2016年广东小产权房最新政策及转正过户交易买卖合同是否有效
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全国“两会”正在召开，来自各地的政协委员及人大代表们对楼市话题关注颇高。据中新网房产频道了解，过去的一年，房地产市场再次经历了又一轮房价上涨，中国指数研究院最新数据显示，全国百城房价连续21个月上涨。房价上涨的同时，一、二线热点城市与三、四线城市分化迹象明显。然而年后杭州等城市房价出现局部大幅下滑，一时间楼市将要崩盘的舆论甚嚣尘上。　　楼市政策会有哪些调整？房价能不能等到控制或者还是不断上涨？楼市分化局面是否会进一步加剧？面对诸多猜疑和待解的问题，全国政协委员、住建部部长姜伟新全国政协委员、住建部部长姜伟新在回答记者提问时抛出“双向调控”的概念。　　何为“双向调控”？姜维新没有给出具体解释，也成为暂时未解的迷局。然而，“双向调控”的概念却引来业内的诸多关注，一时间各种解读观点纷纷袭来。　　其中，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，所谓“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则从五个方面分析了双向调控的含义，包括长期与短期的双向调控、供应和需求的双向调控、保障与市场的双向调控、不同类型城市的双向调控，以及增量与存量的双向调控。其中，长期和短期的“双向调控”，即坚持房产税、不动产统一登记、农村土地入市等“长效机制”的稳步推进和落地，与此同时，短期内坚持“限贷限购”不放松。　　其实，早在日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署工作时，明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。　　同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，“双向调控”思路基本与2013年年底住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”的思路一致，他也认为“双向调控”思路主要有三点：首先，调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；其次是强调保障房工作，“双轨制”解决城镇化后顾之忧；此外在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。　　房价问题、小产权房问题备受关注　　楼市政策以外，房价走向、小产权房、土地流转等热点话题也是政协委员及人大代表们热议的焦点。　　昨天的中国证券报报道称，由农工党中央提出的《关于创新制度机制，推进农村土地流转的提案》，被列为今年的政协第七号提案。在“农业水利”的提案类别中位列首位，足见土改在全局改革中的地位。提案建议，在做实确权颁证、加快市场建设的同时，通过财政、金融等各项优惠，创新土地流转模式。　　全国政协委员、北京林达国际投资集团董事长李晓林的一份提案中，重点关注房地产市场投资开发，建议在全国各地的房地产投资开发的土地一级市场开发中采用招拍挂的公平竞争机制，使土地一级开发市场在今后逐步做到公平和效率的统一。同时关注不断上涨的土地价格，表示“我们现在宏观调控主要调房价，但是这些年地价的增长速度非常快，而且地方政府有卖地的冲动。管好地价、控好房价应该是并行的。”　　另外，小产权房问题再次引发热议。据了解，北京市国土资源局、北京市住房和城乡建设委员会日前向国土资源部、住房和城乡建设部报送小产权房查处情况时，建议对小产权房进行分类处理，包括建议应对六类情形小产权房依法依规进行拆除；对于“已建未售”的小产权房，可纳入公租房等政策性房源范围。　　此前，十八届三中全会一句“建立城乡统一建设用地市场”，被市场误读为小产权房转正的信号，一些小产权房甚至借机涨价销售。　　谈到小产权房话题，河北青年报援引全国人大代表蔡继明观点称，小产权房的大量存在，事实上为城市中低收入阶层和农民工以及其他流动人口提供了廉价住房或廉租房，有助于平抑过高的房价，对加快城市化进程起了积极的作用。他建议，目前整治小产权房应根据中共十八届三中全会建立城乡统一的建设用地市场的精神，修改不合理的法律规定，创造条件使小产权房合法入市
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上海小产权房的最新政策　　今年来小产权房闹得沸沸扬扬，有关国土部治理小产权房的新闻成为老百姓茶余饭后的热议话题,上海小产权房最新政策是什么？小编汇总如下。希望对大家有所帮助。　　2012年上海小产权房以清理为基调　　国土资源部有关负责人日表示，今年我国将在部分地区进行试点，为全面清理“小产..…
北京小产权房新政策　　“小产权”、“乡产权”住宅是近期社会关注的热点问题。建设部在近日也发布了购房风险提示。表示目前有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买..…
小产权房政策《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依..…
据报道，在深圳近日进行的违法建筑分类处理试点活动中，该市的部分小产权房得到了确权颁证。但事实上这个报道在细节上并不太准确，因为深圳市官方并不认为这房屋是小产权房。其实这些“违法建筑”是依据该市《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，根据违法建筑的“违法程度”，分别给予确权、临时使用、拆除或..…
　　通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。..…
