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土地用途为:商务金融用地与其它商业用地有何不同
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金融用商业用同属于商业金融业用(类)、公共设施用(类)所区别 商业用指综合百货商店、商场、经营各种食品、服装、纺织品、医药、用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其负数型工场、车间仓库用 金融保险业用指银行及理处、信用社、信托投资公司、债券交易所保险公司及外驻本市金融保险机构等用
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文化娱乐用地相关专题推荐城市用地分类的发展与思考-泛华志达机构
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城市用地分类的发展与思考
&&& 1. 引言
&&& 土地分类是土地利用规划、城乡规划的基础。从建国到现在，关于城市用地分类我国共制定过两个标准，《城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90)》（以下简称 90 版《标准》 和）《城市用地分类与规划建设用地标准(GB)》（以下简称 2011 版《标准》。）这两版标准的制定在我国城市规划史上都有重大意义：第一次是结束用地分类的混乱时期，首次将用地标准统一，增强城市规划的宏观控制；第二次是由基于计划经济向市场经济转型背景的用地分类转变。基于两次城市用地土地分类标准，本文对建国后我国用地分类及管理的历史演变进行了回顾与总结，并尝试探讨两次标准制定前后我国在城市用地分类上的进展、两次标准对于城市用地分类的促进性和局限性，以及今后城市用地分类可能的改进方向。
&&& 2. 第一阶段：90 版《标准》公布前的用地分类及管理混乱时期
&&& 2.1 前苏联方法的自行演化
&&& 建国以来，随着“变消费城市为生产城市”和“以生产建设为中心”方针的实行，我国城市快速摆脱了建国前产业落后、城市数量少、建成区规模有限且发展缓慢的境况。在城市扩展最快的 年间，伴随着 165个重点工业项目的开展，我国共设置 55个新城市，一些重要的工业城市或重要的区域交通节点城市建成区面积成倍增长，扩展速度超过了迄今为止的任一时期。改革开放政策确立之后，城市规划工作进程大大加快，短短几年内，90%以上的设市城市已完成了总体规划的制定和报批工作，大部分的省、区也完成了县城的总体规划。
&&& 在城市快速建设，城市规划工作进程大大加快的时期内，各地方在编制的城市总体规划时，所使用的用地分类体系是在前苏联方法的基础上，通过自行演化而来的。因此这一时期城镇用地分类方法繁多，分类原则、统计方法都不统一，给城镇土地管理带来了一定的障碍。
&&& 2.2 非严格分类的功能分区
&&& 在 90 版《标准》公布前，我国城市工作一直以 20 世纪 50 年代国务院批准的《城市规划编制暂行办法》以及改革开放后国务院批准的《城市规划条例》为法律约束框架 。直到1980 年代中期，城市总体规划的用地分类仅仅停留在功能分区的层面上，并无严格意义上的城市用地分类。
&&& 此时的规划由于缺少一套法律化的标准规范，用地分类几乎只以功能分区为主，而没有一套完善的分类标准，使得国家在土地管理的宏观控制和规划方面受到约束和局限。随着城市的快速发展，城市规划工作的重要性和复杂性日益增加，将城市规划推向法制化进程，并制定一套统一的标准在此时是迫切的需要。
&&& 3.第二阶段：以计划经济为背景、以分类细而广为特点的 90 版《标准》的颁布与执行
