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三四线城市房产去库存之路浅析
　来源：前瞻产业研究院　E838
21日闭幕的中央经济工作会议强调，要抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中提到通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定市场，同时鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整策略，适当降低商品住房价格，促进兼并重组。
房地产业为中央所关切，凸显其在宏观经济中的重要作用，当然也包括其存在的问题。今年以来，中央从房贷首付、公积金贷款、利率优惠、税费等方面开了不少政策口子，鼓励住房消费。这些利好举措主要目的不是为了稳增长，而是为了调结构。房地产业存在的结构性难题是，库存积累过多，消化库存还需相当长的时间。
房地产业再回到前些年高开高走的时代不太现实，它也很难再像以前那样成为刺激经济增长的强引擎。通过消化库存，使房地产业重新进入健康发展的轨道，已是当务之急。
去库存的压力到底有多大?前瞻产业研究院《》：10月末商品房待售面积已增至6.86亿平方米，再创历史新高。上述数据还只包括竣工后、未售出的现房，并未将大量已建设未竣工或者还未开工的潜在库存计算在内。若再加上一些没有计入统计的小产权房，库存量还要严重。
按照今年楼市走向，以及一、二、三、四线城市销售热冷不均的情况看，一线城市库存压力较轻，或基本无压力。但从每月公布的70个大中城市楼市数据 看，50个城市(涵盖代表性的三、四线城市)消化周期最少也要11.4个月。房地产业消库存不解决，中央调结构的去产能、去杠杆就难以完成。在这种情况 下，去存库成为中央经济工作会议的核心内容之一，就不难理解了。
地方政府开始出台刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存正在真金地落到实处。
安徽芜湖：契税补助50%
日前出台刺激房地产市场发展的措施，市民在市区购买新建商品住房签订购房合同并备案的，凡应交4%契税的购房者，在缴纳契税后由市财政部门给予应缴契税50%的补助。目前，芜湖需要缴纳4%契税的户型一般为144平米(含)以上户型。因此，这一政策也被认为有利于大户型库存的消解，换句话说，利好有改善性居住需求的市民买房，购房者可节省万元以上成本。
广西北海：按房款总额1%给予财政补贴
日起开始受理购房财政补贴，对日至日期间，在北海市市区范围内购买新建商品住房(不含垂直分户商品住房)并已缴纳契税的购房人，按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴，每套住房限申领一次。
浙江杭州富阳区：最高一次性补贴80万元
而在此之前，浙江杭州富阳区在12月8日推出了包含推进保障性住房货币化、购房补贴、人才安居购房补贴、住房等六项条款的楼市刺激政策。其中，对在富阳区购买新建商品住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。此外，还对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴优惠政策，最高一次性补贴80万元。
河南：对农民购房给予契税和房款补贴
地处中原的河南早在11月10日就出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，鼓励农民进城买房。并提出，各银行要积极开展农村居民个人住房贷款业务，扩大业务范围，支持农民进城购房，对农民购房的，政府应给予适当的契税补贴、房款补贴以及降低交易手续费等。
数据显示，2014年来，累计已经有超过50个城市发布了不同力度的购房补贴政策，其中主要为三四线城市。
中央能够释放的政策性利好已经基本到位，对三、四线城市的提振效应并不明显，楼市热销地区依然是一线城市。中国楼市的分化已成常态，这更增加了三、四线城市消化库存的难度。甚至可以说，三、四线城市对于的超前消费，几乎成了难以破解的死循环。