2016年全国两会关于小产权房政策热点提案,两会关于小产权房政策解读清除小产权房损害城乡居民利益　国土部部长徐绍史11日在人民大会堂接受记者采访时表示，今年国土部清理小产权房的工作将一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格防范，不让小产权房现象蔓延。他同时表示，国土部将会严格保护农民的正当权利，依法依..…
小产权房是什么意思?为什么要叫停小产权房?已经购买了小产权房怎么办?这些是自两部委紧急叫停小产权房后，大多数人存在的疑问。本文就此整理出了关于小产权房的相关信息，希望能解答您的疑问。小产权房是什么意思?小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。此类房屋，未缴纳土地..…
北京是全国清理整治小产权房的试点城市。2012年6月起，北京开展了“小产权房”的清理整治专项行动。截至目前，共清理认定并公开曝光了85个“小产权房”项目，以及23个以汽车营地、生态农庄、私家菜园等名义违法建设、租售的变相“小产权房”项目。自去年11月底以来，北京总计拆除建筑面积3.15万平方米的小产权房。去年11..…
　通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。根..…
2016年两会小产权房政策提案,全国两会关于小产权房解读两会关于小产权房热点解读,2016年全国两会关于小产权房提案“小产权房如果全部销毁，那将是极大的资源浪费，能不能将部分小产权房转为经济适用房，完善手续后纳入住房保障体系。”小产权房这个全国普遍存在的问题，也成为全国人大代表、政协委员关注的焦点。昨日，3..…
2016年全国两会关于小产权房最新政策,小产权房如何买卖能买吗　　近几年来小产权房的问题始终是热点话题，每年的两会都会对小产权作出相关的政策处理，但是至今也没有明确的表示小产权的处理问题。2015年3月份两会结束后，我国将会全面换发不动产新证，这也就意味着小产权将被“处置”，但是具体如何处置还有待商榷。&nb..…
小产权房能买吗&2016年关于小产权房利好消息《不动产登记条例》正式实施以后，有关小产权房的问题也日益凸显，成为人们眼下极为关心的问题之一。对于小产权房问题，国土资源部相关负责人表示，小产权房就是违法的存在，所以永远不会被“转正”。所以，小产权房并不会因为不动产统一登记而变得合法。什么是小产权房..…
　　小产权房政策《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依..…
深圳小产权房最新政策&2016年深圳小产权房最新政策消息　　据报道，在深圳近日进行的违法建筑分类处理试点活动中，该市的部分小产权房得到了确权颁证。但事实上这个报道在细节上并不太准确，因为深圳市官方并不认为这房屋是小产权房。其实这些“违法建筑”是依据该市《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》..…
2016年北京小产权房最新政策消息北京市国土资源局与住房和城乡建设委员会联合发布《关于坚决杜绝新建严肃查处续建续售小产权房的紧急通知》，再次重申坚决遏制违法建设销售小产权房。具体有关北京小产权房政策的具体内容由中国人才网编辑为您介绍。　　北京小产权房最新政策怎样规定?　　北京市委市政府高度重视小产权房..…
两会关于小产权房热点解读,2016年全国两会关于小产权房提案“小产权房如果全部销毁，那将是极大的资源浪费，能不能将部分小产权房转为经济适用房，完善手续后纳入住房保障体系。”小产权房这个全国普遍存在的问题，也成为全国人大代表、政协委员关注的焦点。昨日，3名代表委员分别提交议案提案，就小产权房妥善解决问题..…
[10-29] [10-29] [10-29] [10-29] [10-29] [10-29] [10-29] [10-29] [10-29] [10-29] [10-29] [10-29]小产权房买卖合同一概无效吗？- 李洪云律师 - 110法律咨询网
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小产权房买卖合同一概无效吗？
发布日期：&&& 作者：
关键词：小产权房
&买卖合同效力
案情简述：
2007年3月24日，原告宁X与被告邱X强签订合同，原告以110万元的价格购买被告位于XX区的房产一套。违约条款约定，如一方迟延履行合同，每日按合同价的万分之五支付违约金;迟延履行超过十日，另一方可以解除合同，并可要求违约方按合同价的20%支付违约金。合同签订后，原告依约交付定金20000元。标的房产系农村集体土地上建的村民住宅(即所谓绿本房)，房产证上载明产权属被告及其妻子。2007年8月22日，被告取得红本房产证，房产全部产权归被告。被告收取定金后，向原告发函，称买卖该房不合法，买卖合同无效;其妻不同意出售该房。故表示不再履行该合同。原告收函后，停止了支付购房款行为。后经多次催促不果，诉至法院。
法院经审理判决认定买卖合同有效，被告违约，向原告支付迟延履行违约金55000元。
律师分析：
本案在诉讼中，被告提出该房产纠纷案例三点答辩意见：一是房屋买卖合同违法，系无效合同;二是房屋系夫妻共同财产，妻子一方不同意出售，买卖合同不成立;三是原告未按期支付首期款，原告违约。这三点是本案双方争议的焦点，也是房产买卖合同纠纷中容易出现的典型问题。
一、本案合同效力问题
司法实践中，该房产纠纷案例经常出现欲毁约一方以合同违法为由主张合同无效的情形，在房地产买卖合同中，因国家强制性法律规定较多，更容易出现这一情况。依照法律规定，所谓绿本房确实属于法律禁止买卖的范畴，因而被告的主张并非毫无根据。但是，我们不能机械地理解法律规定。
首先，农村居民住宅并非绝对不允许买卖，诸多法律设置了有条件地可转让农村居民住宅的规定。
其次，双方签订买卖合同时明知该房的现状，尤其是明知该房正在办理“绿转红”手续。该房产纠纷案例作为预备性合同，双方无异于约定了合同成立的条件，即当“绿转红”完成后，再正式进行转让。这种附条件的合同时合同法允许的。
