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　　律师和医生很像，医生为病人开药动刀，律师为当事人维护权益。
　　但是律师和医生又很不像，除了感冒之类的小病，很少人敢照着千金方给自己抓药的；但是相当一部分人，就敢凭着自己对法律的一知半解，写起诉状到法院给自己维权。
　　敢与不敢之间，无疑是药三份毒，用错药会损健康，甚至出人命，因而不敢；但是打官司（不涉刑），打输了，不就是钱吗？能用钱解决的问题，都不是问题。再说，看个主任级别医生门诊费十几元，找个菜鸟律师都是2000元起价，如果找个水平高的律师，还牛的不行，小案子还不接。
　　但是，汉字，就具有这么欺骗性，不是你看懂了就懂了。
　　比如：
　　中国足球队，没有打不赢的。
　　中国乒乓球，没有打不赢的。
　　法律也类似，表明看起来非常容易理解，实际却并不是你所想象的那样。
　　下面，我们来看2个例子。
　　案例一
　　有位当事人，遇到一起继承纠纷。老人去世前由这位当事人一人照顾，妹妹从来都对老人不闻不问。老人没有留下遗嘱，当事人找到我们，想要多分财产。
　　如果按照法定继承，遗产一人一半，360万的房产加上40万的存款，由于照顾的证据不足，当事人自己起诉最多也只能拿到200万。当事人打算把房子拿下后出售，再将折价款给对方。
　　我们接手后了解到，这个房子当事人并不需要，然而她妹妹的孩子却在附近上学，此外，两人除了这套房子之外自己他处都有房。因此我们告诉当事人，按照他的计划拿房后出售的话，需要缴纳20%的税费，这个损失一下子就是好几十万。
　　因此，在庭审中，我们先是提出我们也要房，打乱了对方的阵脚。法官要求双方竞价，于是我们成功将360万的房产抬价到400万，也就是多拿了20万。
　　如果当事人自己处理这个事情，他需要缴纳约几十万的税费。一正一反，我们帮他多争取了近百万。
　　这样一对比，您觉得您是想要聘请那种律师费两三千的律师替您走走流程，还是想请我们房帮帮律师团队的专业律师替您排忧解难呢？
　　案例二
　　一个买房人交了20万元定金后，后悔不要房子了，要求开发商退款，开发商不同意退。然后买房人就将开发商告上法庭。
　　买房人，是某省会城市消费者协会的理事，因此，他懂点法律，而且估计还碰到或处理过不少这样的纠纷。可能，正是因为他的特殊身份，仗着自己懂点法律，以为这么小的事情自己上庭就可以了，估计他觉得自己稳操胜券。
　　我一看到他的起诉状，我就认定他输定了。但是他自己却浑然不觉。
　　他引用的法律依据是商品房买卖合同司法解释第4条：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。毫无疑问，引用这个法律是对的。但是他还是会输掉这个官司。
　　为什么呢？
　　因为他的事实理由是：房内有立柱，公摊25.7%超出行规，他在起诉状中说他在签订房屋认购协议书的时候并没有看房子，也没有意识到公摊这么高。问题是：房子是现房，认购协议书对于套内面积和公摊面积写得非常清楚开发商不存在欺骗，如果买房人签认购书时自己不仔细看，事后又后悔，那是他自己的过错，显然不属于“因不可归责于当事人双方的事由”。起诉状，都把自己过错写清楚了，自己能不输吗？这个案子，我没有提交任何证据，答辩不超过1000字，轻轻松松的赢得了这个官司。
　　事实上，这样的案子，也不是一定输，关键要注意方式。我就成功处理过。我是怎么做到的呢？
　　我所引用的法律也是商品房买卖合同司法解释第4条，但是……
　　买房人交了定金，签了认购书后，后悔不想要房子了，我教买房人这样做：按照认购书约定的时间去签买卖合同，然后拿起正式的商品房买卖合同，认真的看，把合同中的霸王条款一条一条指出来，义正言辞的说：我不能接受这些霸王条款，现在路有两条：要么修改霸王条款，要么退定金。开发商的霸王条款是不可能给你修改的，因此只有一条路，那就是退定金。合同条款双方当事人达不成一致意见，无法签订正式合同，当然属于“因不可归责于当事人双方的事由”。一告一个准，法官不支持你都难。
　　两个例子讲完了，怎么样？
　　是不是觉得，读懂法律不一定就是读懂法律？
　　是不是觉得，懂点法律就贸然自己单枪匹马打官司，风险很大？
　　是不是觉得，请一个好律师，是在帮您赚钱？
　　记者：近日国台办前副主任王在希先生表示，两岸和平统一的可能性正在越来越小，您如何看待他的言论？还有一项调查显示说，如果大陆武力攻台，66%的台湾民众认为台军无法抵抗，您又如何看待这个报道？谢谢。
　　安峰山：您的第一个问题。今年5月20日以来，两岸关系形势发生了重大变化，很多专家学者对此都十分关注，也纷纷表达了他们各自的看法。我要强调的是，我们坚定维护一个中国原则，坚决反对“台独”分裂的立场，是明确的、一贯的。我们将以最大的诚意，尽最大的努力，来争取和平统一的前景。同时我们维护国家主权和领土完整的立场是坚定不移的，绝不会允许“台独”分裂势力以任何形式、任何名义把台湾从中国分裂出去。
　　安峰山：第二个问题，对岛内的具体民调我不作评论，但是两岸关系的和平发展才是台海和平稳定的最大保障，“台独”势力及其分裂活动是两岸和平稳定的最大威胁，“以武拒统”注定是会要失败的。
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上海擅长打房产官司的律师，上海打房产官司比较有名的律师，上海打房产买卖官司比较好的律师
万文志律师，133 ；主任律师、合伙人。曾担任检察院公诉人多年，从事法律工作二十年；
婚姻法司法解释三生效后，上海的第一案离婚上诉案件。为高院提交《婚姻法司法解释三》若干意见稿。
&荣誉资质 ：
长宁区人民政府聘万律师为法律顾问，长宁区人民政府法律顾问团成员，
民盟上海市法律工作委员会委员，&&&&民盟闵行区区委委员，
上海交通大学学生职业生涯导师&&&&&&上海交大高级经理联谊会副会长
&媒体报道 ：