&&& 在 1989 年通过《中国人民共和国城市规划法》之后，为了配合《城市规划法》的实施，并结束土地管理的混乱场面，城市总体规划迫切需要一套法律化的标准规范以利于国家的宏观控制。在此背景下，90 版《标准》应运而生。90 版《标准》制定于我国确立社会主义市场经济体制的前两年，内容也主要延续了计划经济体制的思维体系。因此，90 版《标准》是缓解了当时关于土地管理的重大问题的法律标准，也是特定时代背景的产物；既在我国城市规划发展史上有重要里程碑意义，又随着时代的发展凸显了其局限性。
&&& 3.1 基于土地控制的国民经济计划的空间化
&&& 计划经济年代，“城市规划的实质是国民经济计划的具体化和空间化 ”，在 90 版《标准》出台前，城市用地分类实际是落实政府的每一个具体的建筑项目，表现为不同的建筑类型和建筑功能的控制。在 90 版《标准》出台后，城市规划中由单体建筑项目的控制变为了土地控制，加强了城市规划的宏观调控能力，更深入地实现国民经济计划在空间上的落实和控制。同时在政府的管理方面，用地标准的公布也促进了政府从单体的建筑项目审核逐渐转向了对宏观土地控制的把握，对整体规划布局的管理，促进了城市整体空间布局的合理化。在此意义上来说，90 版《标准》的确称得上我国城市规划史上的重要一笔。
&&& 3.2 类型划分细而广
&&& 90 版《标准》为了改变之前用地分类混乱的状况，对全国土地进行了详尽的调查评估，于 1990 年 7 月正式颁布了 90 版《标准》。90 版标准的一大特点就是分类细而全，分类覆盖面广而全（见表 1）。此标准分类有 10个大类、43个种类和 78个小类。对比一些其他国家的城市用地分类，英国标准将城市用地分为 4个大类、19个小类（表 2），德国标准将城市用地分为 4个大类,11个小类（表 3），我国 90 版《标准》显然分类相当细致且弹性小。这应该是与 90 版《标准》推出前的土地管理混乱状况以及计划经济背景有关，表现了国家对用地分类管理的重视，对用地分类标准化、法定化的决心和执行。
&&& 这样详细的城市用地分类对于解决长期的分类不统一造成的问题有很大改善作用，使我国第一次有了一个全国统一的城市用地分类标准，是城市规划的重要阶段。但同时，这种过细的分类一方面增加了用地的规范性和划分的操作性，另一方面则存在着一些局限性。
&&& 第一，一些分类在土地使用中所占比例很小而又占用了一类分类，加大了整体分类的复杂性。并且比例小与比例大的分类同属一种类别，也没有体现出分类的层次性和不同类别的等级。
&&& 第二，随着时代的发展，土地利用会有所变化，在用地分类过细的情况下，对于某些类别的土地规模可能明显减小，从而使得整个分类可能缺乏适宜性，即由于分类过细而导致缺乏适应时代发展的弹性。
&&& 第三，一些分类并不是基于城市规划、管理的不同需求而划分的，而仅是根据使用对象或功能的细微差异划分。这样的分类对于城市的总体规划显得较为多余且没有抓住土地管控的本质。如在 90 版《标准》中，对于行政办公用地（C1）来说，市属办公用地（C11）与非市属办公用地（C12）在配套设施及与周围联系方面可能不会有重大区别。对于商业金融业用地（C2）来说，商业用地（C21）、金融保险业（C22）、贸易咨询用地（C23），这些功能很多时候是集聚在一起，周边环境要求近似，没有必要截然分开。当然，这种过于具体的划分也与 90 版《标准》制定的计划经济背景有关。
表1 &90版《标准》城市用地分类大类及中类列表
大类类别名称及代号
中类类别名称
居住用地（R）
一类居住用地、二类居住用地、三类居住用地、四类居住用地
公共设施用地（C）
行政办公用地、商业金融业用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研设计用地、文物古迹用地、其他公共设施用地
工业用地（M）
一类工业用地、二类工业用地、三类工业用地
仓储用地（W）
普通仓储用地、危险品仓储用地、堆场用地
