河西奥东首个房价破6万的小区是它！真实市场行情却……
来源：365淘房
摘要：最新数据显示，河西中海塞纳丽舍西苑的二手房整体报价已经超过6万/O，成为奥东首个破6万小区！
最新数据显示，河西中海塞纳丽舍西苑的整体报价已经超过6万/O，成为奥东首个破6万！
然而我却了解到，最近河西市场受新盘开盘影响严重，整个&金三银四&，河西板块二手房市场低气压，这么高的报价，二手房究竟能卖出去多少？今天我做了最新的调查。
河西热门二手房价曝光！新城整体上涨
我整理了河西中、河西南和江心洲热门小区的最新挂牌均价，大家先感受一下：
挂牌均价（元/平）
中海塞纳丽舍西苑
仁恒江湾城
中海塞纳丽舍东苑
仁恒G53公寓
万科金域缇香
万科光明城市
金基汇锦国际
莱蒙水榭春天
朗诗国际街区
保利香槟国际
奥体新城青桐园
融侨中央花园
嘉业阳光城
招商雍和府
五矿崇文金城
佳兆业城市广场
保利紫荆公馆
银城长岛观澜
仁恒绿洲新岛
升龙公园道
据河西楼市报道，目前正是价格涨幅期，新城学区房的整体价格都在上涨，不少已经超过6万元！中海塞纳丽舍西苑、万科金域缇香、西堤国际、万达华府、仁恒G53公寓等小区90O左右的两房户型，总价都要500-550万左右。
河西二手房价格6个梯队
第一梯队 |&6万元/O以上：6个
河西中仁恒江湾天成排名第一，苏瑞茗芳苑第二，仁恒江湾城三期第三，沁园村第四，中海塞纳丽舍西苑第五，奥体新城紫薇园第六。
第二梯队&| 5.5-6万元/O：10个&
以河西中部品质盘为主，宏图上水云锦、仁恒江湾城二期、银城长岛观澜汐园、奥体新城紫薇园、华新城Z园、华润悦府等楼盘均在此梯队。
第三梯队&| 5-5.5万元/O：21个
河西中部奥体新城、奥东学区房西堤国际、仁恒G53、万科金域缇香、万科光明城市等楼盘基本都在此梯度。
第四梯队&| 4.5-5万元/O：28个
河西南次新房佳兆业城市广场、正荣润o、招商雍和府、五矿崇文金城和升龙天汇以及江心洲保利紫荆公馆在此梯队。
第五梯队&| 4-4.5万元/O：22个
河西南次新房海峡城，河西中奥体名座以及江心洲的升龙公园道等楼盘在此梯队。
第六梯队 | 4万元/O以下：19个
滨江奥城观澜苑、苏宁滨江壹号、涟城、嘉业国际城、双和园等楼盘都在此梯队。
等等等！客户都在等开盘，有中介2个月卖不出一套房
@奥体东 &林升不动产中海旗舰店 徐经理：
针对中海塞纳丽舍西苑这个小区来说，挂牌价6万一平，确实是偏高了，实际成交价没有这么高。像中海塞纳丽舍西苑120平的房源，成交单价在5.7万/平左右；只有90平的两房单价有可能到6万/平。
就整个奥体东板块而言，目前市场平平，一部分客户确实在等新盘开盘，摇不上号再来考虑二手房，毕竟，奥体东新房与二手房价格倒挂比较严重，新房可以说买到就是赚到。
@河西南 &我爱我家海峡城店 郑经理：
就本门店来说，新盘开盘对河西南二手房市场肯定有影响，不少客户都在等开盘，目前一个月二手房成交量在3、4套左右。
@兴隆 &恒山路中广置业中介经理：
与春节之前相比，3、4月份的客户咨询量和带看量明显增多，现在每名经纪人一周都有10组左右的带看量，但是房源的成交比却很低。
&&这名经纪人表示，目前河西板块最热门的小区每个月仅能成交3到4套，而一般的小区每个月也就成交1到2套。与往年相比，今年的河西板块在&金三银四&期间的成交量十分低迷。
（来源：楼市零距离）
