买房请人代持。买主如何控制代持人？又如何支配自己的财产？ - 知乎10被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="分享邀请回答1添加评论分享收藏感谢收起大家都在搜：
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房屋代持购买
我8月份和客户谈妥买他的房子,然后我叫一个朋友出面代为购买,我和朋友直接有代持协议,协议上写明实际购买人是我,所有的处置权归我,他只是出面代为购买这样的协议。其中有一笔八十万的购房款是我转给他,让他转到卖方账号,其余的都是用我自己账号支付,购房收条是写我代某某人支付购房款。后续我和代持人搞的不开心,代持人在我不不知情的情况下...
我8月份和客户谈妥买他的房子,然后我叫一个朋友出面代为购买,我和朋友直接有代持协议,协议上写明实际购买人是我,所有的处置权归我,他只是出面代为购买这样的协议。其中有一笔八十万的购房款是我转给他,让他转到卖方账号,其余的都是用我自己账号支付,购房收条是写我代某某人支付购房款。后续我和代持人搞的不开心,代持人在我不不知情的情况下起诉到法院把房子保全查封了,要求卖方支付之前所支付的210万并赔偿20万违约金,我现在能抗诉驳回该诉讼吗
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你好，像你这种情况一定要尽早起诉代持人，要求解除你们的代持协议或者确认房屋产权归你所有，有需要的话可以跟我联系。
房天下知识为您分享了一条干货
两个法律关系，你可以起诉代持人，两案可能会合并审理
你有权作为第三人要求参加诉讼并要求法院驳回代持人起诉。若需帮助，可来电或预约当面洽谈。
你有权如此，但是否如此还要全面考量。建议你委托律师介入。
房屋买卖合同解除并追究违约责任？本人为什么不能够直接购买？限购，无购房资格？各种因素需要考虑，凭这几句话，你找不到答案。
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代持人为何会起诉卖家？本案中有两个法律关系，建议1.以有独立请求权第三人的身份参与代持人诉卖家的官司。2.之后起诉代持人要求法院确权，确认房屋的产权人。
只是两个法律关系你先搞清楚代持的朋友起诉卖方是为何？另外你和你朋友的法律关系仅约束你们双方，对外仍以产权登记为准借名买房隐患很多建议慎重处理或寻求律师协助
代持人为什么起诉卖家？
这是两个法律关系，你可以起诉要求确认房屋属于你所有，可能两个案子合并审理会比较容易厘清事实。建议您这个情况不要拖，尽快提出诉讼或者第三人异议。
你好，证据确实充分的话建议委托律师代理维权，
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违法信息举报邮箱：裁判案例7则，看房产代持的法律风险 | 家法
受各地房地产政策的影响，房产代持或者“借名买房”逐渐成为一种较为普遍的现象。可靠的受托人、书面的代持协议是否就能规避房产代持的法律风险？七则裁判案例告诉你。
作者 | 桂芳芳 上海市华诚律师事务所合伙人
侯小茗 华东政法大学硕士在读
张温文 上海对外经贸大学硕士在读
来源 | 佳和家事（lawyer6666）
一、被代持人的法律风险
被代持人作为房屋实际购买人，承担出资义务，享有事实上的房屋所有权。但在作为认定房屋归属的不动产登记簿上，被代持人却不会作为房产所有权人加以公示。这就给被代持人带来了所有权确认以及房产被代持人处分的风险。
1所有人确认风险
代持人占有房产
【案号】（2016）粤0306民初21416号
【案件评析】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