对外交通用地（T）
铁路用地、公路用地、管道运输用地、港口用地、机场用地
道路广场用地（S）
道路用地、广场用地、社会停车场库用地
市政公用设施用地（U）
供应设施用地、交通设施用地、邮电设施用地、施工与维修设施用地、殡葬设施用地、其他市政公用设施用地
公共绿地、生产防护绿地
特殊用地（D）
军事用地、外事用地、保安用地
水域和其他用地（E）
水域、耕地、园地、林地、牧草地、弃置地、露天矿用地
表2& 英国城乡规划用地分类规则&&
中类代号及名称
A1：商店（包括零售、网吧、邮局、旅行社等11项）
A2：金融和专业服务
A3：餐馆和咖啡馆
A4：饮品店
A5：外卖热食店
B1：商务设施
B2：一般工业
B3--7：特殊工业
B8：仓储和物流
C2：有居住的机构（医院、校舍等）
D1：无居住设施和机构
D2：集会和休闲
表3 &德国土地利用规划类型
小型居民点区（WS）
纯居住区（WR）
一般居住区（WA）
特殊居民区（WB）
村庄区（MD）
混合区（MI）
核心区（MK）
商业区（GE）
工业区（GI）
休闲特殊用地
其他特殊用地
&&& 3.3 计划经济色彩浓厚
&&& 90 版《标准》制定于我国正式确立社会主义市场经济之前的两年，因此“仍然延续了计划经济体制的思维体系，是从计划经济体制的城市规划编制胚胎中诞生的过渡性历史产物” 。在此之前，城市规划一直以“城市建设为生产服务，为劳动人民生活服务”为指导思想，以“控制大城市规模和发展小城镇”为方针。体现在城市用地分类上，便是“重点突出工业用地、生活用地两类 ”并且继续“严格控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市”的思想。
&&& 90 版《标准》受到计划经济背景影响很大，在制定的当时可能比较符合计划经济的时代需求。但随着我国逐渐向市场经济的转轨，展现出了越来越多不能符合时代要求的方面。
&&& 3.3.1 用地约束细，市场潜力发挥不足
&&& 对用地约束过细是计划经济时代的典型特点，政府希望能够通过“看得见的手”配置所有资源。体现在 90 版《标准》上就是城市用地分类的及其细化，尤其是小类的划分，似乎旨在将每一种类型的建筑功能都容纳到小类中，再进行城市的总体规划。但实际上，这种过细的划分不仅加大了规划工作的复杂性、困难性，而且更严重的是没有用市场“看不见的手”进行调节，难以最合理地进行资源配置。
&&& 市场能动性没有发挥的相对最严重的分类为商业金融业用地（C2），该分类中详细地划分为商业用地、金融保险业用地、贸易咨询用地、服务业用地、旅馆业有地、市场用地等。但在市场经济发展蓬勃的今天，这些不同的商业功能依靠市场竞争和效率决定地块的功能，而政策规定细致功能是没有必要，也是效率较低的。一块地究竟是被金融保险行业租来建公司，还是贸易咨询公司占用，取决于这两个公司赚钱的多少以及效率，通过市场资源的配置才能更好地使得商业繁荣和活跃起来。
&&& 对于文化娱乐用地而言，新闻出版社用地、文化艺术团体用地、广播电视用地、图书展览用地等几项都是明显带有计划经济时期特点的分类。这些分类在现今土地使用比例中占用不大，不应该单独作为小类划分。之所以在当时对于文化娱乐用地做出了这些几乎精确到单体建筑功能的用地分类，可能是这些文化宣传的功能在计划经济时期颇受重视。
&&& 对于城市道路用地而言，将主干路、次干路、支路、其他道路用地进行详细划分也显得过于具体。城市用地分类的标准应该是针对城市总体规划而言的，而以上这些分类应该是在交通规划中具体划分的，总规中需要一个大概的划分，但是更细致的道路划分不宜在总规中有过多的强调，毕竟总规应该针对更加宏观的城市发展方面。
&&& 3.3.2 用地分类不适宜新增的需求
