深圳市&买卖写字楼&交易流程&以及&相关税费
买卖写字楼.交易流程
一次性付款方式:
1.买方.中介公司.卖方三方签订《房产转让合约》.收取买方诚意金.
2.产权经查档无误后中介公司将买方的担保金转交卖方.
3.买方将楼款存入中介公司代管账户.卖方开出收据给买方.中介公司开出楼款存入代管证明给卖方.
4.买方（个人）提供购买人身份证明.如委托.需提交经公证.的授权委托书及受托人身份证明.买方（单位）提供公司营业执照.法人代表证明书.法定代表人身份证明.如委托.需提交授权委托书.受托人身份证明.
5.卖方（个人）提供身份证明.房地产证.国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明.卖方（单位）提供公司营业执照.公司章程.董事会或股东会决议.房地产证.法定代表人证明书.法定代表人身份证明.公司公章.国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明.如委托.需提交授权委托书.受托人身份证明.
6.买卖双方签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》.涉外交易需要公证.
7.买卖双方到深圳市土地房产交易中心递交文件及《房产权转让登记申请表》.
8.交易中心查档.初审.复审.核准.同意申请.登记楼款.办理产权变更登记（22个工作日.1个月自然日）.
9.缴纳税费.出新《房地产证》买方凭税票及回执领取.开楼款发票.
10.中介公司转付全部楼款到卖方账户.
11.卖方付清物业管理.水电.空调等费用.提交管理处费用.交清证明.交接物业.
买卖写字楼.相关税费
卖方应交税费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
增值税:元（评估总价的10%）&&&&&&&&&&&&&&
营业税:元（评估总价与原总价差额的5%）&&&&&&&&&&&&&&&&
城市建设维护税:元（营业税的7%）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
教育附加税:元（营业税的3%）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
地方教育附加税:元（营业税的2%）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
个人所得税:元（评估总价的1.5%）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
税:（评估总价的0.05%）&&&&&&&&&&&&&&&&
交易服务费:（面积*3）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
费:元（评估价格&0.3%.境外人士需要支付)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
买方应交税费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
契:税:元（评估总价的3%）&&&&&&&&&&&&&&&&&&
印花税:元（评估总价的0.05%）&&&&&&&&&&&&&&&&&&
交易服务费:元（面积*3）&&&&&&&&&&&&&&
贴花:元（每本5元）&&&&&&&&&&&&&&
登记费:元（每本50元）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
公证费:元（评估价格&0.3%.境外人士需要支付)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
1.以上税费计算供参考.以国土局实际税单及合约为准.&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
2.卖方为企业的需提交.营业执照复印件（核原件）法定代表人证明书（原件）.授权委托书（原件）法定代表人和受委托人身份证复印件（核原件）.公司章程复印件（核原件）.董事会或股东会决议（原件）等.境外企业提交的资料需经过公证或认证.&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
3卖方为企业.应先将增值税.营业税及企业所得税交与当地地税局再过户.&
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对2016的呼吁：期待对租赁税、写字楼商业二手房交易税费的调减！