【案件概述】被告是原告的女儿。2012年被告读大学时，被告作为买受人，在深圳购买了一套商品房，原告作为被告的父母亲支付房产首期款，并承担按揭还款。2013年被告就业，承担了10万元的房屋贷款。因家庭纠纷，原告主张涉案房屋是其为规避限购政策而由被告代持，实际所有权归原告所有。被告认为该房屋为原告对她的赠与，所有权归被告所有。
【法院判决】涉案房产登记在被告名下，原告请求确认对涉案房产享有所有权，必须要证明不动产权属证书记载确有错误。被告参加工作后，开始量力而行地偿还月供至今，双方的这些行为既符合个人经济行为模式，也符合家庭伦理和人之常情，不能证明双方达成了房产代持协议，不能证明原告是房屋实际所有权人。原告诉称是借名买房、代持房产，既没有明确的书面协议证实，也没有证据证明原告承担着有关涉案房产的全部义务，故原告的诉讼请求不予支持。
房产代持协议无效
【案号】（2014）赣中民一初字第49号
【案件评析】法院认为房产代持协议是为规避深圳市的限购政策而签订的，内容扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，为无效合同，自始无效。
【案件概述】日，原告王军与被告彭章才签订了一份《房产代持协议书》，协议约定原告对上述两套房产享有完全的所有权。2012年3月，彭章才因合同纠纷，法院对案涉房屋予以了查封并依法拍卖。王军以其系案涉房产权利人为由，对法院的拍卖行为提出异议。2014年8法院作出执行裁定，认为物权的效力以登记为准，在物权登记未经依法确认错误或撤销前依据该登记确定物权的归属符合法律规定。异议人王军遂向法院提起诉讼。
【法院判决】法院认为，《房产代持协议书》系原告王军为规避深圳市的限购政策而与被告彭章才签订的借名购房合同，其内容扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，为无效合同。合同无效，自始不能履行。
借名购房是基于法律行为而取得物权，且权利标的是房屋所有权，不属于法律另有规定的除外情形，因此必须严格执行登记生效主义，只要借名购买的房屋还没有登记到实际出资人名下，就不能承认实际出资人享有所有权。
本案中，涉案房屋登记在被告彭章才的名下，被告彭章才已将案涉房屋在该案中进行了处分，且其处分行为已经生效的民事调解书确认，而本案被告滨江支行相对于原告而言，为善意第三人，故被告彭章才对案涉房屋的处分行为有效，原告要求停止对案涉房产的强制执行，并解除查封、扣押，没有法律依据，法院不予支持。
因政策因素，无法过户
【案号】（2015）朝民初字第02526号
【案件评析】因涉事房产所在地住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持。
【案件概述】原、被告曾系男女朋友关系，日，被告与案外人签订房屋买卖合同，交付后涉诉房屋登记至被告名下。后来，原、被告结束恋爱关系，原告认为房屋全部价款由自己支付，因政策所限登记在被告名下，实际为自己所有。诉至法院要求确认涉诉房屋属于原告所有。
【法院判决】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
因北京市住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持。原告自述其在本市无购房资格，故其要求涉诉房屋归其所有违背国家政策。综上所述，原告诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。
2代持人处分风险
代持人出售、抵押房产
【案号】（2016）粤0306民初20243号
【案件评析】善意第三人与名义持有人签订买卖合同，所有权发生转移。即使法院确认代持协议合法有效，因其不能对抗善意第三人，实际持有人仍然丧失了房屋所有权。
