人民币贬值房价未必会跌 六大证据看真相
来源：BWCHINESE中文网
作者：谢逸枫
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曾经预测的“2014年人民币和房价将暴跌狂泻腰斩”已经被房价上涨同比1.4%证明为胡说八道，说明人民币即使会有贬值小波动，却不会导致房价暴跌，楼市崩盘，更加不是会导致楼市泡沫崩溃。2014年2月有人说人民币大跌是泡沫破灭的信号，日，人民币连续9天大幅下跌，跌去了去年整个涨幅的四分之一，在日再次下跌，跌去91点，险些跌停。说明中国房价泡沫已经在爆裂。2014年1月份9402万亿存款不见了，实际上是房价泡沫破灭已经开始。2015年“人民币贬值会阻挡房价上涨，导致下跌之言论”又卷土重来，理由是人民币贬值房地产迎利空，会导致热钱流出中国，导致抛弃国内物业投资国外，导致国企融资成本上升，导致国内企业债务风险，会导致供应增加，会导致房企抛房销售，最后导致泡沫破灭，房价暴跌。对于所谓2015年“人民币贬值难挡房价泡沫破灭”与“人民币贬值导致房价暴跌”的结论，我是坚决反对，因为全国房价总体上没泡沫，人民币不会持续大幅度贬值，即便人民币贬值有短期波动，绝对不会导致泡沫破灭，房价暴跌。其理由一是巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张。同时，美元走强后，热钱可能流出中国市场。人民币贬值促使大量对赌人民币升值的国际资本在短期内流出中国，进一步加剧国际资本流出。二是中国房地产业在经过十几年的高速增长情况下，不仅聚集了大量资本，国际资本占比也不断增加，热钱的流出无疑将增加部分企业的债务风险。三是人民币受美元升值而产生的对外贬值，使得海外投资者对投资中国物业市场趋于谨慎。一旦国际市场的投资回报率上升，一些短线操作投资者可能会抛售国内市场的物业，进而转向海外市场。四是房地产属于资金密集型行业，资本的流出将不利于企业融资，一定程度上造成企业短期融资成本上涨和融资难度增加。国内房地产商的开发资金来源中，银行贷款的比例只占13%~15%，剩下的全部来自销售回款和自筹资金。其中，自筹资金的解决途径就包括海外发债、海外上市、房地产信托、基金、企业兼并和联合拍地模式等多种模式。五是海外融资成本和汇率风险加剧，很有可能被迫抛售房产回流资金，从而增加市场供给，最终导致房价下降。六是过去9年，中国房价大涨的原因有很多，其中之一便是人民币升值。而银行不断释放的限贷甚至停贷信号也是导致地产股暴跌的重要原因之一。日深夜，网传兴业银行停止房地产贷款，接着陆续传出交通银行、招商银行、中信银行和农业银行等有类似规定和通知。后经确认证实，兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务并暂停房地产供应链金融业务，并非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信货，但仍然引起市场敏感。笔者认为，我们必须承认：“房地产和股票是我国居民投资结构中最普遍、最重要的配置资产，主要是基于供求关系与基本面的指标及国内政治、经济、政策、货币因素。实际上，逐渐强化其对我国房地产与股票市场的影响加大，不过绝对不是所谓的“决定性的因素与主要作用力。