新老物业交接留下问题一串 金鲁班物业：均属历史遗留问题
&&& 花钱购买的立体车库无法使用、电梯屡次损坏得不到彻底维修……近期，万豪国际公寓的业主们遇到诸多麻烦。新进驻的金鲁班物业公司表示，上述情况均属历史遗留问题，已上报相关部门申请处理。
&&& 业主投诉
&&& 2015年2月前后，万豪国际公寓原来的物业公司合同到期，新来的金鲁班物业公司进驻该小区。有业主称，之前业主们已经向原物业公司交过停车费，有的交到6月，有的交到10月。金鲁班物业进驻后，地下停车场的立体车库就没法再用了。前一阵，物业公司要求车主们按150元/月的标准再次交纳停车费，被业主们拒绝。
&&& “立体车库是业主们花钱买的，管理费也已经交了，但现在却没法用”，业主们称，现在只能把车停在地上。另外，小区内电梯屡次损坏、路灯一盏都不亮等问题，也无法得到妥善解决。物业回应
&&& 关于新老物业的交接情况，记者向万豪社区居委会做了了解，一名工作人员称，两家公司当时只交接了部分项目，但具体情况其个人不了解，相关负责人外出开会去了。
&&& 4月10日，金鲁班物业公司一名工作人员对记者表示，该公司进驻后发现，当初开发商在建设地下立体停车库时就没有备案，此后也一直没有进行质检。目前，质监部门已不允许该车库继续使用，物业公司也不再收停车费。
&&& 该工作人员称，业主们前期交纳的停车费并没有交接到该公司手中，该公司进驻至今未收取任何费用，也尚未签订任何合同，只是“义务帮忙”。交到前物业公司的费用，应该向他们索要。该小区目前面临的立体车库、电梯、消防等多方面的问题，都是历史遗留问题，物业公司已经以书面形式报给相关部门，目前正在等待处理。
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新老物业交接知识 新老物业交接方案、内容、流程、注意事项
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　　开发商、业主大会和原物业公司要做好承接查验前的准备工作，并及时书面通知新物业公司进行承接查验。新物业公司应当在接到通知后15个工作日内做出书面回复并与开发商或业主大会约定承接查验时间。在约定时间内，开发商、业主大会或原物业公司应先做资料交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其他有关资料移交给新物业公司。
　　资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。
　　资料交接完毕后是现场交接：新物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。开发商或业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。
　　开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域 的正常秩序。
　　交接前的准备工作
　　一、物业费、停车费等费用
　　物业向业主所收取的物业费、供暖费、停车费及水、电费等其他费用，前任物业公司有无已经多收取的费用，如有，在进驻前需跟业委会或开发商进行沟通，索要回逾收的各项费用，或者对此解决方案有三方签字认可的书面约定。
　　二、各类能源费
　　前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴清。
　　三、各类遗留问题
　　1、车辆刮蹭事件，前任物业有无承诺给业主在物业费、停车费或者其他形式的解决承诺，进行摸底调查，避免接手之后造成业主费用已交，但承诺的问题还未解决。
　　2、业主家中有个别特殊问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的，摸清情况，由前任物业进行解决，避免业主日后将其承诺转嫁到新任物业。例如：个别业主减免物业费等情况。
　　3、工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握小区或业主家中的工程遗留问题的类别、开发及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。
　　四、其他准备工作
　　1、物业用房的确定
　　2、各工作岗位人员的准备是否到位的情况