【案件概述】日，原告李刚与被告李文燕签订代持房屋协议书，约定甲方为房产的实际权利人，乙方仅受甲方的委托代为持有房产。日，第三人熊灿与被告李文燕就涉案房产发生的买卖合同之诉经法院审理，判决李文燕将房屋交付并过户至熊灿名下，熊灿已申请强制执行。7月28日，经过仲裁确立原被告的代持房屋协议书有效。
日，原告李刚向法院提出执行异议，主张涉案房产实际为其所有，请求中止对涉案房产的执行。法院经审查认为涉案房产被查封时登记在被执行人李文燕名下，依法可以认定为被执行人的财产，并裁定驳回李刚、金爱的异议。
【法院判决】法院确认代持房屋协议有效，但在第三人熊灿与被告李文燕就涉案房产签订房屋买卖合同时，涉案房产系登记在被告李文燕名下，且原告李刚作为被告李文燕的代理人与第三人熊灿签订了房屋买卖合同。第三人熊灿通过签订房屋买卖合同并支付合理对价的行为，善意取得了涉案房产的所有权。由此给原告带来的损失，原告可另寻法律途径解决。对于原告提出被告将涉案房产过户至原告名下的诉讼请求，法院不予支持。
代持房屋被拍卖、查封
【案号】(2016)浙10民终351号
【案件评析】代持产权协议不能对抗法院强制执行，法院对房产的查封应以权属登记为准。
【案情概述】日，徐某、赵某某签订协议，约定双方共同出资购买某房产及。考虑到现行限购限贷政策，双方一致同意将相关产权委托给实佳厂代持。
日，在银行与实佳厂的票据纠纷一案中，法院准许了银行对讼争房产的保全申请，后又作出民事判决，确定实佳厂等承担连带责任。判决生效后，银行向法院申请强制执行讼争房产。徐某、赵某某以案外人身份向法院提出书面异议，法院裁定驳回异议，徐某、赵某某遂提起案外人执行异议之诉。
【法院判决】不动产的权属情况应以不动产登记簿记载的内容为准。就效力而言，不动产登记簿具有推定力和公信力。依照物权法第九条的规定，我国采取的是登记生效主义的不动产物权变动模式，即除法律另有规定外，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。涉案房产登记所有权人为实佳厂，故实佳厂系涉案房产的买受人。
两原告出于某些因素考虑将房产登记在第三人实佳厂名下，就应当预见到可能由此带来的风险，并应当承担这种风险出现的后果。因实佳厂经法院判决而对银行承担债务，法院在执行中依据不动产登记簿，采取查封登记在实佳厂名下的执行措施符合物权法定原则，该执行措施并无不当。至于所查封的房产，在被执行后用于偿付债务而确导致二原告经济损失的，二原告可根据代持产权协议等约定来要求合同相对方赔偿损失。
因代持人离婚被分割
【案号】（2014）仓民初字第3357号
【案件评析】房屋代持人离婚时将代持房屋作为夫妻共同财产进行分割，实际购房人无法证明代持事实的，法院不予认可，房屋仍作为代持人夫妻共同财产进行分割。
【案情概述】原告为骆劲、严晓琳夫妇，被告何美玲与第三人李峰原是夫妻关系，于2009年结婚2011年离婚。
2004年底，原告借用第三人李峰的名义办理了某小区十余套房屋的产权登记，当时被告何美玲与第三人李峰尚未办理结婚手续。由于原告在何美玲与李峰结婚之前就已经认识被告何美玲，出于对被告何美玲的信任，也出于原告已通过公证《委托书》掌控了某小区十余套房屋的占有、使用、收益、处分权，因此，原告在何美玲与李峰结婚时和结婚后也没有再要求二人对某小区十余套房屋的实际权属作出书面的确认。此后，被告何美玲与第三人李峰婚姻关系出现问题，于2011年离婚。在离婚判决中，确定李峰对何美玲有支付100万元的付款义务，何美玲申请申请查封了登记在李峰名下的讼争房产，讼争房产在该案执行过程中已被确定为司法拍卖的执行标的。原告骆劲、严晓琳主张自己为房屋实际所有人，对被告何美玲提起案外人执行异议之诉。
