怎样才能做好物业管理_百度知道
怎样才能做好物业管理
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一、物业管理服务要做到“五知”：1、知人——知道我们服务对象是谁。一个管理区域居住着千百之众的人群，这是一个比较繁杂的群体，有男女老幼，有当官的，也有为民的，有富裕的，也有贫寒的，有素质高的，也素质低的。因此我们对服务对对象尽量做到熟知，很有利于我们有针对性的做好服务。2、知心——要了解为主服务的心里需求，一般来讲，业主有以下十个方面的需求：（1）业主需要受到尊重——“业主是我们的衣食父母”；（2）业主需要诚信——“诚信是打开业主心灵之门的金钥匙”（3）业主需要受到关注——“业主的冷暖我先知”；（4）业主需要及时沟通——真城面对、坦诚直言；（5）业主需要小区安全——安全才是美梦的港湾；（6）业主需要优美环境——好环境才有好心情；（7）业主需要服务的方便快捷——琐事带来的是烦恼；（8）业主需要看到员工的微笑——员工生机勃勃，满面春风；（9）业主需要家的感觉——胜似亲人一家人；（10）业主需要超值享受——“这点费用交得很值”3、知爱——我们要用爱的伟大力量去爱业主。爱博大精深，爱像阳光雨露，滋润万物，爱像山间流水令人心旷神怡。我们只有对业主爱得深厚，我们的服务追求才会无怨无悔，我们要有博爱的胸怀，才容得下业主的一切。4、知事——知道物业管理服务工作具体事务，只有知道要做什么事，才能争取服务主动性，物业管理服务最怕心中无数，心中无数就会被动挨打。5、知为——知道每件服务工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德规范。物管企业要长期提倡向雷锋同志学习，人人争做好人好事。二、做好物业服务，保证服务质量的五个方面：1、追求物业管理服务质量——做到精益求精，细致入微，持续改进，无可挑剔：2、树立物业管理服务形象——语言带微笑的亲和力，行为显文明的感染力：3、提高物业管理服务能力——力求职业化、专业化，员工做到一门精多门通：4、讲究物业管理服务特色——根据业主的需要，不断推出具有特色的个性化服务；5、注重物业管理的服务效果——业主的满意率+惊喜+社会口碑；（三）做好物业管理服务四点要求：1、坚持物业管理服务目的的一致性。2、物业管理服务要有透明度。3、要保持物业管理优质的持久性、扩展性。4、加强物业管理服务的规范性。　　物业管理，管理的是物，服务的是人，通过对物的管理，实现对人的服务。只有在这种理念的支配下，才能真正做好物业管理工作。抓好服务质量，提高业户满意率。&把温馨留给业户&，为业户营造一个优雅、舒适、温馨的生活环境，使业户心理上感受到文明、热情的服务，这是社会发展对物业管理行业提出的新要求。
物业管理的重点是保安和环卫，因为这两点是业主天天直观感受到的。物业管理中没有客服一说，它所产生的产品直接面向业主。没的中间产物，物业公司员工的一言一行都代表公司形像。所以对服务的品质要求非常严格，想业主之所想，急业主之所急。最重要的是要让业主感到物业管理并不是以公司形式存在的，而是以家的概念出现的。家的概念大致是就是安全，温心之类的。建议你；参阅关于这方向的一些书刊。但因地域不同，文化风俗不同，决不能照搬。要常作业主满意度调查，有真对性的作出策划案。物业法规早以出台，祝你成功，新年好运。
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关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见
制发机关：
发布日期：
编　　号： 即政办发[2017]21号
