序不符合日常生活常理，会被法院认定是和业主的恶意串通，即便是已经完成了过户登记手续也无法对抗善意占有的买家。依据2015年12月份最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要《征求意见稿》，
、审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”实践中办理预告登记的优先权排在登记的后面，实际占有的前面。保持占有状态的好处还有，a、购房人已经实际占有房产、支付购房款的法院不能查封和执行。b、在涉案的房产拍卖时实际的占有权人享有优先权利。c、在有租客提出买卖不破租赁时，因租赁合同没有办理交付房产手续，租客无法对抗买家已经依法占有的物权占有优先权利。
提前办理好物业的交接手续，办理好物业交接手续，也是行使占有权的外在体现方式，有个好处就是业主再偷偷卖房，下家看房就没有那么的方便了，还有发生其他人侵犯你的先占有权时，你可以有充分的证据要求法院判令对方的占有对你构成侵权，责令其返还房屋使用权给你。总之，一切围绕保持占有权展开。
三、二手期房买卖合同在没有房产证情况下办理首期款资金监管问题。
关于这个问题，法律的确没有规定没有房产证的房子不能办理首期款资金监管，但是在没有办理房产证的情况下，办理首期款监管没有任何意义，主要表现在买家将首期款打入银行账户后，需要对所购买的物业作出一个评估，核定贷款的评估价，给出审批贷款的计算基数，在没有房产证的情况下，该房产在法律上还是开发商的房产，评估公司和银行可能不会进行评估和贷款审核的步骤，毕竟《城市房地产管理法》第37条第（六）项明确规定未依法登记领取权属证书的的房子是不能交易的。
四、办理首期款资金监管的监管账号问题和业主的接收账号是不是必须是首期款监管银行开设的账号问题。
本案被告代理人提出，首期款应该监管在业主本人的银行卡账户，法官问这怎么可能，没见过有这样的监管。其实是被告代理人没有搞清楚深圳办理首期款监管的模式，我在不同的案件中反复的解释过深圳的两种监管模式，今天再讲下。在深圳办理首期款的监管有两种模式，第一种是以四大国有银行为代表的大银行，在银行设置的有专门的二手楼交易资金监管账户，还不止一个这样的账户，在买卖双方签订完资金监管协议以后，需要买家去银行的柜台办理首期款的转移手续，将首期款转入银行的专门二手楼交易资金监管账户监管，待买家办出房产证后，通知银行按照监管协议上约定将首期款转付给业主指定的收款账户，或有业主和中介拿已经过户完成的证据要求放首期款，此时不一定要求买家一定要办理抵押登记。第二种是以邮政银行、民生银行、兴业银行、（东莞银行和招商银行我记得也是）为代表的小银行，没有设置专门的二手楼交易资金监管账户，而是要求买家在本行新开设一个银行卡，将首期款打入该账户，银行按照三方签订的资金监管协议暂时冻结该笔款项，等买家新房产证出来后，由买家通知放款给监管协议上约定的业主收款账户，或业主和中介提供已经过户完成的证据要求放首期款，买家同意也可以放首期款。有人对房产没有办理抵押登记就放首期款有疑惑，我建议你看下首期款资金监管协议的放款条件，大部分的监管协议约定买家是可以随时通知放款给业主的。
业主的接收账号不是必须是监管银行开设的账号，在有些案件中，这个常识是关键的信息，决定案件的胜败。本案的首期款资金监管协议，双方是在中国工商银行办理的，买家在该行新开设了张银行卡，而首期款资金监管协议上业主的接收款账户是华夏银行的，不是双方办理监管的工商银行，银行还是给盖章确认监管协议生效了，结论就是业主接收售房款的账号不是必须是办理首期款监管银行开设的账号。
五、合同履行过程中发现合同的相对方违约后，守约方解约函的解约理由和程序要合法。
本案合同约定的是在合同签订之后40天内，双方共同去办理首期款资金监管，由买家将首期款交由银行监管，本案业主发给买家的解约函里业主找的理由是，买家没有在合同签订之日40日内将首期款支付给业主本人，因此构成违约。业主解约函的解约理由不符合双方合同的约定，解约理由不合法，不符合合同法第93条94条规定的条件，因为合同约定的是首期款监管在银行，没有约定合同签订后40天内要直接支付给业主本人。该解约通知函，同时还证明，业主没有在房产证已经办下来，可以正常交易的情况下催告过买家要办理资金监管。
本案解约函还有一个问题，业主发送的解约函，是由没有书面授权的业主的代理人其前妻发出的打印件，包含业主本人的签名也是打印上去的，没有业主本人的任何书写的签字，不能体现是业主的真实意思表示，即便是业主真的要解约，其解约程序也不符合合同法第96条的规定，在法律上也是无效的民事法律行为。
六、在合同履行过程中，要保留有通知和催告对方的证据。
本案的纠纷是，业主认为买家没有按照合同约定的时间办理首期款资金监管，而买家在屡次催促中介办理首期款资金监管的时候，均被告知需要等业主的房产证办理出来。而业主什么时候办理出来房产证，只有业主自己知道，因此本案的法官需要知道的是，买家有没有在合同约定的办理首期款资金监管协议前，通知过中介或业主办理，或催促过业主办理房产证，如有证据证明屡次通知，而中介的答复是没有房产证不能办理首期款资金监管，则买家没有任何履行过失。法官需要知道的还有，业主在合同签订后72天才办理出房产证后，有没有通知中介和买家，如果没有通知，为什么没有通知，是不是存在违约的故意。本案现有证据，可以证明，买家一直在催促中介办理首期款资金监管，也一直在催业主办理房产证，而业主却在办理完房产证后第二天就直接通知中介解除涉案合同，违约的故意明显。
退一步讲，在业主没有办理房产证的情况下，本案的买家可以主张不安履行抗辩权，要求在业主办理完房产证后，再办理首期款资金监管，避免自己的资金被银行长期冻结遭受利息损失。
七、要正确的认识买卖合同和居间合同是两个不同的法律关系。
买卖合同约束买卖双方，合同条款不约束中介方，中介方不是买卖合同的履约主体，因此买卖双方在签订买卖合同后要严格的按照合同约定各自履行自己的合同义务，出现问题要第一时间通知对方并保留通知的证据。有些合同的违约行为是双方过于听从中介方的指示导致的被动违约。在合同实际履行过程中，发现合同签订时约定的履行顺序有问题，需要及时的协商沟通，要对沟通好的新的约定，用书面方式确定下来，买卖双方签字确认，不然到时候面临举证不能。
听了中介错误的指示而被动违约，可在首先承担对合同另外一方的违约责任后，向中介方索赔，索赔的依据是居间合同，问题是，他给你错误的指示，你保留证据了吗，没有的话，无法举证中介方有过错，还是自己买单。碰见合同履行中的问题，还是咨询像我这样的专业房产律师靠谱些。
& &——周争锋日写于深圳
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