2014年全国房价总体趋势是温和下降，当年全国商品房销售面积较上年下降7.6%，商品房销售额下降6.3%，其中，一二线城市房价保持平稳，而三四线城市房价回调幅度较大。房价下行的原因中，最核心因素是供求关系的改变，其他诸如政府反腐措施的持续展开，以及信托、互联网金融等替代投资工具的兴起也对房价下行产生了作用。随着人民币国际化和资本项目开放进程的逐步推进，汇率实际上已经作为影响国内与国外两个市场资产配置效率的因素之一。2014年初以来的人民币汇率走低，也对房价形成了下行压力。纵观房地产市场，全国房价的总体下行趋势与人民币汇率走低基本一致。笔者认为，其实，无论人民币升值与否，住宅价格与之并无直接联系。一线城市有较为稳定的刚性需求做支撑，楼市很难有崩盘风险。二三四线城市由于缺乏产业支撑，正处于“挤泡沫”进程，但由于各地发展水平不均衡，因此房价会出现愈来愈重的分化趋势。日，人民币兑美元即期汇率开盘大幅下跌接近300点，跌幅0.47%，创逾7个月新低，逼近跌停板。人民币汇率接近跌停的最直接原因有二：第一，希腊左翼激进联盟党上在国内选举中获胜，新政府可能会使希腊退出欧元区，从而给予欧元重创。第二，上周末欧央行宣布实施量化宽松政策。几乎所有人都预计，未来几天内人民币不会再跌停也不会持续贬值，因为任何套利盘子遇到的对手可能是中国央行，中国有足够的外汇储备，可以随时出手以市场的手段应付因为套利而引起的不正常的汇率波动。所以，人民币贬值是中国经济的需要，但人民币贬值又是有限的，央行的出手只是偶然，需要的可能只是进一步扩大人民币汇率波动幅度。这离人民币汇率市场化就只是咫尺之遥了。如广州日报消息“日，国家统计局发布的工业企业财务数据显示，2014年，全国规模以上工业企业利润比上年增长3.3%，增速比上年回落8.9个百分点。而去年12月份利润同比降8%，降幅比11月份扩大3.8个百分点。”总体而言，我国经济增长的放缓趋势不变，货币政策难以收紧，甚至可能提前降准降息。欧央行QE导致欧元兑多种主要货币的汇率迅速跌至多年低位，加上希腊大选结果助推影响，欧元兑人民币中间价跌破7，中国企业对欧出口压力骤增。受以上因素影响，人民币暴跌两日后（-27日）虽于日趋于平稳，但贬值预期升温，“人民币贬值是房地产贬值前兆”的声音甚嚣尘上。笔者认为，其实，虽有利空，但内地房价不会“立跌”，2015年房价处于回暖周期，房价数据最差也能够止跌回升。不过，人民币贬值将影响到融资高额美元债的房企的资金成本。同时，由于资本可能外流，人民币贬值可能会施压A股，并可能引发内地通胀水平的反弹，从而增加我国货币政策的复杂性。而我国货币政策仍将松紧适度，人民币不会出现趋势性大幅贬值。如广州日报消息“降息预期让人民币承压”。事实上，欧版QE推出叠加希腊选举影响，美元快速升值，已经引发人民币贬值预期升温。暴跌两日（日-27日）后，人民币兑美元汇率1月28日有所企稳，即期交易市场昨收盘报6.2435，较上一日反弹百余点。欧元兑人民币中间价报6.9146，比1月27日上涨402个基点，1月28日，由于标普下调俄罗斯等国家信用评级，卢布暴跌，人民币兑卢布中间价报11.0029，上涨7210个基点，涨幅高达7%。虽然人民币兑美元出现了阶段性贬值，而对欧元、日元、英镑、澳元、加元出现了较大幅度升值。人民币承压，一方面是外汇储备连续两个季度回落，贸易顺差不断缩小，甚至出现逆差，资本流出上升。