如何用好中央工作会议给出的消化库存药方，治愈三、四线城市的楼市消化不良症，值得关注。加快农民工市民化，让农民工购房，扩大楼市有效需求，的确可行。然而，户籍制度改革尚未完全破局，且人口流动有其自然规律，农民工入城的趋利性选择是发达地区和一、二线城市，对于三、四线城市消库存贡献不大。当然，这会继续推升一线城市的楼市量价齐升，也会增加一线城市对外来人口的公共服务压力。
所以，利用以&农村包围城市&的方式消化三、四线城市的库存，除了户籍制度改革的配套，还需政策性的导流&&引导农民就地入户，消化本地区城市楼市库存。这也需要更的政策设计，而且不宜采取行政命令的强制方式，否则政策导流就有可能成为行政扰流。
房地产商顺应市场规律调整营销策略，确有潜力可挖。事实上，地产商对于市场风向的捕捉最为敏感，各类优惠性的营销策略也五花八门，但是要促其实实在在地降价销售，同样需要政策导航：一是政策面必须明确楼市由市场配置，促地产商放弃政策市的幻想;二是正视开发商的利益诉求，在充分调研的基础上对其开发成本进行科学估算，然后促其薄利多销;三是通过政府赎买的方式，将商品房转为保障房。但是，政策面应坚持有所为有所不为的原则，不能以权力之手干预开发商正常的市场营销。
积极的楼市消库存之策，还包括要提升住房消费水平。全面两孩时代已经来临，利用人口红利的增加提升刚需和改善住房需求才是正途。现在看似是房地产市场的低迷周期，但假以时日，通过调结构的一揽子改革，库存总是可以消化掉的。
从宝能系在资本市场举牌万科的事件来看，传统的房地产业已经受到新资本的挑战。传统地产商和房地产市场必须与时俱进，通过创新思维，在资本因素倒逼和市场竞争下，主动适应市场节奏，去疴消积。这也是房地产市场消化库存的积极因素。政策面提供的消库存药方是原则性，市场则是动态调整的。因此房地产市场消库存的疗效如何，长远看将是积极辩证的过程。
2016年可能会出现去库存举措预测：
1、降首套首付：将首套房首付比例从现行的25%，下调至20%左右。
2、继续降准降息。
3、楼市税费补贴类政策进一步落地。同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。
4、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。
5、调整普通住宅标准。
6、鼓励人才购房政策。
7、将户籍制度与购买房产直接结合。
8、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。
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项目咨询：5是三四线城市去库存的有效出路_网易新闻
是三四线城市去库存的有效出路
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（原标题：是三四线城市去库存的有效出路）
华夏新供给经济学研究院院长贾康日前表示，目前三四线城市库存单纯靠商业市场无法解决，需要全局政策杠杆配套，目前长三角等地区着重建设的特色小镇将是三四线城市去库存的一个有效途径。
贾康在此间举行的博鳌&#00183;21世纪房地产论坛上表示，虽然楼市库存呈下降趋势，但三四线城市库存积压，一些小城市的房子依然卖不出去，当地政府应积极推进供给侧结构性改革，形成顶层规划式的通盘设计，将某个区域建设纳入到一个“规划先行、多规合一”的整体框架，同时充分调动市场主体的积极性。
对于人口流入缓慢甚至是人口净流出的小城市，特色小镇、宜居小镇建设将成为化解库存的一个良方，“目前长三角许多城市都在实施特色小镇建设规划，尽可能将人稳定在宜居小镇中。”贾康说，这种特色规划有三大益处，一是可以成为当地居民明显提升生活质量的去处；二是可以结合目前提倡的农民工去库存大环境，为部分农民工提供住所；三是能够吸引周边城市改善人群前来置业投资。
本文来源：浙江在线-绍兴县报
责任编辑：王晓易_NE0011
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你好，我的国 | 如何破解三四线城市去库存难题
文丨全国政协委员 李晓林
从我1987年成立林达集团至今，我已经在房地产行业摸爬滚打三十年，但是我现在却迫切的感到，于我自己的企业和个人而言，只有房地产行业健康长久的发展，才是一切的根基。所以，我撰以此文，不为名誉不为稻粮，只想能够通过自己的一些思索探究，为房地产行业乃至中国经济的健康长久发展谋份力量，也为实现我自己心中的中国梦。
