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准备卖一套二手房，现在基本上都是贷款，现在的流程是签订合同---买家支付三成首付款，按揭审批完成----然后就去过户-----银行放款---交房收尾款这里 比较疑惑的是，买家只要支付三成首付款后，就可以过户了，这样作为卖家，是不是风险比较大？过完户后房子就属于买家了，怎么保证尾款收回来。谢谢！
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作为刚刚置换过的人，感觉房屋买卖过程中，下家比上家的风险不知道要大多少倍了
~潜水灌水都在行~
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首付款付你3成，只是做了网签。买家需要网签合同及其他相关资料送银行审批贷款合同，同时做审税。贷款合同批下来，才能和首付转账的凭证办理查限购及审价，通过以后才是过户。过户以后，新产证出来以后，抵押证明交银行，银行才会付款。是在不放心，卖房合同里写清款清交房就可以了。
生于上海，长于上海，心属上海，永远的上海拧~~~
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合同里写清付款的时间节点，还有如果政策原因贷款不批不放如何处理就行。买家是买走了你的房子，可是房子又不能转账转走的，实在是钱没到账，可以打官司查封的。
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第2楼iceman0210
首付款付你3成，只是做了网签。
买家需要网签合同及其他相关资料送银行审批贷款合同，同时做审税。
贷款合同批下来，才能和首付转账的凭证办理查限购及审价，通过以后才是过户。
过户以后，新产证出来以后，抵押证明交银行，银行才会付款。
是在不放心，卖房合同里写清款清交房就可以了。
记得款清交房
诚售普陀内环绿地世纪城一期89平2房（非中介，房东本人）
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楼主izomax
准备卖一套二手房，现在基本上都是贷款，现在的流程是
签订合同---买家支付三成首付款，按揭审批完成----然后就去过户-----银行放款---交房收尾款
这里 比较疑惑的是，买家只要支付三成首付款后，就可以过户了，这样作为卖家，是不是风险比较大？过完户后房子就属于买家了，怎么保证尾款收回来。谢谢！
现在首付最低是3.5成，不到3.5成银行是不批贷款的。贷款审核通过才能过户的，没贷款合同是过不了户的。放款后再交房，房子在手就有谈判的筹码，不要贪一两个月的租金或者以装修为理由，让买家先住进去。一般以银行放款时间为准，如果急着用钱的可以另行约定。
你需要登录后才可以回贴春节期间在某1.9线城市看二手房，看中一套满意的，总价200W，比同小区类似房价低12W左右。以我的买房资格而言，可以首付30%即60W。作为一个投资人，不管有无能力，我的目标肯定是首付现金越少越好（毕竟战胜4.9%的贷款利率还是有信心的）。
但问题来了，卖家还欠着银行房贷130W，同时又没有能力自己拿出钱来解押，需要我先拿130W来解押（这或许就是它为什么比其它房子便宜的重要原因），然后才能去过户、我再重新做按揭。我得多付70W
此时，我考虑到的主要风险是：
1、首付款进去，卖家挪作他用，不去进行解押，我只能打官司追回款项，胜诉是必然的，但能不能拿回钱就是个问题
2、即使钱用于顺利解押了，我的贷款办下来，银行却只能把钱打到卖家账上，不允许打到买家账上，也不允许同时打到两个帐户上，另外转按揭现在也是办不了的。那么，我势必要让卖家退回我70W，这是有可能被严重拖延甚至落空的（毕竟此时对方已经拿足钱了，动力显然不足）。
我的选择有：
1、我只出首付60W，让中介方垫资70W给卖家进行解押，我来承担融资费用。当时中介开的价是月息3%，一个月左右时间估计要2W。这样的好处是，万一出现任何状况，有70W的风险是中介承担，与我无关。把中介拖进来也能让中介共同来控制风险。但是，毕竟首付款60W的风险仍然在，我是否有必要多花2W块去把风险从130降低到60？
2、我来出130W，但引入第三方（例如中介公司），贷款下到他们账上，承接贷款的银行卡、取款密码由双方分别控制，再加上公证，来确保到时候钱能够分别分配给买卖双方。这样的操作没有额外资金成本 ，但中间环节较多，必须要紧紧地盯住钱，一般要求下来后24小时内就转账完成。稍不留神也会出差错
