-- 蚌埠日报 --
全过程、全要素管理工业项目用地———
工业用地将实行弹性年期出让
本报讯(记者 李扬)记者从市国土资源局获悉，近日，我市出台《蚌埠市工业项目用地“两全”管理暂行规定》。该文件的实施，将更好发挥市场配置土地资源的作用，对今后提高我市工业用地节约集约用地水平起到积极有效的作用。　　
《暂行规定》在全省第一次提出“全过程全要素”的“两全”管理要求，指出今后我市新增供应工业用地要坚持落实土地利用全要素管理，严格实施土地利用全过程管理。市国土局利用科负责人告诉记者，工业用地全过程管理是指以提高土地利用质量和效益为目的，以土地出让合同为总揽，对工业项目准入、开竣工、投达产、土地使用权续期、转让、抵押、退出等全过程进行监管。工业用地全要素管理是指通过健全产业准入、土地利用绩效评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、环保等要素纳入监管范围。　　
“两全管理”与以往工业用地出让管理相比，覆盖面更广、更深、更全面。同时，规定中还要求用地单位与辖区政府(管委会)签订《入园工业项目“两全”管理协议》，管理协议中详细规定了全要素全过程管理的内容、标准、方法和措施。今后，我市工业用地出让将实行以土地出让合同和入园项目“两全”管理协议履约情况为出发点和落脚点的供后监管机制，通过制度保障遏制企业囤地圈地，促进土地节约集约利用和实体经济的转型发展。　　
《暂行规定》另一个“亮点”是提出了工业用地弹性年期出让制度。工业用地弹性年期出让是指根据国家产业政策、项目生命周期、土地利用总体规划、城市总体规划等综合确定工业用地出让年期。市国土局利用科相关负责人告诉记者，工业用地弹性年期出让制度实行后，我市工业用地出让将打破以往传统单一的“50年一贯制”，调整为根据项目产业类型、投资强度、行业特点确定出让年期，出让年期从5年到50年不等，结合不同出让年期，相应调整工业用地的出让价格。　　
据了解，下一步，市国土局将就如何贯彻落实工业用地“两全”管理新体制和实行工业用地弹性年期出让制度提出具体的实施意见和操作细则，推动《暂行规定》真正落到实处。&
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差别化供地 弹性化出让
富阳实施产业用地新政
通讯员 陈双兰 郭云伟 驻富阳记者 骆炳浩 今后富阳年度新增工业用地指标，原则上用于保障省、市、区确定的重点项目和重大招商引资项目；一般产业用地出让年限可由50年缩短至30年，相应的土地出让起始价也将打六折；鼓励企业将闲置工业用地分割转让……富阳区政府近日出台的《关于进一步优化产业用地管理、促进土地要素市场化配置的实施意见》，为推进“工业强区”建设提供有力支撑。 新增用地指标优先保“重点” 近年来，省政府下达富阳的建设用地指标急剧缩减，新增工业用地自然就无法保障所有项目用地。 《意见》规定，富阳用地指标实行差别化保障，即年度新增用地指标用于工业项目建设的，原则上用于保障省、市、区确定的重点项目和重大招商引资项目；其他工业项目用地原则上通过盘活存量建设用地解决。 对于存量工业项目，富阳也按亩产效益进行差别化保障，对于A类（重点发展）工业企业项目，优先保障其新增用地指标供给；对于B类（鼓励提升）工业企业项目，根据准入评价结果情况安排供地；对于C类（帮扶整治）、D类（落后淘汰）工业企业项目，原则上不予安排供地。 产业用地试行弹性化出让年限 《意见》规定，省、市、区确定的重点项目和重大招商引资项目及符合富阳产业导向的战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等鼓励类产业用地的土地出让年限可按50年确定，一次性整体出让；其他产业用地土地出让年限原则上按30年确定，土地出让起始价按照0.6系数确定。 国土富阳分局负责人解释，弹性化出让年限是富阳产业用地政策的重要突破。根据前期调查，工业企业生命周期约为20年，能够成长为20年以上的企业非常少。