【法院判决】依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。诉争房产登记在第三人李峰名下，不动产物权登记具有公示公信的效力，原告并未提交相关证据证明诉争房系由其出资购买且不能说明诉争房登记在第三人李峰名下的正当理由，原告提交的一系列证据仅能证明其就诉争房产与李峰之间有相关的约定，该约定不能对抗善意第三人，另外，对不动产享有占有、使用、收益和处分权不是认定不动产权属的充要条件，故法院未支持原告请求确认讼争房屋及其产权为原告所有的主张。
代持人死亡被继承
【案号】（2015）深中法房终字第671号
【案件评析】被继承人在遗嘱中对房产进行处分，但涉案房产并非登记于被继承人名下，法院在判决时仍会严格依照物权法的规定，认定其为非权利人，在其遗嘱中所作的处分无效。
【案件概述】案外人黄细美和上诉人（原审被告）黄细友是兄弟关系，被上诉人（原审原告）黄帆是黄细美的女儿。2012年9月，黄细美去世。
案件争议的焦点是位于深圳的一套房产，该商品房权利登记人为黄帆，但一直为黄细友偿还贷款并居住使用。黄帆称系因其出国留学，由黄细友代为管理，现要求黄细友停止侵占，返还房屋。而黄细友则主张涉案房屋为其与黄细美置换所得，涉案房产归其所有，黄帆仅系涉案房产名义上的权利人，系代持该房产，提出的证据为黄细美的遗嘱。黄细美在遗嘱中写明，黄帆名下某房产，归黄细友拥有。
【法院判决】本案为返还原物纠纷。涉案房屋现登记在黄帆名下，根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，应首先推定该房屋的所有权人为黄帆。
即使黄细美所出具的《遗嘱》属实，该遗嘱内容也系黄细美而非黄帆确认涉案房屋为黄细友所有，在依本案现有证据无法确认黄细美为涉案房屋实际权利人的情况下，不能依据非权利人在其遗嘱中所作的表示而认定涉案房屋为黄细友所有；黄细友虽亦主张黄帆曾出具确认涉案房屋归属的《声明书》，但黄帆对此予以否认，除黄细友单方陈述外并无任何其他证据予以佐证。
据此，虽然涉案房屋现由黄细友占用并由其偿还银行按揭贷款，但前述事实仅可能在黄细友与房屋权利人之间产生有关房屋使用、替代偿还贷款等债权债务关系，而并不足以证明黄细友与黄帆之间存在委托“代持”的基础法律关系，既不能推翻涉案房屋的现产权登记内容，也不能据此认定黄细友系涉案房屋的真实所有权人。
二、规避房产代持风险的法律建议
在房产代持纠纷中，为保障实际持有人的权益，在进行房产代持时，建议双方签署书面完善的代持协议，保留代持过程中的款项支付凭证，在条件允许时，可以实际持有人可以在代持房屋上设立抵押权，尽早办理过户手续，以此来降低风险。
此外，被代持人的法律风险较高并不意味着代持人没有任何风险。因为各地限购政策的推出，代持人可能会丧失购房资格；实际持有人不按期缴纳贷款，同样会影响到代持人的银行征信；当房屋产生纠纷时，代持人还会面临诉讼风险。房产代持的双方都要具备风险意识，以防产生不必要的法律风险。
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今日搜狐热点代持是否也能表示对房产有所有权呢？我不明白？有学法律专业的人士，可否给予专业解惑一下？[疑问]
全部答案（共5个回答）
问题可以直接联系我。
取暖费跟房产证怎么会联系在一起了呢！是房产证还没变更过来吧？这个应该去问房管局才对，一般的证件需要土地使用权证、房屋买卖合同、买卖双方身份证、户籍证明等原件及复...
问题不少，呵呵，要加分哦。
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答: 胡振华主任律师他们先不收取律师费，帮忙将工程款追回后，才收取律师费。
答: 200元/小时,
答: 莫名其钞(连莫名其妙都不够格)！
1、无工资？你与什么单位是什么关系？
2、"只有只发放 10个月奖学金每月300元。每年交纳300元上网费和2520元房租。我...