另一方面是由于单位劳动力成本的上升，我国出口行业的劳动力成本优势越来越小，这都给人民币带来了压力。正如哈继铭认为，人民币稍微贬一点，不一定是坏事，贬一点，中国出口增长会好一些，缓解经济下行压力。近期人民币出现了贬值压力，预计今年人民币的波动比较大，但不会出现趋势性的大幅贬值。日，欧元兑人民币中间价报6.9146，比前日上涨402个基点，但与去年12月初相比下跌近10%。另一方面，因油价重挫并触及6年低位，加之俄罗斯信用评级遭标普下调至垃圾级，十年来首次低于投资级。卢布日内再现崩跌一幕，盘中跌幅接近7%，并收于创纪录的最弱水平。对房地产利空不大，房价今年最复苏上涨。一方面是外逃资金投资标的其实并不多，除了美国，很难找到比中国内地市场更好的标的。另一方面是而限购措施早已把外资挡在内地房地产投资门外，人民币贬值导致外资撤退在房地产业内表现得并不明显。去年12月房地产投资的数据历史上首现负增长，房地产最好的时代已结束，长期来说，房地产业利润下行的长周期是不变的，但会有一些小周期的回暖，2015年房价上涨概率很大，同时去存货的效应会比较明显，春节后，随着政府刺激政策出台，房地产投资放缓的情势可能会有所缓和。2014年年底，标杆房企再次进入土地市场，从去年11月开始，标杆房企连续3个月拿地突破300亿元，在2015年1月份截至1月28日，房企拿地就已超340亿元，入市积极性明显增高。2014年，人民币银行间即期汇率以年度贬值2.5%收官，这也就意味着，若一个内地房企在去年年初发了融资利率为10%的美元债，目前其融资利率已达12.5%。往年已经发了高额美元债的房企将面临融资利率上升的窘境。
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人民币贬值房价会下跌吗？
&&& 下午接到一个朋友的电话，说有观点认为，人民币贬值会导致房价大跌？听了这个论断，我不禁哑然失笑。我说，要搞清楚这个问题，需要厘清汇率和房价的关系。主要是搞清楚三个问题，第一，人民币对美元贬值是强势美元造成的，相对来说，人民币对于非美货币还是相对升值的。人民币贬值可能是一个中期趋势，长期趋势人民还会升值。第二，本来房价与汇率的关系不大，有可能是正相关，也有可能是负相关。但对目前中国来说，存在一个预期，可能会无论汇率怎样变动，都会促使房价微弱上涨。第三，就人民币在升值过程中的贬值来说，不仅不会导致持有美元的外资撤出，更有可能会流入。
&&& 我对朋友说，我分别来阐述这个问题，你会更清晰，不然你可能被忽悠住。
&&& 第一人民币最近几天对美元开始了贬值，这里原因其实在于美元的问题，美元本身走强的速度很猛，已经达到了2002年的水平。如果美元继续走强的话，人民币可能还要贬值，最近听说美国财长又要来中国让人民币继续升值了，真的很搞笑，是你们美元为了打击欧元、日元等挑战你们美元霸权地位而采取的升值，现在又来赖人民币贬值了。美国为了避免美元霸权受到威胁，刺激自己国家的实体产业，避免美元沦为白条而丧失信用，今年采取强势美元措施，估计最近一段时间美元还会强势。但相对于其他非美货币对美元狂跌来说，还是在升值。
&&& 第二，一般来说，人民币升值，会促使外资进入中国楼市，因为外资可以获得资产升值和汇率双重利益，2005年以来，外资进入中国楼市就是在人民币不断升值的预期下进入的。但是，反过来说，为何说人民币贬值一些，并不能促使外资大撤退反而还积极进入呢?