因此，对于一般性的产业用地项目来说，将50年的土地出让年限缩短为30年，土地出让起始价打六折，将有效降低企业用地成本，缩短土地的流转周期。 30年期产业用地可试行“先租后让” 《意见》规定，30年期产业用地可试行“先租后让”或一次性整体出让。试行“先租后让”的，应先签订为期6年的租赁合同，租金按总地价的10%确定。租赁用地履约情况考核验收达标的，可签订剩余年期土地出让合同，并按规定办理30年期《土地使用权证》。 国土富阳分局负责人解释，这种“先租后让”的方式既可以减轻企业负担，又能给企业一定制约。“对于企业来说，先期投入的钱少了，6年后运行得好，这块地就全额出让；如果运行不好，且整改不到位，政府就将把这块地收回，给其他需要用地企业，真正提高用地绩效。” 存量工业用地可分割转让 有些工业功能区存在“空心化”现象，出现了不少“僵尸”企业。如何提高土地的集约节约利用率？《意见》提出：鼓励工业企业盘活存量用地。 也就是说，企业如有用而未尽的空闲用地，如果自己用不了，现在可向所在乡镇（街道）提交方案，申请分割转让，经发改、规划、国土等部门审查、论证并报请区政府审批后，即可办理分割转让手续，将土地转让给有需求的企业。 “这其实相当于新供一块地。”国土富阳分局负责人表示，空闲用地可以分割出让，使得企业手中的富余土地可以变现，既为企业增加了现金流，还可以通过二级土地市场，让其他急需用地的企业拿到土地，真正实现盘活用地的目标。
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差别化供地 弹性化出让
富阳实施产业用地新政
通讯员 陈双兰 郭云伟 驻富阳记者 骆炳浩 今后富阳年度新增工业用地指标，原则上用于保障省、市、区确定的重点项目和重大招商引资项目；一般产业用地出让年限可由50年缩短至30年，相应的土地出让起始价也将打六折；鼓励企业将闲置工业用地分割转让……富阳区政府近日出台的《关于进一步优化产业用地管理、促进土地要素市场化配置的实施意见》，为推进“工业强区”建设提供有力支撑。 新增用地指标优先保“重点” 近年来，省政府下达富阳的建设用地指标急剧缩减，新增工业用地自然就无法保障所有项目用地。 《意见》规定，富阳用地指标实行差别化保障，即年度新增用地指标用于工业项目建设的，原则上用于保障省、市、区确定的重点项目和重大招商引资项目；其他工业项目用地原则上通过盘活存量建设用地解决。 对于存量工业项目，富阳也按亩产效益进行差别化保障，对于A类（重点发展）工业企业项目，优先保障其新增用地指标供给；对于B类（鼓励提升）工业企业项目，根据准入评价结果情况安排供地；对于C类（帮扶整治）、D类（落后淘汰）工业企业项目，原则上不予安排供地。 产业用地试行弹性化出让年限 《意见》规定，省、市、区确定的重点项目和重大招商引资项目及符合富阳产业导向的战略性新兴产业、先进制造业、信息经济产业等鼓励类产业用地的土地出让年限可按50年确定，一次性整体出让；其他产业用地土地出让年限原则上按30年确定，土地出让起始价按照0.6系数确定。 国土富阳分局负责人解释，弹性化出让年限是富阳产业用地政策的重要突破。根据前期调查，工业企业生命周期约为20年，能够成长为20年以上的企业非常少。因此，对于一般性的产业用地项目来说，将50年的土地出让年限缩短为30年，土地出让起始价打六折，将有效降低企业用地成本，缩短土地的流转周期。 30年期产业用地可试行“先租后让” 《意见》规定，30年期产业用地可试行“先租后让”或一次性整体出让。试行“先租后让”的，应先签订为期6年的租赁合同，租金按总地价的10%确定。租赁用地履约情况考核验收达标的，可签订剩余年期土地出让合同，并按规定办理30年期《土地使用权证》。 国土富阳分局负责人解释，这种“先租后让”的方式既可以减轻企业负担，又能给企业一定制约。“对于企业来说，先期投入的钱少了，6年后运行得好，这块地就全额出让；如果运行不好，且整改不到位，政府就将把这块地收回，给其他需要用地企业，真正提高用地绩效。” 存量工业用地可分割转让 有些工业功能区存在“空心化”现象，出现了不少“僵尸”企业。如何提高土地的集约节约利用率？《意见》提出：鼓励工业企业盘活存量用地。 也就是说，企业如有用而未尽的空闲用地，如果自己用不了，现在可向所在乡镇（街道）提交方案，申请分割转让，经发改、规划、国土等部门审查、论证并报请区政府审批后，即可办理分割转让手续，将土地转让给有需求的企业。 “这其实相当于新供一块地。”国土富阳分局负责人表示，空闲用地可以分割出让，使得企业手中的富余土地可以变现，既为企业增加了现金流，还可以通过二级土地市场，让其他急需用地的企业拿到土地，真正实现盘活用地的目标。关于工业用地弹性出让与租赁的几个问题_论文_百度文库
