& 业主委员会有权更换物业公司吗？
业主委员会有权更换物业公司吗？
我们小区的物业不但收费高，办事效率还低，我们小区已成立业主委员会，那我们有权更换物业公司吗？
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你们成立的业主委员会有权更换物业公司。因为双方会在买房协议上，约定“买受人同意该商品房由出卖人选聘的xx物业公司提供前期物业管理服务”。如下图被红色框圈起来的地方，就是更换物业公司的条款。合同条款示例图所以，当你们的业主委员会成立后，如果对原来的物业公司不满意，有权选聘其他物业公司。但需提醒购房者的是，一般购房者容易把物业和开发商混在一起。实际上，许多开发商会自己成立物业来管理物业小区，但他们是各自独立的法律主体，购房者和他们是不同的法律关系。
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达江小区整个小区都是五全的
哪有小区物业不好的
现在的小区都有租户
整体来说是不乱的
待解决问题
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业委会未成立，业主能否更换物业公司？
　　首先，根据《物权法》的相关规定，业主有权更换物业服务企业。
　　《物权法》第八十一条规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。因此，更换前期物业，是《物权法》赋予业主的法定权利。
　　其次，业主更换物业服务企业，一般需要通过召开业主大会来实现。
　　《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定了业主共同决定的事项，其中包括选聘和解聘物业服务企业。一般而言，决定此项事项，需要通过召开业主大会的形式。《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条直接规定业主大会决定选聘和解聘物业服务企业。而只有当只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会时，才可以由业主共同履行业主大会的职责，不通过召开业主大会而直接共同决定选聘或解聘物业服务企业。因此，除特殊情形外，业主需要通过召开业主大会来更换物业公司。
　　最后，除只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会，可以不通过召开业主大会而直接共同决定选聘或解聘物业服务企业的情形外，业主通过业主大会来更换物业公司的，都需要以业主委员会的成立为前提。
　　在业主委员会未成立的时候，我们讨论的更换物业公司实际上是针对前期物业服务企业。而更换前期物业服务企业包括两种情形，一种是选聘新的物业服务企业，一种是解聘物业服务企业。在业主大会选聘新的物业服务企业的情形下，根据《物业管理条例》的规定，业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同即使期限尚未届满，也自动终止。此时，提供前期物业服务的物业企业就被更换掉了。由此可以看出，通过选聘新的物业公司更换前期物业公司需要以业主委员会的成立为前提。因为只有业主委员会代表业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同才终止，合同终止，前期物业服务企业才被更换掉。
　　业主大会也可以直接做出决定解聘前期物业服务企业，这种解聘相当于提前解除合同。因此，通过解除物业服务合同来解聘物业服务企业的，应当自解除物业服务合同的决定送达前期物业公司时生效。在这种情形下，是否以业主委员会成立为前提呢？三羊认为，答案是肯定的。因为，《业主大会和业主委员会指导规则》第十五条第二款规定，业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。我们从这一款规定可以推论出，如果首次业主大会没有选举产生业主委员会，那么业主大会不成立。如果业主大会不成立，那么其作出的解聘物业服务企业的决定也不生效。因此，在业主大会通过解聘来更换物业公司的情形下，也需要以业主委员会的成立为前提。这一点也可以通过《物业管理条例》关于物业资料移交的相关规定看出。例如《物业管理条例》第三十八条规定“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”这前提当然是产生了业主委员会。
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业主有权选择更换物业公司吗？