　　3、办公用品、员工工服等各类物资准备情况
　　4、工程、保洁的工具到位情况
　　5、正常办公所需的各类表格等文件
　　6、垃圾清运、电梯维保等外包服务的考虑，保障交接当日的物业服务正常的开展
　　7、其他准备工作
　　对物业共用部位、共用设施设备
　　进行现场检查和验收
　　1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
　　2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
　　3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
　　交接当天注意事项
　　一、物业承接查验按照下列程序进行
　　1、确定物业承接查验方案；
　　2、移交有关图纸资料；
　　3、查验共用部位、共用设施设备；
　　4、解决查验发现的问题；
　　5、确认现场查验结果；
　　6、签订物业承接查验协议；
　　7、办理物业交接手续。
　　二、现场查验前，应当向物业服务企业移交下列资料
　　1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣 工验收资料；
　　2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
　　3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
　　4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　5、承接查验所必需的其他资料；
　　未能全部移交前款所列资料的，应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
　　三、水、电表进行抄底记录
　　将公共区域所有的涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以交接时点为据，之前的由前任物业缴纳，之后由新进驻物业公司缴纳。
　　四、物业费、停车费
　　两费用均以交接时点为据，之后的各项费用由新任物业开始计收，如有业主所欠前任物业费用，该物业必须依法依约进行收取，不能干扰新任物业的收费工作。
　　五、对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户变更名称手续，将小区能源使用用户变更为新任物业公司名称。
　　六、外包服务项目合同及其他合同的交接或重新签订相关合同。
　　七、交接当天工作可按照“部门对部门”的方式进行，即可考虑先进行保安的交接，由秩序部安排好各岗位人员在交接当天陆续接下各个岗位，随后可分别进行客服、工程、保洁、绿化等相应交接，均可采取交接方部门对应接替方的部门进行交接，双方对应交接部门均有负责人，由第三方进行监督，交接完毕要有三方签字确认的交接资料。
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新老物业交接 业主也要把好关
“这老物业公司都走这么长时间了，怎么还在提前面的物业费？”家住南浔的王先生致电党报热线，称自己近期收到一份法院送来的起诉书，里头的内容竟是小区前任物业公司要求他支付2013年以来的物业费以及滞纳金，合计6000多元。　　说起这事，王先生就有一肚子火。他反映，在前任物业公司管理期间，小区的管理可谓是“一团糟”，大到公共设施损坏，小到楼内水管破裂、绿地管养等问题向物业提出意见，得不到及时处理，甚至无人问津，“当时大家觉得，这个物业公司没有对小区尽到维护职责，公共设施没法用，已经严重影响到小区多数业主的正常生活了，所以包括我在内，有不少人拒绝缴纳物业费。”　　王先生表示，直到去年5月，按捺不住的小区业主们发函，告知物业公司要求终止服务合同，同年6月底，物业公司同意解除合同并撤离了小区，和此后负责该小区物业服务的新物业公司办理了交接手续。原本以为，换了物业就能万事大吉，但让王先生纳闷的是，新物业公司竟然也不愿意修缮设备。这是怎么回事？　　原来，前任物业公司在撤离小区前，曾邀请小区业主参与共同清点、核实各类设施状况，可受到邀请的业主因为工作繁忙，没有来到现场参与，或者只是走马观花，粗略地查看，而两个物业公司之间，也没有认真核实当时的公共设施状况……所以，当小区业主后来询问新物业公司是否可以对设备进行维修时，立刻遭到了对方的拒绝，新物业公司认为，这应当是老物业的责任。