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淄博周村房产交易中心
税务人员向建筑商介绍营改增
&　　4月27号讯（山东台 陈潇 淄博台 杨林）从下月开始，房地产、建筑领域将迎来营业税改增值税。记者调查了解到，通过营改增，企业不仅税负不会增加，还将大幅减负，同时新税制在体现公平的同时，也让企业迎来了发展的大好机遇。　　二手房交易平稳过渡 5月后交易能少交税　　下月开始，房地产领域和建筑领域的营业税改增值税就将正式开始，由于原先的免税政策仍将继续，营改增后对二手房市场总体影响不大。同时由于增值税计税计算时不含税价，5月份之后进行二手房交易，税负还会更低。　　这两天，在淄博的房产交易中心，税务部门设立了专门的柜台，来接受咨询。根据新规，5月1号增值税替代营业税后，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。由于增值税计算方法不同，计税依据需转化为不含税价，需要实际税负还会更低。　　淄博市周村区办税厅副科王岩介绍，原来100万的房产，交营业税的时候是直接用100万乘以5% ，他交纳5万元的税额，现在改成增值税之后，它先用这个100万除以个1加5%，他是交一个47619，这样他这个100万的房产就是现在交增值税比交营业税节省2380（多元）的税额。　　虽说5月1号后进行二手房交易比原先要省钱，不过业内人士分析，这对二手房市场的影响并不大。　　淄博鸿坤房产中介杨宁告诉记者：&因为有的客户他看了很长时间的房子，如果是遇到比较心仪的房子会马上定下来，因为他怕过了这个村，就没这个店了。&　　影响小的另一个原因是因为免征政策的继续，大多数房主会选择在购买两年以上后再将房子出售。淄博周村区契税大厅主管谭现征称：&两年之内出售的不到20%，其中有两种原因：第一种原因就是卖方为了筹钱，再一种就是买方为了孩子上学，办学区房。&　　房企迎重大利好& 新税制体现公平　　从下月开始，房地产业和建筑业将进行营业税改增值税。由于企业的成本支出所获得的增值税发票可用来抵税，二三线城市房地产企业的税负将大为减少，这样的税制也体现了公平原则。　　在淄博富瑞特城市广场的商铺销售中心，随着一期工程即将投入使用，每天到这来咨询购买的人络绎不绝。不过，公司的营销经理谭启帅说，他希望商铺销售高峰能延后几天，最好是从五一开始。谭启帅说：&福瑞特城市广场从去年五月份到年底实现销售收入1个亿左右，这样营业税是在500万左右。同比来看从今年五月份到年底预计销售也在一个亿左右，这样按照营改增简易办法来计算的话，预计税收缴纳476万左右，这样企业的税务负担有一个比较大的减轻。&　　值税简易计税方法是针对今年5月份之前已开工或建成工程的一种计税方式。因为增值税是要把不含税价格作为计税依据，所以企业缴税额为：销售收入&（1+5%）&5%。，相比于原先营业税：销售收入&5%的计税方式，企业的税负有所减轻。　　（销售收入-地价成本）（1+11%）&11%　　【板子】城市广场二期销项税额=（）&（1+11%）&11%=743万元，　　建设成本（1+11%）&11%　　进项税额=5500&（1+11%）&11%=545万元，　　增值税=销项税额-进项税额　　增值税=743-545=198万元　　按照要求，5月份之后开工的城市广场二期的其成本支出能够取得增值税发票，需按销项税额减去进项税额的一般计税方法来缴纳增值税。　　假设销售收入仍为1亿元，按照三线城市地价成本约占房价的25%，建设成本约占房价的55%，毛利率约为20%进行计算，销项税减去进项税后，公司仅需缴纳198万元的增值税，这样二期工程的税负只相当于一期的40%。　　