正当我在思考采用何种方案时，我又做了一件额外的风险预防措施，导致我直接取消了本次交易---
我提前打探到了卖家的姓名与身份证号，然后在全国法院公开信息里查询，检索法院的判决书得到一个信息，他在2015年的时候卷入了一宗银行贷款案件，与几个公司共同欠着银行1100万本金及延期利息，这个诉讼后续是否执行完毕无从知晓（因为他并不在失信被执行人名单中，如果在，肯定是没履行债务，不在，则一切皆有可能）。继续查询相关的几家公司，发现相关的执行案件也不少，卖家与他们之间的关系也很复杂。可以想像，也许还有未体现在法院里的债务纠纷。若卖家债务未清偿，我的130万进去，极有可能马上就被银行冻结，或者解押完，产证马上又被其它债权人轮候冻结了。这时，我要追讨回来可就难了。
因此，我果断取消了本次交易。
上面这一切，都是在定金未交、卖家尚不知情的情况下完成的。
虽然房子没买成，但规避了一个潜在风险，我也知足了。此案例供大家参考吧。
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楼主是个很细心的人，风控做得好，赞一个
- 80后，蟋蟀哥
学习了，确实会存在这样的问题。法院执行起来可是不管你的买卖的
说的很好，这就是为什么上海政府规定要逐步全面落实二手房资金监管。这会减少二手房的成交几率，但是实实在在的帮助了买家规避了资金风险。值得推广。
一般我觉得工薪阶层更可靠，因为大家的时间成本都不低。
- 长短期结合，低风险套利
高级干货技术贴，收藏了
- 需要做的只有两件事：1看准了方向和品种2有安全边际的下重注
以后一线城市可能大部分二手房都会面临这种问题
卖家强势，一般都是买家承担风险
在水木论坛上看到过很多这种案例，首付，后续资金一拿跑了，买家打赢了官司却收不回钱
其实让中介垫资也会存在问题的
融资费用你承担，你会发现解抵押永远也完成不了，然后你无时间限制的在还垫资，这种事也是发生过的
为什么新房比二手房要贵，因为交易成本/交易风险存在很大的折价
- I have some dreams
买房款不是银行资金监管的吗？ 卖家不可能挪用吧？
如果不监管自己交易，那就不说什么了。
- 轻松投资，快乐生活 雪球：http://xueqiu.com/
这种“麻烦”的房子 再便宜也不能买。 二手房潜在风险是巨大的。
- 爱好低风险
学习了，真的啥情况都有
- 学习新股、债券、可转债、分级、美股
什么城市算1.9线城市？
此城市买房资金没有三方监管？自己也可以去银行开三方监管账户，3个密码都通过才能取款。
200万直接全款先过户，
后再自己办抵押。
- 80后宅男
感谢楼主，学习了，这的确是个规避风险的好办法
二手房还是有很多风险的
- I love FJ.
楼主风控做得好
做的不错，我买房的时候也查了卖方的案底。
- 投资是一场修行，既要博学强识，又要坐怀不乱……
感谢楼主分享，很有参考价值，很实用
对方自己直接找担保赎楼呀，中介都搞定，干嘛要你垫付呢，风险太大了。
- 我知道我爱创造
细思极恐，目前看买二手房应：
1办理房产抵押登记，产权抵押到买家手里。
2卖家付款。
1可拿130W来解押，同时办理房产抵押登记，将产权抵押到自己手里。
2让中介方垫资70W给卖家过户到自己手里。
3用自己手里房产证向银行办理抵押贷款，到手后还中介。
这种帖子我喜欢
这个我觉得楼主想多了。很简单，就全款买房过户，再作抵押。就这么简单。
赞一个！向楼主学习。
无风险操作的方法是，卖家剩余按揭130万全部由融资解决，楼主承担费用，即使3分息也就4万。解押过户以后才能拿首付，银行放买家按揭后交房，卖家拿尾款
重庆的做的很好，二手房的买家都是钱打到房交所的帐户上，等过完户，再打个卖家，基本无风险。
这是药单啊。
买这种房子是应该能赚到钱的，有人专买这种房子。但是对这种药单，功力不够的话会伤到自己，看你的解药的功力强不强了。
全国法院被执行人信息查询 - 被执行人查询
全国法院失信被执行人名单信息公布与查询
以上是我百度的，谁给个失信人的身份证号让我看看呗。
卖方房子抵押给银行，对方银行只认钱，钱到位就撤销抵押权，可撤销后又不是指定给你的，我想楼主是考虑到卖方可能还有其他负债，万一其他债权人XX权利是在你之前，不是130w就是4w利息款泡汤，楼主是这个理么？
楼主风控强，学习了
