国内首只公募基金有多少只REITs为什么火

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-04 04:23 标签： 公募基金有多少只

　　国内第一只公募REITs终于浮出水面。

　　4月29日，网站发布的“行政许可事项――证券投资基金募集申请行政许可受理及审核情况公示”显示：一只名为“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”于4月22日被受理。

　　如果得以发行，这将是国内市场上首只公募RETIs产品，也意味着，停滞多年的公募REITs终于破冰，这类在海外市场作为现金、债券、之后的第四大资产，将有机会进入中国内地居民的资产配置池。

　　REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。

　　这类产品自上世纪60年代诞生后，经过多年发展其优势获得认可，并从上世纪90年代中后期大规模发展。根据公开，截至2014年，全球共27个国家有上市的REITs市场，共有783只REITs产品在公开市场进行交易。目前，全球REITs总市值已经超过1.3万亿美元，2003年～2013年市场年均复合增长率15%，总市值占到全球上市房地产市值份额的45%。

　　造成其发展快速的原因在于其稳定持续的回报。彭博数据显示，截至2014年12月31日，美国道REITs过去20年年化平均收益率为11.66%，跑赢罗素%)、(9.83%)等主要指数。REITs长期收益率稳居各大类资产收益率榜首。

　　早在2006年，时任副行长的就提出中国要努力发展房地产信托投资基金(REITs)。

　　2008年年底，REITs被提上包括中央政府在内的议事日程。当时管理层就提出要创新融资方式，通过并购贷款、REITs、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。

　　央行于2009年初步拿出了REITs试点的总体构架，并初步拟定了版本的“REITs试点管理办法”。与此同时，证监会也制定了证监会版REITs方案。到了2009年下半年，央行召集相关部委召开会议并成立REITs试点协调小组。

　　2010年国务院批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金(REITs)试点城市。

　　随后，REITs的发展又有些停止，直至2014年9月，央行发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，要求积极稳妥开展REITs试点工作。随后，根据住建部的相关部署，将首先在北京、上海、广州、深圳四大城市展开保障房REITs试点。

　　基于中国房地产市场的高回报，国内机构对REITS产品也是觊觎已久。多年来，一直都有投资机构、法律界人士、地产界人士提出要发展REITs。期间屡屡传出REITS要出炉的消息，但是迟迟不见真实动静。

　　去年，中信证券开发出两只私募领域的REITs实现这类产品在私募领域破冰。但其市场交易量极低，某种程度上失去了REITs的交易功能。只有当REITS推向公共市场，其价值才能被凸显。

　　国内一些大型公募基金公司对REITs产品都有花力气研究，在产品线的布局上，REITs是未来必不可少的一个重头板块。

　　从证监会公示来看，这次上报RETIs产品的基金公司仅仅鹏华基金公司一家，事实上，在公募基金公司里面，鹏华基金对RETIs似乎更“情有独钟”。根据公开数据，2011年，鹏华基金在三年研究的基础上开发了首只REITs投资基金――鹏华美国房地产基金。此前也有传出该公司有研究私募RETIs产品。

　　早报记者 施颖楠 忻尚伦

　　国内首只公租房基金将花落上海。

　　瑞银环球资产管理（中国）有限公司（下称“瑞银资管”）昨日宣布，将与上海市虹口区公租房公司、太平资产管理有限公司（下称“太平资管”）和国投瑞银基金管理有限公司（下称“国投瑞银”），在上海设立中国首只投资于公租房，并持有其所有权的投资基金。该基金将投资于上海市虹口区业已开发的公共租赁住房。

　　瑞银资管相关负责人对早报记者介绍，该基金目前的性质是私募股权封闭式基金，待监管允许及条件成熟时，将转换为REITs（房地产信托投资基金）在国内公开上市。也就是说，目前该基金是个“准REITs”的概念。

　　所谓REITs，简而言之就是投资房地产的信托凭证。简单理解，是相关机构发行受益凭证，借此汇集多数投资者的资金，此后将这些资金交由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券，是一种类似于债券的固定收益产品。

　　去年8月，北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松曾公开宣布，北京市住房和城乡建设委员会与国投瑞银基金公司正共同开发REITs，且北京市已将该方案提交给证监会，这成为国内首个被曝光的开发中REITs。