国家税务总局稽查人才库成员蒋景智介绍，由于房地产企业的建设成本相对固定，只有企业获得超高利润额时，其税负负担才会增加。它总体的毛利额要达到50%以上，它才有可能超过以前的税负，这种情况除了北上广深这些城市有可能出现外，在其它城市，是不可能出现的，因为房地产企业的毛利额不可能那么大，就是交税更加公平了，你赚的钱越多，你交的税越多，你赚的钱越少，你交的税越少。　　建筑商喜忧参半 新税制有利于行业规范　　对于房地产企业来说，增值税发票的取得比较容易。但对于建筑企业来说，由于原先一些不成文的规矩，许多环节往往很难拿到用来抵税的增值税发票，抵税便很容易成为空中楼阁。　　营改增对于房企是福音，却让一些建筑企业犯了愁，这两天山东鲁王建工有限公司的副总贾玉春就忙着在工地上算账。贾玉春说：&钢材水泥都是大厂子在做，他们这增值税发票容易取得，但是沙子、石子还有石灰这些地材都是些个人在做，这块增值税发票很难取得，将来这块税负假如取不到它的增值税发票我们就得替他交这块税，企业的成本就会加大，建筑企业那点微薄的利润就可能没有了。&　　据税务人员介绍，过去由于购进货物不能抵扣税款，部分供应商不会给建筑企业提供正规发票。改征增值税后，建筑企业如果适用一般计税方法，为了抵扣税款，必然会要求所有供应商提供增值税专用发票，这就会倒逼沙、土、石料供应商自觉纳入增值税正常管理。　　国家税务总局稽查人才库成员蒋景智介绍有两种途径可以解决增值税发票的问题。第一种途径是，这些给他供应砂土石料这些个人或者纳税人他们就得上国税机关代开发票，代开增值税专用发票，那么国家的税款就不至于流失。第二种情况，也可以使这些供应砂土石料的供应商，自己设立账目，核算更加正规，他们可以从国税局自己领发票再开给这些建筑企业。　　新增不动产可抵税 企业迎重大发展机遇　　这次营改增的另一重大利好就是企业的不动产投入可以用来抵扣税款。企业购入或是建设厂房，以及厂房、道路日常的维护都能用来抵税，这对于企业来说是一个重大发展机遇。　　营改增试点重要作用就是打通了抵扣的全链条，营改增之后，企业新建或是购买厂房，以及对厂房进行修缮，进行道路绿化等花费都可以用来抵税。国家税务总局稽查人才库成员蒋景智介绍：咱打一个比方，假如企业要投资一个亿的话，那么厂房和不动产建设一般来说，得占到40%以上，那么投资一个亿，按照以前的算法，它只有6000万可以抵扣1000万左右的税款。那么实行营改增之后，它这4000万的不动产，还能抵扣大概390多万的税款，能大大缓解企业的资金压力。　　获悉政策后，丝绸织造面料生产能力位居全国首位的淄博大染坊丝绸集团就打算在广西上林的原料基地进行技术改造，其中40%的资金要投入厂房建设。按照相关政策，这部分钱，第一年可拿出60%进行抵扣税款， 第二年是抵扣40%，如果抵扣税款仍大于需交税款，剩余部分可继续抵扣。　　淄博大染坊丝绸集团副总经理孙春玲告诉记者：&剩下的钱下一步可以用于我们企业新产品的研发，用于职工的工资、福利，这样可以吸引社会的各方面人才加入到我们大染坊这个团队来。&
[责任编辑：杨凡、huangpengwei]
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发布时间： 16:17:26 &&
来源：合肥网&&
资讯标签：&安徽营改增 营改增税费调整细则
核心提示：4月1日上午，安徽省国税局、地税局联合召开新闻发布会，宣布我省“营改增”今年5月1日起正式全面推广，完成自2012年试点以来其他税种已实行的基础上，对建筑、房地产、金融、生活服务业的全覆盖，这些领域“营改...