再次，合同法的基本原则是尽量保证合同成立并有效，以最大限度地维护交易安全。也就是说，法律不会轻易否定合同的效力，这是合同领域法律规定的一个特点。
最后，在被告已经完成“绿转红”手续，房屋属性排除了所有瑕疵的情况下，进行转让已经不存在任何法律障碍，法律对该合同已无否定性评价的余地。何况，维护合同的效力不仅是维护当事人双方的真实意思表示，也是对意图毁约主观恶意的一种制裁。因此，法院认定本案合同有效时合理的，也是合法的。
二、有关共有财产处理的问题
对共有财产的处理应该由共有人共同进行是一个原则，对此，《民法通则》、《物权法》、《婚姻法》等都有相关规定。但是，《婚姻法》规定，夫妻一方处理共有财产时，如果第三人有证据证明另一方明知该行为而不反对的，应视为一方的代表行为有效。本案中，原告提交了证人证言、录音资料等证据，证明被告妻子参与了双方多次磋商。故尽管被告妻子未在合同上签字，其也应受合同的约束。
值得注意的是，《物权法》颁布后，法律采取了形式主义原则，即不动产和特殊动产依登记对外彰显权属。因此，在实践中应注意按照财产登记的权利者签署合同。如财产登记为多人共有的，应与所有共有人签订合同，防止其后可能出现的纠纷。
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相关法律知识小产权房买卖合同是否有法律效益？
来源：房天下 &&
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一般具有占用、地域性、没有“”、开发主体多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有、纠纷、纠纷、房屋侵权纠纷、离婚、继承纠纷等。而对于小产权房合同的效力问题，也是众多学者和实务工作者们共同争论的一个话题。
一、各地法院如何处理 由于没有关于小产权房买卖方面的具体法律法规，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是画家村宋庄小产权房案，2002年7月,画家李女士以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄村民马某的房屋，双方签订了。2006年，因房价上涨和传闻该房要给付高额款，马某以上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律禁止性规定为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。该案经过两审，最终北京二中院认为，根据现行律、法规、政策规定，应当认定小产权房的无效，但出卖人明知其所出卖房屋及属禁止流转范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。 以上是关于小产权房买卖合同纠纷的影响较大的一个案例，虽然只是个案，但非常具有代表性。有关小产权房买卖合同效力问题，全国没有统一、明确的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于当地审判实践的意见。日，一等人民法院公布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》认为：“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”2006年市中级人民法院青中法[号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定，“城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效，非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”日，中级人民法院组织市区两级法院、郑州市国土局、房管局有关部门负责人以及律师、专家学者召开了“小产权房纠纷审判实务研讨会”，与会者对于小产权房买卖合同的效力看法不一，未形成一致意见，但多数认为可以借鉴其它法院经验，原则上认定合同无效。从以上可以看出，当前多数法院是以认定小产权房买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。 二、小产权房买卖合同效力剖析 （一）认定小产权房买卖合同无效的理由 1、农村的取得有严格的身份限制 小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地，在规定的地点享有用房、添置生活设施、在种植树木、永远居住的权利。宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，这是一个严格的身份限制，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利，而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不能取得宅基地使用权，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。 2、农村集体所有土地的使用权不得流转 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义，这是我国中普遍遵循的法理。基于房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。 