　　不过，前述瑞银资管相关负责人表示，上海项目的进展比北京快，至于北京项目的情况，暂时不予置评。

　　太平资管是基石投资者

　　瑞银资管相关负责人表示，瑞银资管日前已经与上海市虹口区公租房公司、太平资管和国投瑞银基金公司签订四方协议，该基金目前已处于募资阶段。

　　据悉，瑞银资管和国投瑞银基金公司分别是基金的投资管理人和顾问，而太平资管是该公租房基金的基石社会投资者。也就是说，所谓募资，在现阶段并非是针对有意向的投资者开放募集，而只针对太平资管，未来则将视虹口区公租房的供应情况调整。

　　“如果（公租房）建造、推出很快，基金就需要更多资金，那么我们就会考虑引入其他的投资者。”该负责人说。

　　该人士同时表示，即便未来引入其他投资者，也将以机构投资者为主，暂不考虑高净值个人客户。

　　至于基金正式成立的时点，该负责人表示，要视目标资产（公租房）何时完工、推出而定。“虹口的这一批（公租房）目前还在建造中，但我们已经选好是哪些（地块、项目）。” 但该人士拒绝透露这批公租房合计套数与具体地点。

　　此外，对于该基金的拟募集规模，投资年限等细节问题，该负责人均表示暂无法对外界公开。但该人士透露，该产品和国外的REITs相似，会进行强制分红。

　　瑞银环球资产管理中国区主席凌新源也表示，基金的投资者可获得稳定的现金分红及潜在的资产升值。

　　意在转型为REITs

　　前述人士表示，目前市场上暂无真正的REITs产品面世，主要是由于监管机构还没有出台针对REITs的配套法律法规。“所以我们目前先以私募基金形式操作，等法律法规出台再转成REITs。当初我们设计这个产品，就是抱着日后有机会用REITs的形式上市的想法去设计的。”

　　据介绍，也正因该产品目前是私募基金性质，该产品不存在向证监会上报、是否获得批准的问题。

　　该人士表示，目前市场上已有许多私募基金投资在公租房，但其募集资金是用于建房，通过销售、政府回购或寻找其他投资者接收以实现自己的退出。

　　“这种形式，收益来自于买卖产生的一次性交易收益，而不是滚动的长期收益形式，是不能做REITs的。而我们基金的收益，主要来自于公租房的租金。”该人士指出，在私募基金形式下，租金收回后将把收益按比例分给投资者，以后转换为REITs，就按股份数来分享收益。"

　　瑞银环球资产管理亚太区主管宋睿康指出，这一项目的重大意义在于，随着这一模式未来在中国其他城市的进一步推广，将有力地支持政府的公租房发展计划。

　　前述负责人则坦言，瑞银资管实际上很希望这种“私募封闭式基金-REITs”的模式可以在其他城市实现。“但要看两方面，一个是地方政府的兴趣，二是公租房是不是已经准备好，因为我们这个基金是去买那些已经盖好的公租房。”

　　上海虹口区负责人昨指出，希望通过前述创新产品，在资本市场上盘活固定资产的同时，又能确保基金投资的物业继续保持公租用途不变。这将是个多赢的金融创新和市场化改革的尝试。

　　可见的是，不止上海，包括北京、广东等地都在推进REITs。

　　广东方面，此前出台的《广东省建设珠三角金融改革创新综合试验区总体方案》提出，在总体试点推进框架下，研究开展房地产投资信托基金和个人住房抵押贷款证券化业务，培育房地产金融市场。

　　而北京方面，邹劲松去年8月曾公开表示，北京朝阳区政府已经推出了5个公租房项目，约套，与国投瑞银基金公司进行合作，将其打包作为REITs的标的，一旦证监会审批通过，就可以把公租房资产证券化，其长期运营资金就能解决。

　　根据媒体报道，邹劲松曾提到，试点需要保证国投瑞银6%的资本收益率。

　　但针对该北京项目，瑞银资管相关负责人表示，推进速度比上海项目要慢些，具体情况不予置评。

　　事实上，REITs在国外尽管非常普遍，但是在国内一直没有实质性进展。

　　有基金人士表示，在4年多前，证监会曾组织基金公司内部讨论基金公司发起REITs产品的可能性，当时大约有10家基金公司递交REITs产品方案。

　　2011年8月份，随着鹏华美国房地产证券投资基金和诺安收益不动产基金相继获批，公募基金正式借道QDII试水海外REITs。而国内对此依旧谨慎，2011年4月份，以内地物业地产为标的的汇贤REITs在香港发行。

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