让休闲农庄“高大上”起来的实战盈利运营策略随着休；本文将深入探讨如何将农庄做好、做精、做出特色、做；作为生态型休闲农庄，农业仍是核心产业基础，因此农；对旅游产业和房地产产业的开发与引入，应遵循“农业；一个灵魂,整合优势资源，构建核心吸引力主题是策划；为农庄寻找一个灵魂，构建核心吸引力，方向方式各不；1、特色农业主题；围绕庄园的田园景观、农业生产活动和特色农产
让休闲农庄“高大上”起来的实战盈利运营策略 随着休闲度假市场的逐渐走热，仅凭几片果园、几块菜地、几个鱼塘、几道农家菜便能吸引大量游客的“农家乐”模式已日趋式微。这种模式之所以不再火爆，并非人们厌倦了淳朴的乡土人情，而是因为“农家乐”缺失了现代人所向往自然纯朴之余的品质生活。生态型休闲农庄模式恰好适应了后工业时代背景下体验经济、休闲经济、创意经济、低碳经济的发展潮流，将农庄这个原本带有“土”味的产品，融入了流行概念和时尚元素（如“有机”、“乐活”、“低碳”、“创意生活空间”、“慢生活”等），提升为文化型、休闲型、地产型的增值产品，做出一个符合市场需求的品质生态农庄。
本文将深入探讨如何将农庄做好、做精、做出特色、做出品质,将解决这一问题的核心概括如下：一定战略，解决产业发展方向问题；二找灵魂，解决吸引力问题；三做产品，解决玩什么的问题；四破商业，解决卖什么的问题；五看营销，解决如何卖的问题。 战略，解决产业发展方向问题
作为生态型休闲农庄，农业仍是核心产业基础，因此农业应当继续作为园区的主导产业，而农业休闲旅游，乃至旅游地产项目，均是由农业这一基础产业衍生而来的，不应当“反客为主”。
对旅游产业和房地产产业的开发与引入，应遵循“农业为基础，旅游创品牌，地产求收益”的原则，分期投资，逐步发展。农业作为基础产业，坚持“公司+基地+农户”的农业经营模式。在此基础上，再通过休闲旅游的开发，打造时尚、精致的农业产业链以及农业品牌，提高农业产品的附加值。旅游业则以园区内的特色旅游资源为依托，分期投资，打造独具特色的旅游项目，做好一项是一项，不搞重复建设；建立专业团队管理旅游工作，形成自己的农庄休闲旅游客户社群，打造旅游品牌。由于房地产的投入较大，因此应放到后期发展，通过争取扩大建设用地面积和旅游拉动土地价值两大手段，撬动房地产业开发。 灵魂，解决新引力问题
一个灵魂,整合优势资源，构建核心吸引力主题是策划的灵魂，抓住这一灵魂，将其贯穿于策划的每一个环节，使策划的各个要素实现有机组合，提升项目的整体品质。
为农庄寻找一个灵魂，构建核心吸引力，方向方式各不相同，但是综合目前比较流行的主题模式，总结如下：
1、特色农业主题
围绕庄园的田园景观、农业生产活动和特色农产品等吸引物，从景观性、体验性、休闲性、有机健康角度进行策划，定位景观农业体验、创意农业休闲等，开发出农业游、林果游、花卉游、渔业游、牧业游等不同特色的主题休闲活动来满足游客体验农业、回归自然的心理需求。
2、科普教育主题
兼顾生产、科技示范与科普教育的功能，在农业科研基地的基础上建设、利用科研设施作景点、融入现代审美观的特色型发展模式。如北京小汤山农科科技示范园，苏州的“未来农业大世界”，珠海的“现农业王国”等。
3、风水养生文化主题
风水养生主题是充分结合地形地貌，导入风水养生理念，结合风水艺术景观来构建风水农庄；而生态养生则是利用项目地特有的养生资源，如中药材、温泉、森林负氧离子等，推出一系列特色养生度假发展模式。
4、商务会都主题
商务会都型休闲农庄是以发展模式以优美田园风光为依托，利用优质的生态环境建立特色主题、建设商务套房、会议室等商务必要设施，围绕商务活动、集会、团体性接待形成对应的配套服务项目如康体、康疗、歌舞宴等，来满足商务游客各种需求的发展模式。
5、果酒庄园主题
以酒文化为主线，带动各类特色果品的种植、采摘和体验，同时形成各类不同类型的酒庄、酒窖、酒文化博览馆等。
6、体育公园主题
融入现代体育运动与康体度假，打造体育花园与康复社区为主题的休闲农庄。
7、低碳环保主题
低碳环保成为现代社会的流行理念，在农庄中通过一批具有示范意义和推广价值的绿色生态建筑、节能环保建筑及其他新能源产品，形成体现未来生活的未来主题农庄。如利用高新能源做出一个低碳休闲农庄样板。
产品，解决玩什么的问题（转型升级）
1、理念升级：从观光旅游到休闲度假
从观光旅游到休闲度假的过程，是一种理念的转变，即由“单一农业观光”向“复合休闲度假”提升，从而形成7x24x365天的休闲概念，并将快乐的休闲度假理念融入到项目打造中去。
2、角色的升级：从开发商向经营商、运营商升级