@兴隆 &中原地产江东中路店 郑经理：
河西兴隆板块二手房市场，受新盘开盘的影响非常严重，有的中介门店甚至已经2个月没有成交了。很多客户还是会来看房的，也就是说中介手上有准客户。
根据以往经验，等到河西新盘开盘之后，这部分准客户会有一些转身购买二手房。郑经理个人预计，到差不多5月底到7月初新盘基本上陆续开完了，到那时河西兴隆这块的二手房市场会出现波动。
@江心洲 &王祥房产江心洲店 &吴经理：
江心洲一二手房虽然倒挂严重，差价在1-1.2万/平，但是新盘开盘对江心洲二手房市场影响不大。
究其原因，江心洲这里的房子本身就比较稀缺，新盘也是非常难买，目前整个岛处于待开发状态，所以某种程度上说，购买二手房的客户，即使现在入手价再高，也对江心洲未来的发展很有信心。最近门店成交量大概一个月3、4套左右，成交量不如前几个月活跃。
河西开盘在即，8盘到底怎么选？
河西预计近期加推楼盘
河西8盘到底如何选？
时间成本最低：仁恒绿洲新岛、华新城买到就能拎包入住；海h名都今年6月份整体交付。
房源数最多：绿地华侨城海珀滨江684套、佳兆业城市广场488套。
买房门槛高：海h名都、保利天悦、华新城、绿地华侨城海珀滨江。
热度最高：佳兆业城市广场引起的名校学区热潮，华新城、海h名都舒适度较高，自住率高。
关注度次一级：仁恒绿洲新岛、升龙天汇
河西中偏改善自住：此次要开的保利天悦、华新城Z园，海h名都，其中海h名都、华新城只有140O以上的大户型房源
摇号概率是否会更小？
从整体看下来，相对去年难度可能会增加，拿佳兆业举例子，户型和学区是大家所关注的重点，自住+投资都是很不错的选择。
其次，此次绿地有可能会稍微好摇一些，毕竟房源数还算多。佳兆业虽然诸多优点，但是今年关注佳兆业的人实在太多太多了！一定要慎重！
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请问，想买110平米400万以内房子，投资加自住，5年以后才会去住，假设能买到的前提下，江心洲胜科星州府，南站万科九都荟，河西南的佳兆业、正荣，选哪个好，升值大？
这个要看您具体的需求，综合自己的活动范围来考虑，目前自住为主还要考虑交通的便捷性。江心洲，环境各方面都不错，南站个人认为如果撇开开放商不谈，居住条件、生活幸福指数，不如其他两个。河西南未来潜力到时不错。学区、交通、性价比都还不错。
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违法信息举报邮箱：买江心洲到底是买的什么？
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江心洲，昔日的葡萄园，如今的中新南京生态科技岛。从彻头彻尾的农村乡下，一跃而至房价比肩甚至超越新街口的“富人岛”。这种变化来得太突然，以至于对于江岛发展的争议一直不断，看好派和唱衰派并存，当然还有相当一部分南京市民，并没有（或者近期没有）亲临此地。那么，在此和大家分享一下今日的江心洲新貌，尽管已经翻天覆地，但是可以肯定的是，未来仍将日新月异。时光回溯到2013年初的江心洲，彼时生态科技岛成立不久，各项建设刚刚拉开序幕。南京眼和保利大剧院的雏形建设中的江岛科创中心与待拆迁的民房“南京船舶交易市场”的字样依稀可见建设中的一期下面是如今的生态科技岛，四大楼盘都已部分或者全部交付，岛中路网初步形成，现代化低密度生态风貌逐步体现，当然，夹江对岸的河西新城也早已羽翼渐丰。