二手房交易时如果卖方违约，买方可以怎么办？
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你们合同里面应该有约定违约责任的，一般有选择继续合同履行，推迟一天怎么赔偿，还有一种就是合同终止，那就没收定金。
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交房过户中
购房完成后
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热门城市房价：买卖二手房八大毁约现象 早预测早杜绝
二手房买卖违约情况有很多，其中八种现象占比较高，买方和卖方都应提前做好准备。究竟有哪些现象？我们怎么来看这几种现象？
一、中介问题：“包购纠纷”不是违约
买方认为既然与中介签订合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，后未能买到房子，即是中介违约了。
相关知识：判断是否违约得看合同如何约定。法律没有规定中介公司有义务必须买到房，但是一旦中介公司作出承诺或者保证买到房屋，如果仍没有买到，应当视为违约。
二、中介问题：买方拒付居间费
买方以中介公司提供虚假信息、隐瞒重要信息等原因，拒付居间费。
相关知识：中介公司有如实向客户提供房屋真实情况的义务。承担赔偿责任必须要看客户损失和中介公司的行为是否相当，是否能够构成拒付理由。一旦因为中介公司的隐瞒行为或者虚假信息，造成了客户重大损失，例如中介公司未将房屋上设定抵押的情况告知客户，给客户造成了重大影响，那么中介公司要承担相应责任。
三、卖方问题：后悔不卖房
部分地区房价上涨，卖方违约情况由此增多。虽然在房屋买卖合同中约定了违约金的支付，但是仍然有很多卖方不惜承担违约金赔偿作为代价，赚取差价。
相关知识：这种现象属于典型的恶意毁约。民法中的诚实信用原则体现在合同法中，就是合同信守原则，均要求当事人双方遵守合同约定，合法正确地行使双方的义务。同时，合同法中约定了违约责任，购房者可以要求卖方继续履行合同。如果合同已不能实际履行，购房人还可要求赔偿相应损失。
四、卖方问题：家庭意见不一
买卖双方已签订定金合同，卖方往往只有部分产权人出面签约，事后，其他共有人以未征得同意为由提出诉讼，要求确认预约合同无效。
相关知识：按照民法规定，共有人擅自处分共有房屋，如果其他共有人不追认或者处分人事后没有取得完全权利，此行为即属于无效。
但现实生活中，往往一些当事人利用该条款，明明签约出售了房屋，却以其他共有人不同意为由，要求确认合同无效。一旦发生这类情况，必须首先基于事实判断。通过各种事实和证据查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反对或者应当知道该买卖行为，那么在法律上也可以推定已经征得了其他共有人默认或者追认，构成民法上的表见代理，视为合同有效。
五、买方问题：房“不吉利”要退房
二手房交易后，买方得知房屋中有人死亡或者门牌号中有“4”等类似情况，以“不吉利”为由提出退房。
相关知识：这往往涉及到法律和风俗的关系。一般来说，法律不会考虑迷信因素。但是，在一些特殊情况下，可能对购房者的心理影响大，法官会参酌这些因素，进行利益考量。
六、买方问题：反悔不买房
买方在双方签订协议后，又以种种理由不购房，要求中介公司退还意向金。
相关知识：意向金不是法律概念。首先根据当事人在合同中具体的约定，判断意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者预付款性质，那么理应不能退还。但是，如果双方约定了退还意向金的条件，一旦对方行为不符合条件规定，那么应当退还这笔费用。
七、双方问题：弥补房屋涨幅差价
房价不断上涨，在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下，买方起诉主张房屋的差价损失。