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1、《物权法》作出明确规定，业主有权更换物业。2、&业主有权选择物业公司 《物权法》第81条、82条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人，根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。3、&物业公司本是全体业主聘请的“管家”，是受业主的委托，帮助业主管理小区、维护小区的服务机构。4、物业公司的说法没有法律依据，业主大会能依法辞退这家物业公司。在物业管理上，我国《物权法》赋予了业主自行管理与委托物业公司管理的选择权,同时规定，对建设单位聘请的物业公司，业主有权更换。本案中，物业公司不具备相应的资质，无法履行物业管理的职责，业主有权予以更换，不必经过开发商的同意。5、【案例分析】 满意的物业公司难进小区 2004年底，上海“创世纪花园”小区，通过公开招标选聘以最低分落选的鹏欣物业公司，以种种理由拒绝移交工作，并采取各种手段阻挠中标的物业公司进驻，业委会的工作陷入了困境。后在当地房管部门要求下，鹏欣物业撤离小区，向业委会办理移交。
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物业公司本是全体业主聘请的“管家”，是受业主的委托，帮助业主管理小区、维护小区的服务机构。但是在现实中，很多业主常常不得不看物业的“脸色”行事。《物权法》对此作出明确规定，业主有权更换物业。 业主有权选择物业公司 《物权法》第81条、82条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人，根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 【案例分析】 满意的物业公司难进小区 2004年底，上海“创世纪花园”小区，通过公开招标选聘以最低分落选的鹏欣物业公司，以种种理由拒绝移交工作，并采取各种手段阻挠中标的物业公司进驻，业委会的工作陷入了困境。后在当地房管部门要求下，鹏欣物业撤离小区，向业委会办理移交。 2005年7月，西安市福安花园业主委员会因不满西安福安花园物业管理有限责任公司提供的物业服务，经业主大会讨论通过之后，决定与之解约。并与陕西爱心物业服务有限责任公司签订了物业服务合同。爱心物业进入福安花园小区之后，福安花园业主委员会负责人周某于日私自同福安花园物业签订了一份新的物业服务合同，并于日向爱心物业发出解约通知书。随后，福安花园物业进入福安花园小区，强行接管了该小区的物业管理
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业主反水业委会？万科城市花园“换物管”事件真相调查
导读：业主居然和业委会开始掐架了！到底是什么原因让小区业主对于业委会解聘物管的提议产生了强烈反弹？
“现在是都不让步，物业就打同情牌，大家合作这么多年了，而且我们保证好多年不涨价；业委会就比较激进，不同意新合同就换物管。”近日，城中知名小区万科城市花园业主与小区业委会之间因是否更换原有物业管理公司发生较大分歧，进而引发业主与业委会“内战”一事。作为一个运维过十年的成熟住宅小区，到底是什么原因让原本因业主造福谋利为宗旨而成立的业委会这一次提出的表决事项遭到了业主的激烈反对？事件的真相到底是什么？
部分业主打出的反对业委会的横幅
业委会想掌控小区资金，简直想钱想疯了
在此次的采访中，有相当一部分的万科城市花园小区业主表示，对于业委会提出更换物业管理一事，致函物业修改合同一事，事先并不知情。“修改合同一事并没有事先通过业主表决决定，都是业委会几爷子自己在那里乱整。”小区业主王先生说，“作为业主的感受，只要业主委员会能去督促改善物业不合理的，完善服务不好的地方， 近几年不涨物业费，达成一致目标就很好的事！如果真的搞乱了，物业换来换去，搞不好又退出，物业不好直接导致房价不稳或下滑， 最终受害者是我们业主自己，三思而后行。”
“前业委会主任辞职发信都说了，不认同现在业委会那伙人。他们提出的资金共管，无非是想以后物业只要想用一分钱都需要跟他们打报告，这其中可能存在哪些猫腻不用我说大家都该晓得撒，简直想钱想疯了。”另一个说起此次业委会要求与物管公司建立共管账户的提议就火冒三丈的业主说，“不想大家诟病，业委会按职责该干什么干什么，要权爪子？”
费用不透明，业主权益难保证
“这是因为之前本来业委会是要与物业谈改合同，结果后来不知怎么很多业主得到的结论就是业委会要换物业了，而且根本不了解改合同这件事”对于相关媒体报道中所提到的部分业主抵制业委会更换小区物业提案的缘由，业主李女士这样认为。“ 老合同好像是相关维护费用物业的人可以直接根据小区项目支取，不需要其他人签字或表态。而我们小区这几年多层物管费从最初的1元/㎡，上调到1.38元/㎡，到后面的1.5元/㎡，1.88元/㎡，乃至现各种费用加在一起超过3元/㎡的物业费用。老实说，这个收费标准已经远超全成都范围内同年代同类型的物业项目收费水平，但物业公司居然还说他们严重亏损至1400万，我想这才是业委会提出建立共管账户的主要原因。”
“有人说业委会鼓动不续签就是拿物业方亏损的1400万出来说事，1400万人人有份。所以就开始有些人就说不想物业走，但1400万要抹平。但是他们真的想过没有，万科物业继续干，就是1400万不要了吗？”
“每次说到公告，大部分人的情况就是，物业的人说，业委会根本没贴自行乱做主；业委会的人说，物业不要脸，撕我们的公告......”