即墨市人民政府办公室 关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见 各镇人民政府，各街道办事处，经济开发区、田横岛省级旅游度假区、省级高新技术产业开发区管委，市政府各部门，市直各单位: 为进一步加强和规范我市住宅小区物业管理工作，健全物业管理工作体制，改善居民生活环境，全面提升物业管理服务水平，推动城市建设和管理水平整体提高，根据国务院《物业管理条例》《山东省物业管理条例》及青岛市有关规定，结合我市实际，制定本意见。 一、统一思想，充分认识加强物业管理工作的重要性 近年来，随着我市城市化进程不断加快，物业管理工作在社区建设和城市管理中的重要作用日渐突出。加强物业管理工作，有利于提高城市品位，不断改善市容市貌和市民的居住环境；有利于增加就业岗位，维护社会秩序，营造良好的社会环境。各镇人民政府，各街道办事处，经济开发区、田横岛省级旅游度假区、省级高新技术产业开发区、通济新经济区管委（以下统称各镇街），市政府有关部门，市直有关单位要从建设特色鲜明宜居幸福的现代化新城和构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，进一步统一思想，以改善环境、打造品质社区为目标，积极采取措施，全面加强物业管理工作，及时化解物业管理领域的各类矛盾和问题，切实提高物业管理工作的整体水平。 二、明确职责，建立健全住宅小区物业管理工作机制 新形势下的物业管理体系，应按照“条块结合、重心下移、属地管理、行业监督”的总体原则，进一步明确职责分工，市政府把住宅小区物业管理纳入社区建设管理与服务工作，通过向各镇街下放部分管理职能，建立健全市、镇街两级物业管理工作体系，进一步明确市、镇街两级的工作职责，实现物业管理重心下移，切实调动和发挥基层的工作积极性和工作优势。构建市物业行业主管部门监督指导、各镇街和社区居委会具体落实、相关职能部门各司其职、业主委员会主动参与、上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理走上规范健康的发展轨道。 （一）各镇街对辖区内的物业管理工作负总责 各镇街要落实属地管理责任，切实加强领导，对辖区物业管理工作负总责，业务上接受市物业行业主管部门的指导、监督、考核。各镇街要设置承担物业管理工作的内部机构，充实基层物业管理工作人员，根据实际需要，配备2-3名熟悉物业管理工作的专（兼）职工作人员，落实办公场所、办公设备，建立健全制度，保障正常开展工作,负责本辖区物业管理工作的领导和组织协调工作，具体职责为： 1、对具备条件的住宅小区依法按程序组织成立业主大会、选举业主委员会及指导业主委员会改选、换届工作，并提出备案初审意见；对业主大会、业主委员会选聘、解聘物业服务企业和物业服务企业退出服务行为进行监督，完善并实行小区重大事项公开公示制度。 社区居委会负责指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，制定议事规则和管理规约，开展业主自治管理；协助镇街开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作；对因客观原因暂不具备条件成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行业主委员会的职责，维护社区和谐稳定。 2、依据《即墨市住宅小区物业服务监督考核办法》《即墨市物业服务企业信用档案管理办法》相关规定，负责组织社区居委会对辖区内住宅小区的物业服务质量进行日常监督、检查、考评，督促物业服务企业按照合同要求开展规范化物业服务；定期组织召开辖区物业服务企业工作讲评会，就辖区物业管理工作进行统一部署并提出具体要求；对辖区物业服务评先选优工作进行初审；对住宅小区房屋专项维修资金的申请使用进行初审。 3、建立健全物业管理信访投诉调处机制，设立并公开投诉电话、投诉地点，协调解决辖区物业管理投诉和矛盾纠纷；收集辖区内物业服务企业的不良信用记录并及时上报。 4、建立健全社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互动的“四位一体”社区管理机制，实现物业管理无缝衔接，全面提升物业服务水平。组织实行物业管理联席会议制度，联席会议由各镇街负责召集，由社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位和综合行政执法、物业行业管理等部门参加，主要协调业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；物业管理区域内发生的突发事件；物业管理和社区管理的衔接与配合；需要协调的其他物业管理事项。 