&&& 随着市场经济的不断发展，原有的用地分类已经不足以将现有的资源合理地整合到原有的分类中。这一点仍在商业金融业用地中体现最为明显。以“服务业用地”为例，与计划时期相比，现在的服务业在我国已经占用重要的地位，2010 年第三产业产业贡献率为 38.5%，第三产业增加值占 GDP 比重 43.1% 。然而分类中仅将“服务业用地”作为一个小类，范围为“饮食照相理发浴室洗染日用修理和交通售票等用地”，这个界定于现代社会对于服务业的界定显然是相去甚远的。现在对于“服务业”内涵的理解远大于计划经济时期的内涵，其中包含的各种服务，如餐饮、零售、娱乐等服务功能都不能包含在内，对应的，餐厅、酒吧、KTV、网吧、音乐厅等可能因为几乎难以找到各自的特定的分类而只能划入“服务业用地”范畴，必将导致分类的不平衡。
&&& 此外，仅将“商业金融业用地”放在“公共设施用地”的中类也显得较为不妥。应为商业金融业现在主要是依靠市场运作，而非政策安排，更不属于公共设施。
&&& 3.4 城乡用地标准的分割
&&& 在 90 版《标准》中，只针对城市用地分类进行了标准的统一化，而对于镇用地分类的标准《村镇规划标准（GB50188-93）》（以下简称《镇标准》）则是在 1993 年公布，2007年才开始执行。虽然在分类制定上试图尽量做到与 90 版《标准》的结合（大类分类除了特殊用地与其不同外，其他均保持了一致性；小类基本参照其标准，并根据乡镇情况删减）但一些学者仍然指出了城镇实行两套分类标准的局限性，“这在客观上造成了城、乡规划在技术衔接和空间衔接上的障碍” 。在《城乡规划法》总则第四条明确提出建立“城乡统筹”的规划布局 ，但 90 版《标准》与《镇标准》两套标准导致的没有统一的用地分类标准，将“很难实现整体空间布局和规划控制的有效衔接”。并且，城市与乡镇间并没有截然的分界线，两套标准不仅不利于城乡的统筹规划，而且为交界范围处的规划带来了不必要的麻烦。
&&& 4.第三阶段：以社会主义市场经济为背景、精简分类、凸显人文关怀的 2011 版《标准》颁布与执行
&&& 4.1 精简分类
&&& 针对 90 版《标准》过于细而全的分类，在 2011 版《标准》中做了大量精简，增加了规划分类的可操作性，减少了规划过分关注用地分类细节的复杂性。
&&& 具体精简的分类项目主要有：“居住用地”中类由四类改为三类，“行政办公用地”去掉市属办公与非市属办公的划分，将文化娱乐用地中“新闻出版用地”“文化艺术团体用地”“广播电视用地”的部分功能合并到“艺术传播用地”中，将“道路用地”中“主干路用地”“次干路用地”“支路用地”“其他道路用地”的分类精简为“城市道路用地”，将“广场用地”中“交通广场用地”“游憩机会广场用地”两个小类取消，将“社会停车场用地”中“机动车停车场库用地”和“非机动车停车场库用地”两个小分类取消，将原“对外交通用地”中的小类都取消并合并到上一级的“区域交通设施用地”，将“耕地、园地、林地、牧草地”等小分类统统合并为“非建设用地”中的“农用地。”
&&& 4.2 从计划经济到市场经济，从政府主导到政府与市场并行
&&& 这次 2011 版对于城市建设用地最大的改变之一是将“公共服务设施用地”分化为“公共管理与公共服务用地”与“商业服务业设施”两大类（表 4），并在修订说明中明确指出“改革开放 30 年以来，随着经济运行的市场化程度不断扩展深入，城市政府的只能开始转向完善城市功能、改善投资环境和提高城市综合竞争力等方面，而许多过去由政府统管的公共设施项目逐步移交给市场运作。在此形势条件下，投资主体多元化导致公共设施类型发生分化，同时也对规划提出了将该地类进行区分的要求。”
&&& 在此次重新将公共服务设施用地分化后，更清晰地确定了交给市场运作的用地范围，以及政府管理的用地范围。在市场经济的背景下鼓励各项服务业的发展，同时缩小并明确政府管理的职责，既利于市场的健康发展，也利于保证公共品的提供，可谓顺应时代发展的分类改革。
表4 &原“公共服务设施”功能按照政府与市场不同需求的分类