相关知识：如果双方当事人在合同中约定了违约定金条款，收取定金一方如果违约，除了承担双倍返还定金外，如果不能弥补实际损失，还应当赔偿损失。
合同法上的损失除了实际的财产减少损失，还应当包括市场等因素带来的本应获得而不能获得的间接损失。
八、双方问题：“跳单”买卖方违约
为了省下中介费，在中介介绍买卖双方见面后，买卖双方跳过中介私下交易，也属于违约。
相关知识：中介公司的劳动同样受到尊重，中介公司为买卖双方提供信息，起到了桥梁作用。在中介公司诚实履行了中介义务后，如果买卖双方违反合同约定，直接进行交易，对中介公司也构成违约，应当承担相应赔偿责任。
以上八种情况是二手房交易中易发生的违约现象。不管你是买方还是卖方，都应该弄清相关责任，不要犯这种错误。
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二手房卖方违约，买方能否要求“强制过户”？
作者:徐滋滋　　时间:　　来源：网络　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
如何强制执行？是强制卖方去登记机构签字盖章，还是强制登记机构径直过户？如是前者，一个民事纠纷，法院能否强制当事人的人身，逼他到登记机构签字、到银行解除抵押？显然不可能。法院甚至可能连当事人都找不到。
如果是后者，登记机构要看法院的权属判决，才能过户给新的权利人，而作为合同纠纷，法院并不审查与确认物权，判决书的内容是要求被告履行合同义务，登记机构怎么能根据这个变更产权登记？如同银行划款不可能以原告的胜诉判决为依据，而必须以法院的协助执行通知书为依据。
而法院压根儿就没有审物权归属，怎么能作出物权的裁定？况且房屋过户还存在其它前提，登记机构径直过户，后遗症谁处理？
所以，“继续履行”看起来很过瘾，实则无法突破当事人不协助配合，房产仍然无法过户的困境。
从对当事人负责的角度，对坚持继续履行的原告，法院应当向其释明，继续履行有待对方当事人配合，如果他仍然拒不配合，存在无法强制执行的可能。引导当事人理性选择诉讼请求，降低其不恰当的期望。
适用法律也需对症下药
谈到这里，难道“继续履行”就是一句废话？那合同法干嘛要写？
合同法规定了合同的一般规则，要适应各种各样的合同，对有些类型的合同纠纷，继续履行是适用的，比如支持承租人继续租赁，因为房屋就在承租人占有之下，法院的判决赋予他占有的合法性，并不需要出租人的配合，这样的判决，对权利人才是有实益的。
所以，合同法第一百零七条虽然罗列了各种责任形式，但并不是说在具体的纠纷中，所有的责任形式都是适用的。就好像药房里有各种药，但病人只能对症用药，否则将适得其反。
即使不考虑实益因素，“继续履行合同”也是有条件限制的。比如，出卖人一房两卖，已经为甲买家办理了过户，乙买家的合同自然无法继续履行。再如，房屋本身设有抵押，如果卖方不去解除，而买方又不愿意承担解除抵押的费用，则继续履行也是一句空话。且不论还有共有权人的反对、承租人要求优先购买等其它情况。
“继续履行”无法执行的情形，在买卖纠纷案件中普遍存在。比如，一块鸡血石，一幅名画，卖方反悔，不愿交付了，法院判继续履行也不交付，法院能强制交付吗？你连东西在哪藏着都不知道，难道去搜查不成？这种情况下，虽然买方的请求合法有据，但不具有可执行性，因此一纸“继续履行”的判决，对他没有实益。理性的当事人会寻找可执行的替代方案，比如双倍返还定金、承担违约金，辅之以查封财产的强制手段，这才是有意义的。
“有约定从约定”是至高规则
合同制度，推定每一个订立合同的人，都有完全的民事行为能力，也就是说，对自己的民事行为，能判断其后果并愿意承担责任。而每个合同的履行，都存在两种可能的后果：实现合同目的与不能实现合同目的，那么，出现不能实现合同目的情况，也应是在当事人预见范围之内，按照约定的责任承担就是了，这也是合同的作用之一。比起违约后不愿承担责任的人来说，愿意承担违约责任，也是契约意识。