同意楼主， 尤其1线城市， 在二手房交易中， 买家替卖家解押的过程中， 存在较大的资金风险。
在卖方市场情况下， 比较实际可行的一种不那么经济的方式也许是， 让买家自己去筹钱解除抵押， 买方可以酌情支付由此产生的资金费用。
对于买方而言， 这相当于是花钱给本应承担的风险买了份保险。 以相对小对成本对冲了更高的风险。
轮候查封在不动产系统是可以查到的。没有的话，除非房主通知债主，不然法院查封没那么快，银行解除抵押就是一天的时间。
- 知者无畏
JSL上多了，一起都会潜移默化。
- 上jsl最大的乐趣就是看A类赌徒和B类赌徒互相嘲讽
学习了，楼主很细心
这个要学习
还要查有没有租房合同，二手房坑太多
听到了抵押，解押这些个字，我就放弃了
我属于风险极度厌恶型
捡便宜的事情，一般不干，为什么便宜，总是有原因的，如果这个原因不是显而易见的可以接受，那算了
所以也丧失很多机会，同时也不见的就万无一失……
- IT边缘人
不错的风控，学习了
- IT边缘人
不错的风控，学习了
不错的案例，学习了。
我记得我以前是先在中介那交定金，签合同，然后过户，过完户就在楼下把首付交给了原房东。1个月后贷款下来了，就交接房子了。没想到这里面这么多门道
- 制造业.金钱终归是慈善
有遇到那种买了后冒出长租户的情况没？就是说提前付了十年房租，要的话把房租赔偿才腾出来的情况，一般最后是怎么处理的
谢谢分享！学习了，最新在看二手房，也发现有部分房子比一般的便宜很多，看了LZ的分享涨知识了！
- 打工是不可能打工的，这辈子不可能打工的，做生意又不会做，就是投资这种东西，才能维持得了生活这样子。。。。韭菜割完了，进入肉搏期。。
楼主过虑了。。。
这种情况，引入垫资公司是必须的。
垫资公司有一套完整的风险控制体系，非你普通人可以做的。
包括但不仅限于：查征信，实地考察卖家工作单位，扣押银行卡身份证户口本房产证，修改银行卡密码，修改银行卡绑定手机，扣押u盾，跟贷款银行沟通，保证钱一入账就扣款还贷等等。。
垫资公司都是专业做这行的，只要垫资公司觉得没问题肯放款，那就没问题了。
这个帖子我喜欢，感谢LZ分享亲身案例！
可以找建行百易安交易，钱放在建行监管
学习，涨知识了
- 时间就是金钱
基本上这种情况，卖家负责解押是一定的。作为买家，可以帮忙承担费用，为了避免条款太复杂，简单的方法是直接加价。
参考楼主的例子，卖家开价200万，买家负责解押。还价204万，卖家解押。如果有心的卖家会和中介往下商量，心里打着小算盘的基本就没下文了。
长期租约啊，遗产继承等的谈价也是类似的。
另外，作为买家一定要比中介更熟悉。因为中介竞争厉害，他们更大的可能是促成了最不熟悉状况的买家进行交易。
这就是一手比二手贵的一个原因，真是处处是坑啊
- 14中3是个传说
又一个飞重庆炒房的。。。
满满的干货。
感谢分享，年化我都跑不过利息。。。
- 喜欢低风险投资
二手房真不能买呀，处处是坑
- 路子对不怕远
我就是买的二手房，真心累啊，各种环节要注意的太多了，但是一手房又太贵。
- 梦想照进现实
楼主的风险控制能力确实厉害,值得学习.
各位想买二手房的请注意了：
好房子没有拿出来卖的！出来卖的没有几个是好房子！尤其是价格比同小区低的更要特别注意！！
部分银行是有赎楼房贷二合一贷款产品的，不过对客户质量要求较高
细思极恐，幸亏自己买二手房时没遇到这种情况.
“卖家还欠着银行房贷130W，同时又没有能力自己拿出钱来解押”这是卖家主动坦白的还是楼主调查出来的？
经常发生卖家故意隐瞒房产被抵押（民间借贷）然后挂牌出售 之后出现纠纷的问题
很理性，有参考价值
干货…已学习
- 五年一次股市摸大波MDB
干货，不错，去年我买了两套二手房，运气不错。卖家都比较靠谱，聊了一下还间接认识。
学习了，以后买房的时候注意了。事出反常必有妖！
- 北京保安
为啥房产交易没有一个支付宝呢？
这个服务肯定受欢迎
其实，二手房资金监管到位。能避免很多二手房交易问题。去年那波上涨。很多上海的二手房买家都碰到上家违约。劳心劳肺的。
- 风险和安全，你选择哪一种
- 懒人一个
给楼主点赞，必须承认像我这样的社会经验缺乏的年轻人，可能懂理论知识，但实际中遇到特例一定会显得手足无措。多学习这种案例能很大程度避免上当受骗，又get到一个新技能。希望以后能多看到这种文章。让自己在生活中能少踩雷，最后祝楼主好人一生平安。
很好的分享，学习了！
正常是卖家自己贷款去赎楼了，但现在楼市什么情况都有。
- 厚积薄发
有风险一定要果断放弃.
