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　　很多老房的拆迁户会选择用补偿的款购买新的商品房，都是花钱来买房，并且购房者的身份也是一样的身份，但不同的是如果采取的是回迁的方式购房，因为就会因为拆迁房不是商品房不能当作商品房来出售，那么回迁房有房产证吗，回迁房房产证该怎么办理呢？
　　回迁房有房产证吗
　　首先需要看房地产开发商是不是通过走的正规程序审批之后取得的土地使用权，其产生的产权可能会有两种：
　　1、这种产权性质叫做“等同于经济适用房管理”，也就是说,其产权证下发之后将会被注明为“经济适用房”产权性质，但是不完全受到经济适用房制度的制约，取得房产证之后可以作为二手房买卖，但是需要交纳成交价格3%的土地出让金，补交之后等同于商品房性质。经过正规的用地审批程序，比如说属于危旧房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等性质的，今后可以办理正规产权。
　　2、没有经过国家正规手续审批，今后也不可能取得产权证的房产,这类产权就是俗称的“乡产权”，属于违规用地，也是现在正在打击的一种违规建设行为，属于“小产权”，不是正规的国家予以承认的产权；
　　3、回迁房的房产税一定会有房产证的，具体办理时间是根据开发商来的，和房管局也有关系，不会没有的，现在新出的房产证和土地证是一个证，回迁房2年内不能过户，2年后没问题，回迁房也是正常的产权证，不会和商品房的产权证不一样。
　　回迁房房产证该怎么办理
　　回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房与商品房一样，都有房产证,有房产证的回迁房是可以上市交易的。
　　回迁房办理房产证应交那些费用和手续：
　　1、必须提交的证件：
　　A、房屋拆迁安置协议书
　　B、旧房拆迁作价凭证
　　C、原房屋所有权证
　　D、《住宅公用部位公用设施设备维修基金缴交约定书》
　　E、身份证
　　2、应交纳费用
　　A、拆迁房与安置房等值部分，只交纳交易手续费，收费标准3元/平方米，由个人交纳。
　　B、超值部分，按买卖交纳契税和交易手续费，契税：2%，手续费3元/平方米
　　C、产权登记费，日按80元/套收取。
　　回迁房虽然在名字上跟其他类型的房屋是有明显的差别，但是同样是房产应该有的产权还是有的，很多人仍然疑惑回迁房有房产证吗，今天小编将的不仅告诉您回迁房是有房产证的，该怎么办理房产证的流程都可以通过本篇文章了解到。
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为兴趣而生，贴吧更懂你。或回迁房有房产证吗？与商品房区别及其交易注意事项
来源：365综合
摘要：回迁房有房产证吗？与商品房有什么区别？回迁房交易要注意哪些事项？小编向您一一揭秘，为什么回迁房便宜这么多！
编者按：购买回迁房十年了，5楼及以下的房产证纷纷下发了，为什么6楼外来人口购买的回迁房就没有房产证？回迁房有房产证吗？与商品房有什么区别？回迁房交易要注意哪些事项？小编向您一一揭秘，为什么回迁房便宜这么多！
回迁房有房产证吗？
回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%.而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。
作为第一种情况，即业主已经取得该商品的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。
然而另一种情况，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。
回迁房与商品房的区别？
1、房价不同
在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。
2、买卖双方的关系不同
商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
3、房屋的性质不同
拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
综上所述，购买回迁房虽然房屋价格低，但是购买这种房子是存在一定的风险的。所以您需要考虑到回迁房的具体方面，如房产证是否落实、房屋买卖合同签订的内容，房屋是否可以过户等情况，这些环节您都不能忽视，因为，这关系到您自身的根本利益。您对购买回迁房有什么疑惑，尽量咨询相关律师。