从江心洲看夹江大桥方向从江心洲看方向从江心洲看奥体方向客观来讲，全岛目前的配套设施还不够完善，商业、菜场和学校主要集中在岛中南的洲岛家园邻里中心附近，岛北只有云厨和几家便利店。交通方面，夹江大桥与长江隧道沟通了江心洲与河西、江北的交通，地铁10号线江心洲站位于岛中，公交552路从江心洲总站开往，而486路沟通岛南岛北的几个住宅小区和地铁站。配套和交通的相对欠缺使得岛上交付商品房小区的入住率相对不高，毕竟，购买江心洲的业主几乎都不是首次置业，在商业配套设施尚未完善之前，很多业主选择居住在离上班、上学更接近的、龙江和主城等地。但是选择纯投资出售兑现的也很少，多数业主希望等到配套成熟后再开启岛居生活。与当下炙手可热的河西南相比，江心洲颇为低调，甚至有些被人遗忘，但是别忘了，购买的难度甚至要高于河西南，毕竟，后者是千人摇号、8成首付，而前者是有盘连续20多个月未加推，有盘未见售楼处却已吿罄，还有盘尚未开盘售楼处和样板间已被拆除。而江心洲的二手房报价虽然也明显与新房形成倒挂，但是成交相对不温不火，因为对于改善客而言，这里的配套还不够成熟，对于投资客而言，二手价格又略微偏高，毕竟还没有断了新房摇号的念想。此外，与河西不同，江心洲采用一级开发，科研产业、文化旅游与住宅用地搭配出售，没有出现区域单价地王等刺激效应，学区的前景也没有河西中部和南部明朗，这些都使得二手市场相对理性与平稳，供需都比较小。江心洲与河西南的比较，风格迥异，各有所长要素细分项河西南江心洲点评总结自然环境区位毗邻板块河西中（一线）、江心洲（一线）、软件大道（二线）、板桥（三线）龙江（一线）、河西中（一线）、河西南（一线）、江北核心区（准一线）河西南区位好；地理位置更加优越环境容积率、绿化景观滨江风光带、鱼嘴、生态公园、高容积率环岛江景资源、低碳生态岛、低容积率河西南较为宜居；江心洲密度更低，居住环境优越，更稀缺人文要素交通地铁、公交目前1条有轨电车+公交目前1条地铁+公交目前公共交通都一般未来3条地铁+2条有轨电车+公交未来3条地铁+1条有轨电车+公交未来公共交通都很完善，河西南落实更快路网自驾目前较为完善目前一般河西南路网建设更快；江心洲过江通道逐步增加未来非常方便未来较为完善河西南南外附近有拥堵风险；江心洲过江通道有拥堵风险。教育公办学区目前较好（南外河西+一中）目前较弱（二师范+未定）目前河西南更好未来一流未来较好河西南领先概率大，江心洲不确定性大一些，落地慢一些民办教育河西南外民办目前缺乏目前河西南更好未来一流英国国王学院+南外（规划）未来学校都很好但江心洲不确定性大一些，落地慢一些其他配套商业、医疗等目前一般目前较弱目前河西南更好未来一流未来较好未来都很好，河西南更丰富，江心洲成熟慢一些旅游欢乐滨江（在建）、鱼嘴湿地公园仁恒大明文化公园（在建）、环岛风光带沿江开发，良性互动，打造旅游新亮点那么，买江心洲究竟是买什么？在我看来，主要是稀缺性。一是区位稀缺。很多人认为江心洲比较遥远，毕竟在心理观念上与主城隔江相望。那么我们不妨看看下面的地图，新街口、河西元通和江北核心区是未来南京最重要的三个城市中心，我们以德基广场、河西元通的新鸿基IFC以及江北核心区G41绿地金融中心为圆心，分别画出半径为7千米的辐射圈，发现三圈叠加的位置在江心洲岛北附近。