如果合同中已经约定了卖方不履行合同的责任是双倍返还定金，或者支付违约金，那么这就是双方约定的解决方案，这种约定具有优先于法律的效力，也就是说，合同法虽规定了“可以请求继续履行”，但双方没有选择，他们共同选择了定金或者违约金，这样的明确约定，就是法院判决的依据。而抛开合同约定，提出继续履行、强制过户的要求，缺乏请求权基础，也是缺乏契约意识的表现。
房价暴涨是不是”情势变更“？
客观地看，双方在签定合同之后，如果房价上涨幅度超过30%，这就已经背离了双方缔约时的真实意思。最高法院解释合同法说，违约金超过实际损失的30%，就算“过分高于”实际损失，那么，市场价格上涨超过30%，能否看作“过分高于”当事人的预期？这种情况下，当事人能否主张情事变更而要求变更或解除合同，是一个值得研究的问题。
我国的合同法没有规定情事变更制度，最高法院在合同法解释（二）的26条中确立了这项规则，但条文拗口，本身似乎需要再解释。且规定适用情势变更的案件，须经高级人民法院核准，这就使这项制度的适用困难重重。
该解释要求情势变更须具备4项条件：当事人不能预见、非不可抗力、不属于商业风险、继续履行对一方明显不公平或不能实现合同目的。其中最费解的就是非不可抗力与非商业风险，不知道用意何在。而台湾民法关于情势变更，只规定两个条件：不可预见与继续履行显失公平（227条-2），显然更容易判断与适用。
情事变更属于一般原则，但特殊的交易往往有特殊的规则。比如“赌石”，花几千万买一块毛石，切开不见玉，这与买家的心理预期严重背离，但他不能反悔。古董行也是如此，“捡漏”合法，“打眼”活该。这些领域，不能主张情势变更。那么，房屋买卖是否也属于特殊领域，不能适用情势变更？值得思考。
如果房价波动适用情势变更，那么在商品房预售领域，买方的降价索赔或者卖方的涨价违约就成了家常便饭，这恐怕不利于交易秩序的稳定。另外，市场价格是动态的，以何时的价格、谁评估的价格为依据来判断价格的涨跌，也是一个很难解决的技术问题。
前几年上海有一地产项目，市场大幅下跌超过40%，买受人痛不欲生之际，发现合同中约定，买受人退房，要承担3%的违约金，于是大面积要求退房，愿意承担违约金。而开发商坚决不同意，辩称那条文是指买受人退房应承担的违约责任，但能否退房，还需要双方协商一致。官司惊动了上海高院，最后法院判决买受人在支付了3%的违约金后，有权解除合同。开发商无奈，只得给买受人退房。但讽刺的是，等到开始办理退房时，房价又飙升起来，买受人拿回的房价款已经不足以购买同样的房屋，还白白损失了3%的违约金。这个案例形象说明房价的动态性，以某一时点判断房价涨跌，难免有刻舟求剑之弊。
总的来看，房屋买卖这种大额交易，其基础就建立在市场波动之上，当事人应当具有预判和承受的能力，允许轻易变更或解除合同会损害社会交易秩序。故房屋买卖，不宜轻易适用情势变更原则，而是要提倡“承担风险，愿赌服输”。
控制违约风险，要签好合同价
在合同中，可以根据市场的趋势，以总房款为基数，约定适当比例的违约金，这对买方来说，万一房子买不到，也是一种救济，对卖方来说，则是风险的底线。也可以选定一个价格参照点，约定当某一具体时间的市场价格超出正负百分之多少，则视为情势变更，双方都有权变更或解除合同。这对双方都是约束，也是双方的保险绳。
有了严谨、严密的合同，就算发生纠纷，诉讼的结果会是怎样，就一目了然。签约时不重视合同，发生纠纷了也不去研究自己在法律上、合同上有什么权利，能获得什么救济，病急乱投医，指望靠上访、举牌、串联、微信群解决问题，既可笑又可悲。
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& 已经签订二手房买卖合同，买方违约该怎么处理？
已经签订二手房买卖合同，买方违约该怎么处理？
发布时间： 08:59&&
来源:合家网