　　安徽商报 合肥网 无线合肥讯& 4月1日上午，安徽省国税局、地税局联合召开新闻发布会，宣布我省&营改增&今年5月1日起正式全面推广，完成自2012年试点以来其他税种已实行的基础上，对建筑、房地产、金融、生活服务业的全覆盖，这些领域&营改增&的实施，将对社会单位、企业、机构尤其是个人纳税产生不同的影响。同时，4月是我国第25个税收宣传月活动，我省将针对&营改增&向社会公众集中解释、培训有关政策和知识。
　　【发布】
　　我省五一起全面&营改增&现场申报缴税实行预约制
　　安徽省国税局总经济师胡立文4月1日接受记者采访时介绍，我省自日以来，先后完成了交通运输、部分现代服务、广播影视、铁路运输、邮政、电信等行业的&营改增&试点。
　　3年多来，我省&营改增&共惠及约16万户纳税人，累计减税150.49亿元。&营改增&后，我省第三产业在GDP中所占的比重由试点初期的31.2%上升为当前的37.3%。
　　截至2015年底，我省共同有现代服务业&营改增&纳税人13.04万户，比2012年增加11.43万户，增长6.3倍。
　　2015年，我省&营改增&行业新增民营企业1.89万户，占全部新增户数的73.3%，全部&营改增&民营企业累计实现增值税近9亿元。2012年10月以来，这类企业已为我省新增就业岗位逾45万个。
　　&营改增&全面推广产生的一个重大变化是，以往很多由地税部门征缴的税种，都将纳入今后增值税征收的范畴。截至今年3月14日，我省国税部门已接收36.6万户纳税人资料和信息，为前四次&营改增&移交户数总和的10倍以上。目前，前期已纳入我省国税部门管理的纳税人共85万户，本次扩围后将达120度万户，增幅42.4%。
　　胡立文说，按照国家的同一安排，今年5月1日我省&营改增&也将全面推开，其中3月14日~4月28日将对纳税人信息资料进行调查核实，并且增值税发票新系统同步推行;5月1日起，实现纳税人能顺利开具增值税专用发票，全面推开&营改增&，尤其是二手房交易按照新税制缴纳税款;6月1日~25日的税制改革后的第一个征期内，我省将实行纳税人预约申报纳税制度，每天排期办理，倡导网上自助办税为主，并结合各城市国、地税办税大厅、政务窗口增加数量及延长服务时间，避免因集中申报而可能产生的办税排队拥堵。具体来说，&营改增&开始后我省税务系统服务窗口将实行周末无休制，每天办税服务时间也将延长至晚上8点。
　　税务大厅将增加自助办税机
　　记者从我省税务部门了解到，&营改增&实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，主要对服务业和制造业的发展与转型升级起到积极作用。对个人来说，&营改增&将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现规范的消费型增值税制度;对企业来说，减轻了税负;对市场来说，&营改增&更加中性的税收环境，有利于释放市场的作用和活力。
　　前期，我省税务部门针对&营改增&后增值税发票新系统、二手房交易、办税服务厅拥堵等可能出现的问题分别制定了应对措施，将在办税服务厅增设咨询坐席和导税台，为纳税人解答相关问题，讲解申报缴税流程。同时，还会增设自助办税终端，节省等待时间。
　　另一方面，我省网上办税系统已经成熟，安徽省国税局货物劳务税处调研员江山介绍，纳税人今后坐在家里电脑前就可按照网上提示自行申报纳税以及打印专用发票，并且发票将由邮政部门专递到家。有疑问的市民可拨打12366纳税热线，以及通过税务部门在线咨询等渠道，了解&营改增&后办税的流程和事宜。
　　据了解，目前我省已在地税部门网上申报的纳税人占九成以上，后续其他涉税业务网上办理力争达到50%。一个重要的变化是，增值税小规模纳税人(起征点以上的)和&营改增&试点小规模纳税人报税将由以往的每月申报变为每个季度集中申报一次。
　　【追问&营改增&】
　　作为我国今年全面推开的税制改革，&营改增&涉及到企业、个人等社会经济体的方方面面，诸多关系到大众切身利益的问题颇受关注。1日，安徽税务部门对这些问题进行了解答。
　　1、全面推开后，纳税人的税负是否都会下降?为什么少数纳税人的税负会上升?