- 暗黑迷光。。。。。
这种便宜的房子只能是一手交钱，一手过户；
浦发银行有专门的中间账户，类似于淘宝支付宝起到的中间人的地位；
但这种房子一定要离开你生活范围近的，要不然搞起来很麻烦；
不过像楼主说的有很多债权债务应该果断放弃，不然债权人会起诉你的，如果房价明显低于市场价的话，或者不让你正常拿房，你住不了也租不出去，砸手里死的心都有；
除非你是专门吃这口饭的，否则别想了；
- 分级基金A类、转债持有者
楼主有没有看过司法冻结后拍卖的房产，基本上比市场价便宜10-20%，我看过很多帖子，拍下来后税费花了不少银子，拖了很长时间住不进去，因为有些人只有一套住房，连法院都执行不了。
确实有这个问题
- 安静前行
淘宝的司法拍卖里二手房拍卖普遍低20%+， 潜藏的风险是前面的户口问题，房子有时候要花很长时间交割过户，找便宜可以去那看看
你一直是，精明、聪明的人。
我的聪明程度不如你，但是我有一个很简单的防骗的技巧。
简单说：就是不占便宜。
买债券：不买收益率最高的债券，我等P民，甄别能力肯定比机构弱。
天下哪里有这么多的便宜事情，能落到我P民的手里。
就怕便宜没占到，又掉坑里了。
现实操作中往往因为要走交易资金监管，影响了交易速度。
卖家都想快点拿到钱，不愿意走资金监管。这里需要买家一定的口才和技巧和买家博弈了。
为了保证资金安全，买卖双方协商，多付卖家一点费用走银行资金监管，可能也是双赢的选择之一。
直接提高房价2万，由卖家去完成解按等操作，你只管付钱过户
原来第三方监管，有这个作用。学习了。
但问题来了，卖家还欠着银行房贷130W，同时又没有能力自己拿出钱来解押，需要我先拿130W来解押看到这句就是骗局了，还用再网下想了。
用投资的角度看，这是一个price in了的品种（入价是否已经充分不好判断），接飞刀的事情我是不干的，其它人也是这么想的。天下的确是没有便宜的事情，但有时候也会出现矫枉过正的情况。如果，能够通过某种投资组合给它上个保险，或者类似于CDS一样把风险转移出去呢？剥离掉风险之后，你或许会发现它的真实价值被低估了。
有些兄弟在上面已经提出了一个建议，就是由垫资公司去承担这个风险，我只承担利息。我当前就是这样提出的条件：垫资公司出钱130W赎证，并且过户给我，过户完成之后，我才开始支付首付款，垫资的利息我来承担。垫资公司是代卖家出资 ，与我没有任何债权债务关系。我广泛咨询了多个律师朋友 、也咨询了小贷公司的朋友 ，都认为这样的操作我基本上没有风险。我甚至 连垫资利息都是要分批，等到交易 完成在之后 才给。
当然，最大的可能性是，垫资公司进行调查之后，不愿意承担这个风险，这事儿作罢就是了，我没有任何损失 。
先节押这种交易都要中介担保的，要不然谁做。如果中介不敢担保，说明有风险
我甚至向律师详细咨询了在何种情况下，已经过户给我的完成了的交易会被法院撤消掉，评估下来，本案不具备这样的要素
- 胆小的新韭菜
前面有朋友说资金第三方监管的事情，我认为楼主这种帮卖家解除抵押的情况不属于资金监管的范围。资金监管只管正常的一手交钱一手交货的那些资金。
二手房需要先把贷款还了才能卖，如果卖家本身有急事缺钱卖，没钱去还贷款这种情况还是有的，也不完全是骗子。
前面有人说的法拍房，那要全款买……我反正没那个钱
- 闲不住的人
二手房里门道真的不少，感谢分享。
原先碰见一个精装修的房子卖，价格很便宜30万，光装修都下不来啊。说是为了还债，然后种种顾虑没搞成，过几天去看被债主给砸了，门上一个大窟窿。所以说对方没点事，基本不会有便宜货的。
我估计那房子应该被查封了，不然卖家不用那么便宜卖。
此等好贴先留名，以后慢慢学习
- 鲜嫩的韭菜，关注：可转债，分级A，银行股，蓝筹白马。微信公号：投资启示录
买二手房的风控，学习了。
我的风险转嫁计划落空了，询问了很多家小贷公司，都不愿意接这单。这也是意料之中的结果，毕竟小贷公司也是有风控的。
想想，如果真有某个公司接了这单，那也不代表人家傻，而只能说明这个案例背后的风险或许被高估了（象不象15年千股跌停时的A类？哈哈），构建风险转移计划，形成低风险高收益的格局，是我等低风险投资者的追求目标啊。
至此，这个案例结束了。希望能够对大家今后的投资有所参考。
感谢楼主分享。
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