在动荡的周期，交易过程中的违约行为屡见不鲜，其中最常见的违约原因无外乎房价上涨，卖家受利益驱使违约或者是买家因各种房屋问题或者政策问题违约。那么在实际的购房中，违约责任该如何处理，赔偿金额又该如何计算呢？整体来说面对违约有双方协商和依法裁定两种解决方式：1、双方都同意解除合同在房屋买卖合同签订之后，如果买卖双方中的一方反悔此次交易，从而违约使合同的目的不能实现，那么守约方如果也同意解除合同，违约方赔偿经济损失的，法律是支持的。具体赔偿方法为：计算房屋差价，转售利益和守约方的赔偿要求，综合考虑之下，违约方将赔偿金额赔偿给守约方。2、一方坚决履行合同从法律的角度来看，合同一旦签订就具备了法律效应，不是随随便便轻易的就能更改的，如果一方违约，但是另一方拒绝违约方的赔偿，严格要求按照合同继续执行合同约定的情况下，守约方的要求也将得到法律的支持。守约方可以要求违约方继续履行合同，并支付违约金。对于违约方确确实实不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，有两种方法：（1）双方能够协商确定的，从其约定；（2）双方不能协商确定的，又分两种情况：a、原则上可比照同等同级别房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差来确定利益损失与赔偿。b、通过专业机构评估确定房屋涨跌损失，评估应最大限度的以保护守约方的利益为出发点，以守约方的请求为基础。常见的3种违约情形案例：1、买方受限购限贷政策影响而不得不违约二手房交易因受到限购限贷政策的影响造成交易无法继续实属不可抗因素，在该种情况下，买方不得不违约，卖方应当将收取的定金或者房款等钱财返还给买方，买方也应将接受的房屋返还给卖方，同时按照双方的损失，秉承公平合理的原则处理钱财损失问题。交接完毕之后，合同解除。2、&一方拖延交易造成违约该项更多的针对的是卖家的违约。在一日一变的市场环境下，很多二手房卖家都在观望房价上涨给自己增加的利益收入，所以在实际的交易过程中可能会出现拖延交易，缓慢交易的情况。签订房屋买卖合同之后，因任何一方的原因拖延办理手续，本质上都是一种违约行为。如果没有影响对方的利益还好，一旦影响了对方的利益，那就真正的构成了法律上的违约了。如果出现这种情况，守约方应该及时、谨慎的保留房屋交易过程中的凭证和文件证据，出现问题时，及时向相关法律部门发函，为保障自己的利益作出合理的赔偿与处理方法。3、交接物业后发现问题从而违约买卖双方如果走到物业交接这一步，基本上算是完成了房屋交易，但是在该环节买方违约的情况也是会有的。一般表现为，买卖双方在物业交接过程中，发现原房主在物业费方面拖欠严重，或者房屋遗留问题，租售矛盾等前期不注意的问题，都在入住这一刻发现，从而买方要求解除合同。此时买方一定要做好取证留据。一般而言，在二手房交易的时候都会预留相应的押金，守约方可以以此为证据，获得卖方的赔偿。如果还是想要购买该房屋的话，一定要让卖方将遗留问题解决完再去过户，交房。从合同中是否有约定的角度来看：1、《房屋买卖合同》中对违约处理办法作出约定《合同法》规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人双方虽然在合同中对可能出现的问题进行了约定，但不一定非常完善。如果违约赔偿处理方法不考虑上述几种情况的话，那就按照合同中约定的来进行赔偿，但是赔偿额度也要与实际情况相符合。2、《房屋买卖合同》中未对违约违约处理办法作出约定《合同法》规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。若二手房买卖双方在合同中没有将可能出现的违约风险进行违约责任追究或赔偿计算，出现问题时，守约方仍旧可以根据自身实际损失赔偿额进行主张，其中损失包括由于对方的违约行为所造成的损失以及合同正常履行后可获得的利益。然后经过法律部门的酌情核实，对违约方作出适当的赔偿要求，弥补守约方的损失。
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