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关于工业用地弹性出让与租赁的几个问题
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你可能喜欢土地弹性年期出让制能否防止工业企业变身“地主”？-中新网
土地弹性年期出让制能否防止工业企业变身“地主”？
　　新华网上海４月２４日电（记者叶锋）在住宅地产持续受到调控的同时，“工业地产”成为资本投机炒作的又一领域，对土地市场和实体经济带来负面影响。上海近期出台土地新政策，实施工业用地弹性年期出让制。北京、深圳、湖南等地也已探索类似做法。业内人士认为，弹性出让有助于降低工业用地价格非理性上涨预期；同时，应建立完善对工业用地出让后利用状况的全程监管，以遏制企业囤地圈地，促进土地节约集约利用和实体经济转型升级。
　　工业用地怪象：紧缺与闲置并存
　　一边是土地指标紧缺、优质项目无地可用；一边则是大量土地闲置或低效利用，企业“押宝”土地升值，更无心转型升级。工业用地领域这种怪象，在一些城市并不少见。
　　记者日前在东部一些地区采访发现，由于市场形势变化和经营成本提高，一些传统加工制造业被迫“腾笼”，厂房、仓储处于闲置或半使用状态。不过，许多企业并不急于“换鸟”，一来产业升级确实不易，二来企业当年拿地价格相对低廉，目前企业仅依靠出租厂房就可获利不菲，而土地升值带来的远期收益更可能远超看得见的实体经营利润。
　　戴德梁行提供的数据显示，２００７年以来，热点城市工业用地价格快速上涨，一些一线城市工业用地价格年均涨幅超过２０％。专家分析认为，这主要是土地闸门收紧、工业用地土地指标紧张等因素所致，也与“工业地产”快速兴起、投机资本大量涌入有关。
　　不过，相比于住宅和商业用地，工业用地的价格仍相对较低。在楼市调控的重拳下，越来越多开发商将目光转向于此。近一两年来，富力、万通、招商、五矿等知名房企纷纷进军工业地产，并向二、三线城市布局。
　　弹性年期出让影响几何？
　　日前上海市发文明确，将在全市实施工业用地弹性年期出让制，原则上新增工业用地产业项目类出让年限不超过２０年，出让价格按照基准地价对应的最高年限进行年期修正。对于国家和全市重大产业项目，经认定后最高年限可放宽至５０年。此前，上海已在浦东临港地区先行探索类似做法。
　　“实行工业用地弹性年期出让，更贴近工业项目实际存续周期，也有利于规范引导形成土地节约集约利用的制度环境，防止土地低效使用乃至闲置。”上海市规划国土资源局相关负责人表示。
　　弹性年期出让已成为国内不少地区工业用地新政策的重要内容。深圳前海、北京市经济技术开发区、湖南省等都提出实施工业用地弹性年期出让，打破单一的５０年制，而将新年限原则确定为２０年，或１０－５０年不等。
　　上海市土地学会副会长袁华宝说，弹性年期出让在降低企业土地成本的同时，将促使企业更多把发展目标和工作重心放在生产经营上，还将对工业用地市场价格产生明显影响，也会改变部分投资者试图通过囤地、圈地牟利的预期。
　　戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为，２０年或３０年期工业用地的出让价格明显低于５０年，新兴企业进入门槛明显降低；同时，一些企业如果无法实现合同约定的税收或产出承诺，一个较短的年限也利于政府在法理上较快收回土地，对于提高土地利用效率有帮助。
　　从源头防范囤地圈地须打组合拳