两边的观点都不全赞同
现在物业和业委会在合同上的分歧在哪里？一，共管，二，公共收益，三，外包服务的确定权。“我给业委会提交的书面意见也是，物业的合同公示，你们业委会搞得合同也公示，同意物业的过半就和物业续签，同意业委会的合同就启动招标。”
“我个人觉得问题就是：物业不是慈善，肯定不可能亏本，所以打出保证不涨物管费的同情牌肯定有问题；业委会要求物管费从业委会的账上走，没有第三方监督，肯定也要出问题.....现在是两边的观点我都不全赞同，所以希望大家去物业与业委收集资料，回家认真研究，然后再来发表意见，以事实为依据，不偏听不偏信，做一个理性的业主。”业主陈先生的观点也得到了业主群很多人的赞同，“这次业委会和业主的冲突从小区民主进程的角度看是一件大好事，它把小区业主从漠不关心小区事务的状态改变了过来。既然是本届业委会是选举上来的，业委会应该有勇气面对更开放的民主进程，把代表了一千余户意愿的改选业委会的议程列入业主大会，不管能不能留任，都是对小区的民主进程和开明管理做出了贡献”。
“当然由于市场接受问题，这也是大家要考虑的，合同对方能不能接受，也必须考虑。也就是说，设计好了，如果万科物业不接受，我们还能找到另一家更好的来接受吗，这一点也不得不考虑。”
没有什么猫腻 共管账户只是为了更好的维护业主利益
业委会最新的提案内容
对于某报上所写的“修改合同，并未征求业主意见”的说法，业委会成员之一万科城市花园业委会副主任庹大江表示，“之所以要求更改物业合同，主要在于这么多年来的物业费用花费在日常使用中有很多不够透明的地方，业委会有权对此提出质疑。而且，我们提出共管账户，只是为了能够在一定程度上约束物业方，并非有些业主所说的暗藏猫腻。而且法律上，酬金制本来收支都是大家的，他们只提10%酬金（不管盈亏）。”
“ 物业不让查明细账，想报多少亏损就报多少亏损，公共收益本来就该是业主的也全填进去。到头来还亏1400万。好像有次报表物业在1400后多加了两个0.后来改了。要是他们不仔细点多加3个0，并且不改正。那是要收全体业主的房子的！”另一业委会成员这样认为。
大家注意万科每季度发布的是简单收支表，说是亏损。酬金制是提取物业费的部分作为万科的收入还不是所有的流入款项都作为收入。如万科用亏损2字公示，那酬金制抽取的全部额度所有员工一分钱工资不发全部填补所谓的亏损也无法填完。
业委会所有行为必须是经业主大会授权
万科城市花园物业管理公司公布的资金使用情况
四川天府社区研究中心理事长、知名律师马瑞成认为，目前万科城市花园业主与业委会之间矛盾的焦点在于业主的知情权与业委会是否有行使权。即一部分业主认为业委会在未跟全体业主商议的情况下就擅自对外宣称要换掉物业管理公司的消息，就涉及到侵害业主的知情权。而根据我国现有的《物权法》、《物业管理条例》中也明确规定，业委会所拥有的只是执行业主大会的决议，并不能擅自处理相关事宜。即通常来说，在业主大会没有召开，小区业委会未得到全体业主表决授权的情况下，不能对外发布物业管理公司的招投标或是提前告知物业管理公司将对其予以解聘的信息。当然，具体的情况还需参照该小区业委会成立时所制定的议事规则中对于业委会的职权的界定是否明确其可以在不经过业主大会的情况下就发布或是直接更换物业管理公司的职权。
对于万科城市花园业委会提出建立共管账户一事，马律师认为首先业委会必须是在通过业主大会上1/2双过半（业主人数与产权面积）的业主表决通过后根据小区实际情况来确定。
而对于业委会与物业管理公司之前在物业费用支付方式上到底选用包干制还是酬金制这一矛盾点，马律师认为，作为目前国内主要的两种支付模式，其实各有优劣。包干制，由物业管理公司通过预先的成本测算来倒推业主需要支付的物业服务费用，对于物业管理公司来说即自负盈亏，对业主来说只需每半年或一年通过物业管理公司公布资金使用情况进行监管。而酬金制，则是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。但有一点需要注意的是，如果选择酬金制，那么在成本基数的测算方面如果没有专业人员或是机构参与，极可能发生业主们所担心的资金“猫腻”。