餐饮业厨房产生的油烟，顾名思义，废气中主要污染物为油烟，一般采用静电除油。
液化气属较清洁能源，废气污染程度不高，主要含二氧化碳一氧化碳吧。
柴油属石油类，废气含二氧化硫和氮氧化物，二氧化硫碱液喷淋即可去除，氮氧化物主要以一氧化氮为主，要催化氧化成二氧化氮才能被碱吸收，造价成本非常高，一般的柴油发电机尾气难以治理，除非大型发电厂。
煤炭废气含二氧化硫多，一般常用的脱硫工艺即可。
根本就没有正式的国际驾照，如果到国外开车，正式的程序：
1、到公证处办理驾照的公证书，可以要求英文或者法文译本（看看到哪个国家而定）；
2、拿公证书到外交部的领事司指定的地点办理“领事认证”，可以登录外交部网站查询，北京有4、5家代办的，在外交部南街的京华豪园2楼或者中旅都可以。
3、认证后在公证书上面贴一个大标志；
4、有的国家还要到大使馆或者领事馆盖章一下。
偶前几天刚刚办过。
这个问题有点不知所问了。
公务员并不由单位性质决定，行政单位行政编的是公务员，但并不是说行政单位的就是公务员，事业单位里面参照管理的也是公务员。
所以你的问题只能回答为：按公务员管理的是公务员。
tann转成假名就是たん，拼音的话，相当于tang吧……
bakka转成假名是ばっか
kkou转成假名是っこう
benn转成假名是べん
kyo转成假名是きょ
系统学过五十音的话，看罗马音就能直接读了。用拼音来学是不合适的，有些发音没法用拼音标的。
P.S.罗马音里，“nn”就是波音“ん”，“kka”是前面带促音小写“っ”的“か”，同理“tta”就等于“った”。
肝胆湿热通常是肝胆功能失常导致的，常期湿热的环境或者不健康的饮食（如过量饮酒、过量食用甘肥厚味）是肝胆湿热的主要原因。肝炎的原因很多，最常见的是病毒造成的，此外还有自身免疫造成的，酗酒也可以导致肝炎。肝胆湿热在家中自己就可调理好，主要利湿清热，清肝利胆为主。经常食用螺蚌肉有清热利湿及止痛之效祛除肝胆湿热。还可配清热利湿食疗辅助治疗，选择一些凉性的水果食用可有效降肝火。发现肝炎后，应立即去医院进行专业的手术治疗。青年人、中年人易发生肝胆湿热。长期迁延不治疗，就会诱发风湿性关节炎，前列腺炎、胆囊炎等病，从而发生阳痿早泄、腰膝冷痛、膝软筋痿等症状。病毒性肝炎如果不及时治疗，会导致很严重的后果，如肝硬化，原发性肝癌等疾病。保持乐观的心态，注意休息好，避免过量运动，戒酒，少吃辛辣、油腻及甜食等。肝胆湿热注意饮食调节，肝炎要及时上医院进行治疗。
单纯的色盲患者分为遗传性的和后天形成的。一般都是在体检时才会发现自己色盲。导致色盲的原因，遗传的色盲是不好完全根治的，但是如果是部分的红绿色盲，再加上是由于后天的发现而造成的。也还是有治愈或者消除的可能性。目前世界上的医疗手段，是不能完全医治好红绿色盲的，因为色盲是基因出现了问题。不过我们可以加强自身的素质，也许后天造成的红绿色盲是能够根治病情的。患有红绿色盲患者的家人，应该多多鼓励患者，不要让他们产生悲观的心情。色盲患者平时可以加强体育锻炼，多去医院做色彩校正。希望患者能有一个积极的态度来治疗自己的疾病。患上色盲是很常见的，重要的是患者要拥有一颗多姿多彩的心，只有心情变得愉悦了，病情才会有所好转的。市场上有卖一些色盲矫正的眼睛，患者在购买时，一定要擦亮眼睛。真假的货真的很难分辨出来，劣质的眼镜只会让病情适得其反啊。一定要慎重选择。