　　专家认为，与开发商对住宅用地一次性开发、销售不同，工业用地的使用将覆盖的产业项目周期更长，对其利用情况的监管也需更加细化、更需打组合拳。
　　据了解，在新一轮土地管理中，为推进工业用地“得其所用”、防止其被变相炒作，不少地方均提出多条“硬约束”。
　　自今年２月下旬以来，上海已连发三文，对全市土地及工业用地利用出台新举措，除弹性年期出让外，还提出对地块进行全生命周期管理――将项目建设投入、产出、节能、环保、就业等经济、社会、环境等各要素纳入合同管理。
　　记者在新版上海工业用地产业项目类使用权出让合同中看到，合同要求土地受让人按开工、竣工、投产等时间决定缴纳履约保证金，明确固定资产投资、投资强度、税收强度等须不低于约定标准等。
　　据了解，无锡、宁波等地也实行了工业用地时间履约保证金制度；宁波规定以项目为单位整体报批开发的工业项目，其项目用地、地上建筑物不得分割转让；北京经济技术开发区则明确，园区内工业用地无法达到约定使用条件的，采取收储或经批准限制转让。
　　业内人士指出，应进一步研究以市场化手段推进工业用地节约集约利用，促进工业用地市场健康、理性运行；同时，对已经出台的土地新政策，应加强落实和监管，严格打击非法圈地囤地、粗放使用土地等现象。
【编辑:陈璞】
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直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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今年1月1号，我市出台了《遂宁市工业用地弹性供应改革实施方案》，逐步改变全市已延续了十余年的传统工业用地供应方式，这也是截止目前，我省以市政府名义出台改革方案的唯一市州。
&&&&土地供应方式由&单项选择&向&多项选择&转变
遂宁作为西部后发地区，随着区位优势凸显，城市竞争力不断增强，从近两年来看，遂宁经济增速在全省处于领先地位，要保持这一良好的发展势头，土地要素保障则显得尤为重要。
今年1月1号起执行的工业用地弹性出让改革方案，首先是供地方式从&单项选择&向&多项选择&的转变。过去，政府供应工业用地，方式是唯一的，只有50年出让这一种。而新的弹性出让改革办法出台后，企业对政府的工业供地方式就有了多项选择。
工业用地弹性供应方式包括租赁、弹性年期出让、先租后让三种方式。其中，租赁分为短租和长租，短租不得超过5年，长租不得超过20年。弹性年期出让则是将工业用地使用权设置为10年、20年、50年三种出让年期。先租后让是指政府将工业用地使用权先行以租赁方式向使用者供应土地，承租人在租赁年期内或租赁到期时，经园区管委会（政府土地储备机构）核验达到约定要求的，再按照弹性年期办理协议出让。
随之而变的，还有土地价格和价款缴纳上的变化。在土地价格上，&弹性&供应方式的价格，采用按使用期限除以最高年限50年的平均系数确定土地价格，较一次性出让50年的&刚性&模式大幅减少了土地取得成本。市国土部门相关责任人给我们算了这样一笔账。
比如，按照&刚性模式&，以前取得一宗面积为100亩的工业用地，即使国家规定的最低标准，我市市城区为9.6万元/亩，企业也要支付960万元。而现在按&弹性&方式选择先租赁5年，5年的租赁价格为0.96万元/亩，租赁100亩则只要96万元。
在价格缴纳上，企业可以采取租赁方式取得土地，价款除前五年要一次性缴清外，五年后可以按一定年限分期缴款，帮助企业减少前期土地投入成本。
优化的投资环境是招商引资的重要条件。在土地供应程序上，还增加了事前公布拟出让工业用地信息和工业企业预申请用地程序，增强供地的有效性和针对性，让土地供需信息更对称。
新政策的实施体现着政府开明开放、俯下身子倾听民意的执政理念。随着工业土地出让弹性年期制成为遂宁新一轮调结构、促转型的制度性手段。在遂宁这一块川中热土，改革创新的步伐将更加铿锵有力。
本台全媒体记者 唐颖 聂凡杰
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