作为休闲农庄的开发商，角色定位应向整合经营商、运营商升级，在项目的打造中立足区域开发与核心项目建设与开发的角色，将未来最具潜力与盈利价值的项目拿在手中，同时打造出以休闲度假为依托的运营平台，充分导入具有联动供应能力的专业休闲、游乐、餐饮等机构，实现运营协作。
3、规模的升级：从大景观发展到大旅游，从地块本身发展到区域联动
1）做“大”景区，实现大景观向大旅游的跨越
目前，项目地旅游的发展不能够仅仅是做到大景观，而是应当从“大景观”，过渡到“大景区”，最终做到“大旅游”。第一，是景区规模要大；第二，是景区产品体系完善，足以满足游客的各种需求，留住游客；第三，是景区影响力要大，成为重要的休闲度假旅游目的地。
2）跳出地块看区域，实现区域联动
项目的发展绝不能够局限于项目地块本身，而应当从发展特色和发展潜力考虑，跳出项目地块放眼区域，即立足地块，作为启动核心，联动实现区域的整合升级，为整个区域的特色农业发展发挥带动和示范作用。
4、产品的升级：六大策略提升产品品质
传统型的农家乐产品已并不能满足现代人对于品质的需求，如何做出品质产品，则需要从以下6大方面进行升级：做有品牌的产品，有知识性的产品，有文化的产品，有娱乐性的产品，有体验性的产品，国际化的产品。
1）品牌化：一种是将企业的品牌文化融入休闲农庄形成品牌化的休闲农庄；另一种是善用资源，结合区域文化，塑造农庄特色，农庄经营者充分发掘其优势资源，结合区域文化，做出创意和特色，塑造农庄品牌。
2）知识化：休闲农业是“自然与生活科技”学习领域实施自然教育的场地之一，农业园教育形态也将是未来休闲农业发展的一个方向。
3）体验化：重视游客参与，设计体验活动。将游客融入情境，感动其视、听嗅、味、触觉，使其产生美好的感觉，这将是未来休闲农场在竞争中取胜的关键。
4）娱乐化：创新产品的游乐方式，让游客在美景如画的环境中玩的尽情尽兴。
5）养生化：发挥养生功能，促进人们健康。休闲农业的基本功能，就是提供一个减压、养生保健的场地。休闲农场就是提供市民暂时脱离家庭与工作束缚的“第三空间”。
6）国际化：扩大视野，迈向国际旅游市场。一是把休闲农业发展纳入政府旅游推介活动中去，提升休闲农业的人气。二是产品设计上更加人性化、国际化，吸引国际友人更多的走进农业园区，体验中国农业休闲文化。
商业，解决卖什么的问题（商业模式）
商业模式解决的是项目卖什么的问题，作为生态型的休闲农庄项目，优鲜农业从运营的角度上来看有七大卖点。前三项所卖为虚，是一种潜在的价值；后四项所卖为实，是项目收益所在。
一卖理念：独具匠心的理念，是一个项目的灵魂。它虽不能带来直接的经济效益，却决定了项目可持续发展的前景，并能够从精神上吸引一批志同道合的旅游者。
二卖品牌：品牌是心灵的烙印，通过品牌，能够提升项目地的形象，提高地块的潜在价值，形成巨大的无形资产。
三卖生态：强调的是一种生态环境，一种低碳环保、有机乐活的理念。充分发挥都市农业净化、美化、绿化环境的作用，为城市输送新鲜的空气，建立人与自然、城市与农业和谐的生态环境，使城市充满生机和活力。
四卖生产：对于农业型休闲庄园，农业仍然是其长期发展的主导产业，应奠定其主导产业的基础。因此从产业化角度考虑，发展一要脱离初级农产品的发展模式，延伸农业产业链条；二要通过农产品的研发、种植、深加工、包装、储藏、物流运输、销售等一系列活动实现产业化的发展，形成农庄的核心产业基础。
五卖生活：开发休闲农庄度假项目并结合休闲地产项目，让久居都市的游客在乡野田间享受一种慢节奏、自然品质的生活方式，而这正是市场的需求。
六卖项目：是卖市场升值后形成的溢价区间。这里面积很大，里面有很多具体项目，有些项目做初期开发，然后再把它卖掉，这就是卖市场升值以后的溢价空间。
七卖综合：形成多产业融合。根据多年研究，农业产业是农业型休闲庄园的核心产业基础，但不是唯一。休闲农业项目能够整合资源，向旅游业、地产业等方向发展，实现产业融合。对旅游产业和房地产产业的开发与引入，应遵循“农业为基础，旅游创品牌，地产求收益”的原则，分期投资，逐步发展。
营销，解决如何卖的问题（策略）
1、特色带动
围绕项目的核心吸引力――打造私属农庄游乐和乐活理念旅游产品，运用合理的营销手段影响和吸引其对应的旅游市场，形成品牌客户群，增加旅游附加值，充分重视此类市场的需求，以体验营销的方式，从每个细节出发，创造完美的旅游体验。
2、整合渠道和资源