回迁房办理房产证手续和费用有哪些？
1、必须提交的证件：
A、房屋拆迁安置协议书
B、旧房拆迁作价凭证
C、原房屋所有权证
D、《住宅公用部位公用设施设备维修基金缴交约定书》
2、应交纳费用
A、拆迁房与安置房等值部分，只交纳交易手续费，收费标准3元/平方米，由个人交纳。
B、超值部分，按买卖交纳契税和交易手续费，契税：2%，手续费3元/平方米
C、产权登记费，日按80元/套收取。
买回迁房需要注意什么？
1、一房多卖。回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人&一房数卖&留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购买时一定要注意。
2、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。
3、必须约定房产过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
4、买方要留尾款。没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。返回首页
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回迁房为啥比商品房“矮一头”？换了新房却没房产证
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提起拆迁或回迁，总会给人一种“一夜暴富”的感觉，但身处舆论漩涡的拆迁户们却有很多无奈。他们中有的人回迁后可能连装修钱都没有，有的人回迁六七年，还没有拿到房产证。
原标题：回迁房为啥比商品房“矮一头”？换了新房却没房产证回迁房为啥比商品房“矮一头”？换了新房却没房产证12-02 06:34
提起拆迁或回迁，总会给人一种“一夜暴富”的感觉，但身处舆论漩涡的拆迁户们却有很多无奈。他们中有的人回迁后可能连装修钱都没有，有的人回迁六七年，还没有拿到房产证。潘庄大都选择房屋补偿没拿到多少现金万达文旅城项目所在地潘庄村，一位老人从拆倒的房子前走过。 齐鲁晚报·齐鲁壹点
张阿凤 摄在中国，“拆迁户”这个词，总是和钱脱不了关系。只要拆迁一次，“拆二代”、“暴发户”、“一夜暴富”等标签就会纷至沓来。万达文旅城项目所在地的潘庄村民对此感触颇深，今年10月上旬，一条“一夜暴富，每平补偿13600”的消息将潘庄推上风口。“一夜之间，全国人民都知道了我们是拆二代，富得流油。亲戚朋友都在传言，潘庄每人补偿47平之外，还能拿70多万，不要房子的话就是每人105万。”今年29岁的潘庄村民刘敏说。但事实上，潘庄的拆迁政策是，选择房屋补偿的话，每人47平，其中40平还需要从原房屋面积抵扣；选择货币补偿的话，每人60万-70万左右。因为大部分村民都选择了房屋补偿，手头并没有拿到多少现金。“一夜暴富的标签下，是很多村民都在发愁，发的房租补贴租不到房子，以后的房子没钱装修，孩子上学要拼车中午吃饭怎么办，未来的收入从哪里来等实实在在的问题。”27岁的潘庄村民杨倩告诉记者。刘敏家就是这种情况。她家在村北头的商业街旁有约300平的房子，分成7个门头房租了出去，一个门头房一年4万左右的租金价格，每年仅房租收入就30万左右，这几乎是家里唯一的收入来源。拆迁后，这个收入就再不会有了。“我们家7口人，我爸妈，我家，我弟家，我们至少需要三套房子。选择房屋补偿的话，7个人抵扣280平，原房屋还剩20平，按每平1050的价格补偿，这次拆迁我们家只能拿到2万来块钱。”刘敏说。她介绍，目前村里大部分村民都选择了房屋补偿，仅有少有的几户年轻人家庭，刚结婚孩子小，选择货币补偿后另买了一套住房，手里还余一些钱，其他村民选择房屋补偿后，现金都很少。“老百姓没房子到哪里去住？不能不选房子啊。”发祥巷小区商品房入住晚但早就拿到房产证拆迁时，有人被误解为“一夜暴富”。回迁后，又有人六七年拿不到房产证。“发祥巷是济南首个棚改项目，现在回迁七年了，我们的房产证呢？”发祥巷回迁居民李先生这样质问。位于济南市槐荫区的发祥巷小区，是济南市首个棚户区改造试点项目，曾被称为济南市第一民生重点工程。但记者采访中了解到，首个棚改项目回迁近七年，大部分回迁居民还没拿到房产证。李先生告诉记者，自己之前住在五里沟东街附近，因棚户区改造，他和家人于2007年搬迁，2010年回迁至发祥巷小区2区。“小区里的商品房比我们入住晚，但人家却早在2010年下半年就拿到房产证了，为什么回迁房迟迟拿不到证？”