原公共服务设施用地分类
公共管理与公共服务用地
商业服务业设施用地
C1 行政办公用地
党政团体、社会团体、群众自治组织等设施用地
商务办公用地
C2 商业金融业用地
商业金融业用地
C3 文化娱乐用地
图书展览设施用地、文化宫、青少年、老年活动中心等用地
新闻出版用地、文化艺术团体用地、广播电视用地、影剧院用地、游乐场、舞厅、俱乐部等用地
C4 体育用地
基本的体育场馆和体育训练基
单独设置的高尔夫球场、赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆
域部分等用地
C5 医疗卫生用地
医院用地、卫生防疫用地
休疗养用地、宠物医院、私人诊所
C6 教育科研设计用地
高等学校用地、中等专业学校用地、成人与业余学校用地、特殊学校用地、科研事业单位用地
勘测设计用地、培训中心、私立学校等
C7 文物古迹用地
文物古迹用地
C8 其他公共设施用地
社会福利设施用地、宗教用地
&&& 将 90 版《标准》中的“公共服务用地（C）”小类与 2011 版中的“公共管理与公共服务用地（A）”以及“商业服务业设施用地（B）”的小类绘制关系图，进行更加详细的对比如下，可以更清楚地看出其内涵变化。
&&& 图1 &90 版《标准》“公共服务用地（C）”小类与 2011 版中的“公共管理与公共服务用地（A）”以及“商业服务业设施用地（B）”的小类变化与继承关系图
&&& 4.3 从城乡分割到城乡统筹
&&& 与 90 版《标准》不同的是，2011 版《标准》没有对于城乡制定两套不同的标准，没有在城乡间划分明确的界限，而是只进行了“建设用地及非建设用地”的区分，有利于全国范围内用地分类的统一规划和执行，将城乡统筹切实在标准制定时就考虑到位。
&&& 4.4 与《土地利用现状》①的衔接
&&& 由于管理目标及管理部门的不同，土地利用分类和城市用地分类有一些差异。在 90 版《标准》中，城市用地分类和土地利用分类表现出了较大的不相容性。然而在 2011 版《标准》中，城乡土地分类与《土地利用现状》分类做了较好的衔接。《土地利用现状》中“农用地、建设用地和未利用地”三大类用地与 2011 版《标准中》“建设用地、非建设用地”两大类有一个较好的对应，而不像 90 版《标准》中分出 10个大类。除了大类，2011 版《标准》与《土地利用现状》在中类上也有较好的对应（图 3），这种调整有利于“城乡规划基础用地调查可以通过土地现状调查的资料快速准确地统计和落实各地类的空间和数量，提高效率”。
图2 &2011 版《标准》与《土地利用分类》体系衔接情况分析
&&& 4.5 人文关怀
&&& 在 2011 版《标准》的分类中，可以看出对人们的基本生活需求和改善生活性需求有了更多的关注，这种人文关怀体现在更强调休憩用地，仓储分类的依据更明确地按照对居住和公共环境干扰、污染、安全隐患程度划分，新增安全设施用地，对医疗用地的分类更加细致等四个方面体现。
&&& 在休憩用地方面，2011 版《标准》在绿地和康体用地两方面有所体现。在 90 版《标准》中，绿地中具有休憩功能的“公共绿地”被解释为“向公众开放的具有一定游憩设置的绿化用地，包括其范围内的水域”。其内涵虽然有游憩功能，但更多是强调景观性的绿色空间。而在 2011 版的《标准》中，“公园绿地”明确指出“向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地”，将游憩功能提到了一个重要的位置，体现了对人休闲需求的关注。在娱乐用地方面新增康体用地，包含了 90 版《标准》C41 体育场馆用地中的高尔夫球场、溜冰场等具有休闲运动功能的用地。一方面可以看出我国在这些休闲用地投入的增加，人们对高质量生活需求的提升，另一方面将康体用地专门作为一个新增小类划分出来，也体现了规划者对于人们特殊运动需求的重视。