而当业主转而向老物业公司提出要求时，老物业则反驳，公司已经不再负责维护该小区的物业了，何况部分业主至今还拖欠着大笔物业费，修缮问题不应该由他们出面处理。　　新老两家物业都不愿承担修缮设备的责任，让业主们有些措手不及。此时，王先生才悔不该当初清点、核实设备时不到场，以致现在落得无人管的局面。在不断的争执中，矛盾纠纷逐渐升级，最终，该小区包括王先生在内的9名业主，收到了这份来自法院的起诉书，前任物业公司向他们索要的物业管理费，金额累计高达20万元。　　根据我国《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》]第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。　　此外，国务院《物业管理条例》第四十二条也有规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。　　承办法官分析认为：考虑到这类案件涉及人数众多，单纯的依法判决也不能彻底解决当事人的矛盾，“所以在多次向双方当事人分析案件事实及法律适用的同时，也积极引导双方换位思考、互相理解。”最终，该小区的前任物业公司同意适当减少各业主应缴纳的物业管理费，多位业主也在调解后几日内迅速缴纳了拖欠的费用。　　采访中，业内律师也告诉记者，市民在生活中遇到物业“不作为”的情况，首先还是应当保持积极沟通的态度，找到解决问题的办法，如对方坚持不予理睬，则可向业委会、业主大会反映。以拒交物业费的方式，不仅加深矛盾，也不利于事情解决。党报热线也提醒广大业主，一旦更换物业公司，在新老交接时，要注意仔细清点、核实各类设施、财务状况，以避免出现后续的纠纷。（湖州日报）
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关于新老物业交接基本情况的通报
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新老物业通过前期的数次沟通及前日昨日两日交接，情况不尽如人意，交接内容主要为小区的强弱电设备，水、煤气等设备，监控、图纸、物业用房、钥匙等各项内容，但最重要的账册余额却没有移交。由于之前对原物业移交的期望值较低，因此我们只能认为原物业能移交一项就是成功一项，但是仍然有很多重要资料至目前为止未能移交，比如历年的停车费，物业费的缴费记录等等，其他项目的移交质量问题也很多，最大的问题是设施的损坏，业委会也运用多种方式做了交涉，但是收效甚微，其中也不排除人为因素。在一些重要事项上，原物业经理始终以“我只会管人不会管事”“我不是老板我不知道”“这些材料已经准备好了你不要急”等等一系列理由来搪塞蹚浑水，却始终未交出账册和结余。临走之需将空调等一些设施全部拆走，由于之前我们对原物业可能做出的行为有了充分的心里准备，因此就由他任意撒泼，这样的行为完全是一个不讲诚信，没有基本社会责任感的公司所为，在这里我个人要为他的离开感到兴奋。由于原物业的不配合，新物业刚刚进驻，有大量的工作需要去做，包括设施设备维修维护，安保，保洁，绿化，交通等，一下子改变现状是不可能的，另外一些重大事项我们正在按部就班开展，这些是程序性事项，因此希望业主能体谅，我们正在向好的方向发展。另外我们也注意到了一些网上的质疑，说还是原来的人干原来的事，之前有保安保洁就至居委会业委会和新物业表达了自己想继续干下去的意愿，也表了态。原来的物业直接通知他们2月26号下午三点走人，没有进一步说法，可能也想给新物业一个下马威。从我们的角度来看，他们只是打工的，也算是最底层人员，既然他们也表了态，在新物业目前的情况下也确实缺人，需要另外找人，那么何不给他们一次机会来好好干呢，再说有些保安保洁也确实很负责任，他们对小区也比较熟悉，他们也不希望在之前的那种工作环境中做事，新的物业公司新的管理制度，他们不行再换也不迟，因此还是那句话，希望业主能多一些宽容多一点时间，用事实来检验，让小区不断美好。
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怎样做好新旧物业服务企业移交工作
作者： 文章来源： 点击数： 更新时间： 10:37:33
怎样做好新旧物业服务企业移交工作
武汉同济物业管理有限公司&&& 杨& 宁