一般手术比较干脆。需要根据慢性副鼻窦炎患者病情的严重程度来决定手术的选择方式。手术的治疗方式相对疗效药好一些，治疗鼻窦炎比较直接的一种治疗方式就是用手术进行治疗，但是手术的风险肯定是有的。药物治疗比较安全。但效果因人而异。选择采用清热解毒的中草药治疗比较合适。但是不要乱用药物造成没有必要的伤害，一定要重视!一般鼻窦炎的治疗可以用药物进行治疗，药物的治疗一般用中药比较好，需要注意的是药物肯定得遵循专科医生的指导。慢性副鼻窦炎的患者生活中一定要避免不良的习惯，不能抽烟喝酒，不能熬夜，要注意多休息。平时要保持鼻腔的清洁通畅卫生。注意多喝水，可以吃新鲜的水果蔬菜，保持好自己的心情愉快，不要有思想负担。我们在平时的生活中一定要注意自我的保养，不要忽视鼻窦炎的存在，鼻窦炎的危害还是很大的，一经发现一定要及时的处理，接受全面的检查治疗很重要。
其实在青光眼的治疗方面主要还是使用一些药物治疗的哦，其实药物的主要还是一些毛果芸香碱。毛果芸香碱的药物对于治疗青光眼还是效果很不错的哦，比如常用的药物就是有一些派立明，适利达，这些滴眼液的效果其实是不错的哦。青光眼的治疗还是要在饮食方面注意点的哦，其实眼内压还是可以跟人体的体液代谢平衡有很大的关系的哦。所以平时可以吃些利水渗湿的中药的哦。比如比较好的就是有一些红豆还有就是薏苡仁，其实可以做些红豆薏苡仁粥。其实我们经常做的是一些身体的锻炼的哦。对于眼部的锻炼其实是比较少的哦。所以可以做一些眼保健操，或者是做一些眼球的运动，比如说是打乒乓球，其实这个打乒乓球对于眼部的运动是很有好处的哦。不要是眼睛疲劳。青光眼的患者是不要抽烟喝酒的哦，其实喝酒对于患者其实不利于康复的哦，还有是刺激和辛辣的食物都是不要吃的哦，平时还是要保持一个好的心态的。
患者在此期间一定要禁烟禁酒，不可再次饮酒，容易使眼睛状况加大，患者要多听从医生的建议。不要乱用一些眼药水，患者一定要保持眼睛的干净卫生。不要用手去揉搓眼睛。因为我们的手一般都含有大量的病菌，容易再次感染。患者也要多注意自己的饮食。不要食用一些辛辣，油腻类的食物，患者要多食用一些清淡的食物。多食用一些新鲜的瓜果蔬菜。多喝一些白开水。这样可以提高眼部的干燥情况，避免出现上火的情况。患者可以做一些眼部的健操，患者也可以多松弛一下眼部的肌肉，缓解眼部的疲劳，也可以多看一些绿色的植物，出门时要戴上眼镜这样可以避免紫外线照射。不要长时间地坐在电脑旁玩电脑。患者要多注意休息，合理的安排自己的作息时间。不要长时间熬夜，不要长时间坐在电视或电脑旁。不要目不转睛的看一些书或者是别的事物。不要让眼睛过度多的劳累疲劳。患者一定要禁烟禁酒，切记不可饮酒吸烟。
你用的是光纤激光打标机还是CO2激光打标机，我们可以帮你试验下
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沈师傅的残疾人矫正鞋制作中心，专门给孩子定做矫正鞋，要根据孩子的问题，程度，病因，取模来定做。
我看见很多都在问激光打标机是不是电磁辐射，其实我们必须防水的不是激光打标机打标的激光，而是产生激光的装置。电磁辐射一般来讲，已经被金属外壳屏蔽。合格的产品电磁辐射必定是安全的。防电磁波电磁辐射衣服对电磁波的屏蔽原理也是与金属外壳屏蔽一样。电磁辐射与核辐射是几乎的两类，不能误解。电磁辐射一般不必防辐射衣服。
所以大家可以安心所以激光打标机。不要太担忧激光打标机电磁辐射的问题，以上是尚拓激光技术人员共享，大家可以理解下。
推荐去沈师傅鞋业，他们有一个残疾人矫正鞋制作中心，专门解决一些特宽、特肥脚、因伤至变形、异形脚、天生畸形脚等问题。自从2000年成立至今，我们已经为几万位的顾客提供了专业的定做矫形鞋服务。
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