上海市关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)
【导语】：
关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)办法全文解读 　　上海市规划和国土资源管理局前天正式发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)》，共23条。继2014年全面实行工业用地全生命周期管理新政后，上海今年再次出击，重点推进经营性用地全生命周期管理。至此，上海市将实现工业用地和经营性用地全覆盖、全要素、全过程的全生命周期管理。该《规定》自日起施行，有效期至日。　　根据《规定》，经营性用地是指商业、办公、商品住宅等用地，商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途。所称的经营性用地出让全生命周期管理，是通过健全经营性用地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等机制，将项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。　　《规定》中所适用的范围是指本市新增的经营性用地，以及营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施、社会事业项目用地。如出现历史违法用地处置、存量补地价项目、原划拨土地转出让等情形，也参照本规定执行。　　《规定》指出，出让人应根据控制性详细规划，确定出让地块的土地用途、混合用地建筑量比例、容积率、建筑限高、住宅套数、公共服务设施、公共空间等基础出让条件。规划确定的城市重要特定地区(如城市公共活动中心、历史文化风貌保护区等)，应在控制性详细规划的基础上开展城市设计，并结合开发机制，编制控制性详细规划附加图则，经批准后纳入土地出让合同。　　《规定》强调，土地出让后，在使用过程中发生污染的，应按照“谁污染、谁治理”的原则，承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可按照合同约定解除合同，无偿收回土地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境修复的有关费用。　　基于本市人口、资源、环境紧约束背景和“创新驱动发展、经济转型升级”的战略要求，今年推出的经营性用地全生命周期管理，是以土地出让合同为平台，通过健全经营性用地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等机制，加强项目在土地使用期限内全过程动态监管。。　　上海市人民政府办公厅转发上海市规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)》的通知　　沪府办[2015]30号　　各区、县人民政府，市政府有关委、办、局：　　市规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。　　上海市人民政府办公厅　　二○一五年三月二十四日　　上海市规划和国土资源管理局关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)　　第一条 (目的和依据)　　为充分发挥土地资源市场配置作用，加强经营性用地出让全生命周期管理，提升城市功能和品质，提高土地利用质量和效益，促进经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《上海市土地使用权出让办法》《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》(沪府发[2014]14号)等有关规定，制定本规定。　　第二条 (定义)　　本规定所指的经营性用地，是指商业、办公、商品住宅等用地，商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途。　　本规定所称的经营性用地出让全生命周期管理，是指以提高土地利用质量和效益为目标，以土地出让合同为平台，通过健全经营性用地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等机制，将项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。　　第三条 (适用范围)　　本市新增的经营性用地，以及营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施、社会事业项目用地，按照本规定执行。历史违法用地处置、存量补地价项目、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。　　第四条 (基本原则)　　(一)坚持市场配置资源的原则，公平、公正、公开出让土地;严格限定划拨用地范围，营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施、社会事业项目用地实行有偿使用制度。　　(二)坚持遵循经营性用地全要素管理的原则，将经营性用地项目建设、功能业态、运营管理、节能环保等要素与其他出让条件纳入土地出让合同管理，注重经济效益向注重经济、社会、环境综合效益转变。　　(三)坚持实施土地利用全过程管理的原则，以土地出让合同为平台，实现建设用地开竣工、运营管理、公益性责任和建设用地使用权退出的全过程管理。　　第五条 (管理职责)　　市和区县规划土地部门是本市土地出让工作的主管部门，负责经营性用地出让管理，是经营性用地的出让人。　　经营性用地出让前，出让人应征询相关职能部门意见，在对征询意见进行综合汇总的基础上，在出让文件中明确出让地块的各类建设管理要求。　　本市规划土地、投资、产业、建设、房屋管理、环保、绿化市容、交通、民防、卫生防疫、水务、文物等相关职能部门按照公平、公正、公开原则，提出经营性用地各项建设要求、管理要素、监管考核和违约处置等要求，作为土地出让条件纳入土地出让合同，并按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，对受让人的合同履约情况进行要素评定，依法实施监管。　　第六条 (规划管理要求)　　出让人应根据控制性详细规划，确定出让地块的土地用途、混合用地建筑量比例、容积率、建筑限高、住宅套数、公共服务设施、公共空间等基础出让条件。　　规划确定的城市重要特定地区(如城市公共活动中心、历史文化风貌保护区等)，应在控制性详细规划的基础上，开展城市设计，并结合开发机制，编制控制性详细规划附加图则，经批准后纳入土地出让合同。　　