新旧物业服务企业移交是在业主委员会通过招标拟定新物业服务企业，并与之签订备案后至新物业企业正式进驻项目工作的整个过程。在新旧物业移交工作中，除了自动退出情况，一般由业主委员会解聘更换新物业企业的情况下，会产生移交难的问题，常常会出现旧物业不愿走，新物业进不来的现象。下面就这一普遍存在的现象，对如何做好新旧物业服务企业移交工作，做如下分析：
一、新旧物业企业移交涉及的主体
涉及主体包括政府行政机构、开发建设单位、新旧物业服务企业、业主委员会、广大业主。由于主体类型和人数较多，关系复杂，各种意见难以统一，决定了工作中会遇到各种困难，协调难度大。
政府部门是监督机构和物业服务企业的管理机构，对物业服务行业的总体发展和行政政策以及法规都有很准确的把握。新物业服务企业在移交前充分与政府部门沟通，寻求监督指导，进一步了解项目、原物业服务企业和业主委员会的情况对于移交工作方向性的正确把握是很有必要的。
开发建设单位是物业的建造者，也是前期物业服务招投标工作的主导人，原物业服务企业多少与开发建设单位有一定的历史渊源，且在保修阶段或由于久修不善使得物业保修时限超过保修期时，会继续存在开发单位与业主之间的利害关系，开发建设单位也是新旧物业移交工作的重要主体。
业主及其委员会选择为自己服务的物业服务企业，物业服务企业向业主收取物业管理费，形成市场对价关系。他们在移交工作中最具有主观能动性，都是移交工作中的直接利害关系人。
二、旧物业服务企业退出项目的原因
原期限届满，业主委员会和物业服务企业不再续签合同，另行选聘新物业服务企业。
原期限未满，物业服务企业的服务质量与合同约定标准相去甚远，业主委员会通过业主大会解聘原物业服务企业，通过招标方式选聘新物业企业。
原物业企业因业主欠费处于长期亏损状态，不得已自动退出物业服务项目。原物业管理企业因公司战略目标调整，合同期限届满，与业主委员会协商，主动退出项目管理。
三、新旧物业移交的内容
公用设施设备：电梯、生活给排水系统、消防系统、绿化设施、康体娱乐设施、地下车库、道路、监控系统、供配电系统、其他各种配套设施等；各种图纸和技术资料：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用说明和维护保养等技术资料；物业质量保修文件。文档资料：业主信息资料、入伙资料、装修资料、日常管理资料等。物业管理费等其他物业管理相关费用的明细账目：物业管理费收缴登记表、车位费收取登记表、水电代收登记表（如果有此项）等。日常公共用水用电起止码登记表和移交时起止码的详细登记数。遗留问题：主要是指在质量保证期内出现的屋面和外立面以阳台渗水，经过长时间维修没有完全修缮好，以至超过质量保修期。还包括因公用设施设备问题影响业主正常生活的情况。物业管理用房：产权移交和实体建筑移交以及相关租赁合同的移交。
有时还伴随着员工的移交：原物业公司中业主反映比较好，对工作较积极的部分员工通过试用，可以考虑被新物业企业吸收，这些员工对项目的情况比较熟悉，有一定的真对性的工作经验，通过磨合能很好的融入到新物业企业，业主对他们比较熟悉，有利于新物业企业及时有效的全面开展项目上的物业服务工作，保障移交后物业服务工作的平稳过渡，最大限度保障业主的利益。
四、新旧物业服务企业移交的难点问题
新旧物业管理移交难主要体现在公共设施移交难、物业资料移交难和欠费处理难等方面。需要从政府、企业、业主委员会、业主几个角度来开展工作，化解矛盾和减少纠纷，顺利实现物业服务移交这一市场行为。其中，加强政府的监督指导和协调、企业的风险规避意识和实力、业主委员会和业主的互动沟通以及业主委员会合法的可行性操作是实现成功新旧物业移交的关键。&
1、物业管理费和车位费等费用的清算和移交
旧物业物业费收取账目混乱，不能详细地公布物业费收取情况，哪些是物业多收取需要退还的费用，哪些是业主需要补交的费用，都不是很清楚，给物业移交工作带来阻碍。
原物业服务企业是否收取了业主的不合理费用（包括水电周转金、防盗门安装费等项费用）；
对于业主入住时间较长的小区，物业费收缴率在80%已经算是很高的，更多的维持在60%左右，也有的在40%左右，物业费收缴纠纷是新旧物业移交的一大障碍，在这一纠纷妥善处理前，想要顺利完成移交工作是很困难的。
有些小区没有实行一户一表水电管理，由物业公司义务代收代缴，这就势必出现差额，该部分往往是由物业公司承担。差额部分移交时最终由谁承担，物业企业的损失怎样弥补，这一问题不能很好的解决，也会影响移交工作顺利进行。