》》》》事态发展近况：
截止发稿时，小区物业管理方和业委会及业主之间，对于是否继续或是调整现有合同模式还未达成协议。且物管方负责人在接受采访时表示双方如果选择继续合作，那么就还需沿用之前所用的合同，物管方可以承诺不会上调小区业主的物业管理费用。而通过此次事件，大多数业主都被激发参与或关注到业委会改组的相关事宜,大部分业主认为应该趁此机会，扩大业委会委员人数，每个委员代表一定数量的业主，再在委员中选出常委，由常委执行业委会职能。
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作者：佚名
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房屋的维修费用应该由业主承担，物业只从程序上负责协调，如申请维修基金等，百货公司事项物业有权具体作出规定。
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物业管理条例一、总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条中华人民共和国境内的物业管理活动，适用本条例。本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择专业化的物业管理企业。第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。二、业主及业主大会第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）参加业主大会会议，享有表决权；（二）业主委员会成员的选举权和被选举权；（三）监督业主委员会的工作；（四）监督物业管理企业履行物业服务合同的情况；（五）监督物业共用部位、共用设备设施维修基金（以下简称维修基金）的管理、使用；（六）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会章程；（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施的使用、公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳维修基金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。第十条在一个物业管理区域内，有两个以上业主且交付物业买受人的物业建筑面积达到50％以上的，建设单位应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主所拥有的物业建筑面积确定。第十一条业主大会履行下列职责：（一）审议、修订业主公约和业主大会章程；（二）选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作；（三）选聘或者解聘物业管理企业；（四）审议维修基金续筹、使用方案，并监督
鞍山东房物业不管事-我是康宁花园业主，昨天暖气停了屋里温度下降，没人管也没人说明情况，
:您好您所反映的问题我们已收到。关于垃圾清理问题，我们物业公司严格按照相关规定，每日都进行清理，不排除我们清理后，业主又倾到垃圾的情况，我们会加大巡查力度发现垃圾及时清理。供暖问题依据相关规定在保修期内应由原建设单位负责维修，保修期满后由原建设单位移交给供暖公司负责维修；楼宇门的问题同样由原建设单位负责维修。上诉两项不在我物业服务范围内，我们会尽最大努力与原建设单位和供暖公司沟通协调，解决问题。关于监控设备问题，属于该建筑的原有配套设施，我们已于原建设单位多次沟通，原建设单位表示因为天气原因，拟定于天气转暖后即进行线路铺设和安装工作。
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