&&& 在仓储分类方面，90 版《标准》主要按照仓储对象进行分类，分为普通仓库用地（以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地）、危险品仓库用地（存放易燃易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地）、堆场用地（露天堆放货物为主的仓库用地）。2011 版《标准》中，将其按照对于居住及公共环境的干扰污染程度纳入“一类物流仓储用地”“二类物流仓储用地”“三类物流仓储用地”，旨在合理安排物流仓储用地和居住、公共用地的布局，体现了规划者对环境的重视度提升，对居民生活环境品质保证的更高认识。
&&& 在“公共设施用地”中新增“安全设施用地”中类，2011 版《标准》指出“以凸显对公共安全的重视”。在“医疗卫生用地”方面，新增“特殊医疗用地”（包括原 C51 医院中的对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院），“其他医疗卫生用地”（包括原 C52卫生防疫用地中的急救中心、血库用地），以更好地协调其与环境的关系，保障医疗质量，同时也是居民生活的健康保证。公共安全和医疗两方面的用地分类调整，都体现了政策制定者对于居民更高品质生活的人文关怀。
&&& 5.未来：对单一用地控制与空间混合用途协调的思考
&&& 在 2011 版《标准》中没有采用划分“混合用地”的方式体现用地的兼容性，说明明确指出“主要考虑‘混合用地’这一概念含义不清。为了反应现状中这种用地混合的实际情况，在分类时宜按土地使用的主要性质对其进行分别归类，而不宜笼统用一种‘混合用地’来代替”。标准制定者可能认为，“混合用地”分类的缺点除了概念含混可能造成分类和规划上的不方便，还有可能造成开发商利用“混合用地”的名义增大利润高的部分的空间，从而影响整体的规划。
&&& 但就笔者看来，“混合用地”也有其优势。
&&& 第一，随着城市化进展，城市建设密度越来越高，空间不同功能的混合型成为节约土地的重要手段。同时，考虑空间上的混合用途，有助于完善对应的配套设施，利于丰富和完善地块的使用功能，便于提高居民的生活效率。例如，底层商铺，楼上住宅的情况较为常见，既能使得土地利用效率提高，又使得居民生活购物更加方便。
&&& 第二，“混合用地”有助于提高土地的弹性和应变能力，在控制性和灵活性之间增加余地。现在我国的规划与实施情况是，在规划制定后，会收到市场大量的修改规划的申请。这对于市场的而言，降低了市场自行调节的活跃程度；对于整体规划而言，由于不同的阶段不同要求的规划改变，可能对于总体规划的实施效果有影响。同时对于大量的项目审批也是一件费时费力的事情。
&&& 第三，提出“混合用地”后，可出台相关的政策对其进行更加系统的约束，那么其内涵上“含混不清”将会减少，并且这样有一定规定的“混合用地”会比单纯将用地按照空间功能的大小划定用地性质更加明确，也有利于进一步进行规划上布局的考虑。例如，一块空间上 40%的商业功能、60%的居住功能的用地与 100%居住功能的用地按照 2011 版《标准》都会被划分为居住用地，而如果有关于“混合用地”更明确的含义，或者可以根据比例的不同分为“一级混合用地”“二级混合用地”等，那么对土地的控制将延伸到对空间的管理，更符合城市规划的目标。
&&& 大陆地区之外有不少国家和地区实行了“混合用地”的分类，例如德国、美国、香港等。下面主要针对香港的混合用地情况做简单的探讨。
&&& 宜莹在对香港法定图则土地用途分类的时候谈到：“香港法定图则体系产生于市场经济体制之下，对应的是一种过程式的规划成果。它通过图文相辅相成的方式，将自上而下的控制与自下而上的开发相结合，在控制性与灵活性之间留有余地。” 香港的土地资源稀缺、人口增长快的自身特点，使得这种以市场自行协调和政府规划更加灵活的整合方式得以实现，形成以“混合用途”为特征的高增高密度城市格局。