我算得上是标准的“50年代”，经历过上山下乡，捧过铁饭碗，又在下海大潮中辞去了公职。因为在三四线城市有过生活的经历，所以我知道，三四线城市百姓的生活状态和住房条件，我更知道，房地产业这个高风险的行业，在三四线城市有许多问题亟待解决。
中共中央和国务院在近年中作出的去库存稳增长的战略决策实施以来，全国经济正在发生积极的变化，房地产市场在其中担当了一个不容否认的重要角色。经过2015年末至2016年的艰苦努力，房地产去库存在多地取得了较大的成绩，为GDP保持在6.7%的增长率作出了经得起历史检验的贡献。
与此同时，暴露出的问题也不可小看。最突出的是少数一二线城市出现了矫枉过正现象，在楼市库存快速消化的同时，出现了超乎预期的房价暴涨；而大多数三四线以下城镇的库存消化却至今仍极为缓慢， 房价也萎迷低迴。
不同地区去库存形势和房价走势原因较为多元且复杂，有待各方继续深入研判把控，在此展开讨论还难达共识。
我认为，当前的迫切任务是，不能因为少数一二线城市一时间产生的偏差而从根本上动摇干扰了中央政府去库存的决策信心，更不能因噎废食，放松了在全国各地大力去库存的攻坚努力，否则，2017年的整体经济难以稳健。
三四线城镇的地方政府债务、财政收支困难许多都与当地房地产业开发建设及其销售进度直接相关，而开发商杠杆率偏大则是深层原因之首。表面上看是开发商捆绑建筑商、建材商加杠杆拿地开发，风险主要由开发商扛着，实际上却是当地政府和金融机构的安全运行很可能受到风险传导性威胁，一损俱损。如不解决好当前的严重库存问题必然带来严重后果。
为破解三四线城镇楼市去库存这一难题，我建议，应改变思路，着力将已经由开发商加杠杆可能形成的风险分散化，由购房人和银行与开发商分担，使几近停滞的现金流激活，从而取得三赢的好结果。
具体措施是：银行积极配合，与政府配套政策有机互动连动，加大对三四线城镇包括机构和家庭购房者的买方贷款支持力度，让买房者能以最低不低于5%的首付款进入市场，再以同期居民存款利率作为房贷利率基准并适度适时从优放贷，最大限度吸引购房资金，通过加快开发商的解困步伐从而使银行和政府的风险得以减缓乃至规避。
这种杠杆主体转移分散风险是一举多赢之策。即使在未来有少数人发生还贷难或其它包括道德风险，由于所占比例毕竟不可能覆盖全部或大多数，利大于弊的预判仍然得以成立，强于不作为。另外，从精算级别分析，三四线库存大的城镇房价大多在每平方米仅达数千元级别，基本上不存在泡沫，首付比例从目前的20%标准降到5%，对于银行而言所变动的金额也难以突破每平方米一千元（各别除外），与一二线城市相比，新增风险甚至可以忽略不虑。
为保证这一举措不会走样异化，在实操过程中应强调以下几点：
首先，执行时限，因城因层施策。去化难度大的地方时限可以长一些，如一至二年；去化难度小的地方可以短一些，如半年至一年。房价高一点的地方可长一些，低的可短一些。
第二，对开发商要限制其在此规定优惠时限内不得涨价，同时鼓励其适度加大优惠力度。
第三，对政府和银行要提倡其改善服务简化不必要的繁琐手续，但不能放松应有的审核和监管。要制定完善一套以所购房产本身为主，以政策配套优惠条件为辅的抵押质押风控机制。
我的国家，我的中国梦，愿所有百姓都能够安居，乐业！
今年两会，搜狐推出“你好，我的国”特别策划，希望能从个人的视角来看国家。这个国是每个人的国。“我”与“国”息息相关。《你好，我的国》征文正在进行中，如果你对国家也有话想说，欢迎发送邮件给我们lianghui@sohu-inc.com
(责任编辑：柯锦雄)
全国政协委员 林达集团董事局主席
李亚民北京国家税务局党委书记
梁建章 黄文政人口学者您的称呼：
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去库存不是降价就能解决的问题