最近，关于住宅的利好消息一个接一个。又是降首付，又是降契税、营业税的，搅得房地产市场风生水起，买房的和卖房的都喜大普奔，感觉楼市的黄金时代又要来临了。尤其是二手房，只要购买时间超过2年以上，就不用再缴纳5.6%的营业税和营业税的附加税种，而且也不再区分住宅和普通住宅，不管是多大的房子，都能享受到这种优惠。跟住宅交易享受到的一个又一个优惠相比，商铺和写字楼在国家下达的这些优惠政策的文件里，就好像不存在一样。大概是由于购买商铺和写字楼的人相对较少，比起庞大的住宅购房群体来说，这些人似乎可以忽略不计。实际上，相比二手住宅，现在市场上二手写字楼和商铺的交易税费极高。除了交易税费以外，其实写字楼和商业租赁的税费也不低，而这些，知道的人并不多。今天的文章，就具体来讲讲在写字楼和商铺的交易、租赁市场中，写字楼和商铺的持有者到底需要付出多大的代价。一先来看看2015年新房、二手房市场上办公商业的数据我们可以看到，在整个2015年，不管是新房还是二手房，写字楼、商业的销售套数、面积都相当的低，面积占比都是在整个全年房地产交易总面积的1.5%左右。怎么会这样？这就是我们今天要呼吁的话题，是因为高额的租赁税、高额的二手写字楼商业交易税，使得写字楼和商业物业的市场极度不活跃，租不起、交易不起直接导致大家买不起！而如果这个问题不得到重视，郑州市场上巨大体量的写字楼和商业，将是一个市场上巨大的堰塞湖！二写字楼和商铺的交易税有多高？写字楼和商铺的交易税费分为税和费两部分。我们分别来看看卖方和买方都需要缴纳那些税费。卖方需要缴纳的税种如下：1、营业税：须提供购房发票，按购房金额和出售金额的总差额征收5%2、个人所得税：须提供购房发票，按购房金额和出售金额的总差额征收20%3、土地增值税：交易额的6%4、印花税：交易额的0.5%5、城市维护建设、教育费附加、地方教育附加：这三项是营业税的附征税。税率分别是营业税的7%、3%和2%。也就是说，按购房金额和出售金额的总差额征收0.6%。总共算下来，二手写字楼和商铺交易时，卖方需要交的税如下：交易额的11.5%+房款差额的25.6%在无增值时一共交税：11.5%增值一倍（1元买2元卖）时一共交税：50%*25.6%+11.5%=24.3%增值二倍（1元买3元卖）时一共交税：66.7%*25.6%+11.5%=28.5%有人可能会说，那我可以做低价格，比如在合同上写明是我1元买，1元卖，升值的部分买卖双方私下交易，这样交的税不就低很多了吗？不好意思，房管局为了防止这种情况出现，还会给予一个成交指导价。最终各种税的金额，都是按照这个成交指导价来走的。在这种情况下，卖方累计交税的比例会更高。买方缴纳需要缴纳的主要税费如下：1、契税：交易额的4%2、印花税：交易额的0.5%3、交易手续费：交易额0.5%4、产权登记费：400元/件相比卖方而言，买方要缴纳的税费要低很多，总共占据交易额的5%。当然，事情没有我们想象的那么简单。卖方需要缴纳的高额税，最终肯定有不少是要转移到买家头上的。综上，二手写字楼和商铺在交易时，买房都需要交纳交易额20-30%的税金，而买方需要交纳交易额5%的税金。不算不知道，一算吓一跳。怪不得房管局都没有什么写字楼交易业务。我们再来贴一个郑州楼市曾经写过的一个现实案例。黄先生2006年在CBD买了一个285㎡的写字楼订了一个房子，房价4000出头，一共花了115万，再加上4%的契税一共花了120万的样子。在2014年准备以22000元的价格出售时，发现要交的各项税率高达200多万。不得已，黄先生最后放弃了出售这套房产的打算。现在，我们再来对比一下写字楼、商业的交易税费和住宅交易税费的差别。根据最新政策，“按照财政部的规定，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。”也就是说，现在住宅交易的最高契税，也只是2%，而写字楼和商业，都还是4%。住宅满2年，不需要再交营业税。而写字楼和商业，无论买了多少年，还需要按差价交5.6%的营业税。土地增值税，住宅也是不用交的，而写字楼和商业需要缴纳交易额的6%。最重要的个人所得税，住宅可以按照交易额的1%收取，而写字楼和商业，需要缴纳差价的20%。根据米宅的二手房监控数据，去年11月份，二手房一共交易了5778套，其中住宅占到了5687套，而一个月的写字楼和商业交易套数只有91套。为什么写字楼和商业不交易，不是不想交易，而是交易不起。三写字楼和商铺的租赁税是多少？除了二手写字楼、商铺的交易需要缴纳高额的税费，写字楼和商铺的出租，按照政策法规的规定，也是要交税的，而且税额也不低。根据日起实施的《河南省房屋租赁管理办法》规定，对外出租的房屋需要到相关部门进行备案，出租房屋的收入还要依法纳税。