万文志律师多次应邀做客东方卫视、《东方新闻》；东方卫视；第一财经&头脑风暴&；上海文广电台东方大律师；东方卫视《东方直播室》；播讲&社会与法频道（CCTV-12）&；连播《法律讲堂》以案讲法。
主编：《侵权责任法理解与办案全书》，并在专业法律期刊上发表学术论文
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执业领域：房地产业务: 产权纠纷、土地使用权出让、买卖、出租、抵押贷款、房地产项目融资、住房按揭贷款、物业管理、房屋拆迁补偿、勘查、设计建筑、安装合同纠纷、工程款结算纠纷
房地产交易法律服务领域：
1房产纠纷仲裁
2房屋租赁合同纠纷律师
3二手房交易纠纷法律服务
4如何签商品房买卖合同
5办理特殊房产过户手续
6申办房产公证
7开发商迟办产权证纠纷处理
8购买房产前请聘请律师顾问
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二手房买卖的风险在哪里？二手房买卖如何防范风险？二手房买卖常见纠纷及风险防范
二手房的交易流程怎么走？有哪些常见的纠纷？应该如何防范？二手房买卖的风险在哪里？二手房买卖如何防范风险？二手房买卖常见纠纷及风险防范
二手房交易流程：
二手房买卖的交易流程一般可分如下几个步骤：
一 看房，一般通过房产中介去看房源；
二 签订定金协议、居间协议，签订协议后付定金；
三 签订买卖合同，也就是上海市房地产买卖合同，同时在网上做合同备案；
四 付首付款，若上家有贷款，通常上家会用首付款去提前还贷；
五 办下家的贷款手续，下家贷款要持买卖合同等材料向银行申请贷款；
六 办过户交易手续，过户手续办好后，交易中心会出具收件收据；
七 领取上海市房地产权证，在收件收据出来后20天，下家就可以拿到房地产权证；
八 贷款银行向上家发放贷款，放贷款的时间有可能在产权办出前，也可能在产证办出后，这取决于下家和银行怎么约定；
九 交房和付尾款。
二手房买卖常见纠纷情形：
第一类& 下家贷款出现障碍而产生的房屋买卖纠纷的处理
下家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款；二是由于信贷政策等原因，贷款不足。
这两种情况下，都会造成下家没有足够的资金按时支付房款，通常，由于银行不贷款或不足额贷款，下家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如下家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由下家来承担。
为避免这类纠纷，下家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成下家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，上家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。
第二类 房价上涨过快，上家毁约而产生的房屋买卖纠纷的处理
房屋出售后，有的地段，一个星期内房价上涨了10%以上。房价涨幅过高，有的上家在收了下家定金后，宁愿双倍返还也不愿意继续履约。遇到这种情况下家有三个办法解决：
1、如《居间协议》《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款，则可视为《买卖合同》，下家有权要求上家继续履行该合同。
这些主要条款有：价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等。
不过，大多数 《定金协议》或 《居间协议》都不全部具备上述条款，因此，不能视为 《买卖合同》；
2、如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失，下家可以要求赔偿实际损失。比如下家付了5万元定金，上家不想卖房，只同意返还10万元，而此时房价涨了20万元，那么上家仍然赚15万元。这时，下家可要求上家赔偿差价损失，也就是下家按实际损失来索赔，这个实际损失就是房价上涨的差价，下家可以按20万元来索赔。
3、更简单的办法是直接适用《定金合同》或 《居间协议》中的定金罚则，即要求上家双倍返还。
签订买卖合同后，上家违约不卖，不管下家是否支付了房款，也不管上家是否愿意承担违约责任，下家都有权要求继续履行合同。若上家仍拒绝履行，下家可诉至法院要求强制履行。建议在房价上涨比较快时，下家付定金争取多付点，付了定金以后尽早签订买卖合同。
第三类 由于支付定金而产生的房屋买卖纠纷的处理
无论一手房买卖还是二手房买卖，在签订正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：
付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说下家违约的话，上家可以没收定金；上家违约的话，下家可以要求双倍返还定金。
付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，上家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。
付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，比如付了定金后下家才知道房屋还有抵押，而上家又需要用下家的房款来提前还贷，如不能协商一致，这时下家就可以要求解除定金合同，上家应当返还定金 （不是双倍返还）。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。如上家要求签订正式买卖合同后一年后再交房，这种要求违反了诚信原则和交易习惯，在不能协商一致时应当认为是上家违约。
万文志主任律师 电 话：133
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