借名买房的小区地下车库产权归属属，应该注意的问题是什么

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-14 07:41 标签： 房屋产权归属协议书
借名买房到底算谁的？
第39版：人与法
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借名买房到底算谁的？
律师指出：要看房款从哪儿来
&&&&案情回放&&&&姐出钱妹出名&房归谁&&&&大李和小李是姐妹俩。姐姐大李相中了一套学区房，打算买房投资；而妹妹小李的孩子正好需要入学，姐妹俩商量后，口头约定以小李的名义签订购房合同，将房子放在小李的名下，而房子本身还是归大李所有，购房款也由大李自己承担。&&&&几年后大李想收回房子，原本满口答应帮忙过户的小李突然变了态度，坚持说房子就是自己买的，购房合同和房产证上也都写的是自己的名字，姐姐是在无理取闹。&&&&花费数百万的购房款，买来的却是妹妹的反悔，大李感到十分无奈。姐妹两人只能对簿公堂。&&&&在庭审中，法官格外关注购房款的来源，要求大李和小李分别对房子的出资情况进行举证。法院查明，数笔购房款虽然都是从妹妹小李的账户转到开发商的，但小李交付的房款都来自姐姐的账户。包括房屋的首付5万元现金，也是在签订购房合同时，由大李支付的，小李只是在购房合同上签了字。&&&&在掌握了这些事实后，法院作出了判决，根据实际购房款的支付情况，认为大李是房子的实际出资人，将房子判给了姐姐大李。&&&&律师诊断&&&&借名买房&尚无明确法律规定&&&&北京济和律师事务所郭万华律师表示，现行的法律当中，对“借名买房”未出台对应的条款规定。北京市法院对于借名买房案件的处理，主要参照北京高院相关指导意见进行。&&&&这份指导意见规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。&&&&郭律师表示，除了借名买房存在恶意规避法律或政策的行为外，一般都会确认真正购房人对房屋的所有权。“主要原因是借名买房属于合同行为，是双方的约定。如果双方自愿签署的合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应具有法律效力。”&&&&出资凭证&是法院认定的关键&&&&郭律师表示，尽管房屋产权登记在名义买房人名下，但借名买房人仍然可以凭借付款出资证明、借名买房合同等能够证明自己是实际买房人的证据，要求名义买房人按照借名买房合同的约定交付房屋并办理过户登记手续。&&&&在借名买房案件中，事实购房人若想得到法院的确认，一定要注重证据的留存。“借名买房人要提供有效的出资凭证，比如银行转账凭证，或者是被借名买房人出具的收款凭据等。”郭律师特别强调，在法院审判中，出资凭证必须能够充分证明购房款确实是由借名买房人实际出资，证据不能存在瑕疵，这样才能得到法院的认可。&&&&另外，双方还应签订一份有效的《借名买房协议》，在协议中应明确约定双方的权利义务。“特别要注意，合同内容要阐明借名买房关系、实际出资人、房屋归属及过户等内容。”郭律师表示，这些关键性的条款必须明确。&&&&除此之外，借名买房人还要自行留存购房合同、房款发票、税单等证件、资料。在纠纷产生时，握有足够的证据，才能对自身权利起到有效的保障。&&&&借人之名&&&&&存在法律风险&&&&郭律师提醒大家，借名买房本身隐藏着诸多不可预测的因素，引起纠纷的概率相对较高，司法审判实务中经常因证据不足出现借名买房法律关系不明晰，权利义务不够明确，给维权造成很大障碍。因此，如果确有借名买房的必要，一定要做好事前的风险防范及事后手续的完善。&&&&事实购买人应当对被借名一方进行全面了解，对所购买的房屋性质事先做好了解。郭律师特别提到，如借名购买经济适用房、回迁安置房、公有住房等政策性房产时，由于在合同的效力上存在比较大的瑕疵，这就会导致很大的法律风险。“最坏的情况下，可能会导致事实购买人提出的保护所有权的诉求难以得到保护。”&&&&此外，出借姓名一方也同样承担着风险。郭律师表示，出借自己的名义购房或按揭贷款，会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录,势必影响到将来自己的房屋购买，可能原本能够有的一些优惠政策就无法享受到了。如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度。&&&&本报实习记者&刘苏雅&J244&&&&今日我坐堂&&&&郭万华律师&&&&北京济和律师事务所合伙人律师，北京资深婚姻家庭律师，兼有中华人民共和国婚姻家庭咨询师二级资质，北京市朝阳区优秀律师。系北京离婚律师网（）创始合伙人和高级管理人。
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案例说法：借名买房，房屋所有权归属？收藏
