房屋租给苏女士投诉满城包租房产房产公司5年，我每月收租金，公司把房子装修出租，物业

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-22 16:04 标签： 苏女士投诉满城包租房产

法院判定违建被拆不影响按房产证面积交付 故解除合同    

购房人刘女士以800余万元高价，购买了苏女士一套房屋，其中包括了30多平方米的“违建”。没成想在签订购房合同2个月后，违建就被城管部门拆除，刘女士认为吃了亏，便以房屋买卖合同纠纷为由将苏女士诉至法院，要求解除合同，双倍返还定金并赔偿损失。可苏女士认为是刘女士违约在先，又提起了反诉。近日，海淀法院审结了此案，在解除双方签订合同的同时，判决刘女士额外给付苏女士违约金。　　

起因：出售违建被拆除 买卖双方起争议　　

刘女士诉称，她和苏女士、中介公司在今年3月签订了《居间服务合同》和《房屋买卖合同》，约定苏女士将涉案的房屋出售给她（实际面积83.93平方米），成交总价为870万元。其中，房屋主体价格为140万元，房屋装饰、装修和相关设施的价格为730万元。结果5月2日，该房屋有31.5平方米违建被强行拆除。刘女士认为，现苏女士无法按照合同约定交付房屋原状，已构成根本违约。　　

苏女士则辩称，她虽同意解除合同，但是不同意刘女士的其余诉讼请求，认为是刘女士违约在先。苏女士还提出反诉，要求法院依法判令刘女士支付违约金174万元。　　

在审理中，刘女士提交了她与苏女士签订的合同，其中第六条明确约定，苏女士同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及物品、装修随同房屋一并转让给刘女士，保证自合同签订之日起至完成物业交验止，房屋保持原状，如违反承诺承担违约责任。但对于具体有哪些物品，合同并未涉及。　　

庭上，双方均认可涉案房屋在签订合同的时候包含违章建筑，但违建部分不包含在买卖合同所指的房屋面积52.43平方米中，补充协议对该违建也没有任何约定。　　

法院：购房者违约在先 判决支付违约金　　法院经审理认为，从文义解释的角度来讲，合同第六条所指的房屋应当与涉案房屋买卖合同所约定甲方出售的房屋一致，也即建筑面积为52.43平方米的房屋。可合同及补充协议中均没有任何条款显示交易的房屋包含有违建，以及交付时应当连同违建部分一并交付的类似约定，故该条所约定的在交付时保持原状的房屋应当仅指房产证有记载的建筑面积。　　

由此法院认定，违建部分的拆除并不影响苏女士将房屋房产证记载的面积交付给刘女士，不会构成房屋买卖合同的实质履行障碍。在此情况下，刘女士仅以违建被拆除为由要求解除房屋买卖合同，于法无据。刘女士仅以违建被拆除为由，要求解除房屋买卖合同，缺乏事实和法律依据，行为构成违约。鉴于苏女士也同意解除合同，故法院对合同解除不持异议。　　

针对苏女士的反诉请求，法院认为于法有据，应当予以支持，但提出的违约金数额过高。故综合本案具体案情，法院酌情判定刘女士给付苏女士违约金60万元，折抵刘女士已给付的定金20万元后，刘女士还需另行给付苏女士违约金40万元。　　

恽某拥有常州市某小区内的房屋两套。孙某与恽某于2012年7月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定由孙某承租恽某名下的上述两套房屋，每套租金为1650元月，两套租金合计为3300元月，租期自2012年7月5日至2042年7月4日止，租金合计118.8万元。因恽某曾向孙某借款200万元，故该两套房屋的房租一次性从该借款中予以抵冲扣除。2012年8月7日，恽某作为出售人，殷某作为出售人代理人（恽某与殷某在常州公证处对委托售房合同办理了公证手续），徐某、陆某作为买受人，就恽某所有的两套房屋分别签订《存量房买卖合同》各一份，常州市地方税务局开具的销售不动产发票（代开）记载两套房屋的售房款分别为1048400元及951600元，合计200万元。2012年8月17日，两套房屋产权登记至徐某、陆某名下。后徐某、陆某未实际入住，两套房屋由孙某占用。后孙某发现房屋水电被停，门锁被换，徐某、陆某还要求孙某搬出房屋。孙某认为依据我国合同法中“买卖不破租赁”的原则，徐某、陆某作为新的房屋所有权人，应该继续履行原房主恽某和孙某约定的相关义务，故孙某提起诉讼请求继续履行原《房屋租赁合同》并要求徐某、陆某赔偿换锁损失2150元。徐某、陆某则以《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，不得对抗善意第三人为由进行抗辩。
常州市天宁区人民法院审理后认为，恽某与殷某签订了案涉两套房屋出售事宜的委托合同并在常州公证处办理了委托合同的公证，恽某在庭审中虽有异议但是未举证予以反驳，故该委托合同及公证书真实、有效，殷某有权根据恽某的授权签订上述两套房屋的转让合同及有关手续，并办理上述房屋交付及房屋所有权证、土地使用权证转移登记过程中的一切手续。徐某、陆某与殷某签订《存量房买卖合同》并支付对价、取得房屋所有权即物权，徐某、陆某已依法享有对案涉两套房屋的占有、使用、收益和处分的权利。本案中孙某与恽某签订的《房屋租赁合同》是以房屋使用权抵偿欠款的债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。因此，根据合同的相对性原则，孙某与恽某之间签订的《房屋租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人徐某、陆某。当案涉两套房屋所有权由恽某变动为徐某、陆某时，孙某与恽某签订的《房屋租赁合同》的内容及效力不得及于徐某、陆某，即债权不得对抗物权。故孙某要求徐某、陆某继续履行《房屋租赁合同》项下之义务没有法律依据，该院不予支持。关于孙某主张的更换门锁造成的损失2150元，因孙某所举的证据两张收款收据与待证事实尚欠缺关联性，该院不予支持。最终，该院驳回了孙某的全部诉讼请求。
买卖不破租赁是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有权人有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”此即  合同性质应该依据合同的内容确定，而不能仅以合同的名称作为依据。某些合同虽然形式上类似于房屋租赁合同，但其实质内容却约定的是其他类型的权利义务关系。合同法规定租赁合同定义是“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”，承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金，否则不能认定合同双方当事人之间成立租赁关系。本案中，从恽某与孙某在《房屋租赁合同》中的约定可见，孙某为了使自己的债权得到清偿，同意恽某以让渡案涉两套房屋30年的房屋使用权的方式抵冲1188000元的借款。因此该《房屋租赁合同》是债务人恽某以其房屋使用权抵偿孙某债权的合同之债，不符合房屋租赁合所规定的权利义务关系。故本案《房屋租赁合同》实质为债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系。
孙某与恽某之间签订的《房屋租赁合同》为房屋使用权抵偿欠款的债权债务合同故本案不适用“买卖不破租赁”原则。作为一种无名合同，根据合同相对性原则，案涉《房屋租赁合同》无法约束合同之外的第三人。又根据物权的排他性原则，即使孙某基于债权取得案涉两套房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗徐某、陆某对案涉两套房屋所享有的物权。因此，当案涉两套房屋所有权由恽某变动为徐某、陆某时，孙某与恽某签订的《房屋租赁合同》的内容及效力不得及于徐某、陆某，即债权不得对抗物权。
（江苏省常州市天宁区人民法院

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