5、对辖区内无物业管理的住宅小区实施属地管理；对改造完成后的旧住宅小区组织成立业主大会并选聘物业服务企业实施物业管理。完善物业服务企业退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，应提前两个月向业主公示。住宅小区成立业主委员会的，镇街、社区居委会应协助业主委员会做好物业管理用房等相关设施设备和资料的移交及新物业服务企业的选聘工作，并做好备案登记；住宅小区未成立业主委员会的，暂由镇街、社区居委会做好住宅小区的日常服务工作，确保小区管理不断档。 6、法律法规规定的其他工作。 （二）各职能部门各司其职，切实履行在物业管理工作中的工作职责 1、市物业行业主管部门主要负责贯彻国家、省和青岛市有关物业管理的法律、法规，制定全市物业管理相关政策、办法并组织实施；全市物业管理活动的业务指导和监督管理工作；物业管理行业的监督检查、考核评比、表彰创优工作；物业服务企业资质管理；建立健全物业企业信用档案管理体系，落实奖惩措施，加强对物业服务企业的监督和考核；对各镇街的物业管理工作进行指导、协调和检查考核；监督新建住宅项目前期物业管理的招投标工作；物业管理区域的划分；参与有关部门组织的住宅小区的综合验收；住宅小区物业服务合同的备案；物业承接查验的备案；住宅小区业主委员会的备案；镇街和物业服务企业从业人员的业务培训工作；法律法规规定的其他工作。 2、价格主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作，加强对物业服务收费的监督和管理；受理和处理物业服务收费价格咨询及投诉，调解因物业服务收费引起的矛盾和纠纷，依法查处物业服务企业违规收费行为。 3、公安部门负责加大对住宅小区的安全防范和管理力度，对物业服务企业做好治安方面的技术培训和监督、指导工作；及时查处住宅小区占用、堵塞消防通道等违法行为；规范居民小区周边道路停车秩序，对停车矛盾突出的住宅小区要结合小区周边道路实际情况，确定车辆临时停车泊位并做好划线工作，尽量满足居民停车需求；依法查处制造噪声干扰他人正常生活的行为；规范小区居民养犬行为。 消防部门负责住宅小区消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理和消防安全检查、消防知识培训等管理工作。 4、建设行政主管部门要加强对新建住宅小区房屋质量的监督管理，协调处理在保修期内、保修范围内的房屋质量投诉。 5、环保部门负责对住宅小区内及周边的污染源依法实施监督管理；依法查处室内使用音响器材造成环境噪声污染的行为；依法查处饮食服务业经营者排放的油烟、废气对居住环境造成污染的扰民行为。 6、市场监督管理部门要严格经营管理，依法查处住宅小区内的一般经营事项的无照经营行为，协同有关部门查处许可经营事项的无证无照经营行为。负责对住宅区内的电梯等特种设备的安全监察工作，加强对住宅区内特种设备的注册登记、定期检验、作业人员持证上岗等方面的监督检查，监督物业服务企业委托具有资质的单位实施电梯等特种设备的安装、改造、修理（含维护保养），依法查处特种设备安装、改造、修理（含维护保养）和使用中的违规行为。 7、房产管理部门要规范房屋专项维修资金管理，保障专项维修资金用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造（任何单位和个人不得挪作他用）；根据国家和省、青岛市有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，完善监管机制，落实监管责任，确保规范管理和使用。 8、综合行政执法部门负责查处小区内私搭乱建、乱贴乱画、圈占绿地、野蛮装修、非法设置户外广告、毁坏绿化以及装饰装修中擅自改变建筑物外立面等违法行为。 9、供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，对尚未接管专业经营设施设备的住宅小区，在具备接管条件时要尽快与房地产开发企业、物业服务企业或业主委员会办理相关专业经营设施的移交、接管工作，并负责承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。 （三）业主委员会主动参与物业小区管理，提升业主自治能力 1、业主、业主大会、业主委员会应依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。业主委员会应当积极配合居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，并接受其指导和监督。业主委员会召开会议，应当告知居委会，并听取居委会建议。 2、业主委员会要定期向业主大会报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主及物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，配合收缴物业服务费用；监督管理规约的实施；对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理，双方有争议的，由镇街和社区居委会调解处理，调处不成的依法解决；履行业主大会赋予的其他职责。 （四）物业服务企业要加强行业自律，规范经营行为 物业服务企业要依据法律法规及物业服务合同，自觉接受物业行业主管部门、镇街、居委会、业主委员会的指导、监督和考评，牢固树立为业主服务的思想，切实履行职责，按照质价相符的原则努力提高服务质量，通过多种方式延伸服务项目；要及时发现并制止住宅小区内乱搭乱建、野蛮装修、占绿毁绿等违法行为，第一时间报告所属镇街和相关部门。物业服务企业应当在物业行业主管部门的指导下，建立行业自律组织，建立和完善物业行业自律约束机制，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，促进物业服务行业的健康、良性发展。 三、有关工作要求 加强住宅小区物业管理工作，是一项关乎居民切身利益的民生工程，各有关部门和单位要高度重视，精心组织，密切配合，履职尽责，切实把健全物业管理工作体制和进一步加强物业管理工作的各项措施落到实处。 （一）加大资金投入，营造环境优美、适合人居的住宅小区。各镇街要继续加大对辖区住宅小区基础设施和公共设施改造的资金投入，安排专项经费，制定整治计划，逐步对辖区住宅小区进行整治改造，为居民营造环境优美的居住环境。 （二）强化监督检查，明确责任考核。各镇街要全面建立物业管理工作目标责任制，抓好各项具体工作责任分解，确保社区物业管理组织领导到位、机构人员到位、推进措施到位。建立物业管理工作目标逐级考核制度，促进物业管理工作健康有序发展。市物业行业主管部门要加强对各镇街物业管理工作的指导、监督和考核，把住宅小区物业管理工作纳入对各镇街的科学发展综合考核体系，完善细化各项考核指标，建立规范完善的监督管理体系和检查考核机制。 （三）加强政策宣传，引导业主树立物业消费意识，营造良好舆论氛围。各镇街要创新品质社区建设，通过举办文明进社区、文明业主评选、优秀业主委员会评选等社区活动，带动广大业主积极参与物业管理活动。结合社区开展的“邻里节”等活动，做好物业政策知识进社区工作，让广大市民和社会各界了解物业管理政策，强化物权意识，提高居民综合素质。市新闻中心、广播电视台等要充分利用报纸、广播、电视、网络等新闻媒体，坚持正面舆论引导，深入宣传物业管理相关法规政策，增强广大业主的物业消费意识，积极引导社会各界关心支持物业管理工作，共同营造物业服务行业健康发展的良好氛围。 即墨市人民政府办公室 日
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无物业小区，如何破解管理难题
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三明市物业行业管理协会会长王宏告诉记者，最近几年来，已有多家物业公司从新建小区里退出，而10年以上的老旧小区里，50%以上根本就没有物业管理，因此，卫生、治安、停车、电梯安全等一系列问题正困扰着这些没有物业服务的小区居民。
原标题：无物业小区，如何破解管理难题