&&& 其一，人民币对非美元货币基本上还是升值的，这一部分外资不会撤出，非美元货币国家的大宗商品被抛售，非美货币也大跳水，而人民币相对坚挺，对他们来说，人民币是相对升值的。
&&& 其二，美国是危机的中心，而中国依然是资本最看好的避风港，这次中国的救市力度比美国还大，这些外资没有理由去赌人民币会持续贬值下去，这次贬值仅仅是对美元强势而言的，再说，全球非美元货币对美元都在大幅度跳水，没有理由要求我们只升值，不回调。也就是说，这次贬值是大趋势升值过程中的一次中级回调。因此，那些外资很可能就会趁机杀入，而非做出相反的动作。
&&& 其三，只有房地产市场对汇率的敏感度不高，因为其他大宗商品都是美元商品，房地产则不是，特别是中国的房地产市场不是如此。原因很简单，其他大宗商品可以世界自由流动，房地产市场只能在国内。全球性的房价不可能是一样的，关键看土地所内核价值。如果一个城市生活质量高，这个房子所扩张的价值就水涨船高，反之亦然。因此，我们可以看到，受制于国际大宗商品大幅度上扬，国内的很多商品价格很快就上扬，国际大宗商品大幅度下挫，国内商品价格就会大幅下滑，这跟全球市场相关。
&&& 而房地产不一样，房屋的建筑部分是折旧的，毫无保值可言，如果硬说房价与汇率有联系的话，就是建筑材料市场和劳动力市场有关系，从这里传到至房价中来，但房地产市场的周期很长，短期内也难以波及，等到波及后，其他因素可能就变化而抵消了。从这个意义上而言，相对于其他商品下跌，而房价基本保持稳定，可以是升值了，随着国内消费和投资找不到应有的渠道，即这些脱离生产的资本不可能老是蹲在银行里或者处处游荡，更重要的是，房价短期内的稳定不再飙升，为刚性需求者提供了入市的良机。因此，很可能会随着政策的宽松，还会重新再来，会成为拉动投资和消费的一个发动机。
&&& 第三，人民币升值导致各类人民币计算的成本和费用都会上升，国内的实际工资、房屋租金、地价、厂房及各类办公费用等换成美元后，成本比升值前都将增加，按着一般理论来说，高档写字楼因为成本提高，价格变高会阻碍外资需求，事实上2007年的实践证明是相反的。但贬值后，也是外资还是进来的多，汇率改革之前，人民币是贬值的，但外资进入楼市也很多，房价也在涨，而且年增速很大。关键不在汇率是怎样变动，而是在经济提高，房屋所包涵的价值在提高，主要是土地价值，因为周边环境的变好，比如交通设施更方便、周边商业价值在增加，医疗教育环境的改善，使处于该地块的价值在升值，因此，房屋价格也在上涨，这是最核心的东西。中国经济地位在提高，一些大城市的经济价值、文化价值都在提高，处于这些城市里面的土地价值势必在升值，因为他所蕴含的内核更多。所以，外资不会傻到不管什么情况下，都当范跑跑。虽然最近经济出了问题，但相对其他国家是好的，增速也是最快的，而且保经济的决心最大。就说四万亿资金吧，就是对国人信心的大提振，有些人总想把这一点信心都给破坏掉。危急时刻，信心是关键，中国人自信了，全球资本对中国也会有信心。
&&& 而且，这次贬值是在美国和全世界也发生危机的背景下出现的，外资显然不会像一些人那样傻，比较不出来好坏，最近非美货币大跌，而人民币最近才出现贬值的苗头，就可以看出外资对中国的经济是有信心的，对楼市的回暖更有信心，很多外国机构都在酝酿抄底中国楼市，而不是像有些人说的那样大逃亡。
&&最后修改于
请各位遵纪守法并注意语言文明人民币贬值可能导致房价下跌 房价暴跌的20个严重后果(图)
来源：搜房网综合整理 &&
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人民币贬值将导致整个市场预期逆转，投资客担心的人民币贬值会促使投资者逐渐放弃房产这样价格过高的资产。尤其是那些早些时候从海外涌入国内的资金，会因人民币贬值而流出中国，或不敢再轻易进入中国市场，多种作用助推下跌。人民币贬值如果导致，那么后楼市将出现20个严重后果。中国央行通过上调中间价稳定人民币市场交易价格的意图很明显，但在近期人民币即期汇率则出现大幅贬值，仅仅两个交易日较高贬值就接近600点。人民币兑美元周二早盘跌穿6.20整数关口，创出逾四个月低位，而中间价则升至3月7日以来的九个月新高。分析人士表示，人民币短期内仍有较强下跌压力。人民币急贬预计将对几类人群收入造成严重冲击，房价正是其中之一。人民币贬值房价面临下跌 有房人资产将缩水过去9年中国房价大涨的原因有很多种，但其中一种，就是人民币升值。在这个升值的过程中，拥有房产的人们，资产迅速升值。房产升值的预期，又激发了人买房的欲望。近来人民币出现少有的贬值，就给人一种游戏可能要换一种玩法的感觉。许多投资者担心，人民币贬值将导致整个市场预期逆转，促使投资者逐渐放弃房产这样价格过高的资产。尤其是那些早些时候从海外涌入国内的资金，会因人民币贬值而流出中国，或不敢再轻易进入中国市场，多种作用助推中国住房资产价格下跌。假如房价下跌，预计楼市将出现以下20个惊人后果。1、大批已经先期投入的悲痛欲绝中。你说怎么办？房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
