商品房买卖合同在哪些情况下可以解除，解除后怎么赔偿_王富利律师专栏-法邦网
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商品房买卖合同在哪些情况下可以解除，解除后怎么赔偿
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导读： 关键词：商品房买卖 法定解除 约定解除 房屋买卖合同的解除 在商品房买卖合同中，由于出现了约定或者法定的情形，导致买卖合同的解除，在实践中，商品房买卖合同解除的情形主要有：“ 一、 约定解除 合同双方当事人可以在...
&关键词：商品房买卖&法定解除&约定解除&房屋买卖合同的解除&在商品房买卖合同中，由于出现了约定或者法定的情形，导致买卖合同的解除，在实践中，商品房买卖合同解除的情形主要有：“&一、&约定解除&合同双方当事人可以在房屋买卖合同中约定，当一定的情形出现时，房屋买卖合同解除。只要该约定不违反法律法规的强行性规定，不具有欺诈胁迫或者显示公平的情形，那么，在约定的条件具备时，合同解除。如延期交房约定，付款约定，房产证办理约定等等。约定解除条件具备时，权利人应当及时行使权力。根据法律规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。&二、&法定解除&法定解除的情况很多，主要有以下情形：&1、开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈的&开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，或故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。并有权利要求赔偿损失。&2、开发商将已售房屋私自抵押&根据《担保法》及《物权法》等规定，商品房买卖合同订立后，开发商私下将该房屋抵押给第三人导致购房人购房合同目的不能实现的，买房人有权退房并解除合同，并要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。&3、一房二卖或者为拆迁补偿安置房屋&根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同;&4、房屋不符合质量要求或面积误差比绝对值超出3%的&因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格;房屋的主体结构、防水等存在严重影响正常居住的;卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息，并要求赔偿损失。&5、开发商迟延履行主要义务，无法办理产权证&开发商在交房期满后，经购房人催告在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同;商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限(商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日)届满后超过一年，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。&6、担保贷款合同不能订立;&根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。&7、开发商虚假宣传或者隐瞒重要事实，构成根本违约，致使购房人在购房时期望的合同目的不能实现的。&8、不可抗力&根据《合同法》第94条第1项之规定，因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，当事人有权解除合同。&&王富利律师提示：在房屋买卖合同履行过程中，一方违约的，守约方要保留好相应的证据，如果合同约定了解除情形，在条件具备时，及时行使解除权，并及时主张损失。更多内容，请关注王富利律师微信公众订阅号：北京王富利律师微信号：wangfulilawyer法律咨询电话：&&&&
王富利律师办案心得：随着我国经济的发展和公民法律意识的增强。越来越多的人开始重视以法律维护自己的合法权益。特别是近几年房地产市场的飞速发展和房价的不断上涨。产生了大量的纠纷，包括房屋买卖纠纷和家庭继承分割纠纷以及建筑市场的建筑纠纷。王富利律师通过多年的执业，对于房产和建筑纠纷积累了丰富的实践经验。王富利律师愿以自己的专业知识，给每个客户提供优质的法律服务。
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正祥Z2混凝土硬化剂
　　正祥Z2混凝土硬化剂专为解决混凝土地面、墙面起灰、起砂、强度不够等问题而研制。是一种有着独特配方的水性有机复合新型材料，能有效渗透混凝土表层3-10mm，与混凝土中的游离物质发生一系列复杂的化学反应，形成一种三维网状的致密整体，从而大幅度提高混凝土的表层强度，达到硬化地面，防治起砂、起灰的效果，并且持久有效，使用寿命与混凝土相同，且施工简单，只需在混凝土表面进行涂刷处理即可。
一、混凝土硬化剂主要功能
1.快速硬化、地面防尘，高度耐磨；
2.提升混凝土表面抗压强度、抗冲击性能；
3.提升抗化学品腐蚀性；
4.明显减缓碳化；
二、混凝土硬化剂的适用范围
1.容易起灰、起砂的新老混凝土地面、水泥砂浆地面；
2.新施工的原浆压光混凝土地面；
3.室内外墙体抹灰层起砂、掉面；
4.混凝土结构强度等级不够，增加强度硬度，回弹值提高10%-25%；
5.提高车库、厂房地面耐磨强度
三、混凝土硬化剂施工方法
1.针对水泥、混凝土地面起砂，首先彻底把地面上的尘土清理干净，尽量作到不留积灰，如果要用水作冲刷处理的，一定要隔天施工，并确保地面没有明水或过湿；采用一边浇一边赶的方法，把材料均匀赶开，使Z2材料充分的渗入地面； 30分钟内对有渗干现象的地方随时补刷材料，并把聚积的材料扫均匀；要注意材料的用量与地面的疏松程度有直接关系，基面情况决定了对材料的吸收情况（单位用量），一般的地面涂刷2-3遍即可达到最佳效果。
2.针对抹灰砂浆墙面起砂，用滚筒或者毛刷直接将Z2材料滚涂在起砂基层，涂刷遍数由现场起砂严重程度决定，一般起砂刷一遍即可,起砂严重或重要部位刷两遍。
3.针对提高混凝土回弹值，用滚涂涂刷Z2材料于结构表面，可多次重复涂刷，单次间隔10-30分钟，维持饱和湿润状态，使材料充分浸润混凝土结构内部；并于后续2日内连续按照以上方式施工涂刷Z2材料，持续提高结构强度幅度。
四、混凝土硬化剂的注意事项
1.施工温度：0℃-45℃
2.塑料桶密封，0℃以上保存，保质期12个月
3.运输时检查包装是否完整、密封
4.若误服请立即饮大量温水催吐并就医。皮肤接触或溅入眼内，立即用清水冲洗或就医。避免儿童接触。
典型案例：
天津武清22万平米墙面起砂
天津静海子牙示范镇墙面起砂
山东淄博6万平米墙面起砂　
天津韩家墅10万平墙面起砂
江苏张家港4万平墙面起砂
四川某混凝土搅拌站提高混凝土强度10吨
天津汉沽某搅拌站提高混凝土强度5吨
天津北辰开发区某厂房一万平地面老化起砂
天津武清开发区某厂房3万平地面起砂
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　　墙体流沙漏空.