物业撤离通告今年5月，三明市三元区文笔花园小区原物业——绿源物业有限公司一边帮居民代收水费，一边欠缴供水公司水费40万余元一事曾闹得沸沸扬扬，小区居民一度面临被拆除水表的局面。而这仅仅是一个开端。记者了解到，从4月份起，绿源物业有限公司在三明承包的十几个小区的物业服务点，在几个月内纷纷撤离。三明市物业行业管理协会会长王宏告诉记者，最近几年来，已有多家物业公司从新建小区里退出，而10年以上的老旧小区里，50%以上根本就没有物业管理，因此，卫生、治安、停车、电梯安全等一系列问题正困扰着这些没有物业服务的小区居民。“为了抢车位和卫生问题，今年我们小区里发生了好几起冲突，双方都动了手。”梅列区徐碧街道一社区居委会主任无奈地说。物业公司为何撤走物业管理公司为何撤走？其中一个重要原因便是收费问题。记者从三明市物价局了解到，三明市普通住宅物业服务等级指导性收费标准是2010年制订的，按照服务内容和标准共分为3级，其中最高等级的指导性收费标准为每平方米1.3元。“物业公司在运营过程中，人工成本占了60%-70%。5年过去了，三明市最低工资由700元涨到了1230元，而物业收费标准一直没有提高。部分小区还是每平方米0.4元、0.6元的收费价格，物业公司想提价，业主们不干。”王宏坦言，因为物业管理成本上升太快，不少物业公司无利可图。一些小区物业费收缴情况不理想，部分业主长期欠缴、拒缴物业费，导致物业公司没办法正常运营。如今，三明不少物业公司为了节约成本，只能聘用老年人当门卫，根本无力承担小区的日常管理。业主对此也颇有微词。“我们每季度按照标准缴纳300多元的物业费，可除了有人收收垃圾和两位老人看门外，其他什么也没享受到。”家住梅列区双园新村的高女士说。其次，在选择物业公司的招投标环节、物业承接查验环节上，缺乏必要的监管。三明市房屋权属登记中心工作人员告诉记者，这两项工作基本没有人管。在三明，监管物业服务的职责归属于市住建局房地产业科，但现实情况是，该科室仅有的几个工作人员工作重心主要放在房地产开发上，根本无暇顾及物业问题。监管缺失的后果便是物业公司参差不齐，有些低质的公司进驻小区后，进一步加剧了与业主的矛盾。物业管理难题怎么解物业公司与业主相互不满，矛盾重重，给小区日常管理带来不少麻烦，而且形成了恶性循环：物业公司收不齐钱，人工成本又逐年攀升，因此，只能缩减服务人员，降低服务品质；而物业服务品质降低后，业主对物业公司更加不满意，物业费就更难收齐，最后两败俱伤。按惯例，新入住的小区物业作为前期物业，是开发商选定的。一般3年左右，入住人数达到一定比例后成立业主委员会，可以由业主聘请物业公司，业主委员会代表业主与物业公司签订合同。这时物业公司若不履行服务合同，业主可以终止合同，或向法院起诉。如果业主拒交物业费，物业公司也可向法院起诉。但相当一部分业主并不知业委会是如何产生的，物业是如何入选的。“物业都是政府定的，又不是业主们选的，矛盾是必然的。”网友黄小姐的观点得到不少人的呼应。王宏认为，首先，物业管理牵涉多个部门，住建局难以承担监管职责，建议由市政府名义出文，制定规范性文件，规范物业公司、业主委员会等相关主体的责权。条件成熟情况下，可考虑成立专门机构（类似物业管理中心）进行监管，确保进驻物业公司的质量。其次，目前三明市物业服务协议偏于简单，订立新的物业服务内容和服务标准势在必行。可根据更具体、细化的服务，由物价局、物业协会、大型物业公司等进行联合公开测算，制定相应的指导收费标准，由业主委员会自主选择服务等级。此外，要打通业主和物业公司的沟通渠道，确保业主的意见和建议能及时反馈到物业公司，减少不必要的矛盾，推动物业管理有序发展，共同构建和谐小区。
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48小时点击排行一个小区两家物业 管得好吗？_凤凰财经
一个小区两家物业 管得好吗？