　1、案情　　原告怀某、杨某与被告王某、张某系儿女亲家关系。两原告为儿子购置婚房，因无贷款能力，找到亲家王某、张某，让其顶名买房。两原告与两被告签订《顶名购房协议书》，双方约定两被告为两原告顶名购买住房(含储藏室一个)一套;该房屋所有权及相应全部权益均归原告方，被告方无权处分该房屋的所有权、使用权。原告方通过银行转账方式支付房屋首付款共计30余万元，以被告王某的名义与开发商及银行签订购房合同及抵押合同，并按揭贷款48万元，自2012年起一直还款至今。涉案房产交付后由原告实际居住并交纳物业费、电梯费等各项生活费用。其后因对上述房产所有权产生争议，原告诉至法院，要求确认涉案房屋实际购买人为原告怀某、杨某，被告王某、张某辩称原告所诉是事实，但涉案房屋是以被告方名义购买的，房屋所有权应属于被告方。　　2、裁判　　邹平县人民法院经审理依法作出判决：涉案房屋(含储藏室一个)的实际购买人为原告怀某、杨某。　　3、释法　　本案的争议焦点为原告怀某、杨某与被告王某、张某签订的由两被告顶两原告之名购买房屋的协议是否有效。对此，法官作出如下解释：　　根据我国法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同有效的具体要件包括：合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力;合同当事人意思表示真实;合同不违反法律或他人、社会公共利益;合同的内容必须确定或可能。另外，法律规定了应当办理批准、登记等手续的合同，必须办理批准登记手续才能生效。　　本案中，顶名购房协议签订时原被告双方均系年满18周岁的成年人，属于完全民事行为能力人，具有订立顶名购房协议的行为能力;原被告双方对于顶名购房协议中的内容均予以认可，可见订立该协议时原被告双方意思表示真实;原被告签订的顶名购房协议不违反法律的强制性规定，且原被告双方签订该协议时处分的权利为两被告能够通过银行按揭贷款买房的权利，该权利不违反社会公共利益，亦没有侵犯第三人的合法利益;原被告签订的顶名购房协议有确切的权利义务及合同标的，能够且实际上已经履行了大部分合同义务。综合以上分析，原被告双方签订的顶名购房协议有效。　　原被告双方基于上述顶名购房协议，由原告方支付首付款及按揭贷款，以被告方的名义与涉案房产开发商及银行签订了购买合同及抵押合同，涉案房产交付后由原告实际居住并交纳物业费、电梯费等各项生活费用，对此事实被告方亦予以认可，应当认定原告方为涉案房产的实际购买人，遂作出以上判决。　　来源：邹平县人民法院
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“借名买房”，实际购房人应注意保留证据！
△ 图片来源于网络 随着我国房地产市场的火爆，各地政府陆续出台相应的房屋限购政策，加大力度调控房地产市场，确保房地产市场的健康发展。很多人看着房价不断的上涨，但是由于限购政策无法买房，迫于无奈，只能通过一种“借名买房”的形式来购买房产。 “借名买房”顾名思义是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。“借名买房”通常发生在熟人或者亲人之间，但即便如此，现实生活中还是存在诸多风险。 案例介绍： 2008年5月，小强打算在工作地北京购买房屋，但是苦于自己是非京籍，社会保险及纳税并未符合北京市非京籍人员购买房屋的要求，只能向其亲戚老王需求帮忙，希望借用老王的名义购买房产，老王欣然答应。同年8月，小强通过借用老王的名义买到了心仪的房屋，并办理了入住。 2015年8月份，小强已经具备北京市非京籍购房资格，要求老王为其办理房屋过户手续。由于自2008年至2015年的七年间，房屋价格飞涨，老王不同意办理过户手续。 律师分析： 小强经过本律师的咨询得知，遭受同样遭遇的实际购房人很多，像小强这种情况，目前已具备购房条件的实际购房人，并有相关证明“借名买房”关系、实际出资、实际入住等证据，足以证明“借名买房”的，通过法律途径要求借名人办理房屋过户手续，是可以得到人民法院支持的。
△ 图片来源于网络 判决结果： 律师代理小强依法向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求老王办理房屋过户手续。在庭审过程中，律师向法院提供了《借名买房协议书》、小强实际出资的证据、入住手续等证据，依法证明其实际出资人的身份，其与老王系“借名买房”关系，小强系本案该诉争房屋的真正产权人。最终，人民法院支持了原告小强的诉讼请求，老王也并未提起上诉。
△ 图片来源于网络 法律依据： 市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知 第十五条　当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。 当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。 北京市东友律师事务所民事业务部 金涛律师
官网： 微信公众号：北京市东友律师事务所 欢迎订阅关注！ 本文为头条号作者发布，不代表今日头条立场。
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