　　石子瞬间可被捏成粉末.
　　地面易碎现铁丝网.
　　大众网青岛4月14日讯 房屋墙面一刮即破，墙体漏空掉沙;地面一敲即碎;女儿墙遮挡光线，外围地面高于室内&&近日，卓越&蔚蓝群岛三期业主王先生(化名)拨打大众网新闻热线反映，&准备做婚房的新房变成了&沙房&，轻轻一碰就掉沙，墙体上的水泥用手一捏就变成粉末，这些质量问题导致房子无法进行装修&。王先生还告诉记者，不少业主家都存在上述质量问题。对此，卓越&蔚蓝群岛开发商答复称，水泥质量与房屋主体结构无问题，对女儿墙的整改正在进行。
　　室内看女儿墙.
　　室外看女儿墙.
　　业主：墙内漏空掉沙 女儿墙挡光屋内变&地下室&
　　已收房的业主王先生(化名)是2013年买的房，原本计划今年结婚用，没想到在房屋装修过程中频现质量问题，而这些质量问题已导致装修无法继续进行。昨天，记者一踏进王先生的新房就看到，王先生对着墙体轻轻一抹，墙体上的沙子便哗哗往下掉。墙体掉落的水泥块，可轻松掰碎，稍加用力便可将水泥块捏成粉末。
　　不仅墙面质量问题让人堪忧，地面的质量问题也是如此，地面薄薄的一层水泥，轻轻一掀就掀起一片，下面露出网格状的金属条。王先生说，他们怀疑开发商在建筑过程中偷工减料，担心房屋主体结构有问题。
　　业主李先生(化名)家的房屋除了上述问题外，还有一个让其苦恼的便是女儿墙这一设计。据李先生描述，卓越&蔚蓝群岛三期的女儿墙设计出现在第156-159号楼的20多户业主家中。当初看房时，置业顾问并没有提及女儿墙这一设计，李先生表示也未曾接到房屋设计有变的通知。因女儿墙的存在，阳台光线被遮挡、户外视野受阻隔，新房瞬间变成了&地下室&。同时，女儿墙墙体的外围地面高于室内，这让李先生担心：万一哪天下大雨，家岂不都淹了?
　　李先生向记者透露，此外，小区的环境问题也令人窝火：原本合同中标明的&建筑物地上层数为11层，地下层数为0层&，现如今地下已被规划成停车场;部分小区内道路在交房之前还未修缮完毕，车过尘土飞扬;楼下的垃圾无人清理，臭味熏天等等。
　　开发商：水泥质量与房屋主体结构无问题
　　卓越置业集团青岛公司副总经理谢先生及工程部经理李先生接受了大众网记者的采访。对于业主们反映的房屋墙体质量问题，谢先生认为水泥质量与房屋主体结构无问题，李经理则给出了包括冬季施工温度低和建筑工人的操作存在问题这两种解释。
　　针对业主们所说的女儿墙设计，李经理说开发商可帮忙整改，并已开始制定解决方案，整改措施可将外围墙体下降50-60厘米。
　　至于业主们怀疑地面施工偷工减料这一问题，谢先生表示，铺设的铁丝网是防裂网而并非起承重作用，目的是为了加固地面。
　　业主与开发商签订的购房合同.
　　小区部分道路未修缮完毕.
　　验房师手持的《收楼意见书》.
　　业主：开发商无整改行动 希望权威部门检验楼房主体
　　谢先生告诉记者，为对业主负责，他们从4月7日起，针对业主们反映的问题，已联系了10位有相关资格的工程师着手对500多户业主的房屋进行鉴定、排查，并将按照房屋问题轻重程度安排在未来的2到4周内完成维修工作。
　　记者就此再次向业主进行了落实。业主李先生说，他不认同开发商有关房屋墙体质量的表述，认为应是水泥标号有问题。至于开发商答复将女儿墙外围墙体下降50-60厘米的整改措施，他们对此也不满意。
　　业主还强调，截止今天，开发商并没有安排人员与业主们进行对接、沟通、协商，也没有给业主们提供关于房屋质量问题的整改方案。
　　卓越&蔚蓝群岛的业主们希望相关部门可以对楼房主体进行检验，给出检验结果。如果检验合格，业主们将要求开发商进行房屋维修和合理的赔偿;否则，将通过法律程序维护自己的合法权益。(本网记者)
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　　女儿墙：建筑上指建筑物屋顶外围的矮墙，主要作用除维护安全外，亦会在底处施作防水压砖收头，以避免防水层渗水或是屋顶雨水漫流。依建筑技术规则规定，女儿墙被视作栏杆的作用，如建筑物在10层楼以上、高度不得小于1.2米，而为避免业主刻意加高女儿墙，方便以后搭盖违建，亦规定高度最高不得超过1.5米。
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