第七条 (土地出让研判)　　加强土地出让前的研判工作。规划土地部门应结合相关部门征询意见，对拟入市出让地块进行入市研判。从地块符合本市土地利用总体规划和城乡总体规划情况、控制性详细规划批准情况、土地储备规划计划批准情况、涉及土地农转用征收手续办理情况、地块前期动拆迁实施情况等方面，分析土地出让合规性和合理性。进一步明确社会停车场、物业用房、社区公共服务设施等公建配套设施建设要求。　　第八条 (建设管理要求)　　拟出让土地上的建设项目应符合以下建设管理要求：　　(一)加强项目开竣工时间管理。出让人应结合建设项目的建筑体量、规划建筑设计、管理要素等条件，合理约定开工、竣工时间，并可以按照土地出让价款的一定比例，约定延期开工、竣工的违约金金额。　　出让人应及时提示、督促受让人按照合同约定的开工、竣工时间进行开发建设。对逾期未开工满一年的项目，出让人应及时开展闲置土地调查和认定，合理界定土地闲置形成原因，依据《闲置土地处置办法》的相关规定进行处理。　　(二)落实装配式建筑管理要求。建设、房屋管理部门可以按照“区域统筹、相对集中”原则，分别对办公用地、商业用地、商品住宅用地的装配式建筑配置提出要求。装配式建筑一般以地块为单位整体配置，在建设、房屋管理部门对装配式建筑施工过程可控、比例可核的前提下，根据项目大小、类型等设定一定装配式建筑配置比例。　　(三)配建保障性住房管理要求。房屋管理部门应对商品住宅用地中配建的保障性住房比例提出意见，明确保障性住房的同步建设、同步配套、同步交付、建成后无偿移交等要求。　　(四)落实全装修住宅管理要求。房屋管理部门可以对住宅用地中应落实全装修住宅建设比例提出意见，明确全装修住宅建设程序应按照有关规定执行。　　(五)公共空间和保护建筑要求。规划土地、文物、房屋管理等部门应对地块内公共空间的建设、使用和保护保留建筑的使用、维护、修缮等提出要求。　　(六)绿化管理要求。绿化部门应对地块内绿化面积、绿地率等提出相关要求。对于多层建筑物业，绿化部门可以对屋顶绿化提出相关要求。　　第九条 (功能管理要求)　　商业用地，结合区域功能、社会需求、土地用途等，商业和投资管理等部门可以就出让地块内实现酒店、休闲娱乐、零售等功能、业态提出要求。　　办公用地，结合区域发展、区位环境、市场需求等，商业和投资管理等部门可以提出引入企业的行业类型等相关要求。　　营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施、社会事业项目用地，应结合土地用途和项目情况，由相关主管部门对项目应达到的功能提出要求。　　第十条 (运营管理要求)　　拟出让土地上的建设项目应符合以下运营管理要求：　　(一)商业运营要求。投资、商业、产业等部门可以对商业用地提出统一招商、统一运营、商业业态布局等要求，旅游管理部门可以对酒店功能的用地提出星级要求和管理标准。　　(二)物业持有和销售要求。为进一步提升城市功能品质，抑制房地产投机炒作，确保市场平稳健康运行，在土地出让前，投资、商业、产业等部门应综合区域配套、房地产市场、项目功能定位等因素，对拟出让地块进行综合评估，出让人可以提出商业、办公(包括公寓式办公)物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同。
　　社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有(除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的物业外)。　　出让合同中可以约定由商品住宅建设单位持有部分住宅物业，用于租赁(除按照相关规定及合同约定应移交政府及政府有关部门的保障房等物业外)。
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　　商服用地和商业用地只是一字之差，含义和区别又有什么呢?本文小编就给大家普及一下相关的知识内容，什么是商服用地?以及商业用地和商服用地有哪些区别?
　　一、什么是商服用地
　　商业、金融业、餐饮旅游业及其他经营性服务业建筑及其相应的附属设施用地，称为商服用地。
　　商服用地的特征
　　(1)地块出让使用年限最短。目前在我国，商服用地大部分属于出让的土地。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商服用地出让用地最高年限为40年。
　　(2)受节约集约用地原则限制。《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求，按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准。
　　(3)土地利用价值高。商服用地多处于繁华地段，可以产生更高的经济效益。也就是说可以引起地价的上涨，有时上涨的幅度可以达到几倍甚至几十倍、几百倍。
　　(4)区域选择性强。与居住用地不大一样，商服用地在地域上选择性很强，不是任何一块土地都可以作为商服用地的。除交通便利外，特别注意营业环境和收益状况。
　　(5)比较适宜收益还原法评估。
　　(6)可逆性差。农用地要变为商服用地比较容易，但要商服用地转为农用地则极为困难，因为拆除地上的建筑物、构筑物要耗费大量人力、物力和财力，恢复土壤也需要一定的时间，复垦的成本相当高。
　　二、商业用地和商服用地有哪些区别
　　商业用地是商服用地的一部分。
　　1、商服用地的范围：
　　商业用地。商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地。
　　金融保险用地。银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。
　　餐饮旅馆业用地。饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应附属设施用地。
　　其他商服用地。写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼用地。旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。
　　2、商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。商服用地，是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。
　　以上内容是关于商业用地和商服用地的区别和含义，要大多数的购房者去了解知识，以防在买房的时候彷徨，更多的拿准主意，知道自己想买啥样的房子。
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