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一个小区出现多家物业公司，都要向业主收取物业费、停车费，一时间小区管理混乱。近日，家住徐汇区南丹路138弄明华苑的孙先生向反映了这件让他们有点头疼的事。记者调查得知，原来明华苑业委会还在换届改选阶段，按规定不能更换物业，但不知为何又与新物业签订了合同，造成了“几个和尚没水喝”的怪象。两套班子孙先生说，不久前小区里“又来了一家物业公司”，如今两套保安、两套保洁、两套维修人员。“业主开车进小区，两家保安‘抢’着上去收费；损坏报修，不知道应该找哪家物业……”两家物业公司还分别在小区内张贴公告，称自己才是真正的
一个小区出现多家物业公司，都要向业主收取物业费、停费，一时间小区管理混乱。物业公司沈经理说，6月25日上午，六角物业部分人员来到办公室，拆除了监控、公司铭牌等，小区设备房的门锁也不翼而飞。
一个小区出现多家物业公司，都要向业主收取物业费、停车费，一时间小区管理混乱。近日，家住徐汇区南丹路138弄明华苑的孙先生向反映了这件让他们有点头疼的事。记者调查得知，原来明华苑业委会还在换届改选阶段，按规定不能更换物业，但不知为何又与新物业签订了合同，造成了“几个和尚没水喝”的怪象。两套班子孙先生说，不久前小区里“又来了一家物业公司”，如今两套保安、两套保洁、两套维修人员。“业主开车进小区，两家保安‘抢’着上去收费；损坏报修，不知道应该找哪家物业……”两家物业公司还分别在小区内张贴公告，称自己才是真正的“管家”，一张张公告撕了贴，贴了又撕，双方僵持不下。记者了解到，明华苑原先由上海中乔物业管理有限公司提供物业服务，合同期限为日至日。6月16日，明华苑业委会向中乔物业发出解聘通知，要求对方于6月18日9时前撤离，之后由上海六角物业管理有限公司接管。老物业还在合同期内，新物业已经“进驻”，由此引发一片混乱局面。谁是正主7月8日，记者来到明华苑。中乔物业明华苑管理处负责人沈经理表示，目前明华苑业委会正在换届改选阶段，根据《上海市住宅物业管理规定》，在此期间是不能更换物业公司的。物业公司沈经理说，6月25日上午，六角物业部分人员来到办公室，拆除了监控、公司铭牌等，小区设备房的门锁也不翼而飞。“配电间打勿开，电力公司没法抄表；水泵房打勿开，碰上暴雨天气，万一造成大面积积水，哪能办？”沈经理说，目前在房管部门，中乔是备了案“正主”，如果有事，这板子肯定敲在他们身上，到时真是“哑巴吃黄连有苦说不出”。临时合同面对这种局面，居民更加两难。“物业费、停车费，我到底应该交给谁？”居民杨先生说。换届改选中的小区业委会和六角物业签订了《物业服务临时委托管理合同》，记者注意到，落款印章为“徐汇区明华苑业主委员会”。一张“临时接管通知”上称，六角物业6月25日起接管明华苑小区并进行临时物业管理服务，所有的物业费、停车费等从当日开始计算归六角物业所有。对此居民也很疑惑：《上海市住宅物业管理规定》中明确规定，业委会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。既然业委会还在换届改选，印章理应上交，怎么又能和六角物业签订合同？又来一家记者就此采访街道文定居委会。居委会韦主任确认，明华苑业委会正在换届改选中，“现在处于提名征询阶段”，新一届明华苑业委会将在一个月内“出炉”。对于业委会违规与新物业签订合同，韦主任说此前劝说过，“但业委会不听，我们也没办法。”一波未平，一波又起。7月11日上午，第三家物业公司上海优扬物业管理有限公司“进驻”了！中乔物业沈经理称，当天优扬物业工作人员来到物业办公室，要求中乔物业撤离小区。原来，7月8日，明华苑业委会又与优扬物业签订了一份物业管理委托合同，六角物业撤出了小区。17日下午，中乔物业沈经理联系记者，表示优扬物业在7月15日下午也撤出了小区。但居民们还是担心这样的闹剧会不会频频上演，小区管理到底何时能恢复正常？为此，记者联系了徐汇区房管局。一位工作人员表示，相关负责人不在，让记者留下联系方式。但截至发稿，未得到任何回应。
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如何当好一名小区物业管理主任提要：对待员工我坚持从员工日常工作和生活中的小事抓起，以平等的态度，双向交流思想，了解员工的所思所虑，听取员工的意见和
　　如何当好一名小区主任
　　一、要有积极工作的态度