2015年被房地产行业人士称为“去库存”元年，包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等一系列利好措施，造就了去年的楼市回暖复苏。全年销售面积达128495平方千米，比2014年增长6.5%，销售额达87281亿元，增长14.4%。但是，数据向好不能掩盖房地产行业一直存在的问题，即在三四线城市存在的大量空置房长期无法得到消化，一线城市的商业地产也面临着库存量高企。一线城市房价飙升的背后，是更多的城市房价增长长期滞后甚至持续下跌。房地产行业去库存并不是降价就能解决的问题。“今年在众多利好政策的刺激下，市场将释放众多有效需求，将缓解房企高库存压力，全国整体价格将保持稳中有涨的态势。”中国指数研究院有关负责人向南都记者分析，各级城市间房价分化现象仍将持续，一线及热点二线城市，受地价高企、需求旺盛影响，价格将持续上涨，三四线城市在高库存压力下房价上涨动力不足。事实上，近期密集召开的各地两会也将去库存、稳销售作为今年房地产工作的重中之重。河南、山东、福建都在政府工作报告中提出要化解房地产库存，稳定市场消费。凸显今年房地产去库存的严峻形势。而此前，华远地产原董事长任志强在“乐居创新峰会”上更是直言，7亿的库存量中有大量库存集中在三四线城市，属于很难消化的部分，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。张大伟对南都记者表示，三四线城市库存过高仍然是影响房地产行业健康持续发展的重要不利因素，如果三四线城市去库存没有完成，没有进入良性的市场循环，就不能说中国的房地产行业已经完全复苏。“分化的市场格局，会让房地产继续面临很大的风险。”中原地产分析认为，另一方面，这也在考验政府在推动房企去库存时政策的灵活性。
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[责任编辑：路文刚]
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去库存的根本 在三四线城市
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（原标题：去库存的根本 在三四线城市）
昨天，全国政协委员、著名经济学家、央行前顾问李稻葵接受采访时说，房子去库存要实事求是，不能一刀切，今年楼市去库存的根本在三四线城市。他认为，要引导农村的居民先租后买，不要追求一步到位，比如暂时可以用政府的基金把这些房子先买下来，租给农民先住，不要空置，这才是办法。
一二线城市库存情况
一点儿都不严重
李稻葵表示，房地产的库存要下降，今年应该能够取得一定的进展。为什么这么讲？
因为房地产的情况实际是多元化的，一二线城市库存情况一点都不严重，相反短期还必须加强投资。比如说上海市只有三个月的库存，北京是九个月，所以一线城市还有部分二线城市，到今年年中还将迎来房地产投资开发热潮，只有这样子才能稳定一线和部分二线城市的房价，否则又会是一个经济和社会问题。所以房地产去库存今年会取得一定的进展。
房地产投资开发
6月份可能回到正增长
三四线城市库存严重，怎么去库存？从方向上来讲必须加快城镇化，必须想方设法让农村的、暂时还没有进城的人口到城里定居，解决他们的子女受教育、医疗问题。“我特别反对仅仅为了短期去库存而采取比如‘零首付’和场外配资等饮鸩止渴的办法。”李稻葵说。
李稻葵分析称，今年房地产行业投资开发的速度，预计到6月份会见底回升。今年6月份无论如何房地产投资开发的增速会回归到正增长，我们预计全年大概是5%。
如何去库存？代表、委员来支招
建议将三四线城市购房首付款再降低一点。不过，降首付对银行是有风险的，需要认真权衡。
——全国政协委员、北京林达集团董事长 李晓林
推进城镇化，让农民工市民化是一条路子。不过，千万不要指望他们成为房产市场的“接盘侠”。
——全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任 蔡继明
三四线城市去库存，建议要掌握好合理政策组合，除了减税，还有信贷、优化配套产品供给形式，比如将公租房、二手房与去库存联动。
——全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长 贾康
现在去库存有两个难点。一是非住宅库存。这部分非住宅项目的土地性质难以转化，出现严重积压。二是三四线城市库存，这部分库存问题是简单的降价行为无法解决的。
——全国政协委员、住建部专家委员会成员 张鸿铭（据央广、《京华时报》、央视）
本文来源：大河网-河南商报
责任编辑：黄欢_NN1650
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