这就是为什么南京的城乡发展纲要中提到南京将由“跨江发展”转为“拥江发展”，当城市的发展以长江两岸为主线，那么江心洲的区位优势首当其中。再看南京过江通道的建设规划、长江五桥、地铁4号线二期、地铁13号线、汉中西路过江隧道...再有，任何区域的发展不是孤立的，与江心洲相毗邻的板块，龙江、河西中、河西南、江北核心区，哪一个不是南京的小宇宙。二是环境稀缺。二水中分白鹭洲。江心洲全岛南北狭长、东西狭窄，江岸线很长，江景资源丰富，与主城、河西等地一衣带水，身处市内，却又隔绝世外。全岛可供开发建设面积不足30%，住宅用地更加稀缺，目前看似岛上还有大片土地，其实宅地已经开发近半。全岛密度很低，岛北容积率普遍在1.0-1.5，岛中也不过2.0左右，未来岛南密度更加低，而这种成片低密度居住，在主城区内几乎绝迹。以花园城市著称的新加坡，对城市环境管理水准很高，暂且不说未来科技项目落地成果如何，生态环境管理方面确实在全市领先。海绵城市示范区建设有力，暴雨时节全城看海，而江心小岛并无积水。环岛风光带、有轨电车，稳步推进。当然，低密度是把双刃剑，因为客源少，商业进展比较慢；因为生源少，学区落地也相对迟滞；因为长江阻隔，交通建设不可能一蹴而就。但是，在南京拥江发展的新形势下，配套总有完善的一天，交通总会迎刃而解，江岛的劣势是可变量，而其区位和环境优势是不可变量，这就是为什么江心洲的天花板比较高，板块有他自身的节奏和时机，而这个时机，还远未到来。就像我们曾经在岛南夹江侧见证青奥中心的崛起，我们还将在岛北大江侧看到江北核心区破土而出。江岛之上，聆听滔滔江水如城市脉搏，一分一秒，生长着的南京未来。凯旋 | 南京城记房产研究小组成员、长江荟资深会员、微博房产V认证博主、楼市独立观察者与城市发展爱好者【微博名】凯旋说楼市；中新洲岛在线【微信二维码】
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阅读下一篇二手房成交价近6万！河西未来房价格局：江心洲＞河西南＞奥体
你好啊，这里是《楼市大胆讲》第29期
本期嘉宾：阳光城市频道主编 阳光
本期话题：
1、河西南房价未来会超越奥体吗？
2、江心洲规划起点很高，但是近期利好的消息并不多，未来如何？
1、河西南房价未来会超越奥体吗？
目前，河西南（南外侧）普遍房价在4.6~5.3万/平之间，
河西中部的奥东在4.7~6.5万/平之间，
江心洲在4.3~5.3万/平之间。
而江宁最高房价则在3.9万/平左右，仙林最高房价在3.9万/平左右。江北新区核心区在3万 出头。主城区学区房一线达到8.5万/平，二线学区房5.5万/平，三线也在4万/平。非学区的不算太老旧房在5万/平以上，中海凤凰熙岸普遍在6万出头甚至6.5万/平。这是大致的南京房价格局。by 阳光
近日，河西奥体的万达华府5.98万/平的一套成交。这个价格咋舌。
区别于小面积天价学区房，学校好、总价低。而万达华府即奥东如此之高的单价，恐怕是创新高了。
就在这两天，佳兆业城市广场一套87.1㎡小户型成交，总价445万，成交单价高达5.1万/㎡。
那么问题来了，未来河西房价谁更高？
阳光给出的结论是——未来均价：江心洲＞河西南＞奥体
河西南的地价已经决定了河西南新房豪宅化，未来规划释放和利好堆积。发展层级都是高于奥体的，奥体不是不好，只是发展太早。
但是很多人想问，沉寂了一年的江心洲何以位列头牌？
2、江心洲规划起点很高，但是近期利好的消息并不多，未来如何？