回迁房迟迟拿不到房产证的不止发祥巷一个小区。位于历下区东部的盛福花园小区，作为历下区拆迁安置房的一个大的片区，有近两千户居民。2008年居民先后入住后，现在也还没有办下房产证。 因房产证迟迟下不来，盛福花园小区居民开始组织维权。“盛福花园拆迁协议、购房合同中都明确2年之内办理房产证，但现在已经8年过去了。8年，孩子长大了，落户、上学都面临问题；8年，老人老了，95岁的老人一直在问房产证啥时候下来。”家住盛福小区30号楼的张女士说。家住41号楼的陈先生就是这种情况，因房产证迟迟下不来，孩子不能落户。今年孩子都4岁了，却无法在公立幼儿园入学。“我家楼下就是公立免费的幼儿园，现在我们却要跑到很远的地方，上高价的民办幼儿园。”“区长3月份亲口承诺，2016年必须把房产证办下来，现在眼看年底了，还能不能实现？”张女士说。盛福花园公交不方便去趟市区两小时盛福花园居民拆迁前位于舜井街的老四合院，当时他们既有房产证，又有房地产证，现在却没有证。房产证办不下来，日常生活也有很多不便。公共交通不方便，几乎是每一位盛福花园的住户都提到的。“去市区的公交，不是往北绕，就是往难绕，我们就希望能有条直接往正西走的公交，能到洪家楼就行，方便倒车。”韩晓东说。记者注意的到，从盛福花园往市里方向，有三条公交，分别是BRT3、503路、106。但BRT3向北绕行工业北路，503路向南绕行解放东路。这极大地增加了盛福花园老年人的出行负担。目前仅106往正西不绕路，但106是因为修地铁才临时改道至此，且班次间隔时间也较长。“我们很担心修完会改回去。”三年前，韩晓东有次皮肤过敏，老两口赶紧赶到齐鲁医院。到医院后医生说要住院，但要先要押金，身上没带多少钱的李连溪赶紧坐公交回家拿钱。韩晓东一人坐在医院走廊等待，三个小时过去了，李连溪还没回来。“等我急急忙忙赶到医院，已经找不到人了。”李连溪说。原来，韩晓东的皮肤过敏是急症，因等待时间太久，中途韩晓东实在撑不住，打电话叫来一个家在附近的亲戚，急忙转到了九零医院。“交通太不方便，太耽误事儿了，要不是我早转院，人就完了。”这次经历对年近70的老两口冲击很大，年纪大了，身体有恙可能会越来越频繁。越赶上急事，对交通的不便越介意。急事之外，老人们的生活方式也时时受影响。“出趟门太费劲，去趟大观园，最顺畅也要1个半小时，不顺了2小时到不了。”盛福花园今年70岁的王云燕，当年住省府前街时，每天都会去大明湖健身，每周至少去一次千佛山，但现在，这些对她来说基本已成记忆。“年纪大了，攒上好几天的劲儿，都出不了一次门。”王云燕说，搬迁前，家里90多岁的老母亲每天推着小车，去泉城广场、大明湖转悠，午饭时间才回来，她和老伴宁乃宾退休后也是如此。“一天的时间过得特别快。”盛福花园没正规活动中心老人寂寞无处去今年重阳节，盛福花园“银龄安居”项目组织老人们包饺子。刘娜供图去不了大明湖千佛山，王云燕改为参加社区活动。民族舞、手工活、电脑班，用她的话来说，“能动弹一下都参加”。她从不挑活动内容，她想要的，只是想能有个地方去，有些人说说话，有理由下次楼。但社区并没有一个正规的老年人活动中心。他们活动的场所，只是居委会二楼一个面积不大的小房间，活动频率也终究有限。“一周一次吧，其他时间仍然没地方去。”他们想要一个就算没有活动，老人们也能每天去坐坐活动的正规老年活动中心。此外，社区里的活动大部分都面向阿姨们，二楼活动室很少能见到大叔的身影。没有社区链接的大叔们，和阿姨相比，更多的时间会待在家里，更少有机会和他人交流。王云燕70岁的老伴宁乃宾就是如此。谈及平时的生活方式，他说他喜欢去英雄山。“但一个月能去一两次，就了不得了，大部分时间还是在家。”“你知道吗？这里白天可静了。”王云燕有些落寞的说。安静的小区环境，可能是不少年轻人梦寐以求的，但对于有些上了年纪的老年人来说，太过安静反而会带来心慌。不像有着各色“圈子”的年轻人，老年人的全部生活可能都至围绕在身边的这个小区，他们对邻里交流的需求更显著。“白天见不着人，晚上下班就关门，没有人串门。”这种住楼上楼下甚至住对面也不串门、不聊天的新生活环境，对在四合院住了一辈子、天天“开座谈会”的老济南人来说，很难适应。有人提建议说，小区可以建一个社区食堂。“既方便独居的老年人吃饭，也有个地方供大家一起吃饭交流，一举两得。”（齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者 刘雅菲 张阿凤 唐园园）齐鲁壹点客户端版权稿件，未经许可不得擅自转载，违者将依法追究法律责任。
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