2、离婚率大幅度上升，离婚登记处前人头攒动，此前许多人之所以不敢离婚是因为担心房子判给对方而无家可归，房价大幅下降之后，这样的担心已经不复存在了……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
3、无数恋人不约而同走进了婚姻圣殿，他们终于买得起房子搭建自己的爱巢了。各大、饭店的婚礼预约顷刻爆满，集体婚礼成为流行……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
4、大学毕业生闻听此讯欣喜异常，他们不用再为居无定所而担忧了，他们只要让父母赞助一笔不算太大的资金就可以拥有属于自己的一席之地了……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
5、许多外地的朋友听说二三线城市房子降价，纷纷携款结伴杀奔买房，长途车立马变得人满为患了……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
6、许多农民朋友也心急如焚要到二三线城市买房，他们嫌坐长途汽车太慢了，于是，沿途各村村民集体上阵修铁路，此时他们心目中共同的英雄是——詹天佑……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
7、祖国各地都知道二三线跌了，纷纷涌进三线城市，买房的热潮持续升温，道路交通承受了极大的压力……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
8、各类项目的门前都早已是人山人海，大家来自五湖四海，为了一个买房的共同目标，挤在一起，现场秩序混乱，有人在拥挤中倒地……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
9、为了能够第1时间挤进售楼处，买房的人们八仙过海，各显神通——身体、智慧以及顽强的意志在这个时候，都成为了是否能够奋勇争先的关键……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
10、那些身体单薄的女孩子以及老弱病残者，显然无力与强壮男子竞争，她们只能在小区的大铁门外，无助地在人群中被挤来挤去……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
11、不仅是祖国同胞，连外国友人听说房子大降价之后，也纷纷从各地赶来，激动的心情溢于言表，并苦苦哀求地产商为他们提供一些便利的购房渠道……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
12、由于购房现场秩序混乱不堪，连警方介入都难以控制，于是卖房方不得已只能采取空中撒号的手段;那些平时经常参加业余篮球运动的人显然在这个类似争抢蓝板球的环节中拥有了用武之地……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
13、曾经门庭若市的住房信贷机构，突然之间变得门可罗雀了。工作人员面面相觑，大厅冷冷清清。都便宜到800元一平米了，谁还办啊，太小瞧人了吧？房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果 14、有些人决定变卖自己的一些物品以便集中资金用于购房。这位小伙准备把一台笔记本电脑卖掉，即使只卖8000元也足以买一套多一个的房子。房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
15、大量储蓄户在同一时间集中前往银行、信用社提现买房，令人始料不及，数钱的工作人员脸上表情普遍难看，金融系统因此承受着相当大的压力……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
16、的人实在太多了，仅仅一个白天，售楼处便挂出了“房已售完”的告示。这对于那些没有买到房子的人来说，无疑是一个严重打击……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
17、一位女子也顾不上什么不好意思了，买房心切的她当街举牌，广而告之自己要“买房”;可这个时候地主家也没有余房啊！看来她这样的举动不会有什么实际的效果了……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
18、的人选择了永不放弃，甚至在工地边安营扎寨，他们的决心是：爱情诚不贵，房子价更低；一期没买到，还有二三期……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
19、国内媒体对购房热也是推波助澜，一则的广告迅速制作完成并开始轮番播放，是：今年过节不送礼啊，送礼就送几平米啊……房价下跌后，楼市将出现的20个惊人后果
20、未曾有过的购房热浪席卷全球，国外各大通讯社都火速派记者赶到采访，这位女摄影记者瞪着一双惊恐的眼睛注视着眼前的一切，甚至都忘了去按相机的快门……
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