江心洲很像广州二沙岛
1、坐拥江南江北最好的资源，一面是江北核心区，一边是发展成熟的龙江，居于其间的江心洲不会差，
2、江心洲的面积合适，未来会有互联网人工智能，生态旅游及高端住宅
3、稀缺性是城市中心的低密度，即使现在二手房并不那么火烫。
资源放在前面还是后面，操盘是快还是慢，江心洲最后都会发展的很好。
阳光老师曾有一篇《江心洲：未来靠想象》，勾勒出了江心洲的发展简史：
低密度的江心洲对于南京，是一个异类的存在，大城市的江河之中，主城区有如此体量的岛屿，比二沙岛、圣淘沙更大，除了住宅，还能有特色产业。也正因为异类，江心洲别墅打破了“别墅不涨”的说法，涨幅可观。
一边是南京最现代化的河西新城，一边是南京最有前景的江北新区。
对于江心洲，傲娇的银城长岛观澜首先入驻。
毕竟，都是当年找关系买房的。
我们是新的岛民——在阳台上，观澜业主如是感叹。远处，洲岛花园的原住民表示：我们不care。毕竟都是有七八套房的拆迁阶层，最不缺的就是房。长岛？观澜？不懂。
紧接着，保利紫荆公馆和24院的业主陆续上岛，对着邻居长岛观澜绅士般的点点头：岛上需要央企牌褐石风，既是富人岛，也要走学院派。
最后来的是升龙公园道，特意和邻居强调：别误会，我们来自上海，不是郑州。这就是岛北仨。
而岛南则是仁恒绿洲新岛的天下——对此，岛北仨不承认：你容积率高，伪江心洲。
绿洲新岛也不做声，大大咧咧的把江岛华庭搂在怀里：岛南，我们是圈层。对此，江岛华庭俏脸一冷：别碰我。
这时，大家看到胜科星洲府。星洲府摆摆手，窃窃私语：不好意思，我只是路过。请忽略我的存在。
10号线位于岛南，有轨电车已动工，4号线也极有可能在岛北设站，远期还有13号线。当然，那是longlong time以后的事了。周边有学校：小学，初中教育用地——江心洲岛北业主永恒的四个疑问：
小学什么建？
初中什么时候建？
小学、初中是什么名校分校？
孩子大了，等不及，要不要买个鼓楼学区房？
四个疑问，层层递进，逻辑上还是蛮缜密的，充分体现了江心洲岛民的教育焦虑与修养。
现在，在金陵中学确定上岛之后，疑问又多了一层：会不会带来金陵中学的9年制一贯教育，第二个汇文？
365楼市副主编万昕：江心洲的未来目前只能靠想象，可以脑补下岛主是多么的焦虑，我身边的娟姐说，岛主是不是都已经步入不需要考虑学区的年龄了？我摇摇头，在现阶段，江心洲是距离河西最近的适合改善的稀缺低密度住宅，重点是二手房单价目前比河西南还便宜，在买奥体二手大平层和江心洲的别墅比，哪个更容易让人心动呢？江心洲还没有那么高不可攀，400万也是可以上岛的。
从稀缺性上看，江心洲得天独厚，但是规划的落实，恐怕还要等等。
3、2018年买房建议
1、房价不会暴涨，不会腰斩
2、刚需先上车，再挑座位
3、投资者要把握两种机会：
投资有阶段性机会：不排除有杀跌机会，优质价值板块跌了立马买入
投资有局部性机会：随着教育资源均衡化，新城区的老房子还是有一定价值的，虽然你长的丑，但是你周边都是美女，还是可以投资的。
4、改善还是可以卖旧买新。
本文转自：365楼市
责任编辑：
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今日搜狐热点河西南又一重大工程曝光新进展，房价你懂得！
长江五桥建设最新进展：中交二公局工作人员在长江五桥南主塔进行承台施工，长江五桥南主塔承台分三层浇筑，第一层混凝土浇筑已经完成，正在进行第二层钢筋绑扎。