　　税务部门(以下简称&税&)：&营改增&全面覆盖的目的就是要降低社会税负，给经济发展减负。对绝大部分纳税企业、个人来说，&营改增&后税负是有明显下降的，但少数企业会因为本身经营活动等因素有差别，在后期过程中会逐渐享受到税制改革带来的减负效果。
　　2、二手房交易增值税怎么交，会增加税收负担么?个人购买二手房的装修费用和贷款利息能纳入抵扣范围么?
　　税：二手房交易&营改增&后基本执行原先营业税政策，即个人出售购买2年以内住房的按5%全额征税，出售购买2年以上(含2年)住房的免税。
　　二手房的装修、贷款利息不能纳入增值税抵扣范围。
　　3、&营改增&对减轻小微企业负担有什么作用?
　　税：按照原先的营业税征收，企业对应的税率分别为5%和3%，改革后企业只需缴纳3%的增值税。
　　4、&营改增&后征税有何变化?
　　税：首先，&营改增&最大的难度在于面对的业态复杂，纳税人众多，尤其是改由国税部门统一征收增值税后，很多以往在地税部门纳税的自然人项目(如二手房、出租房等)的税都将缴纳至国税部门，形成企业与自然人混合的征税面。
　　其次，以往缴税都是当月开票，次月申报。&营改增&后，将全部当月开票当月缴税，税务征收的即时性提高了。
　　第三，&营改增&将原先国、地税项目分开征税变为今后的协作征税，需要打通数据、技术等平台，扩大协作范围和内容。
　　第四：增值税发票新系统使用后，发票票面全部信息(包括金额、项目等)将全部立即进入全国税务电子底账，实现信息互联互通。
　　第五：&营改增&的新系统、新税制需要对企业、办税机构、银行等进行专业的培训。
　　5、纳税人在5月1日前发生的应税行为，在5月1日后需要补缴的，缴哪种税?
　　税：这种情况下，5月1日后应按原先的规定缴纳营业税而非增值税。
　　6、企业在&营改增&之前签了一笔业务，缴纳了营业税，但改革之后这笔业务最终未能实现涉及的退税应向哪里申请?
　　税：拿房产交易来举例，改革前购房者在开发商处买了一套房，开发商也缴纳了相应的税，但5月1日后购房者反悔不买房了，开发商应当向所在地的地税部门申请退税。
　　7、&营改增&后纳税人是否还可以使用地税发票?
　　税：自日起，我省地税部门不再向纳税人发售发票或代开发票。但为平稳过渡，我省试点纳税人提供的增值税业务，需要卡具除专用发票以外发票的，在日(含)前可继续使用已领用的地税部门监制的普通发票。
　　【&营改增&后缴税全攻略】
　　一、劳务和财产行为税部分
　　1、&营改增&后纳税人销售取得的不动产(二手房)和其他个人出租不动产(出租自有房屋)的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
　　2、月营业额不超过3万元的营业税纳税人免征营业税;对以一个季度为纳税期限的营业税纳税人，季营业额不超过9万元的，免征营业税。
　　3、自日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
　　个人销售非住房需要加纳的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税和土地增值税等;税率分别为5%、7%、3%、2%、20%、0.05%和30%-60%。其中，城建税、教育费附加和地方教育费附加随营业税税额征收。营业税按照买卖差额计算缴纳。
　　公租房建设期间用地及建成后占地免征城镇土地使用税;对公租住房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税;对公租房经营管理单位购买住房作为公租房的，免征契税、印花税;对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税;公租房免征房产税;对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税。执行期限为日至日。
　　4、合肥市从价计征(即出售)的房产税申报纳税期限为半年，即每年的1月份和7月份的前15日，分别申报上年下半年和本年上半年的房产税;从租计征(即租房)的房产税按月申报。
　　5、我省车船税的税额
　　二、个人所得税部分
　　1、解除劳动合同一次性补偿金个人所得税