&&& 但就像在 2011 版《标准》中对于“混合用地”的担心，如果要使用“混合用地”的概念，的确需要对“混合用地”的内涵规定和解释有更为详细和规范的标准制定。香港在这方面指定的规则就较为详细（表5）。
表5 &香港法定分区计划大纲中“住宅（甲类）”用 i 的第一栏和第二栏用途
经常准许的项目
须先向城市规划委员会申请，可能在有附带条件或无附带条件下获准的用途
诊疗所/分科诊疗所
政府垃圾收集站（只限设于公共屋村内）
政府员工宿舍
政府用途（未另有列明者）
私人游泳池
公厕（只限设于公共屋村内）
公共图书馆
公共车辆总站或车站（只限设于公共屋村内）
学校（只限设于公共屋村内或特别设计的独立校舍内）
社会福利设施
私人发展计划的公共设施装
附属停车场
播音室、电视制作室及/或电影制作室
展览或会议厅
政府垃圾收集站（设于公共屋村者除外）
地下铁路通风塔/或高处路面的其他建筑物（人口除外）
汽车陈列室
康体文娱场所
印刷，出版及有关行业
公众停车场
公共车辆总站或车站（设于公共屋村者除外）
公共事业设施装置
学校（未另有列明者）
除以上所列，在建筑物的最低 3 层（包括 1 层或多层地库），
有当然权力进行的用途如下：
外币兑换点
场外投注站
公众娱乐场所
陈列室（汽车陈列室除外）
在建筑物的最低 3 层（包括 1 层或多层地库）以上任何 1层，进行下列用途须先取得规划许可：
公众娱乐场所
陈列室（汽车陈列室除外）
&&& 对于中国大陆地区现阶段规划可能对于“混合用地”的迫切程度远不如香港。其次，在标准制定上，如果要增加“混合用地”则还需要大量更细致的规定对其进行更详细的约束，而 2011 版《标准》基本秉承着与 90 版《标准》的划分系统良好衔接的原则，如果要将静态的划分体系改为动态的划分体系，并制定另一套详细的动态划分标准，可能对于规划者来说变动过大。最后，“混合用地”在执行上的确存在一些问题，正如 2011 版《标准》中提到的那样。基于以上三点原因，在 2011 版《标准》中没有加入“混合用地”的分类指标可能是现阶段妥协的最优处理结果。但是今后随着我国城市化进程的继续加快，城市人口规模不断扩大，“混合用地”可能会成为更加常见的用地形式。那么今后城市用地分类的标准会不会进一步发生变化呢？如果采用“混合用地”分类有应该怎样划分呢？这些都是有待继续思考的问题。
&&& 6.小结
&&& 从建国到现在，关于城市用地分类我国共制定过两个标准，90 版和 2011 版。这两版标准的制定在我国城市规划史上都有重大意义：第一次是结束用地分类的混乱时期，首次将用地标准统一，增强城市规划的宏观控制；第二次是由基于计划经济向市场经济转型背景的用地分类转变。
&&& 90 版《标准》，对推进城市规划在土地上的空间化控制的贡献毋庸置疑，但随着时代发展，计划经济向市场经济转轨，凸显出了越来越大的与时代发展不适宜的问题，如用地分类过细、市场潜力激发不足、规划赶不上需求、城乡规划分割等问题。
&&& 2011 版《标准》，可谓在 90 版《标准》对用地现状不适应的越来越高的呼声中应运而生。在新的标准中，除了调整适应了市场经济的用地分类要求，还有精简分类、体现城乡统筹、与《土地利用现状》的衔接、以及凸显人文关怀等特点。
&&& 对于 2011 版《标准》，文章关于“混合用地”这一问题进行了进一步探讨，得出结论：“混合用地”有较多优点，但同时对于我国用地分类的现状需求可能并不迫切，并且在执行方式和概念探讨上还需要更多的探讨，因此在 2011 版《标准》中没有这一分类是可以理解的。但随着城市化进程，城市规模越来越大，对混合用地要求越来越多时，对于“混合用地”是否纳入标准以及怎样纳入则需要进一步思考。
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