　　做为一名小区的管理者必须有从事管理工作、影响他人以及通过与员工共同努力取得成就的强烈愿望。虽然较高的地位和优厚的薪金可能是促使有效管理的一个重要因素，但强烈的管理愿望才是管理者实现高效管理的原动力，有了这个原动力才能以积极的态度投入到工作中，在工作中充分发挥自己的能力，充分调动全体员工的积极性，利用大家的力量来共同完成各项工作。
　　在公司最近开展的“立足岗位做贡献，凝心聚力促发展”百日劳动竞赛活动中，为了把活动扎实落实到实际工作中，我在工作中身先士卒，坚持每天早上提前到岗，在大门口现场接受居民咨询，征求居民意见，积极宣传、统计安装暖气之事，为广大居民提供良好的服务，使居民切身感受到物业公司所开展的工作。
　　为了治理西区环境卫生，我和治安员**天天在街坊进行巡视，发现不干净的地方，立即通知清扫工进行整改。我始终坚持把居民的愿望重重地放在心上，13号街坊4栋1单元顶楼的天窗因年久失修已经腐烂，每逢下雨，雨水淋湿居民家门，雨大时屋内还进水，居民对没有天窗意见较大，还以此为理由拒交物业费。在此情况下，为了尽快满足居民心愿，我不等不靠，组织治安员韦朝德找来废旧木板和铁皮，自己动手制作了一个盖板，精心组织将盖板吊到了楼顶，并安装到位。居民对我们这种积极主动办事的态度给与赞扬，4栋1单元的居民也主动缴纳了物业费。
　　二、要具备管理工作的素质和能力
　　小区工作既有对物但更多的是对人，对物的工作可以凭你的安排和方法操纵，但对人的工作就很难预料，而且同一件事不同的人有不同的意见，要做好这些工作需要小区主任有一定的素质和能力，这些素质和能力是你从事相关工作、担当相应职位所必须的，素质和能力包含很广，要从平时工作中的积累、学习、中得到，运用发挥在实际工作中。“人上一百，形形色色”，年龄、思想、观念、情绪各不相同，因此使用的方法也应各不相同。要有理解别人感情的能力，并能应付交往中出现的各种情况。互相之间能够沟通得好，就能增进感情和信任，有很多事情可以通过沟通来化解矛盾、解除误会。同时小区各项工作顺利开展也离不开相关部门的支持和配合，这些都需要一定的沟通协调能力，利用一切可以利用的力量和资源来为小区工作服务，起到事半功倍的作用。最近物业公司高总提出的“五心”服务理念，既是对员工的工作要求，也是对居民的服务态度和方法，我要带领职工通过活动使小区在今后的服务工作中能更好的服务居民，“情所至，心所动”，我们就是要通过自己的行动使居民感受到物业公司就是在为居民服务，拉近彼此之间的距离，就像焦少森董事长在年度工作会上讲的那样，让居民看到和感受到我们的工作，来达到使更多的居民进一步了解、理解和支持小区的工作。
　　三、要做团结、奉献的表率
　　对待员工我坚持从员工日常工作和生活中的小事抓起，以平等的态度，双向交流思想，了解员工的所思所虑，听取员工的意见和，掌握员工的思想、情绪、生活和工作动态，关心职工的喜怒哀乐，以换位的思想为员工着想，设身处地为员工办事，让每个员工能以良好的精神状态进入工作岗位，工作期间始终保持愉快的心情，专心致志地干好本职工作。对待居民，我坚持到群众中去，双向交流思想，倾听居民呼声，体验居民困难，沟通感情，真心实意为居民解难题，办实事，研究不同阶段居民的思想观念、思维方式、行为方式、生活方式的新变化，不断创新和发展工作方式，善于运用说服教育、示范引导和提供服务等方法，切实改进工作方式方法，争取大多数居民的认可和支持。注重个人细节，注重从实际出发，紧密结合本单位的实际情况，准确把握事物发展的客观规律，安排和做好每一天工作，抓主要矛盾和重点工作，以点带面，重点突破。既要注意择善而从，不固执已见，防止和克服以自我为中心的不良倾向，又要宽以待人讲风格，对上级多尊重，对员工多关心，对待兄弟小区多支持，经常交流思想，探讨问题，沟通感情，在换位思考中相互理解，在平等交往中学会宽容，在自我调适中控制自我，努力营造有利于干事、有利于发展的良好环境。
　　四、要具备较全面的物业管理相关知识
　　作为物业服务的最基层单位，在日常的工作中接触的方方面面较多，如物业管理的相关法律、各项协议的签订、房屋的构造、水电设施的运行、内部的各项管理、不同岗位工作流程等，只有掌握这些相关知识，运用到实际工作中，才能使我们在工作上得心应手。
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