个人出租写字楼、商业，月租金在3万元以上的，需要交的税如下：1、营业税：租金收入的5%2、城建税、教育费附加、地方教育附加：营业税的12%，即租金收入的0.6%3、房产税：租金收入的12%4、个人所得税：租金收入的2%5、印花税：租金收入的0.1%6、土地使用税：占地面积×单位税额综合算下来，就是租金收入的20%左右+土地使用税个人出租写字楼、商业，月租金在3万元以下的，需要交的税如下：1、房产税：租金收入的12%2、印花税：租金收入的0.1%3、土地使用税：占地面积×单位税额综合算下来，就是租金收入的12.1%左右+土地使用税，相比3万元以上的，少了不少。我们再来看一下对比出租住宅需要缴纳的税费——是的，出租住宅也是需要交税的。根据郑州相关法规，在郑州市区，个人出租住宅用于居住，月租未达到3万元起征点的，营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税和土地使用税，全部免征，只收取房产税，按照租金收入的4%进行征税。在郑州市区，个人出租住宅用于居住，月租达到3万元起征点的，需要缴纳的税费如下：1、营业税：租金收入的1.5%&2、城建税、教育费附加、地方教育附加：营业税的12%，即租金收入的0.6%3、房产税：租金收入的4%4、个人所得税：租金收入的2%综合算下来，是租金收入的7.1%，和商铺、写字楼相比，低了太多。以上的这些税率，都是建立在房东在房管局备案的基础上的，如果没有备案，缴纳的税率要更高。之前有媒体算过账，一套月租金2000元左右的房子，按租定一年时间计算，如果备过案的话一个月只需交4%的房产税，也就是80元，一年为960元，加上手续费80元，为1040元。如果不想去房管局登记备案，则要按13%月租金比例交税，一月需要交260元，一年为3120元，加上手续费为3200元。大部分用于租住宅经历的普通群众应该都知道，大部分的房东是没有在房管局备案的意识的，多数是根本就不知道，少数是知道了，但是也不会去。按照4%的比例来算，这个费用不算太高，但是平白无故的要损失一笔钱，这种事情肯定摊到谁头上都不乐意。而且这个费用最终肯定要转嫁到房客头上。因此，一直以来，主动到房管局备案的房东数量极少。低税率的住宅房东尚且如此，高税率的写字楼和商铺房东更是可想而知。一直以来，由于政府对于写字楼和商铺的监管要比住宅严格得多，所以写字楼和商铺的房东交税比例要比住宅高不少。这主要是因为郑州房管部门执法人员的人力不足，有限的人手当然要用到产出更高的写字楼和商铺上。但是，如此高的税率，房东当然是能逃就逃，实在是逃不过了，再进行缴纳，当然，肯定也还是会把部分成本转嫁到租房者身上。楼市观点郑州楼市一直认为，由于目前交易税过高，导致郑州市场上有很多写字楼和商业无法交易。前些年里，由于房价攀升、租金攀升，写字楼和商铺交易成本过高还未对市场造成太大影响。毕竟都持续地赚着钱，所以不交易也无所谓。但是，目前郑州各种巨大体量的城改项目都会陆续入市，写字楼和商铺的配建比例都很高，如果交易税还像之前一样居高不下，整个市场流动性不够，就会导致2016年的写字楼和商铺市场更加萧条。在转手极其困难的情况下，投资者在购买写字楼和商铺时就会更加谨慎和犹豫，毕竟，一旦买得不理想，这套房子就彻底砸到自己手里了。在实体经济不景气的情况下，租赁税的过高也会影响实体经济的发展，在楼市之前的文章中，也提到了由于房租上涨过快，导致商户到了难以为继的地步，最后只得关店大吉。所以，大胆预测写字楼和商业的交易税的调整会到来，而租赁税也会迎来一些变化，但会不会在2016年到来，不知道。我们期待税率调减的政策早点到来！今年的两会上，李克强总理也说了要在5.1日起全面放弃营业税，全面实行营改增，要为企业减税！这是一个对未来有重大利好的消息。我们期待着，大家的目光也能关注到写字楼交易、租房租赁这个方面！（完）---------------------分割线未经许可，禁止转载，经许可后转载注明：转自微信公众平台【郑州楼市】【ID：zzloushi】---分隔线---总编微信() 长年为大家服务，欢迎投稿：---分隔线---关注本公众微信号（搜索 zzloushi 或 郑州楼市）获取更多信息还可回复：我要买房、投资担保、开盘数据、干货、团购、搜索、刚需、车位、户型、小升初、历史、郑漂、我们的时代、商铺的炮灰、郑州楼盘、装修、规划、郑州2023、白布条、地铁房、建业、永威、康桥、思念集团、等额本息、郑州未来、房地产投资、商铺投资、别墅、龙湖CBD、富豪小区、市场外迁、有问必答、二手房交易、购房合同、法律、学区房、小户型、写字楼、金水CBD、雁鸣湖、港区、大北区、龙湖北区、龙子湖、南龙湖、白沙、绿博园、龙湖CBD、平原新区、容积率、团购房风险、城中村、安置房、湖泊、公园、得房率、户型、公寓、人文财经、不利因素、地王、澳洲房产、海南房产。
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