长江五桥全线长10.33公里。路线起于浦口五里桥，向东南方向跨越长江，经梅子洲（即江心洲）下穿夹江后，顺接南岸已经建成的青奥轴线地下工程。全程不设收费站。2020年建成后，将成为又一条过江通道。
“南隧北桥”
长江五桥工程设计为“南隧北桥”，全线采用双向六车道一级公路标准建设，跨越主江采用纵向钻石型索塔、中央双索面的三塔组合梁斜拉桥，穿越夹江采用盾构隧道。项目在五里桥、丰子河路（浦滨路）、临江路（横江大道）、葡园路等4处设置互通式立交。
建邺人家门口的过江通道
即将开启啦！
长江五桥的开建，无疑雨山路板块、江心洲以及河西南是最受益的三个区域。长江五桥一头连接江山大街，也就是河西南和CBD二期，一头连接江北新区和青奥公园，未来，由雨山路板块驾车至河西南最快只需要10分钟车程。
&&&二手房价（元/平）
①现有有轨电车；
②未来4条地铁线：地铁7号线、2号西延线、9号线以及宁和城际。
③有轨电车二号线正在规划中；
④长江五桥2020年建成。
河西南整体规划有18所学校和23所幼儿园，其中最受关注的便是引入的名校资源——南外河西教育集团，其中公办有南外河西小学、南外河西初中，民办则有南外青奥村小学、南京河西外国语学校。
①河西国际医院将于2018年12月建成投入使用；
②河西儿童医院
目前关注度较高是已经出让的金地中心以及正荣财富中心两个城市综合体项目，以及总投资200亿的华侨城欢乐滨江项目。当然鱼嘴商务区、CBD三期这些耳熟能详的商业群目前尚处于规划阶段。
娱乐休闲：
鱼嘴湿地公园、青奥村、南京眼、南京国际青年文化广场、滨江风光带、保利大剧院等
&&&二手房价（元/平）
①驾车：南京长江隧道已建成，江南车辆、行人可以从夹江大桥免费进入江心洲，也可以从轮渡过江，江北车辆可从隧道免费进入江心洲。
②3条地铁：10号线，地铁4号线二期、地铁13号线，还有江心洲有轨电车
③长江五桥，建成后上岛或者下岛仅需1.35分钟
建邺区与江苏第二师范学院合作办学也签下协议，双方将携手在江心洲打造一批中小学及幼儿园，位于南部的红星街幼儿园开始招生。江心洲规划居住人口将达11万，总共将建设高中1所、初中3所、小学6所、幼儿园11所。
商业：江岛新天地
休闲娱乐：“巨无霸”海洋会馆、大明文化旅游度假区
长江五桥建成后将连接河西新城、江心洲、江北新区和南部新城，可谓是意义重大！
1、长江五桥把江北新区、江心洲、河西新城直接打通，雨山路-长江五桥-江心洲-隧道-青奥村连城一线，这三个板块联系将更紧密；
2、雨山路 - 长江五桥 - 江心洲 - 青奥轴线 - 南京南站 - 大校场，将穿起南京的新型发展轴线↓↓↓
3、和距离其最近的长江三桥及长江隧道不同，长江五桥经绕城公路直接连接河西地区，可以说是江北、河西间的一条快速通道，从江北到河西开车仅10公里，将有效带动江北新区的发展，对雨山路板块来说将是一大利好；
4、江心洲南岛主要规划为文化休闲，如中新南京生态科技岛文化旅游度假区、湿地公园等，长江五桥也将给河西及江北去往江心洲提供便利；
5、其江北部分的连接线已经在建设当中，浦仪通道，该通道串联起了南京的城市二环。根据国、省道公路网规划，浦仪公路起自104国道浦泗立交，向东北经八卦洲、六合沿江地区至仪征。
（来源：安家河西）
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