3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房买卖 关于小产权房的问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，比如1999年国务院办公厅发出的《关于加强管理严禁炒卖土地的通知》，原国家土地管理局［1990］国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》，国土资源部发［号《关于加强农村宅基地管理的意见》，日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》，2008年1月，国务院下发的《关于严格执行有关农村法律和政策的通知》等等，都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现，但它们代表了国家的政策导向，而且这些规定的出台致使小产权房无法，房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出，小产权房买卖合同应当是无效的。 （二）认定小产权房买卖合同有效的理由 1、认定合同是否有效，应当以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同有效，否则无效。 小产权房买卖合同归根结底是合同，要遵守《中华人民共和国合同法》的规定，只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，就应当认定合同有效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同应当有民事行为能力；意思自治；且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。 较高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而现行的法律和行政法规没有一部明确对小产权房做出禁止性规定，无论是国务院下发的通知、决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规。所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治，小产权房买卖合同就应当被认定为有效。 2、小产权房买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条禁止性规定。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。 对于小产权房买卖来说，双方订立合同处分自己的财产，不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题，即使有一方隐瞒了真实情况，实施了欺诈行为，也只是损害了另一方的利益，而没有损害国家利益。小产权房的买卖同样也不会损害集体和第三人的利益，基于一户一宅的规定，房屋卖出后，就不能再申请宅基地，所以不会对集体和第三人的利益构成危害，现今的农民在宅基地上通常是盖建楼房，除了自己居住的一两套房屋外，还留有多套空闲的房屋，将这些空闲房屋出卖给第三人，并不会使农民失去其赖以居住的土地，相反的，小产权房的建设和买卖增加了农民的收入。小产权房的买卖双方一方是寻求自身经济的增长，另一方是为了满足自身住房的需求，这些目的不能算是非法。至于损害社会公共利益更是无从谈起，除非小产权房对社会公益设施构成威胁或侵害了不特定多数人的利益。至于该条的第五款，前面已叙述过，没有任何一部现行的法律、行政法规对小产权房做出禁止性规定。 综上，小产权房买卖并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性规定。 3、如果认定合同有效，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全。 现行的小产权房买卖合同纠纷中，要求确认合同无效的一方通常是出卖方，起因大多是因为房屋卖出后，由于当地房价上涨或政府拆迁补偿费远远高于当时的出卖价格，出卖人觉得吃了亏，遂以买卖合同违反国家禁止性规定为由要求法院认定买卖合同无效。这种在合同签订并履行后，因利益驱动而产生悔意，并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为，不具有正当性。小产权房买卖因违反国家规定而无法办证，对于出卖人来说是明知的，出卖人在卖出房子后，又以合同违反规定要求确认无效，这是一种恶意抗辩，如果认定了合同无效，无疑是对不诚信者的纵容，不利于保护交易安全，同时也是对诚实信用原则的违反。 4、从《中华人民共和国物权法》的相关规定中可以看出，认定小产权房买卖合同有效是符合《中华人民共和国物权法》精神的。 《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第2十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从以上规定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物权就产生了，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就对其建造的房屋享有所有权，所有权是一种最完整的物权，是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。既然所有权人有权处分自己所有的不动产，那么其买卖小产权房就是合法的，只是在未经登记的情况下，不发生物权变动的效力，但买卖合同本身是成立并生效的。
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小产权房买卖合同有效吗
小产权房买卖合同有效吗
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小产权不受国家法律保护`无法进行房屋产权登记\不附于划拨\国有土地转让\是农村集体所有制土地\自建给夲村社员\及扩建后较低于市区价络卖出o合同有双方约束性-现住(在不拆迁\不征用土地)有效\可买卖丶在村主持更换合同小产权不可上市买卖\不可贷款…
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