　　个人因与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入(包括用人单位发放的经济补偿金、生活补助费和其他补助费用)，其收入在当地上年职工平均工资3倍数额以内的部分，免征个人所得税。超过的部分按照《国家税务总局关于个人因解除劳动合同取得经济补偿金征收个人所得税问题的通知》(国税发〔号)有关规定，计算征收个人所得税。
　　2、全年一次性奖金收入
　　单独作为一个月工资薪金所得计算纳税。一个纳税年度内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次。全年一次性奖金收入，应与当月正常工资收入分别计算缴纳个人所得税。计算时，先将雇员当月内取得的全年一次性奖金(如果雇员当月正常工资薪金收入低于个人所得税费用扣除额的标准，该项为弥补费用扣除标准差额后的余额)除以12个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数，不再扣除任何费用，直接以适用税率和速算扣除数计算出应纳税额。计算公式为：应纳个人所得税税额=全年一次性奖金&适用税率-速算扣除数。
　　3、个人股权转让
　　个人转让非上市公司股权，股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到发生股权变更企业所在地主管税务机关办理纳税(扣缴)申报，并持税务机关开具的个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。交易各方已签订股权转让协议但未完成股权转让交易的，企业在向工商行政管理部门申请股权变更登记时，应填写《安徽省自然人股东变动情况报告表》并向主管税务机关申报。
　　个人转让非上市公司股权取得的所得，按照公平交易价格计算并确定计税依据。交易价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关可以依法核定股权转让的计税依据。
　　4、个人之间房屋赠与
　　以下房屋赠与行为，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
　　5、年所得12万元以上的个人
　　年所得12万元以上的纳税人，应当在纳税年度终了后3个月内，通过网络(电子税务局)、办税服务厅或自助终端机进行申报。通过网络申报的，可登陆合肥市地方税务局网站，点击&12万&个税自行申报一点通，在其中的电子税务局进行申报。无法通过网络申报的，可以持由本人签字并填报准确的《个人所得税纳税申报表》和有效身份证件，在办税服务厅或自助终端机进行纳税申报。有任职、受雇单位的，向任职、受雇单位所在地地税机关申报;有两处或者两处以上任职、受雇单位的，选择并固定向其中一处单位所在地主管地税机关申报;无任职、受雇单位年所得项目中有生产、经营所得的，向实际经营所在地主管地税机关申报;无任职、受雇单位年所得项目中又无生产、经营所得的，向户籍所在地主管地税机关申报。根据纳税人的不同情况，申报地点分别为任职或受雇单位所在地、生产经营所在地、户籍所在地和经常居住地的主管地方税务机关。纳税人可以委托有税务代理资质的中介机构或者他人代为办理纳税申报，代为申报的应提供授权委托书、双方身份证件、申报表等资料到主管地税机关办税服务厅办理。
　　三、契税部分
　　1、契税新政策执行时间
　　凡是于日及以后到税务机关申报缴纳契税，符合规定税收优惠条件的，均可享受契税优惠税率。对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
　　2、房地产交易环节契税优惠政策
　　对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
　　对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
　　家庭购买第三套及以上住房不享受契税优惠政策，需要按照4%的法定税率缴纳契税。
　　四、社保和基金费部分(合肥市为例)
　　1、城镇职工基本医疗保险费率
　　从日起，城镇职工基本医疗保险单位缴费的比例由8%调整为7%，个人缴费比例2%不变。
　　2、城镇职工生育保险费率
　　从日起，城镇职工生育保险企业的缴费费率由0.8%调整为1.0%，国家机关、全额拨款事业单位的缴费费率仍为0.4%。其他用人单位可选择1%或0.4%费率。（记者 郜征&）
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