在进行旅游宣传促销时，应针对农业、房地产业、旅游业等不同的单体项目调动政府部门、旅游企业、媒体、社会组织的积极性，进行联合促销，共同推动旅游开发。也就是说通过营销造势，实现多方共赢的良性循环结构：对政府，通过区域带动型龙头项目，形成示范效应，带动地方社会经济的大力发展；对投资商，在满足上级主管部门的需求、实现收益的同时，提升企业的形象，为企业的未来发展奠定品牌基础；对旅行社，要有足够的活力空间；对游客，要有足够的具有吸引力的休闲项目和舒适的游憩环境；对农民，要提供一个宜居的居住环境、一个稳定的就业和创业平台。
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休闲旅游地产盈利模式浅析——以无锡田园东方为例
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休闲旅游地产盈利模式浅析——以无锡田园东方为例
官方公共微信提示：&农业先驱者&致力于打造中国现代农业园区主题类旅游地产介绍对于旅游地产的界定，业内一直存在很多分歧。这里的旅游地产指依托周边丰富的旅游资源而建，有别于传统住宅项目，融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。旅游地产与传统住宅地产开发相比，资金需求更大、运营周期更长。其中，通过不断开发大型游乐或运动项目，创造持续的体验型愉悦吸引力，并以此为依托，推动房地产开发的发展模式，定义为“主题类旅游地产”。该模式的最大特点是对传统的旅游资源依赖程度低，主要通过人工景观来实现景观再造，可以进行异地复制。这是一种构景开发，即发展商自己投资，建设一种独具吸引力、具有旅游度假气氛的大盘，常以主题公园的形式来推动房地产开发；区别于借景开发，即依托自然风景或人文景观资源开发房地产。旅游文化地产是文化地产的分支。在国内地产商中，华侨城算是文化旅游地产做得最好的。华侨城是亚洲第一大主题公园运营商，有锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等主题公园，同时在公园周边开发地产。旅游地产的收入来源一、物业销售收入这是地产项目的利益根本，所有的地产项目定位、开发，最终的利益首当其冲的必将是通过对外的销售来实现盈利。出售的物业类型可以有住宅、商业及写字楼，因为旅游开发让所在区域的价值得到提升，旅游地产的售价可以比其他区域高很多。旅游带动了地产项目的人气，同时还可以营造轻松活跃的办公氛围，对于文化创意型企业具有较强吸引力。话说，当上海迪士尼还只是一纸方案，周边的土地与项目便已经借风狂涨。物业出售可快速回笼资金，有利于资金周转。二、物业经营性收入旅游地产中部分物业可以自持，取得经营性收入。比如主题酒店、Shopping Mall、会展中心等物业，随着区域价值提升，人气聚集，以及品牌影响力的扩大，其收益将不断增长。三、旅游经营收入在建成后维护成本最低，随着整体旅游公共产品的完善，景区门票、休闲产品的提供，此类收入为项目提供了长期的、持续的现金流。同时，地产项目的开发反作用于旅游项目，使得旅游项目有了更丰富的客流保障。四、土地增值收益旅游地产项目一般位置相对较偏远，取地成本相对较小，但通过旅游开发和品牌价值的建立，所在区域价值大大提升。前期的低价土地成本，也为后期进行土地的二次转让或者合作开发提供了强有力的筹码。总结目前大部分旅游地产项目中，地产收益比重仍占主导。比如，地产业务每年为华侨城贡献约80%的利润，是其盈利核心，但间接的价值创造中心还是旅游业务。据统计，我国70%的主题公园亏损，20%收支持平，只有10%能盈利。旅游项目本身盈利有限，收回成本需要15年以上，小编不知道这个统计是怎么计算的，但是如果旅游业务持续经营，提升地块价值，营造良好环境，其成本能够被周边地产覆盖，那么这个项目也是成功的，无可非议。旅游业的特征是投资收益期长、利润率低、可持续回报时间长；而房地产项目特征是：投资收益期短、短期高额回报、融资能力强，两者如果能够完美结合，旅游与地产的融合是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售利润，低成本土地与高成本配套等相互联结的极佳发展模式。主营业务专业承接现代农业园区、休闲农业观光园、农业主题公园、休闲农庄的规划与设计；专业建造智能温室、生态餐厅、无土栽培、温室观光园等设施项目；“农业先驱者”---致力于打造中国现代农业园?关注我们：?点击右上角按钮：分享到朋友圈?滚动到页首点击：农业先驱者?搜索微信号：nongyexianquzhe?二维码识别：长按下图二维码，弹出识别并关注农业先驱者(nongyexianquzhe518)　
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