2、物业管理用房移交
根据《物业管理条例》的规定，物业管理用房的所有权归全体业主共有，由于开发建设和产权登记时，大部分开发商将物业管理用房的产权登记在自己名下或在建设规划时根本没有将物业管理用房考虑进来，而是以其他性质的房屋面积充当物业管理用房面积，如商铺、空架层等，增添了移交工作的复杂性，给移交工作带来困难。即使旧物业企业同意移交，但前期旧物业企业对物业管理用房进行过装修和投入，这部分费用怎么算，还需要业主委员会和新旧物业进行协商，增加了移交难度。
3、文档及图纸移交：递交图纸、设备及物品的清单
按照 《 物业管理条例 》 第二十九条，建设单位应当向物业管理公司移交以下资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
（三）物业质量保修文件和物业使用等技术资料。
（四）物业管理所必须的其他资料。要求物业管理企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会
《物业管理条例》阐述的移交资料都比较概括，没有详细说明日常物业服务过程中所需要的资料，如：业主信息资料、装修管理资料、收费登记资料等，这就需要我们在实践工作中进一步细化，尽量完整的收集相关资料。
在前期物业管理的过程中，由于是开发建设单位主持选聘物业服务企业，其对物业服务企业进驻与否享有决定权，导致前期物业管理阶段资料移交不完整，特别是工程建设方面的资料，这也是旧物业企业向新物业企业移交资料不完整的重要原因。
4、遗留问题
质量保证期内出现的屋面和外立面以阳台渗水，经过长时间维修没有完全修缮好，以至超过质量保修期。这方面的问题需要在移交前与开发建设单位沟通，如果开发单位能够承诺在移交后对遗留问题能继续负责维修整改，对新旧物业移交和新物业进驻后日常工作的顺利开展会起到及其重要的作用。对于一些公共设施设备年久失修，影响业主正常生活和日常物业服务的情况，应在移交完毕前及时发现，妥善予以解决。
五、应对措施
物业管理工作的本质是服务，人文精神是物业管理的核心，因移交工作涉及的主体呈多样化，做好移交工作需要各方面不同程度的配合与支持，营造良好物业移交工作平台，互相之间的协调沟通起着举足轻重的作用。
1、有效沟通
& 沟通方式：可以采取座谈会、邮件、文书公告、电话、网络论坛、现场走访等方式，根据不同情况有所侧重。
沟通的意义：由于新旧物业移交工作的复杂性，在移交过程中，一定会遇到比较大的困难和阻力，了解情况、化解误解、寻求支持、分工负责以业主委员会为主导，新物业公司配合，协调一致达成统一。业主委员会与业主以及开发建设单位实现良好沟通，妥善处理业主欠费和房屋遗留问题、车位租金收取等问题，达成共识，实现多赢。
&&&&&& 由于小区项目的业主人数众多，意见很难统一，各种情绪又会相互影响，很难通过会
议和电话等形式向业主宣传新物业公司和实现与广大业主的良性互动，如果业委会成员以业主和委员的双重身份与业主们进行交流，对移交工作的开展会起到更加积极有效的作用。
2、分工协作
由于新物业企业的引进是由业委会负责，在移交工作中，业委会当然起到不可替代的主导作用，新物业企业起到操作层面的作用，各行其责，通力合作是移交工作成果与否的关键。
3、政府监管与协调
加强政府的监督机制，特别是物业管理费的使用监督机制，为日后的旧物业的退出和新物业的进入打下基础，减少有争议和矛盾的问题。不仅要有工商和税务的一般监督管理，还需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技术力量和法律、规章的强有力的支持，加大物业监管机制，把这个社会化的问题通过一个良性的管理循环来控制和监督，提供一个公平的竞争环境。政府的规则可以说是影响到整个市场的游戏规则，政府的相关政策能够与市场问题同步，而不是滞后，物业管理公司能够在遇到问题后有法可依、有法可行。
4、企业实力和风险意识提高
加强企业团队建设和规避风险的意识。企业要意识到在市场化竞争中不能盲目的市场拓展，结合行业的现状，进行充分的调研和分析，再采取相应的经济行为。而且对经济行为的可操作性细节考虑得要多，物业管理行业并不是一个低风险的行业，特别是在现在这个竞争不规范、规则不完整、没有游戏规则可依的情况下，存在很大的经营风险。
5、业委会成员素质
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